5. принципы оценки имущества (активов)  предприятия (корпорации).

Основные факторы, влияющие на оценку, — время и риск.

Рыночная экономика динамична. Поэтому фактор времени является определяющим и влияет на рыночные процессы, на цену и стоимость объектов, а также на принятие инвестиционных решений.

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются исходя из особенностей процесса оценки, экономических условий конкретного объекта, а также из целей и принципов оценки.          

Принципы оценки имущества (активов) — взаимообусловленная система важнейших правил оценки, связанная с учетом остаточной продуктивности, изменения потока доходов от объектов недвижимости, соотношения спроса и предложения и уровня конкуренции на товарном и финансовом рынках, представлений о полезности, замещении и ожидаемых доходах.

Принципы оценки можно разделить на три группы:

• основанные на представлении пользователя;

• связанные с эксплуатацией собственности;

• обусловленные действием рыночной среды.

Принципы оценки имущества представлены в табл. 3.2.

Таблица 3.2. Классификация принципов оценки

Рассмотрим наиболее значимые из них.

Принцип полезности — чем больше корпорация способна удовлетворить потребность собственника, тем выше ее стоимость (цена). Для любого пользователя оценочная стоимость корпорации не должна быть выше минимальной цены аналогичного предприятия с такой же полезностью. Кроме того, неразумно платить за объект больше, чем может стоить создание аналогичного объекта в приемлемые сроки. Полезность доходной недвижимости выражается в ее способности приносить инвестору относительно стабильный поток доходов в течение длительного срока. Например, в форме арендной платы.

С принципом полезности тесно связан принцип ожидания (предвидения). Полезность корпорации определяют тем, во сколько сегодня оценивают прогнозируемые будущие доходы от нее (ожидаемая выручка от перепродажи объекта). Принцип ожидания заключается в определении текущей величины дохода, который можно получить в обозримом будущем от владения компанией (объектом не движимости).

Принцип замещения — принцип, по которому максимальную стоимость корпорации определяют наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной полезностью.

Принцип вклада состоит в том, что доходность любой экономической деятельности определяют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Для оценки стоимости корпорации следует знать вклад каждого фактора в формирование ее дохода. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество корпорации экономически выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение данного актива.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность владельцу извлекать максимальный доход или до предела минимизировать издержки по обработке земельного участка, если остаточную продуктивность устанавливают на базе чистого дохода, после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию основного и оборотного капитала. С данной точки зрения устаревшая техника потребует полной замены, демонтажа и оплаты новой техники, что следует учитывать при оценке стоимости компании.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) — максимальный доход компании можно получить при соблюдении минимальных величин факторов производства (рабочей силы, капитала и др.).

Принцип соответствия — компании, не соответствующие требованиям рынка по фондооснащенности производства, технологии, менеджменту, уровню доходности активов и собственного капитала, скорее всего, будут оценены ниже сред него уровня.

Принцип спроса и предложения характеризует влияние на стоимость объекта изменений рыночной конъюнктуры, так как на рынке любые оцениваемые активы практически не имеют равновесного спроса и предложения: образуется рынок продавцов или рынок покупателей. Принцип спроса и предложения тесно связан с принципом конкуренции.

Принцип конкуренции — усиление конкуренции среди изготовителей товара неизбежно приводит к падению средней ставки доходности на вложенный капитал. Если к моменту оценки объекта сложился рынок производителей, то и цены устанавливают продавцы (изготовители). Уровень доходности на конкретном сегменте рынка возрастает, что неизбежно приводит к ужесточению конкуренции между производителями (изготовителями товара) и постепенному изменению деловой ситуации на рынке в пользу покупателей (потребителей). Поэтому возникает рынок потребителей, которые определяют цены на конкретные товары. На рынке недвижимости данный принцип имеет свою специфику, так как предложение таких объектов для продажи неэластично.

Этапы процесса оценки стоимости имущества

предприятия (корпорации).

Процесс оценки стоимости имущества корпорации включает восемь главных этапов:

1. Определение пели и задач оценки.

2. Составление плана оценки.

З. Сбор, проверку и анализ информации.

4. Выбор обоснованных подходов и методов оценки.

5. Расчет стоимости оцениваемого объекта на базе выбранного подхода.

6. Согласование результатов с заказчиком и подготовку итогового заключения.

7. Составление окончательного отчета о результатах оценки.

8. Представление и защита отчета перед заказчиком (государственным органом, предприятием, банком, страховщиком и пр.).

Оценку стоимости имущества корпорации осуществляют на основе трех подходов: доходного, затратного и рыночного (сравнительного).

При оценке с позиции доходного подхода определяющим фактором является доход, влияющий на величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем выше величина его рыночной стоимости (при прочих равных условиях). При этом значение имеют продолжительность получения до хода и уровень риска, сопровождающего данный процесс.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования имущества и возможностей дальнейшей его продажи. При этом исходят из оценочного принципа ожидания. Доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достижения главной цели предпринимательской деятельности.

На практике используют также затратный и рыночный подходы, которые часто бывают наиболее точными и эффективными. Каждый из подходов может быть использован для проверки правильности оценки стоимости имущества, полученной с помощью других подходов.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального на значения, нового строительства, для определения наилучшего варианта использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на земельные участки, строительные спецификации, данные об уровне оплаты труда в строительстве, стоимости машин и оборудования, о прибыли и накладных расходах строительных фирм на региональном рынке и др. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, и объектов с большим процентом физического износа. Затратный подход основан на принципах замещения, наиболее эффективного использования, сбалансированности и экономического разделения.

Рыночный (сравнительный) подход предпочтительнее в случаях существования рынка сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных о недавних продажах аналогичных объектов. Эти данные включают:

• физические характеристики;

• время и условия продажи;

• месторасположение;

• условия финансирования сделки.

Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, а также если моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период или если рынок недвижимости находится в нестабильном состоянии. Быстрые изменения на рынке приводят к искажению рыночной стоимости объектов.

Рыночный подход основан на применении принципа замещения.

Для сравнения выбирают объекты-аналоги. Между оцениваемым объектом и аналогом существуют различия. Поэтому необходимо проводить соответствующую корректировку основных параметров объектов оценки. Поправки вносятся по принципу вклада.

Все три подхода тесно взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке недвижимости. Например, доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые рассчитывают по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы получения конечного результата оценки. Хотя эти подходы базируются на данных регионального рынка, каждый из них учитывает различные его аспекты. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости объекта. Однако большинство рынков являются несовершенными, так как предложение и спрос на имущество (активы) не уравновешены.

Например, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы или производители продукции — неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из рассмотренных подходов предполагает использование при оценке имущества (активов) присущих ему методов (табл. 3.3).

Таблица 3.3. Методы оценки отдельных объектов (компаний)

Согласно методу капитализации, стоимость объекта оценки определяют по формуле

Со =,                                               (3.9)

где Со — стоимость объекта оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного предприятия (объекта недвижимости). Будущие денежные потоки пересчитывают по дисконтной ставке в настоящую стоимость. Дисконтная ставка должна соответствовать норме доходности, которая требуется инвестору[8].

Рыночную стоимость объекта методом чистых активов устанавливают по формуле

ЧА=А— КО,                                                (3.10)

где ЧА — чистые активы корпорации;

А — рыночная стоимость активов;

КО — обязательства корпорации (текущие и долгосрочные).

Ликвидационная стоимость компании представляет собой разницу между суммарной стоимостью всех активов и затратами на ее ликвидацию.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор действует по принципу замещения (альтернативных инвестиций). Поэтому может вложить денежные средства в эти компании либо в оцениваемую компанию. В результате данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения стоимости оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций идентичных компаний. Его применение требует обширной открытой информации, формируемой на фондовом рынке.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет установить примерную стоимость компании по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.