Фінансовий облік у банках - Навчальний посібник (Табачук Г. П., Сарахман О. М., Бречко Т. М.)

8.5.   облІк ІнвестицІйноЇ нерухомостІ

Інвестиційна нерухомість – це нерухомість (земля чи будівля або час- тина будівлі, або їх поєднання), утримувана [власником або лізинго- одержувачем за договором  про фінансовий лізинг (оренду)] з метою отримання лізингових (орендних) платежів або збільшення вартості капіталу чи для досягнення обох цілей. Одиницею обліку інвестицій- ної нерухомості  є земля чи будівля або частина будівлі, або земля і бу- дівля, що перебувають у розпорядженні власника або лізингоодержу- вача за договором  про фінансовий лізинг (оренду) з метою отриман- ня орендних платежів, доходів від зростання капіталу або того чи ін- шого, а не для надання послуг або адміністративних цілей.

Один і той самий об’єкт нерухомості може бути розділений на конструктивно  відокремлені частини, що використовуються з різною метою: одна частина – для отримання  доходу від орендної плати або збільшення капіталу, інша – для використання в процесі діяльності банку або для адміністративних цілей.

У бухгалтерському обліку такі частини об’єкта нерухомості відо- бражають окремо, якщо вони можуть бути продані окремо. Якщо ці частини не можуть бути продані окремо, то такий об’єкт визнаєть- ся інвестиційною нерухомістю  за умови, що лише незначна частина об’єкта утримується для використання в процесі діяльності банку або для адміністративних  цілей. Банк має розробити  та затвердити в обліковій політиці чіткі критерії для визначення активу як об’єкта інвестиційної нерухомості та зазначати ці критерії в інформації до фі- нансової звітності.

До інвестиційної нерухомості належать:

�  земля, що утримується з метою отримання вигід від зростан- ня капіталу в довгостроковій перспективі, а не для реалізації в короткостроковій перспективі в процесі діяльності;

�  земля, подальше використання якої на цей час не визначено;

�  будівля, що перебуває у власності банку або в розпорядженні

за договором  про фінансовий лізинг (оренду) та надається в

лізинг  (оренду) за одним або кількома договорами про опера- тивний лізинг (оренду);

 

�  будівля, що не зайнята на цей час та призначена для надання в лізинг (оренду) за одним або кількома договорами про опе- ративний лізинг (оренду).

Інвестиційна нерухомість обліковується на рахунках групи 441

«Інвестиційна нерухомість»:

4410 А Інвестиційна нерухомість

Призначення рахунку: облік вартості інвестиційної нерухомості.

За дебетом рахунку проводять суми вартості придбаної або ство- реної інвестиційної  нерухомості; суми збільшення  вартості (дооцінки) інвестиційної нерухомості.

За кредитом рахунку проводять суми зменшення вартості (уцінки) інвестиційної нерухомості; суми вартості інвестиційної неру- хомості, що вибули з балансу.

Під час первинного визнання інвестиційної нерухомості банк оцінює та відображає її в бухгалтерському обліку за початковою вар- тістю, яка включає ціну придбання цієї нерухомості та всі витрати, що безпосередньо пов’язані з її придбанням.

Придбання інвестиційної нерухомості відображається в бухгал- терському обліку такими проведеннями:

�  Передоплата

Дт  3510 Дебіторська заборгованість з придбання активів

Кт   Рахунки грошових коштів, поточні рахунки

�  Визнання інвестиційної нерухомості в балансі банку

Дт  4410 Інвестиційна нерухомість

Кт   3510 Дебіторська заборгованість з придбання активів.

Витрати банку на створення ним нового об’єкта нерухомості, при- значеного надалі для використання як інвестиційної нерухомості, ві- дображають у бухгалтерському обліку відповідно до загальних вимог. Після завершення цей об’єкт визнається інвестиційною нерухомістю.

Витрати на поточне обслуговування,  ремонт та утримання об’єкта інвестиційної  нерухомості  визнають витратами під час їх здійснення. Капітальні  інвестиції  на реконструкцію  об’єкта інвес- тиційної нерухомості, який у довгостроковій перспективі викорис- товуватиметься як інвестиційна нерухомість, збільшують його вар- тість. Такі капітальні інвестиції банк відображає в обліку за окремим аналітичним  рахунком 4410 «Інвестиційна нерухомість».

 

Після первинного визнання об’єкта інвестиційної нерухомості подальшу його оцінку банк здійснює за одним із таких методів:

а) за справедливою вартістю з визнанням змін справедливої вар- тості в прибутку або збитку; амортизація та зменшення корисності не визнаються;

б) за початковою вартістю (собівартістю) з урахуванням накопи- ченої амортизації та втрат від зменшення корисності.

Банк здійснює оцінку інвестиційної нерухомості на кожну на- ступну після первинного визнання дату балансу. Зміни справедливої вартості об’єкта інвестиційної нерухомості, що оцінюється  за спра- ведливою вартістю, відображають в бухгалтерському обліку:

�  У разі збільшення вартості

Дт  4410 Інвестиційна нерухомість

Кт   6394 Доходи від переоцінки об’єктів інвестиційної нерухо- мості

�  У разі зменшення вартості

Дт  7394 Витрати від переоцінки об’єктів інвестиційної нерухо- мості

Кт   4410 Інвестиційна нерухомість.

Якщо об’єкт інвестиційної нерухомості  оцінюється  за початко- вою вартістю (собівартістю), то в бухгалтерському обліку здійсню- ють такі проведення:

�  Нарахування амортизації

Дт  7423 Амортизація

Кт   4419 Зношення інвестиційної нерухомості

�  Зменшення корисності

Дт  7499 Інші витрати

Кт   4419 Зношення інвестиційної нерухомості.

Якщо банк  не може  достовірно визначити справедливу  вар- тість об’єкта інвестиційної  нерухомості (операції  з аналогічними об’єктами нерухомості на ринку здійснюються рідко, альтернативної оцінки справедливої вартості немає), то він здійснює його оцінку за початковою вартістю. Ліквідаційна  вартість такого об’єкта нерухо- мості має дорівнювати нулю, початкова вартість амортизується про- тягом строку його корисного використання.

 

Якщо банк  обрав метод оцінки об’єкта інвестиційної  нерухо- мості за справедливою вартістю, то він має послідовно застосовува- ти цей метод до часу його вибуття або рекласифікації.

У разі здійснення банком оцінки об’єкта нерухомості за методом справедливої вартості інженерне обладнання (ліфти, кондиціонери тощо), що є невід’ємною  частиною будівлі, не визнається в обліку окремо як основний  засіб, а включається  до справедливої вартості єдиного об’єкта інвестиційної нерухомості.

Якщо бухгалтерський облік будівлі як об’єкта інвестиційної не- рухомості банк здійснює за методом початкової вартості, то облад- нання, що є невід’ємною частиною цієї будівлі, обліковується окремо.

Переведення об’єкта нерухомості до категорії інвестиційної не- рухомості  та з категорії інвестиційної нерухомості до інших банк проводить лише в разі зміни способу його функціонального вико- ристання, що підтверджується такими подіями:

а) початком зайняття власником нерухомості – у разі переведен- ня з інвестиційної нерухомості до нерухомості, зайнятої власником; б) закінченням зайняття власником нерухомості – у разі пере- ведення з нерухомості, зайнятої власником, до інвестиційної неру-

хомості;

в) завершенням будівництва  або забудови – у разі переведення з нерухомості в процесі будівництва  або забудови до інвестиційної нерухомості.

Якщо банк застосовує метод оцінки за початковою вартістю, то переведення об’єкта інвестиційної нерухомості до категорії нерухо- мості, зайнятої власником, та, навпаки, не впливає на його балансову вартість. Переведення здійснюється  за балансовою вартістю переда- ної нерухомості, і вартість цих об’єктів не змінюється.

Якщо банк застосовує метод оцінки нерухомості  за справедли- вою вартістю, то під час переведення об’єкта інвестиційної нерухо- мості до категорії нерухомості, зайнятої власником, банк здійснює переведення за справедливою вартістю:

Дт  4400 Основні засоби

Кт   4410 Інвестиційна нерухомість – за справедливою  вартістю на дату переведення.

Під час здійснення такого переведення прибуток або збиток не виникає. Різниця між балансовою та справедливою вартістю  неру-

 

хомості, що виникає на дату переведення об’єктів  з категорії нерухо- мості, зайнятої власником, до інвестиційної нерухомості, визнається банком як переоцінка основних засобів:

�  У разі перевищення справедливої вартості об’єкта інвести-

ційної нерухомості над його балансовою вартістю

Дт  4410 Інвестиційна нерухомість; 4409 Зношення основних за- собів

Кт   4400 Основні засоби; 5100 Результати переоцінки основних засобів

�  У разі перевищення  балансової вартості  над справедливою вартістю об’єкта інвестиційної нерухомості

Дт  4410 Інвестиційна  нерухомість;  4409 Зношення основних засобів; 5100 Результати переоцінки основних засобів, 7499

Інші витрати

Кт   4400 Основні засоби.

Якщо після завершення будівництва або реконструкції об’єкт не- рухомості передається іншій стороні в оперативний лізинг (оренду), то такий об’єкт банк переводить із категорії капітальних інвестицій за незавершеним будівництвом  до категорії інвестиційної нерухо- мості. Будь-яка різниця між справедливою вартістю нерухомості та її попередньою балансовою вартістю на дату переведення визнається як інші витрати або інший дохід звітного періоду:

�  У разі отримання доходу

Дт  4410 Інвестиційна нерухомість

Кт   4430 Капітальні інвестиції за незавершеним будівництвом  і за не введеними  в експлуатацію основними  засобами; 6499

Інші доходи

�  У разі визнання витрат

Дт  4410 ІБанк припиняє визнавати в балансі об’єкт інвестицій- ної нерухомості під час його вибуття внаслідок продажу або передавання у фінансовий лізинг (оренду), або якщо більше не очікується отримання будь-яких економічних вигід від його використання.

Фінансовий  результат від вибуття об’єкта інвестиційної нерухо- мості банк визначає як різницю між надходженнями коштів від ви- буття об’єкта і його балансовою вартістю та визнає їх у звітному пе-

 

ріоді, в якому відбулося вибуття чи ліквідація. У цьому разі в бухгал- терському обліку здійснюють такі проведення:

�  У разі перевищення суми балансової вартості об’єкта порів-

няно із сумою виручки від його реалізації

Дт  Рахунки грошових коштів, поточні рахунки;  7499 Інші ви- трати

Кт   4410 Інвестиційна нерухомість

�  У разі перевищення суми виручки від реалізації об’єкта по- рівняно із сумою балансової вартості об’єкта

Дт  Рахунки грошових коштів, поточні рахунки

Кт   4410 Інвестиційна нерухомість; 6499 Інші доходи.

Зменшення та відновлення корисності об’єкта інвестиційної не- рухомості, що оцінюється  за початковою  вартістю (собівартістю), банк визнає аналогічно до порядку визнання зменшення корисності основних засобів.