§ 3. сутність та класифікація іпотекиІпотечне кредитування є невід’ємною складовою розвитку су- часного суспільства. Варто зауважити, що наукові дискусії точать- ся, як правило, навколо терміну іпотека, який виділяється своєю неоднозначністю та різноманітністю трактувань. Це пояснюється передусім тим, що іпотека має багатовікову історію, в процесі якої відбувалися зміни не тільки самого поняття, а й учасників іпотечних відносин. Взагалі, термін іпотека має грецьке походження та введене вперше Солономом на початку 6 ст. до н.е. До того часу в Афінах зобов’язання забезпечувалися особою боржника, якому у випадку невиконання зобов’язання, загрожувало рабство. Для обернення особистої власності у майно Солономом вигадав такий спосіб: кре- дитор ставить на маєтку боржника (зазвичай на прикордонній сму- зі) стовп, з написом, що це майно є забезпеченням його претензій на певну суму. Такий стовп називався іпотекою (підставкою), у пере- носному значенні, це слово, вживалося для позначення застави. Іпо- тека не перешкоджала переходу майна до іншого власника, оскільки забезпеченням була не особа позичальника, а саме майно [424]. Незважаючи на те, що термін іпотека виник в 6 ст. до н.е., роз- виток іпотеки припадає на ІІІ ст. до н.е. і розглядається лише як не- формальна домовленость, згідно з якою гарантією орендної плати власнику земельної ділянки був господарський інвентар (раби, ро-
З часом іпотека отримала визнання, набула широкого розповсю- дження і була оголошена для застосування виконання зобов’язання кредитору, однак не позбавляла боржника можливості отримувати доходи з заставленого майна [286, с.6]. Здійснивши аналіз наукових праць та іпотечного законодавства, ми дійшли висновку, що термін іпотека можна розглядати з юри- дичної та економічної точок зору. Розпочнемо аналіз саме з еконо- мічної складової, в якій вирізняємо чотири напрями. Перший напрям. Він є найпоширенішим, його прихильники ві- тчизняні вчені – В.Д.Базилевич, Л.М.Алєксєєнко, В.М.Олексієнко, А.І.Юркевич, А.Г.Загородній, М.І.Мілованов, вчені Російської Фе- дерації та Білорусії – Н.М.Зєлєнкова, В.Г.Золотогоров, В.З.Черняк, В.Є.Єсіпов,С.С.Колобов,В.С.Колобова,В.Кудрявцев,Є.Кудрявцева, Б.А.Райзберг [95; 96; 114; 140, с. 53; 142; 147, с. 34; 148, с.113; 172, с.11; 173; 192, с. 61; 290; 422], які вважають, що іпотекою є застава земельних ділянок та іншого нерухомого майна з метою отримання іпотечного кредиту. Визначення наведені в працях [140, 148] мають такі уточнення: іпотека встановлюється на основі договору між за- ставодавцем і заставоутримувачем [148, с.113] та виступає забезпе- ченням виданого кредиту [140, с. 53]. Другий напрям. Його прихильники російські вчені – Л.П.Бєлих, В.П.Жданов, В.В.Тімофєєв та В.В.Смірнов [32, 104, 359] та україн- ський науковець – С.І.Кручок [189, 190], які акцентують увагу на тому, що іпотека є «фінансовим інструментом, що полягає у наданні кредиту під заставу нерухомості» [32, с. 78]. Це є значно ширшим поглядом на іпотеку. У свою чергу В.П.Жданов та В.В.Тімофєєв ви- значають іпотеку як заставу нерухомого майна, яка здійснюється без передачі цього майна у власність кредитору (заставоутримува- чу) [104, с.6]. В.В. Смірнов зазначає, що іпотека – це спосіб забезпе- чення зобов’язань, коли предметом застави є нерухоме майно [359,
Третій напрям. Його прихильники зарубіжні вчені – П.МакКвін, Т.Стейнментц, Ф.Уітт, які стверджують, що термін іпотека означає використання одного з двох різних методів фінансування нерухомо- го майна: заставних та актів запровадження довіреної власності [372, с.11; 439, с.24], цей напрям виділяється своєрідністю та підкреслює різницю в підходах до тлумачення терміну іпотеки світовими та по- страдянськими вченими. Четвертий напрям. Його прихильники українські вчені – О.Т.Євтух, А.М.Кутиркін та І.І.Цупор доводять, що іпотека це за- става основних фондів та оборотних засобів, а також інших ціннос- тей підприємства чи іншого об’єкту разом з відповідною земельною ділянкою чи правом користування нею [194, с.19], також застава не- рухомості для отримання довгострокової позички при умові, що за- ставлене майно може залишатися у користуванні позичальника чи третьої особи [89, с.26]. Юридичне спрямування заключається у тлумаченні терміну іпо- теки за законодавчими актами. Дослідження іноземних законодавчих актів, які стосуються іпотеки [48, 70, 144, 390, 462], визначило, що: - російський Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухо- мості)» іпотекою визнає договір, за яким одна сторона – заста- воутримувач, що є кредитором за зобов’язанням, має право отри- мати грошові вимоги до боржника згідно з цим зобов’язанням з вартості заставленого нерухомого майна другої сторони – заста- водавця, переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за виключеннями, встановленими Федеральним законом [144, с.91; 390, с.27]; - німецьке законодавство визначає іпотеку, найважливішою пра- вовою формою реального кредиту, яка є таким обтяженням зе- мельної ділянки або частки у загальній власності, коли на ко- ристь заставоутримувача виплачується грошова сума на основі права вимоги, що належить йому(у тому числі майбутнього або обумовленого) у відношенні земельної ділянки [462]; - згідно з правом Японії іпотека представляє собою таку систему майнового забезпечення зобов’язання, при якій відсутня реаль- на передача майна, як і при заставі, іпотека встановлюється згід-
- за французьким Громадським кодексом іпотекою є майнове пра- во на нерухомість, призначене для виконання зобов’язання, вона є за своєю природою неподільною і розповсюджується у повно- му об’ємі на всі вказані нерухомості, на кожну з них і на кожну частину цих нерухомостей. Іпотека слідує за ними, в які б руки вони не перейшли [70, с.98-99]. Отже, у німецькому, японському та французькому законодав- ствах простежується подібність у розумінні сутності іпотеки. Згідно українського законодавства іпотека розглядається як форма забезпечення виконання боргового зобов’язання, яке являє собою оформлене у письмовому вигляді, попередньо визначене джерело погашення боргу, яке необхідне для захисту прав кредито- ра у випадку невиконання перед ним своїх зобов’язань позичальни- ком [401]. Відповідно забезпечення зобов’язання може виступати у таких формах: неустойка, порука, гарантія, завдаток, притримання та застава. Іпотека є підвидом застави і розглядається як застава не- рухомого майна. Більш детальне визначення подано у Законі України «Про іпотеку», згідно якого іпотека є видом забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та ко- ристуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки пе- реважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом [126]. Таким чином, у цьому визначен- ні деталізуються права та обов’язки кредитора та позичальника при використанні застави нерухомого майна. Порівнюючи Закон України «Про іпотеку» з російськими, ні- мецькими, японськими та французькими аналогічними нормативно- правовими актами, у частині, що стосується юридичного тлумачен- ня іпотеки, можемо зробити висновок про те , що вітчизняний закон узагальнив та об’єднав найвагоміші та найкорисніші для практично- го використання аспекти зарубіжних законодавств. Закон України «Про іпотеку» [126] та тлумачення терміну іпо- теки запропоноване С.І.Кручком [189, с.14; 190, с.9] найбільш вда- ло, на нашу думку, трактують зміст даного терміну. Разом з тим, ми вважаємо, що навіть ці два визначення не відповідають потре-
Предметом іпотеки О.Т.Євтух називає нерухомість та грошові позики, що забезпечені заставою [89, с.32]. Ми ж дотримуємося дум- ки, що предметом іпотеки може бути, тільки заставлене нерухоме майно (житлові будинки, квартири, виробничі приміщення, спору- ди, магазини, земельні ділянки тощо), що залишається у власності заставодавця і є предметом кредитного зобов’язання [104, с.9-10; 195, с.99]. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучено з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення [189, с.15; 190, с.9]. Предметом іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об’єкти, які перебувать у розпорядженні іпотекодавця на момент виникнен- ня іпотеки. До них можуть також належати створювані об’єкти або такі, створення (чи придбання) яких передбачається у майбутньому, в зв’язку з чим і виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В тако- му разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку. Так, забезпечення іпотечного кредиту може бути об’єкт, який будується (або будуватиметься) за рахунок цього кредиту [189, с.15; 190, с.10]. В результаті вивчення наукових робіт [111, 147, 150, 182, 189, 190, 240, 378, 426], ми дійшли висновку, що поняття терміну іпотеки охоплює не тільки економічні, а й правові, соціально-політичні та інституційні аспекти. Комплекс даних факторів, у різних(певних) пропорціях формує тлумачення терміну іпотеки та розуміння іпо- теки, як економічної та юридичної категорій, для кожної конкретної національної економіки залежно від ступеня та форм економічного розвитку, історичності, специфіки законодавства, індивідуальних
О.О.Омельченко зазначає, що деякі передумови для розви- тку іпотечного ринку у нашій державі вже склалися. Це й певна соціально-економічна стабільність, і зацікавленість владних струк- тур у сприянні розвитку іпотеки [240]. Переважна більшість підпри- ємств та організацій, а також понад 50\% житлового фонду вже не є державною власністю, а отже, може використовуватися як об’єкт застави [240]. За оцінками спеціалістів, існують значні фінансові ре- зерви, насамперед у населення, порядку 10-20 млрд дол. США, нині не задіяні у господарському обігу [411], але можуть бути до нього залучені через відносини на іпотечному ринку [240]. С.І.Кручок акцентує увагу на тому, що Україна на сьогодні ще не має необхідних передумов для ефективного функціонування іпотеки. У такій ситуації становлення і розвиток іпотечних відносин не мо- жуть відбуватися безперешкодно. Водночас перспективний потенці- ал таких відносин в Україні досить значний і зможе поступово реалі- зуватися за умови його всебічного забезпечення [189, с.26; 190, с.20]. В.А.Ющенко, у свою чергу, на підсумковій річній прес- конференції «Національні пріоритети» 27.12.07р. зазначив, що «жодна економічна модель у світі не знає відповіді, як дати прогрес сільськогосподарському виробництву, не маючи іпотеки. Якщо ми говоримо про довготермінові вкладення, в усьому світі дві третини фінансів, які приходять до землі, побудовані на іпотеці» [475]. Дослідження праць О.О.Омельченка, О.А.Чечелюка, С.І.Кручка, В.І.Кравченка показало, що необхідними економічними передумо- вами розвитку іпотеки є: - загальне економічне зростання; - стабільність національної грошової одиниці; - відповідність процентних ставок рівню інфляції; - розробка фінансових інструментів іпотеки [182; 189, с.23; 190, с.17; 240; 410; 411]. Загальне економічне зростання, як відомо, веде до зміцнення фінансово-кредитної та банківської систем, фінансових ринків та нерухомості, загального росту доходів населення, а без цих аспектів неможливий розвиток іпотеки.
25-30\% доходу родини. Заробітна плата представників середнього класу нашої держави повинна зрости не менше ніж у 5-6 разів, щоб іпотека стала популярною [411]. В.І.Кравченко зазначає, що в Україні фактично не працюють фі- нансові ринки, основне її багатство, основні реальні ресурси зали- шаються не капіталізованими і не задіяними в господарському обо- роті. Фінансові ресурси за встановленими у міжнародній практиці факторами економічного зростання взагалі не враховуються як такі, оскільки вони самостійно не існують, а лише відображають певні економічні процеси. Є п’ять критичних факторів економічного зрос- тання. Це земля, вода, енергія, матеріали, робоча сила. Україна во- лодіє усіма п’ятьма критичними факторами економічного зростання на відміну від багатьох країн, які ними не володіють, але вважаються розвинутими державами. Візьмемо, наприклад, Японію чи Швейца- рію, які є високорозвинутими постіндустріальними країнами [182]. Капіталізація основних критичних факторів економічного зрос- тання, є важливою передумовою розвитку іпотеки в нашій державі, вона дасть можливість задіяти їх і таким чином зробити джерелом фінансових ресурсів. Стабільність національної грошової одиниці має стосуватися двох складових: по-перше, стабільність цін, по-друге, стабільність обмінного курсу національної валюти, бо як зазначає С.І.Кручок, з яким ми повністю згодні, за високого рівня інфляції довгостроко- ві вкладення стають неможливими, а «короткі» гроші виключають можливість фінансування великих інвестиційних проектів [189, с.23; 190, с.17].
Крім зазначених фасових інструментів іпотеки існують і інші, такі як: іпотечний сертифікат та акт запровадження довіреної власності, детальніше про всі зазначені інструменти ми розглянемо нижче. Автори [89, с.42; 182] відмічають загальнополітичні й соціальні фактори, як суттєвий чинник, що впливає на розвиток іпотеки, тому пропонується така група соціально-політичних передумов: - соціальні; - загальнополітичні фактори розвитку держави; - податково-бюджетна політика; - кредитно-грошова політика. Соціальні передумови це, насамперед, підвищення рівня життя громадян, бо без цього неможливою буде популяризація іпотеки в Україні [182, 299], забезпечення умов дотримання принципів соці- альної справедливості та стабільності в суспільстві. Загальноекономічні фактори, що суттєво впливають на розви- ток іпотеки такі: загальна стабільність суспільної системи, передба- чуваність чи непередбачуваність політичних режимів, наявність або відсутність зовнішньої загрози, військової чи економічної експансії інших держав, можливість або недопустимість експропріаційних за- ходів. При цьому нестабільність і непередбачуваність політичної ситуації, як правило, негативно впливає на розвиток іпотеки, хоча в Україні з її специфікою це правило не працює, і основою, залиша- ється економічне зростання та матеріальна забезпеченість. Навпаки, успішному розвитку іпотечного кредитування може значно сприяти включення до державної політики цілої системи можливих протек- ціоністських заходів, таких як надання цільових кредитних ресурсів, відшкодування процентів за користування кредитом, чи їх частини (два останні елементи, частково, вже використовуються українськи- ми урядовцями), надання державних гарантій забезпечення іпотеч-
Держава впливає на економічні процеси за допомогою подат- кових ставок, пільг, за допомогою зміни сукупної величини витрат бюджету. Наприклад, збільшення державних витрат зумовлює зрос- тання сукупного попиту, який стимулює розвиток національного виробництва в умовах, коли економіка країни переживає кризові явища. Посилення інфляційних процесів потребує скорочення дер- жавних витрат і відповідно сукупного попиту [164]. Вищезазначені процеси безпосередньо впливають на економіку, а отже і на іпотеку. В Україні фіскальна політика перебуває у стадії трансформації та розвитку, але як іпотечна передумова, на нашу думку, вона відбу- лася, оскільки за останні роки вона відзначається стабільністю – це виражається у постійності податкових ставок, тобто величини по- датків які справляються, і з року в рік збільшуються доходи держ- бюджету за рахунок податкових надходжень. Не менш важливою передумовою іпотечного кредитування є кредитно-грошова політика. Вона впливає на стан кредиту і грошо- вого обігу, що прямо пов’язано із іпотекою. Багато уваги у своїх роботах В.І.Кравченко та С.І.Кручок при- діляють правовим передумовам іпотеки [182; 189, с.24-25; 190, с.18- 19]. На основі аналізу їхніх робіт третьою групою іпотечних переду- мов нашого дослідження будуть правові, що включатимуть: - правову безпеку власника; - правову діяльність фінансових установ пов’язаних з іпотекою. Під правовою безпекою власника розуміється правова гарантія власності на нерухоме майно, наявність системи реєстрації нерухо- мого майна та пов’язаних з ним прав власності й обтяжень, чіткі пра- вові норми примусової реалізації заставленого майна. Автор приєднується до думки, що правові передумови це, насам- перед, ухвалення іпотечного законодавства, пакету законодавчих актів, які регламентуватиме іпотечний ринок. Лише за цих умов іпо-
462]. Вивчення наукових робіт [182, 189, 190, 299] дало підставу за- значити, що інституційні передумови є ще однією важливою групою передумов без яких не буде існувати повноцінна іпотека. Вважаємо, що інституційні передумови варто поділити на дві групи: - фінансово-кредитні установи, що здійснюють іпотечне кредиту- вання; - ефективна мережа обслуговуючих іпотечний процес інститутів. Кількість фінансових установ, у нашій державі, що займаються іпотекою та пов’заними з нею процесами, нині невелика, тому без їх збільшення, без створення широкої мережі спеціалізованих іпотеч- них банків та обслуговуючих іпотечний процес інститутів, до яких віднесемо контори нотаріальних послуг, страхової та оціночної ді- яльності, ринки нерухомості, фондові біржі, осередки державної ре- єстрації прав на нерухоме майно, кадастрові служби, іпотечна систе- ма ефективно функціонувати не зможе. Аналіз праць [89, 90, 91, 93, 148, 172, 192, 359, 373, 421] свідчить, що в економічно розвинутих країнах, де іпотекою вже займаються не один рік, існують різноманітні класифікації іпотеки за різнома- нітною багатогранністю ознак, ми, в свою чергу, спробуємо зупини- тися на найрозвинутіших, які можна поділити на три напрями. За першим іпотека класифікується за інструментами. Вона за- значає, що нині в ряді країн існують три форми іпотеки: обігова, за- безпечувальна та іпотека власника. При обіговій іпотеці установа, що її здійснює, реєструє іпотечну угоду, видає заставне свідоцтво, а забезпечувальна (книжкова) іпотека не супроводжується видачею такого документу. Заставне свідоцтво є засобом для подальшої пе- редачі прав, шляхом напису на заставному свідоцтві, здійснюваної без звернення до установи, що здійснює реєстрацію іпотичної угоди. Таким чином, іпотека поряд із забезпечувальною функцією набуває значення документу, що знаходиться в самостійному обізі (обігова іпотека). Поряд з вищерозглянутими, отримала розвиток і норма- тивно закріплена іпотека власника. Для встановлення такої іпотеки власник робить запис в іпотечній книзі про обтяження свого май- на і отримує заставне свідоцтво. Він може пустити його в обіг у за- гальному порядку, а може залишити іпотеку за собою. Данний факт має важливе значення, оскільки власник набуває першу іпотеку. В
Другий напрям полягає в класифікації іпотеки за видами, він є поширеним у світовій практиці, а сааме – існує три види іпотеки: законна, судова і договірна [286, с.34]. Законною іпотекою є та, яка витікає із закону [70]. Встановлен- ня іпотеки в силу закону означає, що вона присвячується до перед- баченого законом факту і не залежить від волі сторін. При встанов- ленні законної іпотеки закон, що передбачує її виникнення, повинен визначити, зазначити зобов’язання, яке забезпечується іпотекою, і майно, що визначається таким, яке знаходиться в іпотеці [286, с.34]. Судовою іпотекою є така, що витікає із судових рішень [69]. Найпоширенішою у практичному застосуванні є договірна іпо- тека. Цією іпотекою є така, котра є результатом угоди [69]. Договірну іпотека поділяється на звичайну, об’єднану, спільну, наступну та умовну [189, с.18; 190, с.13]. Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об’єкта нерухомого майна, який належить іпотекодавцеві [189, с.18; 190, с.13]. Об’єднана іпотика полягає у передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать іпотекодавцеві [189, с.18; 190, с.13]. Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать різним особам [189, с.18; 190, с.13]. Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. І в разі звернення стягнення на предмет іпо- теки вимоги кожного наступного іпотековласника задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотеков- ласника [189, с.18; 190, с.13]. Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встанов- лено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови [189, с.18; 190, с.13]. До цих різновидів договірної іпотеки, хотілося б додати ще одну, яка називається заповітною іпотекою. Вона встановлює, що запові-
Третій напрям полягає в класифікації іпотеки залежно від об’єкту кредитування, який розподіляє її на аграрну, житлову, про- мислову. При цьому найбільшу частину в структурі іпотечного рин- ку займає житлова іпотека. Наприклад, у США до 90-х років XX ст. склалася така структура іпотек, \% [92, с.157]: - житлова – 74; - промислова (комерційна) – 22; - аграрна – 4. За останні 10 років частка житлового іпотечного кредитування постійно зростала і до кінця 90-х років XX ст. становила вже 80\%. Схожа тенденція нині спостерігається в багатьох країнах світу. Од- нак в XIX і на початку XX ст. в США, Німеччині, Росії, на території України дуже динамічно розвивалася іпотека в аграрному секторі економіки. Така суперечність динаміки пояснюється тим, що одним з основних факторів розвитку іпотеки є попит на відповідну нерухо- мість. Попит на нерухомість в різних сферах економіки залежить від багатьох причин і в значній мірі визначає доступність потенційних позичальників до кредитних ресурсів і розвиток всієї фінансово- кредитної системи країни [91]. В табл. 1.1 представлено динаміку зміни та порівняння структури іпотек, залежно від об’єкту кредиту- вання, деяких зарубіжних країн (див. також рис. 1.5 та рис. 1.6). Оскільки наше дослідження стосується аграрної іпотеки, а у ві- тчизняній та зарубіжній літературі тлумачення даного терміну від- сутнє, ми пропонуємо розуміти під аграрною іпотекою наступне – це боргове обтяження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого майна, належних на праві влас- ності сільськогосподарським товаровиробникам, обумовлених їх основною діяльністю. Поняття аграрної іпотеки стосується не лише зазначених об’єктів нерухомого майна, воно поширюється також на право їх довгострокової оренди.
Порівняльна динаміка зміни структури іпотек, залежно від об’єкту кредитування, деяких зарубіжних країн, \%*
*Розраховано автором на основі даних офіційних сайтів центральних банків за- значених в таблиці країн [478, 479, 480, 481, 482, 483, 485, 486, 487, 488, 489].
80 60
20 0 1990 2000 2005 2006 2007 Ро ки
Житлова іпоте ка Промис лова іпоте ка Аграрна іпоте ка
80 70 60 50
Жи тл ов а іпо те ка 30 Пр ом ис ло в а іп отека 20 Агра рна іпоте ка 10
Рис. 1.6 Порівняльна діаграма структур іпотек деяких зарубіжних країн у \% на 1 січня 2008р. Зазначимо також, що під житловою іпотекою ми розуміємо – за- ставу житла(збудованого, або такого, що будується) з метою отри- мання кредиту для його придбання, а під промисловою – заставу об’єктів нерухомого майна з метою отримання кредиту для фінансу- вання підприємницької діяльності. Таким чином, здійснивши дослідження історичних витоків іпотеки, можемо відзначити, що в Україні іпотека потужно розвивалася напри- кінці 19-го ст., хоча розвиток мав нерівномірний характер через поділ України між Російською імперією та Австро-Угорщиною. Особливо варто наголосити, що основним видом іпотеки на той час була саме аграрна іпотека, оскільки Україна мала надзвичайно родючі грунти. Зясування сутності аграрної іпотеки неможливе без розгляду основних засад іпотеки в цілому, яку розглядають з двох позицій: з юридичної економічної точок зору. Основним результатом вивчення економічної
Висновки до розділу 1 Іпотека є одним з ефективних механізмів ресурсного забез- печення відтворювальних процесів. Висока соціально-економічна значущість цього інституту визначає його значну привабливість для економічних систем, у першу чергу тих, які стають на рейки ринко- вої економіки. Результатом еволюції наукової думки у сфері іпотеч- них відносин є підхід до розуміння іпотеки як складного механізму ефективного використання ресурсів в ринковій економіці. Виходячи з класичного розуміння іпотеки як застави нерухомого май- на, яке використовується з метою отримання кредиту в іпотечного креди- тора, а також характеру взаємовідносин, які формуються між позичаль- ником і кредитором, та специфіки сфери діяльності, яка формує попит на кредитний ресурс, видається безпідставним прив’язувати визначення категорії «іпотечний кредит» до величини кредиту та терміну його надан- ня. В контексті ознаки «довгостроковості» іпотечного кредиту доцільно говорити лише в плані створення ефективної системи рефінансування іпотечних кредитів через іпотечні цінні папери, тобто функціонування вторинного, насамперед дворівневого, іпотечного ринку, а також забезпе- чення доступності іпотечних кредитів для їх потенційних споживачів. Диверсифікація структури попиту на кредитні ресурси в різних секторах національної економіки спричинила відповідне струк- турування видів іпотеки. Постійно зростаюча потреба у створенні ефективних механізмів рефінансування іпотечних кредитів зумо- вила перехід від спрощеного підходу до іпотеки, який базується на розгляді іпотеки з позицій первинних відносин між кредитором і позичальником з приводу надання першим другому одноразової по- зики, до широкого, який розглядає іпотеку з позицій цілісної і са- мовідтворювальної підсистеми фінансового ринку, яка передбачає формування вторинного іпотечного ринку, основна функція якого зводиться до рефінансування іпотечних кредиторів. Іпотека забезпечує: задоволення особистих потреб громадян у жит- лі; збереження та примноження заощаджень громадян, створення умов
Іпотечні механізми слід розглядати як сполучну ланку в об’єднанні ринків нерухомості і капіталу та на їх основі – форму- вання ринку іпотечного капіталу. Взаємодія між ринками капіталу і нерухомості проявляється через трансформацію грошових пото- ків, вартості кредитних ресурсів, їх вплив на вартість нерухомості і сприяє підвищенню капіталізації ресурсів обох ринків, ефективно- му використанню вільних грошових ресурсів і нерухомого майна, створенню самовідтворювального механізму в системі фінансуван- ня іпотечних кредитів, зниженню ризиків інвесторів і кредиторів; стабілізації та розширенню кредитного і фондового ринків. Запровадження іпотечних відносин в загальну систему суспільних відносин в кожній країні актуалізує проблему створення ефективної іпотечної системи. Під останньою доцільно розуміти взаємозв’язок структурних елементів іпотеки, принципів її організації, системи організаційно-економічного та нормативно-правового забезпечення, що забезпечують ефективний рух вартості в різних її формах. Ефек- тивність іпотечної системи забезпечується характером взаємодії усіх структурних елементів іпотеки – суб’єктів іпотечного механізму, об’єктів іпотеки, інструментів і ринків іпотеки. Ринок іпотеки, у свою чергу, передбачає наявність двох його складових – ринку іпотечного капіталу, що являє собою частину фінансового ринку, та ринку іпо- течної нерухомості, представленого окремим сегментом ринку неру- хомості, що обслуговує іпотечний механізм руху вартості. Проведений нами аналіз наукових робіт свідчить , що не існує єдиного тлумачення терміну «іпотека», різні автор пропонують різ- ні визначення. На нашу думку найбільш обгрунтованим є наступне визначення: іпотека – це використання нерухомого майна для забез- печення зобов’язання, а також право іпотекоутримувача на вимогу
Поняття терміну іпотеки охоплює не тільки економічні, а й пра- вові, соціально-політичні та інституційні аспекти, тому розвиток іпотечних відносин неможливий без створення відповідних переду- мов. Економічні передумови розвитку іпотеки такі: загальне еконо- мічне зростання; стабільність національної грошової одиниці; неви- сока вартість кредитного капіталу; розробка фінансових інструмен- тів іпотеки. Правові передумови такі: правова безпека власника; правова ді- яльність фінансових установ пов’язаних з іпотекою. Наступна група передумов, соціально-політичні: соціальні за- гальнополітичні фактори розвитку держави; податково-бюджетна політика; кредитно-грошова політика; інноваційна політика. Інституційні це: розвиток діяльності фінансових установ, що за- ймаються іпотекою та наявності ефективної мережі обслуговуючих іпотечний процес інститутів. Вивчивши класифікацію моделей та види іпотеки, а також типи іпотечних кредитів та їх ознаки, ми визначили принципи іпотеки, а саме: фіксації прав, обов’язковості, гласності, вірогідності, безпо- воротності, старшинства, строковості, поверненості, платності, до- хідності та корисності.
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
боча
худоба, сільськогосподарські знаряддя), доставлений оренда- тором на
орендовану ділянку. З розвитком римського законодавства орендодавець (кредитор)
отримував заставне свідоцтво, яке давало йому право у випадку невиконання
зобов’язань боржником захопи- ти власність ввезенням на його ділянку інвентарю.
Згодом власник ділянки став користуватися згідно з преторським едиктом правом
на позов про передачу йому земельної ділянки в судовому порядку, тобто не був
уже змушений самостійно здійснювати її захоплення [286, с.6].
40
Рис.
1.5 Динаміка середньої зміни структури іпотек деяких зарубіжних країн
90
40
0 |
