Квартира як об’єкт права власності

1. Традиційно об’єктами права власності визнаються індивідуально визначені речі. Закріплюючи нормативно правове визначення квартири в ч. 1 ст. 382 ЦК України законодавець дав чітко зрозуміти практиці, що квартира (під якою розуміється ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання) має розглядатися як індивідуально визначена річ. В якості такої речі розуміється житлове помешкання, коли воно призначене для проживання громадян і відповідає встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним та технічним вимогам. Таким чином, в умовах сучасного цивільного правопорядку під квартирою як об’єктом права власності фактично розглядається житлове приміщення – індивідуально визначена частина житлового будинку.

Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України власникам квартир у дво – або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Зазначені допоміжні приміщення та обладнання не можуть відчужуватися співвласниками житла, оскільки вони є складовими елементами або приналежностями житлового будинку.

Житловий будинок в теорії цивільного права прийнято визначати як будівлю, яка розділена на окремі житлові приміщення (як правило, квартири), в свою чергу призначенні для проживання громадян і відповідають певним будівельним, технічним, протипожежним, санітарно-гігієнічним вимогам. На наш погляд це визначення недостатньо точне, оскільки житловий будинок складається не тільки з житлових приміщень, а й з нежитлових (приміщень загального користування), що забезпечують нормальну експлуатацію будинку і перебувають у спільному користуванні мешканців. Житловий будинок можна уявити як єдину, цілісну, але подільну річ. Інші об’єкти – це лише його частини (кімнати, квартири), які складають єдине ціле, а отже і є складовою частиною його як речі.

2. Ст. 179 ЦК України розкриває поняття речі, як «предмету матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки». Загальновідомо, що під речами варто розуміти будь-який об’єкт матеріального світу, який за своїми властивостями може задовольнити певні матеріальні потреби особи, мати цінність і як, зазначила Щеннікова, володіння ним повинне бути доступним для суб’єктів цивільного права. В ч. 1 ст. 316 ЦК України закріплюється, що «правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб». Право власності може виникати лише на матеріальні речі, які й визнаються його об’єктами. Приймаючи до уваги, що під квартирою фактично розуміється житлове приміщення всередині житлового будинку, поширення на яке правового режиму права приватної власності видається досить сумнівним безвідносно до права власності на весь житловий будинок.

Не спростовують ці сумніви й думки вчених, які намагалися дати визначення квартири як об’єкту цивільних (житлових) правовідносин. На думку Седугіна, квартирою є житлова площа, яка використовується для проживання, має окремий вихід на вулицю, на двір, на сходову клітку або у загальний коридор і в своїх межах немає функціональних частин (площ, об’ємів) інших квартир (місць загального користування). Аналіз цього визначення дозволяє стверджувати, що Седугін намагаючись дати визначення квартири як приміщення не зміг уникнути ототожнення його з простором.

Не покращують становища й погляди вчених, які намагалися дослідити ознаки квартири. Зокрема, Агафонова виділяє дві ознаки які відрізняють квартиру від інших видів житлової нерухомості: по-перше, квартира – це приміщення, яке об’єднує житлову і всю обслуговуючу її площу, по-друге, квартира має вихід у будинок, який експлуатується декількома власниками квартир. З нею незгодна Борисенко, яка вважає, що визначивши такі ознаки квартири, неможливо правильно відобразити властивості квартири. Оскільки, не зрозуміло що в такому разі мається на увазі під обслуговуючими площами. В площу квартир включають площу житлових і допоміжних кімнат. Останні мають обслуговуюче значення по відношенню до житлових. Але цю функцію також виконують і загальні приміщення будинку, які обслуговують більше однієї квартири. А отже, доцільно було б вживати термін допоміжна площа, а не обслуговуюча. Очевидно, що авторам зазначених міркувань також не вдалося уникнути ототожнення квартири з простором розмірковуючи над її властивостями.

3. З нашої точки зору квартирою є житлова секція (елемент) житлового будинку, яка використовується для проживання фізичних осіб і складається з житлових та нежитлових приміщень. По суті, приміщенням вважається не якась річ, а простір всередині будинку, який має певне функціональне призначення і огороджений з усіх сторін будівельними конструкціями: стінами, стелею і підлогою. Останні, в свою чергу, обмежують об’єм простору, розподіляючи його на окремі кімнати. Приміщення виступає в якості одиниці комплексу нерухомого майна, виділеної в натурі, призначене для самостійного використання для житлових і нежитлових цілей та знаходиться у власності фізичних чи юридичних осіб.

Важливо розуміти, що конструктивно житловий (багатоквартирний) будинок складається зі стін, які вертикально відокремлюють простір (приміщення) від зовнішнього середовища та від іншого приміщення, а стеля і підлога відокремлюють простір по горизонталі. Юридично потрібно зважати, що ці об’єкти не знаходяться у власності одного мешканця житлового будинку, а належать всім мешканцям на праві спільної власності. Значить кубічні метри простору, розділені стінами, підлогою та стелею розглядаються як об’єкт речового права власності не зовсім обґрунтовано.

Подібна нашій точка зору знаходить свою підтримку також з боку окремих європейських цивілістів, зокрема, Саватьє, який слушно зазначив, що законодавці розглядають простір, який міститься в квартирі, лише як випадковість. Юристи ще не володіють технічними уявленнями, для того щоб розглядати право власності на приміщення перш за все як право на простір, обмежуваний координатами.

Закінчуючи цей короткий аналіз мусимо зробити висновок, що об’єктом права власності на квартиру за Цивільним кодексом України фактично виступає індивідуально визначена просторова частина житлового будинку.

Семенова А. П.

Тимчасове володіння та користування автомобілем, як специфічний предмет договору про передачу майна у власність

Договір прокату – різновид договору найму (оренди), за яким наймодавець передає наймачу в тимчасове володіння і користування будь-яку рухому річ за плату [2].

Виходячи з правової дефініції вищезазначеного правочину, предметом є будь-яке рухоме майно. « ...в основному – це речі, що використовуються в споживчих цілях: предмети побутової техніки, радіо – і телевізійна апаратура тощо...» [11].

Договір найму транспоротного засобу (далі – ТЗ) – цивільно-правовий договір, за яким наймачу (орендарю) за плату надається ТЗ у тимчасове володіння і користування з наданням наймодавцем (орендодавцем) послуг для забезпечення нормального його використання або без надання таких послуг [2].

Безпосереднім предметом договору найму ТЗ є ТЗ у широкому їх розумінні, згідно з Законом України «Про транспорт» від 10.11.1994р. В основному це: морскі, річкові судна, а також наземні самохідні ТЗ тощо.

П. 1.9. Правил дорожнього руху, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України (далі – КМУ) від 31.12.1993р. містить правове закріплення терміну «транспортний засіб» – це пристрій, який призначений для перевезення осіб та (або) вантажу, а Конвенція про дорожній рух від 08.03.1968р. говорить про те, що предметом договору найму ТЗ автомобіль може бути завдяки своїй властивості як самохідний ТЗ.

Крім того, відповідно до ст. 10 Закону України (далі ЗУ) «Про транспорт», ТЗ, як предмет договору, який передається наймачу, повинен відповідати певним вимогам, а саме: вимогам безпеки, охорони праці та екології, державним стандартам, мати відповідний сертифікат.

Це є зрозумілий факт, тому що діяльність пов’язана з використанням, зберіганням та утриманням ТЗ за ст. 1187 ЦК від 16.01.2003р. є джерелом підвищеної небезпеки.

«Джерело підвищеної небезпеки – це будь-яка діяльність, здійснення якої створює підвищену ймовірність заподіяння шкоди через неможливість контролю за нею людини...» (Постанова Пленуму Верховного Суду України (далі ВСУ) від 27.03.1992р. «Про практику розгляду судами цивільних справ за позовами про відшкодування шкоди») .

За умовами договору прокату речі, які є предметами правочину наймодавець видає за наявності у наймача паспорта України з позначкою про прописку і оформлює договором за формою ПО-П1, затвердженою наказом Укрсоюзсервісу від 29.09.95р. №8, яка є документом суворої звітності. У ній зазначається: дані про отримані на прокат речі, їх стан, кількість і вартість; дані паспорта замовника (наймача), який підтверджує зобов’язання своїм підписом; у першому примірнику форми наймодавець робить позначки про сплату за продовження терміну прокату і доплату за невчасне повернення речей.

Договір найму ТЗ укладається у письмовій формі, а у цікавому для нас випадку, тобто за участі фізичної особи – підлягає нотаріальному посвідченню. З чого можна зробити висновок, що для отримання автомобіля в тимчасове володіння і користування особі не достатньо мати тільки паспорт України, бо, як зазначалося раніше, автомобіль виступає джерелом підвищеної небезпеки і за п. 2.1. Правил дорожнього руху, затверджених Постановою КМУ від 31.12.1993р. керувати ним може тільки водій, який при собі повинен мати посвідчення відповідної категорії на право керування ТЗ та талон, що додається до посвідчення. Тобто, тільки за наявністю вище перерахованих документів нотаріус засвідчить дану угоду, як правомірну.

Ще дуже важливим фактом того, що автомобіль в даному випадку є спеціальним об’єктом орендних відносин і умов договору прокату недостатньо, щоб відносити ці правовідносини до переліку побутових послуг є прописане в ЦКУ обов’язкове страхування наймодавцем ТЗ. Ці норми підкріплені ЗУ «Про страхування» від 07.03.1996р. та ЗУ «Про обов’язкове страхування цивільно-правової відповідальності власників наземних ТЗ» від 01.07.2004р., ст. 53 якого говорить, що посадові особи органів Державтоінспекції МВС України, що мають право здійснювати контроль за дотриманням правил дорожнього руху, перевіряють документи водія ТЗ, які підтверджують наявність чинного договірного зобов’язання, страхування цивільно-правової відповідальності.

З вищесказаного можна зробити висновок, що оскільки автомобіль є джерелом підвищеної небезпеки і тільки паспорта недостатньо, щоб тимчасово володіти та користуватися ним, то юридично вірним буде укладати договір найму ТЗ, який за участі фізичної особи потребує нотаріального посвідчення, тобто повинен бути виконаний з урахуванням усіх законодавчо-закріплених положень.

А також, у зв’язку з тим, що таке поняття, як «джерело підвищеної небезпеки» не мало місця у втратившому чинність ЦК Української РСР від 18.07.1963р., а Постанова КМУ «Про перелік побутових послуг прокату» від 27.04.98р. №576, була прийнята набагато раніше діючого ЦКУ, який містить в собі дане поняття, можна вимагати виключення автомобільного прокату з переліку побутових послуг, тим самим не залишаючи сумнівів в тому, яку норму застосовувати у випадку найму (оренди) автомобіля.

Список літератури: 1. Конституція України від 28.06.1996р. 2. Цивільний Кодекс України від 16.01.2003р. 3. Закон України «Про транспорт» від 10.11.1994р. 4. Закон України «Про страхування» від 07.03.1996р. 5. Закон України «Про обов’язкове страхування цивільно-правової відповідальності власників наземних транспортних засобів» від 01.07.2004р. 6. Цивільному Кодексі Української РСР від 18.07.1963 р. 7. Постанова Кабінету Міністрів України «Про перелік побутових послуг прокату» від 27.04.98р. №576. 8. Постанова Пленуму Верховного Суду України «Про практику розгляду судами цивільних справ за позовами про відшкодування шкоди» від 27.03.1992р. 9. Правила дорожнього руху, затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 31.12.1993р. 10. Форма ПО-П1, затверджена наказом Укрсоюзсервісу від 29.09.95р. №8. 11. Науково-практичний коментар Цивільного Кодексу України / За ред. Є.О. Харітонова. – Х.: Одісей, 2008. 12. Гражданское право Украины. Часть ІІ: Учебное пособие /Под ред. Слипченко С.А., Кройтора В.А. – Х.: Эспада, 2000. – 400с. 13. Гражданское право Украины: Учебник /Под ред. Е.О. Харитонова. – Х.: Одиссей, 1998. – 384с.

Бобко Т. В.

Деякі проблеми визначення форми правочину та наслідків її недодержання

В цивільному праві існує дві форми правочинів — усна і письмова, хоча волевиявлення сторін може набути й іншої форми – шляхом мовчання або конклюдентних дій. Письмова форма може бути простою, зокрема коли сторонами складається єдиний документ, який ними підписується, а може бути і кваліфікованою, тобто тоді, коли підпису сторін недостатньо. При застосуванні кваліфікованої письмової форми додатково вимагається, щоб правочин був посвідчений у встановленому порядку уповноваженою особою — нотаріусом. При цьому законодавець вимагає обов’язкового нотаріального посвідчення найбільш значимих для майнового обороту правочинів. Як правило, це стосується більшості правочинів з землею та іншим нерухомим майном. Натомість сторони на власний розсуд, за домовленістю між собою можуть нотаріально посвідчити будь-який правочин. При цьому Законом України від 16 червня 2005 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо додаткових гарантій захисту фінансових інтересів держави» до цього правила, закріпленого у ст. 209 ЦК, внесені певні корективи. Віднині договір про закупівлю, який укладається відповідно до Закону України «Про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти» на вимогу замовника підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Тобто цей договір підлягає нотаріальному посвідченню не за домовленістю сторін, а на вимогу однієї з них — замовника. З позицій законодавчої техніки запроваджена новела є далеко не бездоганною, оскільки Закон України «Про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти» втратив чинність на підставі Закону від 20 березня 2008 р. № 150-VI і зараз питання державних закупівель регулюються вже підзаконним актом — Положенням про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України 17 жовтня 2008 р. № 921, із змінами і доповненнями. Виходить, що при буквальному застосуванні здійснене законодавцем оновлення редакції ст. 209 ЦК втрачає свій сенс. Очевидно для того, щоб досягти бажаного результату, правильніше було б посилатись не на Закон «Про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти», а на законодавство про державні закупівлі. Саме з цією поправкою, на нашу думку, і слід застосовувати нову редакцію ч. 1 ст. 209 ЦК. Можна також припустити, що внесені зміни будуть підставою для формулювання нового правила щодо застосування нотаріального посвідчення правочину. Загальним правилом залишатиметься право сторін за взаємною згодою посвідчити нотаріально будь-який правочин. Однак у випадках, прямо передбачених законом, правочин має бути посвідчено нотаріально і за вимогою однієї із сторін. Втім, ці випадки повинні бути прямо передбачені законом.

Цивільним кодексом України передбачені наслідки недотримання вимоги закону про обов’язкове нотаріальне посвідчення правочину — такий правочин є нікчемним (ч. 1 ст. 219, ч. 1 ст. 220 ЦК). Водночас за наявності певних умов такий правочин, хоч він і був вчинений з порушенням вимоги про обов’язковість нотаріального посвідчення, може бути легалізований судом шляхом визнання його дійсним. Перелік умов судової легалізації вичерпно визначений законодавцем, і відсутність хоча б однієї з них унеможливлює визнання правочину дійсним. Так, договір може бути визнано дійсним, якщо сторони домовилися з усіх істотних умов, ця обставина підтверджена письмовими доказами (розписками, іншими документами), правочин повністю або частково виконаний однією зі сторін, а інша ухиляється від його нотаріального посвідчення.

Якщо одна з наведених умов відсутня, але сторони проти позову не заперечують, суд не вправі визнавати такий правочин дійсним. У тому випадку, коли у сторін є можливість посвідчити правочин нотаріально, але вони з певних причин не бажають цього робити, позов про визнання правочину дійсним задоволенню не підлягає. Якщо навіть усі передбачені законом умови судової легалізації наявні, але правочин, визнати який дійсним вимагають сторони, не відповідає вимогам, що є необхідними для його чинності (ч. ч. 1–3, 5, 6 ст. 203 ЦК), позов задоволенню не підлягає.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК судова легалізація договору звільняє його від необхідності нотаріального посвідчення, хоча при цьому нічого не вказується про звільнення від його державної реєстрації. Видається, що таке рішення законодавця не випадкове. Рішення суду про визнання правочину дійсним не може підмінювати механізму державної реєстрації правочину. Суди не відносяться до кола суб’єктів, які здійснюють внесення записів до Реєстру правочинів відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671. Отже, судова легалізація не може застосовуватись до правочинів, які відповідно до закону підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

На дану обставину звертається увага в Узагальненні практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними, яке здійснене Верховним Судом України. В Узагальненні вказано, що правила ст. 220 ЦК не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст. 210, 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов’язки.