Застереження, що стосуються припинення та зміни договору оренди земельної ділянки

Передача власником земельної ділянки свого права володіння та користування нею іншій особі в більшості випадків здійснюється шляхом укладення договору найму (оренди) земельної ділянки. Особливість об’єкта договору найму (оренди) земельної ділянки обумовлює його специфіку та особливості правового регулювання. Підвищена увага при врегулюванні зазначених правовідносин обумовлена також і широким застосуванням земельних ділянок у різних видах господарської діяльності. Зокрема, вони використовуються і як основні виробничі фонди, і як місця для розташування інших видів нерухомого майна. Тому в суб’єктів господарювання виникає необхідність юридичного оформлення права на земельні ділянки.

Якщо порівнювати правові підстави набуття прав володіння та користування земельною ділянкою, то найбільш привабливою перш за все уявляється право власності, тому що і ставка земельного податку є нижчою, також можна вигідно продати земельну ділянку та отримати гроші, або передати під заставу для отримання фінансування тощо. Але з урахуванням певних чинників оренда може бути більш зручною, особливо на початку господарської діяльності.

До таких чинників можна віднести, зокрема, відсутність можливості у нерезидентів і в українських юридичних осіб, у статутному фонді яких є частка нерезидентів, придбати право власності на сільськогосподарські землі. Також, земельні ділянки, що знаходяться в державній та комунальній власності, на яких не розташовані приватні об’єкти нерухомості, дозволяється продавати виключно через аукціони, що не може гарантувати досягнення мети придбати певну ділянку і стартова ціна під час проведення аукціону збільшується у декілька разів. Тому типовою є ситуація, коли земельну ділянку отримують за договором оренди, будують на ній об’єкт нерухомості, а потім викупають її за ціною, визначеною експертом і затвердженою відповідним органом державної влади або місцевого самоврядування.

Слід зазначити також і те, що на відміну від детальної регламентації здійснення і захисту права власності на земельну ділянку, при наявності спеціального законодавства, багато аспектів правовідносин за договором оренди земельної ділянки залишається на узгодження сторін. Тому зміст конкретного договору цього виду є безперечно важливим для сторін, оскільки визначає правовідносини між сторонами. Особливе значення зміст договору має для орендаря, для якого припинення договору або зміна його умов може потягти великі труднощі в його господарській діяльності.

З урахуванням зазначеного, уявляється важливим звернути увагу на питання щодо можливого припинення або зміни умов договору оренди земельної ділянки, які стосуються в більшій мірі орендарів і можуть мати для них негативні наслідки у вигляді збитків.

Отже, будь-яка сторона за договором оренди може звернутися до суду з позовом про визнання договору недійсним. Договір оренди визнається недійсним з моменту його укладення, після чого орендар повинен повернути ділянку, а сама орендної платні за фактичний строк оренди орендарю не повертається.

Підставами для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним є укладення договору неуповноваженою особою або особою, яка не має права оренди; недотримання процедури укладення договору оренди; відсутність однієї з істотних умов договору оренди земельної ділянки; неотримання згоди на оренду від іпотекодержателя; недотримання вимоги про нотаріальне посвідчення договору.

За загальним правилом одностороннє припинення зобов’язання недопустиме. Але договір може бути розірваний за вимогою сторін, уповноваженого державного органу або третьої особи, права якої порушені, тільки за рішенням суду та на підставах, передбачених в договорі або законодавстві.

Орендодавець може звернутись до суду з вимогою розірвати договір, якщо орендар на протязі тривалого часу суттєво порушує вимоги щодо використання земельної ділянки з метою, передбаченою договором або законодавством, своєчасного внесення орендної плати, виконання вимог законодавства про охорону зовнішнього середовища, підтримання дренажних систем, дотримання вимог сервітутів та інших правових обмежень.

В даному випадку орендар в певній мірі захищений процедурою апеляції, яка може віддалити момент припинення договору, оскільки договір припиняє свою з моменту прийняття рішення, якщо воно не буде оскаржене.

Не виключені випадки, коли зміна істотних умов договору може зробити оренду землі економічно невигідною для орендаря. Зміна умов також можлива за взаємною згодою сторін. Спір про внесення змін підлягає вирішенню в судовому порядку.

Але проти волі орендаря положення розглядуваного договору можуть бути змінені новими нормативними актами. Наприклад, в разі зміни процедури проведення грошової оцінки земельних ділянок або зміни земельного податку орендна плата може бути змінена без згоди орендаря, або на орендаря можуть бути покладені додаткові зобов’язання у зв’язку з підвищенням вимог по збереженню якості грунту.

Також бажано врахувати можливу ситуацію щодо зміни орендодавця (його статусу) і передбачити в договорі збереження його дії в разі зміни власника, а також обов’язок власника попередити про продаж ділянки і приоритетне право на викуп ділянки в разі її продажу.

Всі обмеження, які існували щодо земельної ділянки до укладення договору оренди, зберігаються відносно права користування, що здійснюється орендарем. Такими обмеженнями є застава, заборона на відчудження, земельні сервітути, обмеження права користування ділянкою. Обмеження та тягарі підлягають державній реєстрації. Але через відсутність єдиної системи реєстрації прав на землю реєстрів багато і ведуться вони різними реєстраторами. Тому перед укладенням договору оренди слід перевірити відсутність зареєстрованих обмежень та тягарів шляхом отримання у нотаріуса витягів із державних реєстрів. Виконання таких дій значно знижує ризик звернення до суду з метою оскарження обмеження права користування або взагалі договору оренди.

Отже, з урахуванням того що оренда земельних ділянок в більшості визначається умовами договору, в орендатора є можливість уникнути небажаних для нього ситуацій за умови ретельної підготовки тексту договору та додержання порядку укладення договору.