Електронні реєстри в діяльності нотаріусів України - Навчальний посібник (Дякович М. М.)

РоздІл х. державний реЄстр речових прав на нерухоме майно

Законом України  «Про  внесення  змін до Закону  України  «Про державну  реєстрацію  речових  прав  на нерухоме  майно  та їх обме- жень»  та  інших  законодавчих актів  України»   від  11.02.2010  року

№1878-VI кінцево завершена  робота по створенню  Державного  реє- стру речових прав на нерухоме майно.

До   цього   часу   був   прийнятий  Верховною   Радою   України

01.07.2004  року  тільки  Закон   «Про  державну  реєстрацію  речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»,  однак по факту  цей закон був мертвий, оскільки  не був визначений єдиний  орган державної реєстрації  прав, а це, у свою чергу, створювало  неабиякі  труднощі  в організації  самого процесу державної  реєстрації  речових прав на не- рухоме майно та створенні Державного реєстру речових прав.

У зв’язку з прийняттям вищезазначених змін, закон викладено  у новій редакції  і його назва  відрізняється у термінах,  замість «обме- ження»  є «обтяження» та назва відповідно  «Про державну  реєстра- цію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Цей Закон  набрав чинності з дня його опублікування, крім пунк- тів 3 і 5 розділу І та пункту 4 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні по- ложення»  цього Закону, які набирають чинності з 01.01.2012 року.

Відповідно до згаданих Прикінцевих та перехідних положень За- кону встановлено,  що державна  реєстрація прав на нерухоме майно в порядку, визначеному цим Законом, буде здійснюватися з 01 січня

2012 року та відповідно  до 01 січня 2012 року, тобто до остаточного завершення створення Державного  реєстру речових прав на нерухо- ме майно державна реєстрація:

– права  власності  та права  користування (сервітут) на об’єкти нерухомого  майна, розташовані на земельних  ділянках;  права користування (найму,  оренди)  будівлею або іншими капіталь- ними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об’єкти незавершеного будівництва,  а також облік безхазяйно-

 

го нерухомого  майна,  довірче  управління нерухомим  майном буде проводитися реєстраторами бюро технічної  інвентариза- ції, створеними до набрання  чинності цим Законом та підклю- ченими до Реєстру прав власності на нерухоме майно;

– права власності, права користування (сервітут) земельними ді- лянками,  права постійного користування земельними ділянка- ми, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою  для сільськогосподарських потреб (емфі- тевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) буде проводитися територіальними органами земельних  ресурсів;

– правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого май- на буде проводитися нотаріусами,  реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України.

Отже,  цим Законом регулюються  правовідносини, які пов’язані з державною  реєстрацією  прав на нерухоме майно та їх обтяжень  та дія його не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні  і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об’єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі.

Державний реєстр  речових  прав на нерухоме  майно  — (далі  по тексту буде вживатися Державний реєстр прав) — це єдина державна інформаційна система, що містить  відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження,  а також про об’єкти та суб’єктів цих прав.

Цей Реєстр  вперше в основу свого формування заклав  європей- ський  принцип  визначення нерухомого  майна,  а саме  пріоритет  у ньому отримали земельні ділянки, як первинне у визначенні власнос- ті, а вторинне  — об’єкти, які розташовані на земельній  ділянці, пере- міщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.

Речові права на право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного  користування та право оренди земельної  ділянки;  право користування (найму,  оренди)  будівлею  або іншими  капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління май- ном та інші речові права відповідно до закону відповідно до Закону  є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

 

Однак  ця спроба у визначенні  первинного  — землі, а вторинно- го — об’єктів нерухомості,  як виняток,  не поширилася на житловий будинок,  будівлю,  споруду,  квартиру,  право  власності  на які  може бути зареєстровано незалежно  від того, чи зареєстровано право влас- ності на земельну ділянку, на якій вони розташовані,  якщо власника- ми цих об’єктів є різні особи.

Якщо ж у власності однієї особи є будинок, то відповідно до ст. 377

Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України до неї переходить  право власності  на земельну  ділянку.  Такий  підхід до вирішення цього питання  продиктований нормами  Цивільного та Зе- мельного кодексів України, до яких відповідно були внесені зміни За- коном України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів Укра- їни щодо спрощення  порядку  набуття  прав на землю»  вiд 05.11.2009 року №1702-VI для того, щоб впорядкувати ринок землі та здійснити облік земельних ділянок шляхом присвоєння кадастрового номера.

Систему органів державної реєстрації прав буде становити спеці- ально уповноважений центральний орган виконавчої  влади з питань державної реєстрації прав — Міністерство юстиції України, що забез- печує  реалізацію  державної  політики  у сфері  державної  реєстрації прав, та його територіальні органи, які є органами державної реєстра- ції прав. Держателем Державного реєстру прав є також Міністерство юстиції України.

Адміністратором  Державного реєстру прав є державне підприєм- ство, що належить  до сфери управління Міністерства юстиції Укра- їни, здійснює заходи із створення та супроводження програмного забезпечення Державного  реєстру прав та відповідає за технічне і технологічне забезпечення, збереження та захист даних, що містяться у Державному реєстрі прав.

Державним  реєстратором  може бути громадянин України,  який має вищу юридичну  освіту, стаж юридичної  роботи не менш як два роки,  пройшов  стажування в органах  державної  реєстрації  прав  не менше шести місяців.

Державний реєстратор:

1) встановлює  відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме май- но, зокрема:

 

– відповідність  обов’язкового дотримання письмової форми пра- вочину  та його нотаріального посвідчення (у  випадках,  вста- новлених законом);

– відповідність  повноважень особи, яка подає документи  на дер- жавну реєстрацію, та сторін (сторони) правочину, згідно з яким відбувається державна  реєстрація виникнення, переходу, при- пинення  прав на нерухоме майно або обтяження таких прав;

– відповідність  відомостей  про нерухоме майно, наявних  у Дер- жавному реєстрі прав та поданих документах;

– відповідність  даних  про  наявність  (або  відсутність) інформа- ції та/або відповідних  документів, що свідчать про накладення (зняття) заборони  (арешту) або інших обтяжень,  що перешко- джають державній реєстрації прав, у тому числі відсутність вста- новлених законом заборон на відчуження  нерухомого майна;

– наявність  факту виконання умов правочину, з якими закон та/ або договір (угода)  пов’язує можливість  проведення  державної реєстрації  виникнення, переходу, припинення прав на нерухо- ме майно або обтяження таких прав;

2) приймає  рішення  про  державну  реєстрацію  прав,  відмову  в такій реєстрації,  її зупинення, про державну  реєстрацію  обтя- жень, про скасування запису,  погашення  запису  та внесення змін до записів у Державному реєстрі прав;

3) відкриває і закриває розділи Державного реєстру прав, вносить до них відповідні записи;

4) веде реєстраційні справи щодо об’єктів нерухомого майна;

5) присвоює  реєстраційний номер об’єкту нерухомого  майна під час проведення  державної реєстрації;

6) видає свідоцтво  про право власності  на нерухоме майно у ви- падках, встановлених статтею 18 Закону України «Про держав- ну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;

7) надає витяги з Державного  реєстру прав або відмовляє  у їх на- данні у випадках, передбачених цим Законом;

8) у разі потреби вимагає подання  передбачених  законодавством додаткових  документів,  необхідних  для  державної  реєстрації прав та їх обтяжень;

9) здійснює  інші повноваження, передбачені  цим Законом та ін- шими нормативно-правовими актами.

 

Законом встановлені певні обмеження  у діяльності  Державного реєстратора, а саме: Державний реєстратор не має права приймати рі- шення про державну реєстрацію прав на своє ім’я і від свого імені, на ім’я і від імені свого чоловіка чи своєї дружини,  його (її) та своїх ро- дичів (батьків,  дітей, онуків, діда, баби, братів, сестер). У такому разі державна  реєстрація прав проводиться іншим державним  реєстрато- ром органу державної реєстрації прав.

Державний реєстратор  самостійно приймає рішення про держав- ну реєстрацію прав або відмову в такій реєстрації.

Державний реєстр прав містить  відомості про зареєстровані пра- ва і обтяження,  суб’єктів прав, об’єкти нерухомого майна, документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, і картографічні (графічні) дані. Невід’ємною складовою частиною Державного реєстру прав є база даних про реєстрацію заяв і запитів та реєстраційні справи.

Інформація про зареєстровані права на земельні ділянки, необхід- на для ведення державного земельного кадастру, передається органу, який  здійснює  ведення  державного  земельного  кадастру, в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Відомості, що містяться  у Державному реєстрі  прав, мають від- повідати даним реєстраційної справи, яка містить документовані за- писи щодо прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У разі їх невідпо- відності пріоритет мають дані реєстраційної справи.

Державний реєстр  прав є державною  власністю,  складовою  На- ціонального архівного фонду і підлягає довічному зберіганню.

Вилучення будь-яких документів або частин Державного реєстру прав не допускається, крім випадків, передбачених законом.

Органи державної реєстрації прав забезпечують  достовірність  ін- формації, її захист від несанкціонованого доступу, оновлення, архіву- вання та відновлення даних, їх оперативний пошук і документальне відтворення процедури державної реєстрації прав, оперативне  надан- ня витягів про зареєстровані права та/або їх обтяження з Державного реєстру прав.

Державний реєстр прав складається з розділів, які відкривають- ся на кожний об’єкт нерухомого майна під час проведення  державної реєстрації права власності на нього.

Кожний  розділ Державного  реєстру прав складається з чотирьох частин, які містять відомості про:

 

– нерухоме майно;

– право власності та суб’єкта (суб’єктів)  цього права;

– інші речові права та суб’єкта (суб’єктів)  цих прав;

– обтяження прав на нерухоме майно та суб’єкта (суб’єктів)  цих прав.

Оскільки  Державний  реєстр   у  контексті   Закону   почне   дія- ти з 01.01.2012  року, то наказом  Міністерства юстиції  України  від

28.07.2010  року  № 1692/5,  зареєстрованого в Міністерстві юстиції України  30.07.2010 року за № 82/17877 внесено  зміни  до Тимчасо- вого положення про порядок  державної реєстрації  прав власності  на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції Укра- їни від 07.02.2002 року № 7/5,  шляхом викладення положення у но- вій редакції із назвою Тимчасове  положення про порядок  державної реєстрації  права власності та інших речових прав на нерухоме майно (далі — Положення), що набрали чинності з 01 жовтня 2010 року.

Державним   підприємством «Інформаційний  центр»  Міністер- ства юстиції України,  як адміністратором Реєстру  прав власності  на нерухоме майно забезпечено технічну реалізацію норм згаданого По- ложення.

Так, у Реєстрі прав власності на нерухоме майно забезпечено можливість  державної  реєстрації  виникнення, переходу  або припи- нення  не тільки  права власності  на нерухоме майно, але й права ко- ристування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних  ділянках,  права  користування (найму,  оренди)  будівлею або іншими  капітальними спорудами,  їх окремими  частинами,  дові- рчого управління нерухомим майном. Відповідно, інформація, що на- дається з Реєстру містить відомості про правонабувача (правонабува- чів), підстави виникнення, переходу чи припинення речового права, його зміст та характеристику, а також час дії речового права.

Державна реєстрація прав — це офіційне визнання і підтверджен- ня державою фактів виникнення, переходу або припинення права власності  та інших речових  прав на нерухоме майно, а також права власності  на об’єкти незавершеного будівництва шляхом внесення відповідного запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Тимчасове  положення про порядок  державної реєстрації  права власності  та інших  речових  прав  на нерухоме  майно  визначає  по- рядок  проведення   державної   реєстрації   права  власності   та  права

 

користування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних  ділянках;  права  користування (найму,  оренди)  будів- лею або іншими  капітальними спорудами,  їх окремими  частинами; довірчого управління нерухомим майном; права власності на об’єкти незавершеного будівництва,  а також порядок  взяття  на облік безха- зяйного нерухомого майна.

Державна  реєстрація прав проводиться реєстраторами бюро тех- нічної інвентаризації у межах визначених  адміністративно-територі- альних одиниць, обслуговування на території яких здійснюється БТІ, створеними до набрання  чинності  Законом України  «Про внесення змін до Закону  України  «Про державну  реєстрацію  речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів Украї- ни» та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Проведення державної  реєстрації  прав у межах території  однієї адміністративно-територіальної  одиниці   реєстраторами  декількох БТІ не допускається.

Обов’язковій державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухоме майно, розміщене  на території  Укра- їни, що належить  фізичним та юридичним  особам, державі  в особі органів, уповноважених управляти державним  майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним  юридичним  особам, міжнарод- ним організаціям,  іноземним  державам, а також територіальним гро- мадам в особі органів місцевого самоврядування.

Право  власності  на об’єкт незавершеного будівництва підлягає державній  реєстрації  у разі необхідності  укладення правочину  щодо об’єкта незавершеного будівництва.

Державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на таке нерухоме майно:

1) житлові будинки;

2) квартири;

3) будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені  для пере- бування людини, розміщення рухомого майна, збереження ма- теріальних  цінностей, здійснення виробництва тощо;

4) споруди (інженерні,  гідротехнічні тощо) — земельні поліпшен- ня, що не належать  до будівель та приміщень,  призначені  для виконання спеціальних технічних функцій;

5) приміщення — частини внутрішнього  об’єму житлових  будин- ків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами.

 

Державній реєстрації підлягає право власності на закінчене бу- дівництвом  нерухоме майно, яке прийняте в експлуатацію  у встанов- леному законодавством порядку.

Державна  реєстрація права користування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних  ділянках; права корис- тування  (найму,  оренди)  будівлею або іншими капітальними спору- дами, їх окремими  частинами; довірчого управління нерухомим май- ном проводиться після державної  реєстрації  права власності  на таке майно.

Державна  реєстрація права  власності  на об’єкти незавершеного будівництва проводиться у  порядку,  визначеному Положенням, з урахуванням особливостей, встановлених у розділі IV Положення.

Не підлягають державній реєстрації право власності та інші речо- ві права на тимчасові споруди.

Слід відзначити,  що впровадження у дію Державного  реєстру ре- чових прав на нерухоме майно (з 01.01.2012 року) встановить  новий порядок реєстрації обтяження, а саме заборона, яку накладає нотаріус сьогодні при посвідченні договору іпотеки, довічного утримання, спад- кового договору і вносить  її до Реєстру  заборон відчуження  об’єктів нерухомого майна, ще раз має бути зареєстрована у Державному реє- стрі речових прав на нерухоме майно. З 01.01.2012 року державна реє- страція обтяжень на нерухоме майно здійснюватиметься державними реєстраторами органів державної реєстрації  прав — Міністерства юс- тиції України  та його територіальних органів, та відповідно до статті

19 цього Закону  однією з підстав для державної  реєстрації  обтяжен- ня визначено  накладення заборони на відчуження  нерухомого майна нотаріусом  при посвідченні  вищезазначених правочинів.  При цьому, на нашу думку, порядок  державної  реєстрації  обтяження буде розі- рваний як в процедурі, так і у часі, тобто від моменту посвідчення цих правочинів та накладення заборони до моменту реєстрації обтяження державним  реєстратором. Тому, на сьогодні у нотаріусів залишають- ся відкритими для дискусії питання  щодо державної реєстрації  обтя- жень, можливості нотаріуса бути не тільки користувачем Державному реєстру речових прав на нерухоме майно, а й реєстратором  у частині реєстрації  обтяжень  та ін. Це зумовлено  необхідністю  та реалізацією функції  нотаріуса щодо захисту (охорони) прав та інтересів осіб, які звертаються до нього за вчиненням нотаріальних дій.