§ 2. економічна природа іпотеки як форми кредитних відносин в ринковій економіці

Досліджуючи  проблему іпотеки  та іпотечного кредитування, необхідно виділяти їх вплив на індивіда та суспільство.

На певному етапі свого розвитку суспільство відкрило і запро- вадило феномен іпотеки, який з розвитком цивілізації, втіленням в систему господарювання ринкових механізмів дедалі глибше про- никав у соціально-економічні відносини, інтегрував у взаємозалеж- ну систему різні типи ринків, тим самим сприяючи стабільності за- гальноекономічної системи як цілісного організму.

Варто подивитись лише на сегмент житлової нерухомості, де іпотечний ринок зінтегрував навколо себе кредитний, фондовий та страховий ринки, ринки житла та землі, ринки праці, товарів і по- слуг, грошовий ринок, ринок капіталу, ринки будівельних матеріа- лів, підрядних робіт та сировини, споживчих товарів, інвестиційний ринок. Іпотечні механізми у даному випадку виступають сполучною ланкою в загальному ланцюгу суспільного відтворення, активізую- чи кожну з його складових через ефект мультиплікаційної дії. Такий ефект, зокрема, проявляється в активізації будівельної індустрії («за

підрахунками фахівців, використання іпотечних кредитів може в

5-6 разів збільшити попит на житло» [176, c.60]), транспортної галу- зі, сфери металовиробництва, диверсифікації ринку цінних паперів та інвестиційного ринку, підвищенні рівня зайнятості населення та впорядкуванні міжгалузевого розподілу трудових ресурсів, відкрит- ті нових ринків для банківських (в тому числі й нових) продуктів тощо, в кінцевому плані – у стимулюванні економічного зростання (за різними оцінками, одна гривня, вкладена в житлове будівництво, трансформується у 3-6 грн. ВВП [179, c.13; 278, c.138]).

Інтегруючи різні види ринків, іпотека створює передумови ди- версифікації інвестиційних потоків у численних сегментах націо- нальної економіки. При цьому забезпечуються можливості мінімі- зації негативного впливу на інвестиційну активність таких факторів макроекономічного характеру як високі девальваційні та інфляційні очікування, зміна системи оподаткування тощо.

Поява в системі суспільних відносин феномену іпотеки супрово- джується об’єднанням через іпотечні механізми ринків нерухомості і капіталу, а на їх основі – формуванням ринку іпотечного капіталу. Взаємозв’язок між ринками капіталу і нерухомості проявляється че- рез трансформацію грошових потоків, вартості кредитних ресурсів, їх вплив на вартість нерухомості. Прийнято, зокрема, вважати, що

«ріст грошових потоків призводить до росту вартості нерухомості, ріст вартості кредитів призводить до зниження вартості нерухомос- ті...» [101, c. 68]. Хоча в такій закономірності можуть бути винятки. Не завжди, зокрема, ріст вартості кредитів призводить до зниження вартості нерухомості. Взаємозв’язок між цими двома елементами слід розглядати, передусім, в контексті зміни платоспроможного попиту на житло, який, по-перше, розвивається за циклічним сцена- рієм, а, по-друге,  має чітко виражений регіональний аспект.

Схематично закономірність між ростом вартості кредиту і змі- ною вартості нерухомості ілюструє рис. 1.1.

Як можна побачити з рис. 1.1, в умовах постійного зростання вартості кредитних ресурсів (хоча така ситуація може відбуватися і за умови іншого вектора цього показника, зокрема, знаходження у стабільному стані) вартість нерухомості може як зростати, так і знижуватися. В основі такої закономірності лежить динаміка зміни платоспроможного попиту на нерухомість.

вартість кредиту                  

попит на нерухомість вартість нерухомості

Рис. 1.1. Залежність між зміною вартості нерухомості та зміною вартості кредиту

Зростання вартості нерухомості в умовах зростання вартості кре- диту відбуватиметься до тих пір, доки позитивна динаміка рівня до- ходів суб’єктів, які формують потенційний попит на таку нерухомість, виявлятиметься спроможною формувати платоспроможний попит на неї. В сумарному обсязі зростаючий платоспроможний попит на неру- хомість визначає параметри ємності ринку такої нерухомості, в умовах розширення якої остання завжди залишатиметься високоліквідною. За таким сценарієм розвивається ринок нерухомості у м. Києві, якому властива постійна позитивна динаміка росту. Дорогий кредит на цьому локальному ринку жодним чином не сприяє здешевленню нерухомості, навпаки – цінова пропозиція на ринку нерухомості не в останню чергу формується таким чином, щоб покрити попередні витрати на придбан- ня нерухомості, складовою частиною яких є витрати на погашення до- рогого кредиту. Тобто безпосередньо кредит зумовлює зростання вар- тості нерухомості. Падіння ж вартості нерухомості можна очікувати лише з моменту неможливості фактичного доходу сформувати плато- спроможний попит на неї. Цьому, до речі, не в останню чергу сприяти- ме зростання вартості кредитів, що впливає на кінцеву ринкову ціну нерухомості. У такому разі ліквідність нерухомості знижується, ринок або завмирає на певній ціновій відмітці, або ж відкочується назад.

Слід зазначити, що загальна закономірність «зростання вартості кредитів спричиняє здешевлення нерухомості» на сьогодні в Укра- їні характерна для периферійних територій, рівень платоспромож- ного попиту на нерухомість в яких у кілька разів нижчий порівняно із столичним. Що ж до іпотечних кредитів, то вони, не в останню чергу, внаслідок відсутності конкуренції з боку іпотечних кредито- рів, у таких територіях досить часто виявляються навіть дорожчими за столичні. У такому випадку, власне, загалом можна говорити про відсутність тісної ув’язки між ринками капіталу та нерухомості че- рез сполучну ланку – ринок іпотечного капіталу, принаймні на іпо- течному ринку, який знаходиться на етапі формування, тим більше, якщо цей процес відбувається в перехідній нестабільній, галузево та регіонально строкатій економіці.

З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що основне за- вдання, яке стоїть перед ринком іпотечного капіталу, якраз і полягає у забезпеченні цінової оптимізації як основи інтеграції ринків капі- талу та нерухомості. Своїм наслідком така інтеграція сприяє: під- вищенню капіталізації ресурсів обох ринків; ефективному викорис- танню вільних грошових ресурсів і нерухомого майна; створенню самовідтворювального механізму в системі фінансування іпотечних кредитів; зниженню ризиків інвесторів і кредиторів; стабілізації та розширенню кредитного і фондового ринків [101, c. 70].

Нерухомість

Ціна

Іпотечний кредит

Потенційний попит

Платоспромо жний попит

Населення

Рис. 1.2. Роль іпотечного кредиту у формуванні платоспроможного попиту на житло

Іпотечний кредит дає можливість трансформувати потенційний попит в платоспроможний попит (рис. 1.2).

У даному випадку, ми розглянули ситуацію, коли в громадяни- на відсутня достатня сума коштів для придбання житла. Водночас можливий варіант, за якого громадянин має кошти, достатні для придбання чи будівництва житла, тобто потенційний попит урівно- важений з платоспроможним. Проте присутність іпотечного креди- ту у разі його використання означає формування платоспроможного попиту в інших сегментах ринку завдяки створеній можливості ви- користати вивільнені кошти на інші цілі. Тим самим підсилюється дія мультиплікаційного ефекту іпотечного кредиту (рис. 1.3).

Нерухомість

Цін

Іпотечний кредит

Потенційний попит

Платоспромо-

жний попит

Населення

Платоспроможний попит в інших сегментах ринку

Рис. 1.3. Роль іпотечного кредиту у формуванні платоспроможного попиту в інших сегментах ринку

В контексті питання співвідношення іпотеки та інтересів грома- дянина, прив’язуючись до іпотечного житлового кредитування, вар- то зазначити, що механізм придбання житла за рахунок іпотечних кредитів дозволяє громадянину реалізувати цілу низку переваг, зо- крема: відразу набути житло у власність, виплачуючи його вартість у розстрочку; отримати податкові пільги упродовж усього періоду кредитування; використати як заставу житло, саме на придбання якого береться позика; отримати можливість фіксації стабільно- го розміру щомісячних платежів за кредитом, незмінного в умовах зміни цін на нерухомість та зростання процентних ставок на рин-

ку банківських послуг (якщо кредитним договором не передбаче- но встановлення плаваючих або фіксовано-плаваючих  процентних ставок), що дозволяє планувати сімейний бюджет та мінімізувати ризик неплатоспроможності.

Іпотечне кредитування дозволяє також вирішити низку важли- вих для громадянина проблем виходячи з його тактичних чи стра- тегічних інтересів, зокрема: забезпечення житлом або поліпшення житлових умов; вигідної форми заощаджень (завдяки позитивній динаміці цін на нерухомість забезпечується більший приріст капі- талу, ніж від розміщення коштів на депозитному рахунку у банку; більше того, за таких умов, а також при стабільній і реальній ставці відсотка на ринок нерухомості залучається значно більша кількість людей, які  обирають саме такий спосіб вкладення заощаджень, в тому числі використовуючи для цього іпотечний кредит – як зазна- чає Н.Грегорі Манків, «навіть та невелика кількість людей, яка не бере позики для купівлі свого будинку, відреагує на зміну процент- ної ставки, оскільки процентна ставка є альтернативною вартістю нагромадження майна у вигляді житла, а не зберігання грошей у банку» [214, c. 495-496]); вигідної форми створення стартових умов для організації бізнесу у сфері оренди житла (який  дедалі більше набирає поширення).

Досліджуючи характер взаємозв’язку між розвитком іпотечної системи і параметрами соціально-економічного  розвитку держави чи регіону, логічно виділити функції, які виконує іпотечний ринок. Такими, зокрема, є наступні.

Фінансова – зводиться до об’єднання дрібних та розпорошених заощаджень юридичних та фізичних осіб і створення на цій основі великих грошових фондів, з подальшою трансформацією їх ресурсів у позичковий капітал, для кредитування галузей економіки та на- селення. У цьому ж блоці слід виділити і такий напрям як розподіл паїв учасників ринку.

Розподільчо-стимулююча – полягає у перерозподілі нерухомос- ті з метою її раціонального використання. У даному випадку, про такий перерозподіл слід говорити в наступних аспектах: викорис- тання наявної нерухомості як засобу для отримання позичкового ресурсу; створення чи придбання нової нерухомості; можливості використання новоствореної чи придбаної нерухомості в іпотечних схемах тощо. Крім того, розподільчо-стимулююча функція іпотеч- ного ринку зводиться до стимулювання інвестування в нерухомість,

що забезпечується, передусім, доступністю іпотечного позичкового ресурсу. Стимулювання інвестування в нерухомість реалізується також в контексті досягнення наступних цілей: примноження влас- ності, яка використовується для вирішення нагальних проблем ви- робничого (поповнення основних фондів) та особистого (вирішен- ня житлової проблеми) характеру; примноження власності з метою збереження капіталу; примноження власності з метою отримання прибутку (для перепродажу) тощо.

Захисна – полягає у диверсифікації ризиків учасників іпотеч- ного ринку в процесі обігу боргових зобов’язань. Розмаїття моделей іпотечного ринку  створює достатньо ефективні системи захисту його учасників від втрати коштів та заставного майна, а також май- бутніх прибутків від інвестування в іпотечні інструменти.

Індикативно-інформаційна – забезпечує відслідковування  тен- денцій в зміні активності у різних сегментах іпотечного ринку, в трансформації співвідношення попиту і пропозиції на ньому, у век- торності інвестиційних потоків. Тим самим створюється підґрунтя для формування учасниками ринку власних стратегій поведінки на ринку, продуктових стратегій тощо.

Соціальна. Про  прояв соціальної функції  іпотечного ринку можна говорити в контексті сприяння вирішенню споживчих та житлової проблем населення, вирівнювання регіональних умов до- ступу до іпотечних кредитів, оптимізації галузевої та територіальної структури зайнятості населення, захисту заощаджень населення від інфляційного знецінення та їх примноження.

Макроекономічна – проявляється в мультиплікаційному ефекті, який забезпечується активізацією ділової активності в різних галу- зях національної економіки, переливом капіталу в галузі з низьким рівнем доходності. Можна говорити також про усунення регіональ- ної диференціації в забезпеченні позичковими ресурсами та умовах кредитування. Безперечним результатом прояву макроекономічної функції слід вважати забезпечення стабілізації грошового ринку, розширення грошово-кредитного ринку, диверсифікацію фінансо- вих інструментів.

У систематизованому вигляді функції іпотечного ринку можна представити наступним чином (рис. 1.4).

ФУНКЦІЇ ІПОТЕЧНОГО РИНКУ

Фінансова

Об’єднання  дрібних та розпорошених заощаджень  юридичних  та фізичних осіб та створення на цій основі великих грошових фондів

Трансформація коштів у позичковий  капітал для  кредитування  галузей економіки та населення

Розподіл паїв учасників капіталу

Розподільчо-стимулююча

Перерозподіл  нерухомості  з метою раціонального її використання

Стимулювання інвестування  в нерухомість

Захисна

Індикативно-інформаційна

Моніторинг  динаміки (в першу чергу цінової) в різних сегментах іпотечного  ринку

Моніторинг  динаміки (в першу чергу цінової) в різних сегментах ринків, в які спрямовуються іпотечні кредити

Соціальна

Сприяння вирішенню  споживчих та житлової проблем населення,

вирівнювання  регіональних  умов доступу до іпотечних кредитів

Оптимізація  галузевої та територіальної структури зайнятості населення

Захист заощаджень населення від інфляційного знецінення та їх примноження

Макроекономічна

Мультиплікаційний ефект: активізація ділової активності в різних галузях національної економіки, перелив капіталу в галузі з низьким рівнем доходності

Ліквідація регіональної  диференціації  в забезпеченні  позичковими ресурсами та умовах кредитування

Забезпечення  стабілізації  грошового ринку, розширення  грошово-

кредитного  ринку

Рис. 1.4 Функції іпотечного ринку

(згруповано на підставі узагальнення підходів різних дослідників [151, c.

21-24; 39] та результатів дослідження, отриманих особисто автором)

Водночас, теза про пряму залежність між іпотекою та макроеко- номічними показниками не є такою однозначною, як здається на пер- ший погляд, що особливо проявляється на початковій стадії станов- лення іпотечного ринку. Розглядаючи, наприклад, напрями впливу іпотеки на подолання кризи, О.Т.Євтух зазначає, що «розвиток систе- ми іпотечного кредиту на ринковій основі здатний вивести країну не лише з інвестиційної, але й інфляційної кризи, відволікаючи ресурси з поточного обороту у внутрішнє накопичення» [101, c. 17].

Як показує практичний досвід розвитку іпотечного житлового кредитування та житлового будівництва, так відбувається не завжди, чому є свідченням поточна ситуація у м. Києві та його приміських те- риторіях. Тут, незважаючи на щорічні значні прирости обсягів іпотеч- ного кредитування, збільшення масштабів житлового будівництва, на ринку нерухомості впродовж останніх років, навіть за стабільної ціни кредитів, панує «ціновий бум», причому як на первинному, так і на вторинному (який автоматично «підтягується» за первинним) рин- ках (ріст цін склав 1,5-5 разів, і цей процес триває).

Причин тут декілька.

По-перше, даному регіону властивий високий міграційний при- плив трудових ресурсів, з боку яких формується постійно високий потенційний попит на житло. Підвищеним попитом столична неру- хомість користується у регіонального бізнесу, який дедалі інтенсив- ніше проникає у м. Київ, і цей процес об’єктивно супроводжується вирішенням житлової проблеми для працівників нових фірм. Як ре- зультат – на ринку фактично відсутній розрив між попитом та про- позицією на житло первинного ринку – як правило, на завершаль- ний етап будівництва новий будинок виходить практично з усіма проданими квартирами.

По-друге, у  населення відбулося значне зміщення пріорите- тів щодо форм вкладення заощаджень. Дедалі більше операцій з купівлі-продажу на ринку житла відбувається не з метою вирішен- ня житлової проблеми, а виходячи з інтересів отримання поточної та майбутньої вигоди, шляхом наступного його продажу за вищою ціною або ж для організації квартирного орендного бізнесу.

Жодний банк на сьогодні не в змозі забезпечити подвоєння чи потроєння капіталу за 2-3 роки, як це робить ринок нерухомості. Причому подібна ситуація спостерігається навіть в периферійних територіях,  де за останні роки ціни на житло зростали досить висо-

кими темпами (хоча в абсолютному вимірі вони все ще відстають від столичних та окремих обласних центрів).

По-третє, не слід відкидати і тезу щодо зацікавленості суб’єктів, що формують пропозицію житла та іпотечних кредитів, в отриманні в період цінового підйому надприбутків. Перші, цієї цілі досягають, завдяки ціновим ножицям (собівартість одиниці об’єкта будівни- цтва – реалізаційна ціна), другі – завдяки термінам кредитування (кінцева вартість нерухомості, як вже зазначалося, зростає з подо- вженням термінів кредитування) та вартості кредиту (чим дорож- чий кредит, тим більший прибуток кредитора).

По-четверте, зростаючий первинний ринок житла формує зрос- таючий попит на будівельні матеріали (цегляні вироби, металопро- дукцію тощо), що спричиняє відповідне їх подорожчання (прибут- ковість переважної частини суб’єктів вітчизняного бізнесу, на жаль, забезпечується  не стільки  за рахунок  обороту, скільки  завдяки ціновому фактору). До цього слід додати, намагання окремих ви- робників будівельних матеріалів, утримувати ситуацію «штучного дефіциту», наслідком чого є, також, суттєве подорожчання їх про- дукції (наприклад, за останні три роки ціна силікатної цегли Обу- хівського цегельного заводу, що в Київській  області, зросла більш як у 4 рази).

По-п’яте, надмірний ціновий ріст на ринку житла, значною мі- рою, спричинений участю у формуванні попиту на нього з боку ве- ликої маси «тіньових» (неоподаткованих) доходів громадян.

Мінімізувати вплив зазначених факторів на інфляційні процеси можна за умови вирівнювання ситуації на ринку праці в масштабах усієї країни, а не лише в його окремому територіальному сегменті, створення дійового і реального конкурентного середовища на ринку виробників будівельних матеріалів, легалізації доходів населення тощо.

Дещо дискусійною, в контексті особливостей окремого етапу суспільного розвитку, видається і теза, що «розвиток іпотечного кредитування здійснює позитивний вплив на подолання соціальної нестабільності, яка зазвичай супроводжує економічну кризу» [101, c.17]. Такий вплив пов’язується, насамперед, із залученням у сферу будівництва житла місцевих трудових ресурсів, а також підвищен- ням рівня мобільності робочої сили інших регіонів, що дійсно має місце. Разом із тим, за умови високої вартості кредитних ресурсів, з одного боку, та постійної тенденції до зростання цінової пропозиції

на ринку житла, з другого боку, дедалі більше зростає диференціа- ція між громадянами з різним достатком за рівнем доступу до ринку житла, в тому числі й через систему іпотечного житлового кредиту- вання.

Цілком вірною є позиція, згідно з якою «природа іпотеки така, що вона дозволяє на основі принципу дохідності здійснювати по- стійний пошук щодо залучення в кругообіг факторів раніше слабо капіталізованих чи зовсім некапіталізованих» [101, c.15]. В Україні таким фактором нині є землі сільськогосподарського призначення, які ще й донині не включені в систему іпотечних відносин. Одно- часно, з деяким застереженням, ми ставимося до висновку, що «в іпотеці закладений такий механізм, який з допомогою економічного важеля дозволяє найбільш ефективно перерозподіляти нерухомість в інтересах суспільства. З допомогою іпотеки відбувається перероз- поділ землі, основних фондів і т.д. у власність тих, хто може і бажає краще працювати, виробляти більше високоякісної продукції з най- меншими витратами» [101, c.15]. Суть іпотеки, на нашу думку, по- лягає передусім у залученні дефіцитного, на певному етапі, фінансо- вого ресурсу для більш ефективного використання у виробничому процесі саме тієї нерухомості, яка вимушено передається в заставу для отримання такого ресурсу. Для багатьох сфер діяльності в силу об’єктивних обставин залучення позичкового капіталу є звичайною практикою. До того ж, це стосується виключно нерухомості, яка як застава використовується  виключно для обслуговування виробни- чого процесу і не має жодного відношення до нерухомості, що пе- ребуває у власності громадян і використовується ними виключно у невиробничих цілях (їх приватного житла, наприклад). Крім того, ставити питання про іпотеку, в контексті, визнання її як ефектив- ного механізму перерозподілу нерухомості до більш ефективних власників, означає, завчасно, визнати неминучість невиконання позичальником умов кредитного договору, вже на стадії укладання останнього, наслідком чого є втрата заставленої нерухомості. Іпоте- ка жодним чином таку мету не ставить, навпаки – вона, як вже було зазначено, компенсує тимчасові дефіцити фінансових ресурсів для здійснення як поточної, так й інвестиційної діяльності позичальни- ка таких ресурсів. Крім того, іпотека забезпечує прибутки банкам, а також запобігає знеціненню їх активів, створюючи підґрунтя безпеч- ного функціонування інвестиційного та фондового ринків. Тому, на нашу думку, більш логічно говорити про іпотеку в контексті активі-

зації руху вартості в «різних її формах з метою отримання прибут- ку чи досягнення соціального ефекту», на чому, власне, і акцентує увагу О.Т.Євтух, характеризуючи соціально-економічну природу іпотеки [101, c.18].

І ще один аспект, на якому хотілося б акцентувати увагу: неви- конання позичальником зобов’язань з погашення кредиту зовсім не означає того, що такий позичальник є неефективним господарем. Біз- несова діяльність, особливо в перехідних економіках та, передусім, в такій галузі як сільське господарство, здійснюється в надзвичайно ризиковому середовищі,  де той чи інший форс-мажор (зміна цінової кон’юнктури, стихійне лихо, відмова від держзамовлення тощо) може виникнути у будь-який момент. До того ж, не можна прогнозувати, що навіть при продажу кредитором заставленого майна потенційно- му новому власнику останній через певний проміжок часу, можливо, через незалежні від нього ті ж самі форс-мажорні обставини, виявить- ся таким самим неефективним, як і його попередник.

Розглядаючи питання впливу інституту іпотеки на стан економі- ки, з достатнім ступенем впевненості можна стверджувати, що «роз- виток іпотечного ринку України – це інвестиції в майбутнє націо- нальної економіки, насамперед, у житлове будівництво та сільське господарство» [280, c.5], а також суттєве доповнення внутрішнім та вагома альтернатива іноземним інвестиціям. Потенційна ж ємність іпотечного ринку, як житлового, з огляду на те, що «забезпеченість житлом у нас на сьогодні в 2-3 рази нижча, ніж в інших країнах» [280, c.6], «в Україні на квартирному обліку перебуває кожна десята сім’я» [176, c.60]), так й особливо земельного (враховуючи той факт, що іпотека сільськогосподарських  земель в Україні  взагалі донині відсутня, а «грошова оцінка сільськогосподарських угідь з враху- ванням індексації становить близько 400 млрд. грн. [317, c. 113]), до того ж «сукупний обсяг ринку іпотечного фінансування не переви- щує 1\% ВВП» [43] (при тому, що у розвинених країнах частина іпо- течного фінансування становить 30-75\% ВВП [207; 278, c. 137-138]), оцінюється як надзвичайно велика.

Одночасно слід враховувати і той факт, що (і в даному випадку ми цілком поділяємо таку точку зору) «іпотечний кредит – це одна із можливих форм кредиту, один із складників фінансового ринку. Це потрібно підкреслити, щоб перед іпотекою не ставилися гло- бальні завдання, які вона виконати не спроможна. Надмірні спо- дівання щодо фінансово-господарських можливостей іпотечного

кредитування можуть призвести до неадекватної оцінки  резуль- татів його запровадження. Так, очевидно, що на основі лише іпо- течного кредиту неможливо, наприклад, розв’язати таке глобальне завдання як фінансування модернізації парку сільгосптехніки в аграрному секторі вітчизняної економіки. Розв’язання цієї пробле- ми під силу лише усій фінансовій системі. Майбутній іпотечний ринок не стане й не може стати панацеєю від усіх наших ниніш- ніх фінансових негараздів» [196, c.76]. Це необхідно мати на увазі хоча б із тих позицій, що до розв’язання будь-якої проблеми, яка потребує обов’язкової присутності фінансових ресурсів, а такі, як правило, в дефіциті, особливо в країнах з перехідною економікою, необхідно підходити комплексно, мобілізувавши усі наявні меха- нізми з її фінансового забезпечення. Саме такий підхід, кінцевим своїм наслідком, покликаний  забезпечити високий синергічний соціально-економічний ефект.