Шляхи розвитку оперативно-розшукової діяльності в сучасних умовах - Збірник (Клочко А.М.)

Стан російського іпотечного ринку в умовах світової фінансової кризи

В кінці 2007 року Центробанк Росії оприлюднив інформацію про те, що кожний п’ятий рубль, який позичається росіянами в банках, направляється на придбання житла, при цьому доля іпотечних кредитів в загальній сумі виданий кредитів становила 23,4 відсотка. Об’єм заборгованості росіян за іпотечними кредитами в І кварталі цього року становив близько 800 млрд. рублів, ця сума є практично 40 відсотків всього капіталу російської банківської системи.

За останні 3 місяці, до початку світової кризи, кількість наданих іпотечних кредитів в деяких банках збільшувалась, проте це не означало, що житлову нерухомість більше придбавали, просто різко скорочувалась кількість банків що спеціалізувалися на іпотеці. До них, як правило, відносилися організації, які здійснювали перепродаж кредитів іноземним інвесторам. Для тих банків, у яких є відсутніми зовнішні запозичення основним джерелом пасивів залишаються депозити населення. Зараз покупців трудно знайти і тому іпотечні програми або ліквідуються, або тимчасово зупиняються. Світова фінансова і іпотечна криза збільшується.

Російські банки вишукуються можливість продовжувати свої іпотечні програми, проте на сьогодні такі програми можуть здійснювати лише державні банки, або банки з іноземним капіталом. В своїй більшості банки тимчасово припиняють іпотечне кредитування, оскільки припиняється рефінансування, що вони отримували від агентства з іпотечного житлового кредитування, яке скуповувало заставні, або шляхом зовнішньої сек’юрітізації. Ці два джерела для іпотеки перекриті. Банки досягають того розміру портфеля в своєму балансі, який можуть тримати в залежності від вимог середньострокової ліквідності та припиняють іпотечних кредитів видачі.

За інформацією асоціації будівників Росії з початку вересня цього року середня вартість одного квадратного метру новозбудованої квартири (на первинному ринку) становила приблизно 45701 рублів та практично 48443 рублі на вторинному ринку. При цьому потрібно врахувати, що ринок житлового будівництва це приблизно 9-9,5\% ВВП Росії. В середньому по країні з початку року вартість житла збільшилася на 14–15 відсотків. Найбільший стрибок цін припав на серпень цього року – близько 10 відсотків. Іпотека перестала бути доступною для пересічного росіянина, таким чином на сьогодні лише 20 \% росіян можуть дозволити собі придбати квартиру за допомогою іпотеки.

У зв’язку з цим, Урядом Росії прийнято рішення спрямувати 60 млрд. рублів для допомоги агентству з іпотечного житлового кредитування. За планом ці кошти повинні допомогти іпотечній системі Росії залишитися на рівні, на якому вона була до початку спаду, оскільки відмова банків від іпотечного кредитування може призвести до зниження ВВП на два відсотки.

В свою чергу агентство з іпотечного житлового кредитування змінює свої правила. Головне, це зміна умов рефінансування іпотечних кредитів. Тепер банки, які співпрацюють з агентством не зможуть надавати кредити дешевше ставки, що встановлена агентством. Метою такого заходу є намір рівномірно розподілити навантаження серед учасників іпотечного ринку для забезпечення його сталого розвитку. Крім того, посилено вимоги до кредитоспроможності позичальника, так офіційне підтвердження високого доходу необхідно не лише позичальника, а і поручителям, яких як правило повинно бути не менше двох. Поряд з цим необхідно надати довідки про наявність як у позичальника так і у поручителів коштовного майна.

Такі вибагливі (жорсткіші) умови можуть призвести до зниження кількості потенційних позичальників, при тому, що середня родина з трьох чоловік з доходом на родину не менше 60-70 тис.рублів ще в минулому році могла отримати кредит під ставку 9 відсотків, а вже з початком осені ці ставки становлять 15–16 відсотків.

Поряд з цим, відбулися зміни у російському законодавстві, так сьогодні надано можливість випускати іпотечні облігації без врахування гарантій банку, яких їх випускає. Але для створення ринку іпотечних облігацій повинен пройти певний час. Зараз лише Пенсійний фонд та державні компанії можуть виступати покупцями таких облігацій. Накопичення Пенсійного фонду будуть більшими ніж весь рубльовий внутрішній державний борг, а інструменти для інвестування відсутні. Тому необхідно надати право Центральному банку кредитувати банки під заставу іпотечних облігацій.