§ 21. удосконалення механізму оптимізації іпотечних ризиківУправління іпотечним ризиком складається з таких етапів: • аналізу ризику; • оцінки ризику; • нагляду, контролю та стратегії відношення до ризику. Оцінка іпотечного ризику являє собою визначення характеру та ступеня впливу відповідних факторів ризику на сукупний іпотечний ризик. Комплексна оцінка має відображати якісні та кількісні характе- ристики. Якісна оцінка іпотечного ризику має передбачати аналіз екс- пертом визначених факторів потенційних джерел ризику. Кількісна оцінка іпотечного ризику повинна передбачати визначення експертом кількісного параметра, що характеризує ймовірність та розмір можли- вих втрат від іпотечної операції. Підсумкові результати оцінки іпотеч- ного ризику відображає експерт у «Карті ризиків позичальника». Ідентифікація і оцінка ризиків пов’язаних з іпотекою має починатися з фінансової діагностики позичальника, яку здійснюють для оцінки потенцій- ного ризику на основі аналізу фінансової звітності та первинних бухгалтер- ських документів потенційного позичальника. Мета фінансової діагности- ки – виявлення основних характеристик і тенденцій розвитку фінансового стану позичальника та визначення його кредитоспроможності. Фінансова діагностика позичальника – юридичної особи вклю- чає такі складові: • розрахунок аналітичних форм на базі фінансової звітності під- приємства та їх інтерпретація; • горизонтальний аналіз фінансової звітності та відповідних ана- літичних форм; • вертикальний аналіз фінансової звітності та відповідних аналі- тичних форм; • коефіцієнтний аналіз фінансової звітності; • аналіз операційного та фінансового циклу підприємства. Операційний аналіз та аналіз рентабельності позичальника не- обхідно проводити з метою оцінки обсягів та ефективності діяль- ності потенційного позичальника. Даний напрям аналізу має вклю- чати такі фінансові коефіцієнти: • динаміки реалізації, який оцінює зміни обсягів валового доходу порівняно з попередніми періодами, аналізується з урахуванням інфляції та порівняно з темпами росту відповідного ринку; • валового прибутку, тобто оцінюється частка валового прибутку у виручці позичальника; • операційного прибутку, за його допомогою оцінюється ефектив- ність операційної діяльності позичальника; • чистого прибутку, тобто проводиться загальна оцінка ефектив- ності діяльності позичальника; • рентабельності оборотних активів, за його допомогою оцінюється здат- ність позичальника отримувати прибуток від операційної діяльності; • рентабельності активів, тобто оцінюється рентабельність діяль- ності позичальника, оцінюється прибутковість загальних акти- вів позичальника порівняно з рівнем інфляції, середньогалузе- вими показниками тощо; • рентабельність власного капіталу, який полягає в оцінці ефек- тивності власного капіталу позичальника порівняно з рівнем інфляції, середньогалузевими показниками тощо; • собівартості реалізованої продукції, витрат на реалізацію, фінан- сових витрат, адміністративних та інших операційних витрат, за їх допомогою оцінюють вплив відповідних факторів на прибут- ковість діяльності позичальника.
• оборотності активів, оборотності необоротних активів, оборот- ності чистих активів, за допомогою яких оцінюють обсяг доходу, що припадає на кожну гривню відповідного виду активів; • оборотності товаро-матеріальних запасів, тобто оцінюють ефек- тивність управління товаро-матеріальними запасами, що розра- ховується як кількість оборотів за період часу та як тривалість одного обороту, при необхідності можлива деталізація, тоді оці- нюється ефективність управління виробничими запасами, неза- вершеним виробництвом, готовою продукцією, товарами; • оборотності дебіторської заборгованості, за допомогою якого оцінюють ефективність управління дебіторською заборгованіс- тю, яку розраховують як кількість оборотів за період часу та як тривалість одного обороту; • оборотності кредиторської заборгованості, який полягає в оцінці ефек- тивності управління кредиторською заборгованістю та розраховується як кількість оборотів за період часу та як тривалість одного обороту; • операційного та фінансового циклу позичальника, тобто оці- нюються операційний та фінансовий цикли, шляхом співвідно- шення оборотності товаро-матеріальних запасів, дебіторської та кредиторської заборгованостей. Аналіз ліквідності позичальника на основі його фінансової звіт- ності здійснюють для визначення загального рівня платоспромож- ності підприємства за короткостроковими боргами. Даний напрям аналізу включає розрахунок таких фінансових коефіцієнтів: • оцінки обсягу оборотних коштів; • поточної ліквідності, який полягає в оцінці забезпечення поточ- них зобов’язань позичальника поточними активами; • короткострокової ліквідності, за допомогою якого оцінюють за- безпечення поточних зобов’язань позичальника короткостроко- вими активами; • абсолютної ліквідності, який полягає в оцінці забезпечення поточних зобов’язань позичальника грошовими коштами та їх еквівалентами.
• загальних зобов’язань, який полягає в оцінці частки залучених коштів у фінансуванні активів позичальника; • співвідношення залучених та власних коштів, за допомогою якого оцінюють структуру фінансування активів позичальника. Коефіцієнти обслуговування боргу повинні розглядатися в якості орієнтирів, які характеризують поточну та потенційну мож- ливість позичальника розраховуватися за своїми кредитними зобов’язаннями. Даний напрям аналізу включає розрахунок таких фінансових коефіцієнтів: • забезпеченості відсотків, тобто оцінка наявності у позичальника можливості обслуговувати заборгованість шляхом сплати відсотків; • загальної забезпеченості боргу, який полягає в оцінці наявності у позичальника можливості обслуговувати заборгованість. Виходячи з того, що фінансова звітність позичальника є відо- браженням його фінансового стану на відповідні періоди часу в минулому, комплексна оцінка іпотечного ризику потенційного позичальника не може обмежуватися лише діагностикою його фі- нансової звітності. Отримані результати треба використовувати як базові дані для подальшої комплексної оцінки сукупності ризиків діяльності позичальника та прогнозування рівня іпотечного ризику позичальника в майбутньому. Наступним етапом, після фінансової діагностики, оцінки ризиків пов’язаних з іпотекою є з’ясування можливого впливу організації біз- несу позичальника на його потенційну здатність відповідати за своїми зобов’язаннями, в тому числі за банківськими кредитами. Необхідно проводити систематичний порівняльний аналіз об’єктивних та досто- вірних даних, що характеризують специфіку фінансово-господарської діяльності підприємства та результатів фінансової діагностики пози- чальника, проведеної на основі його фінансової звітності. Виявлені в процесі порівняльного аналізу розбіжності додатково вивчають та ін- терпретують. Крім того, потрібно орієнтуватися не тільки на поточні характеристики бізнесової діяльності позичальника, але й на можливі наслідки, які плануються або будуть спричинені при наданні комерцій- ним банком кредиту. Оцінка має проводитися за такими напрямами:
• аналіз каналів закупок; • аналіз операційного та фінансового циклу; • аналіз впливу споріднених структур на бізнес позичальника. Останнім етапом ідентифікації та оцінки ризиків пов’язаних з іпотекою є виявлення можливих негативних або позитивних рин- кових факторів, що можуть вплинути на кредитоспроможність по- зичальника, особливо це стосується аграрного ринку. Аналіз має проводитися як стосовно ринку готової продукції, так і сировинного ринку, та включати такі напрямки: • оцінка рівня державного регулювання ринку; • оцінка рівня конкуренції на ринку; • оцінка потенціалу ринку; • аналіз залежності від зовнішніх ринків; • оцінка сезонності ринку; • оцінка особливостей оподаткування. Ідентифікація та оцінка іпотечних ризиків має починатися з діа- гностики предмета застави, яку здійснюють для оцінки потенційно- го ризику, та включати такі етапи: 1. Попередній, який аналізує передумови прийняття нерухомості у заставу. 2. Загальний, який аналізує загальну інформацію. 3. Аналіз ризику забезпечення. 4. Оціночний, оскільки вибір ключового методу оцінки нерухо- мості та помилки при оцінці мають вирішальний вплив на роз- мір іпотечних ризиків. Аналіз попереднього етапу має дослідити відповідність таким вимогам: • страхування від стихійного лиха; • реальна ринкова вартість має визначатися шляхом проведення зовнішньої оцінки незалежним, сертифікованим, зовнішнім оці- нювачем, визнаним банком; • оцінки нерухомості мають оновлюватися принаймні один раз на рік, такі щорічні оновлення можуть бути здійснені внутрішніми силами банку: відповідним відділом оцінки кредитного забез- печення або відділом кредитного контролю, чи зовнішнім, неза- лежним, сертифікованим оцінювачем, якщо умови ринку неру- хомості суттєво змінюються, необхідно проводити моніторинг частіше.
• дата та мета проведення оцінки; • які документи брали до уваги при складанні звіту; • чи була здійснена фізична перевірка об’єкту (на місці), якщо фізична перевірка була здійснена, рекомендується зазначити, з яким ступенем детальності ця перевірка була виконана; • детальна інформація про запис у земельному реєстрі (реє- страційний номер, чітке зазначення різних земельних ділянок тощо); • точна адреса; • інформація про можливі обмеження у використанні окремих зе- мельних ділянок; • точний розмір земельних ділянок (м2) та точний розмір загаль- ної площі, що використана під забудову (м2); • усі обтяження (застави, земельні сервітути, зареєстровані права третьої сторони тощо); • інформація про договори оренди, що стосуються цієї власності (річна оренда та зміст відповідного документу); • інформація про оточуючу інфраструктуру та стадії освоєння те- риторії; • тип будівлі, проект, спосіб будівництва (наприклад, сталеві кон- струкції, монолітна споруда, плоский або двоскатний дах, сис- тема опалення тощо), дата побудови, дата останнього ремонту, стан будівлі; • використання будівлі у цей час; • інформація про можливе або фактичне погіршення стану (напри- клад, реєстрація у центральному реєстрі забруднення територій, чи є зазначене погіршення наслідком попереднього використання об’єкту, чи існують видимі ознаки погіршення на місці тощо); • детальний опис можливостей доступу до об’єкту нерухомості; • інформація про етап одержання необхідних дозволів на будівни- цтво, планування тощо. • інформація про призначення оточуючих земельних ділянок; • інформація про майбутні можливі способи використання будівлі; • оцінка можливості повторної реалізації/ ліквідності об’єкту; • фотографії земельної ділянки та будівлі (у прийнятному масш- табі, з відображенням внутрішнього, зовнішнього виду та виду у плані – зазвичай, дві – три фотографії ззовні і три – чотири фотографії всередині).
• оцінка достатності оціночної вартості забезпечення для покрит- тя можливих збитків від іпотечної операції, виходячи з оціноч- ного рівня ризику такої операції; • оцінка рівня ліквідності запропонованого підприємством забезпечення. Останній етап діагностики предмета застави починається з того, що необхідно звернути увагу на те, що у звіті про оцінку крім опи- су основного активу необхідно навести ключову інформацію про метод оцінки, що застосовувався. Наступні пункти являють собою мінімальний рівень необхідної інформації або представляють міні- мальні критерії, котрі мають бути дотримані (залежно від того, які саме методи були врешті решт застосовані): • інформація про обраний метод оцінки та обґрунтування цього вибору; • обґрунтування вибраних вхідних параметрів (ціни оренди, нор- ми капіталізації, часу корисного використання тощо); • представлення інформації окремо про вартість земельної ділян- ки та вартість будівлі; • вартість земельної ділянки має бути визначена за методом пря- мого порівняння вартості (метод порівняння продажів), за допо- могою якого база для порівняння має бути представлена деталь- но або розрахована таким чином: розмір використаної площі у м2 помножений на ціну квадратного метру на місцевому ринку (має бути розкрите джерело місцевих ринкових цін) мінус вар- тість розбирання, якщо попередня будівля має бути розібрана; • переважне право утримання майна за борги, а також інші обтя- ження мають бути вирахувані (відчуження, що не є заставою – наприклад, довічні ренти та інші зареєстровані контрактні права, які зменшують вартість об’єкту для потенційного покупця – ма- ють бути вирахувані у розмірі їхньої теперішньої вартості). Критерії, що є необхідними, якщо застосовується підхід на осно- ві оцінки вартості витрат: • фактична відновлювальна вартість має бути визначена із засто- суванням показників фактичної вартості; • вік, час технічної та економічної експлуатації, а також час тех- нічної та економічної експлуатації, що залишився; • інформація про приблизні витрати на щорічну експлуатацію та ремонт плюс інформація про невиконані ремонтні та експлуата- ційні роботи;
• розрахунок залишкової відновлювальної вартості шляхом від- рахування річної амортизації з фактичної відновлювальної вар- тості об’єкту, враховуючи вищезазначені фактори. Критерії, що є необхідними, якщо застосовується метод вартості доходу: • інформація про залишок часу економічної експлуатації, який був використаний як базис для розрахунку; • застосування схеми розрахунку, як детально описано нижче. Критерії, що є необхідними, якщо застосовують метод аналогій: інформація про остаточну поточну ринкову ціну об’єкту і детальний опис того, яким чином вона була одержана (наприклад, якщо засто- совують декілька методів оцінки і остаточний результат одержують шляхом зважування, наприклад, величини дисконтованого потоку грошових коштів та величини залишкової відновлювальної вартос- ті, то необхідно проаналізувати підстави, на яких це зважування за- стосовувалося). За результатами діагностики предмету іпотеки вносять реко- мендації щодо прийнятності рівня ризику забезпеченню та наявнос- ті необхідності в його заміні. Кількісну оцінку іпотечного та пов’язаного з іпотекою ризику позичальника проводять шляхом надання кожному з напрямків ідентифікації відповідного цифрового значення. Можливу оцінку ризику визначають, наприклад, у діапазоні від 1 до 7. При цьому, показник 1 характеризує найменший можливий рівень ризику, а по- казник 7 максимально можливий. По кожному з напрямів ідентифі- кації та оцінки(іпотечних і пов’язаних з іпотекою) ризиків визнача- ють середню оцінку ризику та зважену його оцінку. Середню оцінку ризику відповідного напряму розраховують як середньоарифметич- не значення кількісних оцінок ризиків, що є складовими частина- ми даного напряму. Зважену оцінку ризику розраховують шляхом обчислення середньозваженого показника, в якому в якості вагово- го значення виступає ступінь впливу на загальну оцінку ризику за відповідним напрямом. При розрахунку зваженої оцінки ризиків, визначають ступінь впливу кожної складової відповідного напряму ідентифікації ризику на загальну кількісну оцінку ризику за напря- мом. Результуючий показник, який відображають у карті ризиків,
• від 1 до 2 – мінімальний рівень ризику; • від 2 до 3 – допустимий рівень ризику; • від 3 до 4 – середній рівень ризику; • від 4 до 5 – високий рівень ризику; • від 5 до 6 – критичний рівень ризику; • від 6 до 7 – «територія ризику». Підсумковим документом, що дає повну характеристику всіх можливих іпотечних та пов’язаних з іпотекою ризиків потенційно- го позичальника, сукупність яких відображає комплексну оцінку даних ризиків – є карта ризиків. Структура побудови карти ризи- ків передбачає поєднання в одному документі якісної та кількісної оцінки іпотечних і пов’язаних з іпотекою ризиків позичальника, а також можливих рекомендацій щодо зниження ризику, що можуть надаватися за кожним напрямом ідентифікації і є підсумковим роз- ділом карти ризиків. Приклад можливої структури карти ризиків наведено у Додатку Ш. Нагляд, контроль, стратегія відношення до ризику комерційним банком залежить від принципів та цілей його кредитної політики. Проте, в кожному конкретному випадку можливі такі варіанти роз- витку подій: - відмова в наданні кредиту, тобто уникнення ризику; - застосування методів зниження та мінімізації ризику; - прийняття ризику. Комерційний банк може відмовити в наданні кредиту на будь- якому етапі, що передує підписанню кредитної та іпотечної угод: під час співбесіди з потенційним позичальником та оцінки кредитної заявки, фінансового стану, нерухомості, що пропонується у заста- ву, якщо працівники кредитного, юридичного, оцінки нерухомості, управління ризиками підрозділів, виявлять певну кількість факто- рів, які можуть призвести до невиконання зобов’язань позичальни- ком. Наприклад, якщо потенційний позичальник має незадовільний, згідно з стандартами банку, фінансовий стан, низьку кредито- та
Існують такі методи зниження та мінімізації ризиків [399, с.202- 204]: 1. Зовнішні, за допомогою методів фінансової інженерії: • диверсифікація ризику; • передача(страхування) ризику; 2. Внутрішні: • лімітування; • підбір, підвищення кваліфікованості та компетентності персо- налу; • організація захисту комерційної таємниці; • обов’язкова перевірка клієнтів власною службою безпеки. Крім того слід зазначити, що всі методи зовнішньої мінімізації ризиків, можна класифікувати так: метод, який використовують на рівні конкретної позики, це метод передачі ризику та метод, який використовують на рівні іпотечного кредитного портфелю банку, це диверсифікація ризику. Внутрішні методи, крім резервування та лімітування, які використовують на рівні кредитного іпотечно- го портфелю банку в цілому універсальні, їх використовують, як на рівні конкретної позики, так і на рівні іпотечного кредитного порт- фелю банку. Диверсифікація, це різноманітний та різнобічний розвиток іпо- течного кредитування комерційним банком: збільшення кількості видів іпотечних кредитів, які пропонує банк, диференційований підхід до їх надання та порядку погашення, розширення параметрів позики тощо. Наприклад, якщо один з видів іпотечних кредитів, у результаті непередбачуваних подій, буде збитковим, а інші давати- муть прибуток, за рахунок яких комерційний банк зможе перекрити збитки і продовжить діяльність. Передача ризику, це в основному страхування(хеджування) – пе- рекладання ризиків на страхову компанію, оскільки остання згідно з стандартними договорами страхування бере на себе відповідальність за відшкодування збитків при настанні страхового випадку. Предмет іпотеки обов’язково потрібно страхувати, в прийнятній для банку страховій компанії та/або повинен бути визначений перелік страхо- вих компаній з якими співпрацює банк. Ринок іпотечного кредиту- вання не зможе нормально розвиватися та функціонувати не вико- ристовуючи послуги страхування, оскільки останні суттєво знижують
• безпосередньо іпотечний кредит; • помилки при оцінці вартості нерухомості; • іпотечні цінні папери; • іпотечну заборгованість; • особисте страхування позичальника – життя, втрата працездат- ності, якщо позичальником є фізична особа; • страхування комерційного ризику банку, тобто банк який надає іпотечний кредит, може самостійно без згоди або погодження з позичальником укласти договір страхування комерційного ри- зику з страховою компанією. Згідно з цим договором банк стра- хує ризик виникнення фінансового збитку внаслідок невико- нання позичальником своїх зобов’язань за кредитним договорам і неможливості отримати повну компенсацію втрат в результаті реалізації предмета застави. Лімітування – профілактика ризику, що виходить за межі «допусти- мого», здійснюється шляхом встановлення внутрішніх нормативів віднос- но подій, які призводять до появи таких ризиків [96, с.123]. Лімітуються розмір кредиту, LTV, термін дії, відсоткова ставка за використання, вар- тість предмету застави, вимоги до потенційного позичальника тощо. Підбір персоналу є важливим елементом управління ризиками. Основними методами підбору кадрів такі: • співбесіда; • тестування; • випробувальний термін. Крім того, слід не забувати і про існуючий персонал, влаштову- вати тренінги, стимулювати самовдосконалення, сприяти подаль- шій освіті тощо. Комерційна таємниця – засекречування операцій, з кон’юктурних і конкурентних міркувань, а також характеру та особливостей по- літики банку. В цілому, організація захисту комерційної таємниці може складатися з таких компонентів [230]: • визначення, що є комерційною таємницею для конкретного ко- мерційного банку; • визначення, рівня допуску та відповідальності персоналу за ро- боту з комерційною таємницею, згідно з посадами та виробни- чою необхідністю;
• періодичної перевірки надійності захисту конфіденційної ін- формації. Перевірка потенційних партнерів, клієнтів, позичальників ко- мерційного банку – початковий та невід’ємний етапом в управлін- ні ризиками. Вона повинна бути всеосяжною, тобто охоплювати по можливості всі сторони їх створення, діяльності та подальшого роз- витку. Перевірку краще здійснювати за допомогою власної служби безпеки, що підвищить її якість, та зменшить вірогідність отриман- ня необ’єктивної і/або недостовірної інформації. До перевірки юри- дичних й фінансових документів необхідно залучати працівників юридичного та фінансово-аналітичного напрямів. Крім того, корис- ним буде проаналізувати фінансовий стан партнерів позичальника, можливості та перспективи його конкурентів. Прийняття ризику це принципова згода на відшкодування збит- ків за рахунок власних коштів. При цьому деякі ризики приймають тому, що вони неминучі, інші тому, що несуть потенціал можливого прибутку. При прийнятті ризику слід враховувати наступні аспек- ти: втрати, які легко передбачити та прорахувати, такі, як наприклад, помилки працівників, слід враховувати, як оперативні витрати, а не як шкоду заподіяну ризиком. Крім того необхідно пам’ятати, що до фінансування ризику удаються тоді, коли мають у своєму розпоря- дженні певні кошти. Крім того, прийняття ризику не завжди означає відмову від будь-яких дій спрямованих на зменшення збитку. Засо- би здійснювані при збереженні ризику можуть бути такі: отримання кредитів, державні дотації, випуск акцій тощо. Прийнятий ризик буває двох видів: запланований та незапланований. Запланований ризик покривають з поточного доходу, якщо він невеликий, а якщо навпаки, або ризик є незапланований банку доводиться покривати його за допомогою будь-яких ресурсів. Управління прийнятим за- планованим ризиком здійснюють за допомогою трьох методів: • резервування; • управління коригуванням відсоткової ставки за користування кредитом; • андерайтинг. Резервування, створення банком резервів, для можливого від- шкодування кредитів, чиє повернення ставиться під сумнів, тобто
• «стандартні» – ризик незначний, коефіцієнт резервування 1\%; • «під контролем» – ризик незначний, але може збільшитися через несприятливі для позичальника ситуації, ставка резервування 5\%; • «субстандартні» – ризик значний і може зростати, є ймовірність несвоєчасного погашення заборгованості, ставка резервування 20\%; • «сумнівні» – ймовірність виконання зобов’язань позичальни- ком під загрозою, ставка резервування 50\%; • «безнадійні» – ймовірність виконання зобов’язань позичальни- ком практично відсутня, коефіцієнт резервування 100\%. Метод управління ризиками за допомогою коригування відсо- ткової ставки полягає в тому, що чим вищий ризик та можливість отримати збитки, тим вищою має бути відсоткова ставка за користу- вання коштами, тобто можливий дохід має бути вищим, ніж за умов з низьким або середнім рівнем ризику. Перед комерційним банком завжди стоїть дилема «ризик-доход», тому він намагається мінімі- зувати ризик для даного рівня дохідності, або максимілізувати до- хідність для даного рівня ризику за допомогою коригування відсо- ткової ставки [66, с.230], тому відсоткову ставку можна поділити на базову складову і надбавку за ризик. Базова складова включає такі компоненти: співвідношення залучених і власних ресурсів, вартості залучених ресурсів та вартості акціонерного капіталу. Слід також зазначити, що розмір відсоткової ставки іпотечного кредиту залежить від типу іпотечного кредиту і ряду внутрішніх та зовнішніх, відносно кредитора, факторів. Вибір типу кредиту перед- бачає, насамперед, вибір характеру зміни в часі відсоткової ставки і встановлення графіка погашення цього кредиту. Так, відсоткова ставка може бути постійною протягом всього періоду кредитуван- ня або змінюватися за певним принципом. При визначені графіка погашення заборгованості за кредитом враховується, що загальна сума щомісячних платежів, як правило, має складатися з двох час- тин: суми в рахунок погашення основного боргу та суми в рахунок погашення відсотків. Надбавку за ризик розраховують для кожного з типів іпотечних кредитів.
Дослідивши іноземний досвід відносно розміру надбавки за ризик, можемо зазначити, що в Данії, Німеччині та США вона не- висока і становить- відповідно 0,34, 0,31 та 0,35. Це пояснюється консервативністю, стандартизованістю та відпрацьованістю проце- су управління ризиками в Данії і Німеччині, та добре розвинутою інформаційною базою випадків неповернення кредитів, а також гео- графічною диверсифікацією в США. Остання може зменшити ризик, якщо між доходами за кредитами, виданих в різних географічних регіонах та на різні цілі, кореляція відсутня чи має від’ємне значен- ня. Таким чином, ризик іпотечного кредитування в двох різних гео- графічних регіонах може бути меншим за ризик в окремо взятому регіоні, якщо економічні умови, а тому і вартість нерухомості різні [439, с.93]. У Великобританії та Франції надбавка за ризик більша порівняно з Німеччиною, Данією та США і становить – відповід- но 0,63 та 0,78. Стосовно Великобританії це пояснюється тим, що неповернення кредитів стало розповсюдженим явищем в цій країні. Це обумовлено високим значенням LTV, обмеженою ліквідністю ринку нерухомості й застосування практично тільки інструментів із змінною відсотковою ставкою. Крім того, ринок нерухомості геогра- фічно сильно сконцентрований [438, 439]. Високий розмір надбавки за ризик у Франції пояснюється: • м’якістю законодавства щодо виконання зобов’язань за іпотеч- ними кредитами; • існують великі труднощі в питаннях вступу в володіння застав- леним майном позичальника для кредитора, термін процедур звернення стягнення може бути від трьох до восьми років; • недосконалістю методів оцінки нерухомості порівняно з інши- ми країнами Європи [438]. За деякими параметрами, ситуація, що склалася у Франції сто- совно іпотечного кредитування дуже близька до ситуації в Україні. Надбавки за ризик в усіх розглянутих країнах встановлюють на конкурентній основі і ґрунтуються вони на динаміці еконо- мічних характеристик з урахуванням накопиченого досвіду по- гашення іпотечних кредитів. При цьому спостерігається загальна тенденція зростання надбавки за ризик із ростом LTV [438, 439, 459].
Основні причини неповернення іпотечних кредитів низька пла- тоспроможність і небажання позичальника акуратно здійснювати платежі. Головний орієнтир при визначенні платоспроможності – частка платежів у доході потенційного позичальника. Цей показник визначають, як на момент видачі кредиту, так і на весь період креди- тування. Важливий орієнтир при визначенні бажання позичальника здійснювати виплати – розмір LTV. Його також треба визначати на момент видачі кредиту і прогнозувати на період кредитування. Гра- ничні значення частки платежів у доході позичальника та LTV вста- новлює банк перед початком кредитування і періодично переглядає з урахуванням змін в економічній, правовій та політичній ситуаці- ях. Додатковий фактор, який враховують в процесі андерайтингу це здатність позичальника продати своє майно протягом періоду вста- новленого для здійснення платежів за іпотечним кредитом, а також передбачити ситуацію накладанням арешту на це майно. Деталі та елементи процесу андерайтингу повністю залежать від кредитної політики певного банку, але такі складові, як: визначення цілі кре- диту, платоспроможності потенційного позичальника, стабільності його доходів, бажання акуратно здійснювати платежі за кредитом, достатнє забезпечення кредиту, у вигляді об’єкту нерухомості – по- винні бути присутні завжди. Загалом експерт з андерайтингу має також проаналізувати: • суму кредиту яку хоче отримати потенційний позичальник; • максимально допустиму суму кредиту розраховану на основі його доходів; • максимально допустиму суму кредиту розраховану на основі вартості предмета іпотеки; • наявні кошти, необхідні для здійснення угоди.
• чи має потенційний позичальник ліквідні активи або іншу не- рухомість, крім того об’єкту нерухомості, що пропонується в за- ставу; • чи має позичальник досить компенсуючих факторів, аналіз яких показує, що він буде здатний своєчасно і правильно здійснювати платежі за кредитом. Якщо сума коштів, яку намагається отримати потенційний по- зичальник більша розрахованої на основі вартості нерухомості, що пропонується в заставу, тоді порівнюють значення максимально до- пустимих сум. Коли ж сума кредиту, розрахована на основі з плато- спроможності позичальника, більша чи дорівнює необхідній сумі, тоді визначають, наскільки перебільшення доходів компенсує ризик зміни вартості майна. Отже, максимальний розмір кредиту і сума щомісячних плате- жів по ньому визначається рівнем доходів потенційного позичаль- ника, вартістю предмета застави, а крім того, строком кредитного періоду, типом іпотечного інструменту та методом розрахунку пла- тоспроможності різних комерційних банків. Наприкінці слід також зазначити, що перед комерційними бан- ками України стоять певні труднощі в управлінні ризиками. Контр- оль з боку уряду, тиск внутрішніх та зовнішніх політичних обставин, фінансові обмеження, зриви графіків, планів через непередбачувані обставини, приватні ситуації нестабільності в економічній та вироб- ничій сфері, що підривають фінансовий стан позичальників. Крім того, фінансова інформація часто ненадійна, правове забезпечення не сприяє виконанню зобов’язань з погашення заборгованості. Ко- мерційні банки в багатьох випадках, особливо переважна більшість середніх та дрібних, не мають у своєму розпорядженні надійно роз- роблених систем управління ризиками. Найчастіше такі недоліки трапляються в управлінні ризиками: • відсутність письмово зафіксованого у вигляді документу викла- дення кредитної політики щодо управління ризиками; • надмірна централізація чи децентралізація кредитного керівни- цтва; • поверхневий фінансовий аналіз потенційного позичальника та галузі в якій він працює;
• рідкі контакти з клієнтом; • недостатні перевірки та відсутність збалансованості в кредитуванні; • низький контроль над позиками; • невміння ефективно контролювати кредитування. Зазначені недоліки виливаються в слабкий іпотечний кредит- ний портфель, включаючи надмірну концентрацію кредитів, нада- них у певний сектор, збитки за кредитами, низьку платоспромож- ність та ліквідність. Висока ризиковість сільськогосподарського виробництва в цілому, а також пов’язаних з ним різноманітних фінансових операцій, включа- ючи іпотечні, зокрема, обумовлює небажання потенційних інвесторів вкладати фінансові ресурси в цю сферу. Однією з причин є також те, що переважна більшість фінансових інститутів не знає з чим і з ким їм прийдеться зустрітися на даному ринку, тому ми вирішили розглянути які ж саме ризики присутні на аграрному іпотечному ринку.
Сезонний
Агротехнічний
Кліматичний
Погодний
Біологічний
Ризики сільськогосподарського виробництва, пов’язані з аграрною іпотекою
Часовий
Специфіки умов аграрного виробництва в регіоні
Специфіки стану основних виробничих фондів підприємства
Рис. 7.5. Схема ризиків аграрного виробництва, пов’язаних з іпотекою
Ризики сільськогосподарського виробництва, пов’язані з аграрною іпотекою Ризики аграрної іпотеки
Загальні іпотечні ризики
Спеціальні іпотечні ризики
Рис. 7.6. Зв’язок та структурне місцезнаходження ризиків аграрної іпотеки Іпотечне страхування набуло найбільшого розвитку в США, да- ний ринок має обсяг у розмірі 524 млрд доларів США, проте частка застрахованих іпотечних кредитів в цій країні становить 12\%, в Ка- наді – до 50, в Австралії і Новій Зеландії – до 40, в Литві – до 33\% (див. табл. 7.1) [175, с.11; 462]. В табл. 2.29 та 2.30 ми розглянули за- рубіжний досвід функціонування системи іпотечного страхування деяких іноземних країн, таких, як: Канада, США, Філіппіни і та ін., що мають піввікову історію, порівнюючи з системами таких країн, як: Гонконг, Литва, Ізраїль, що тільки почали її формування і мали подібні до українських умови становлення іпотеки [175, с.10-13; 462]. Слід звернути увагу на те, що застраховані іпотечні кредити ма- ють вище LTV ніж незастраховані, у Великобританії та США серед- ній показник LTV становить 80\% (див. табл.5.7), тоді як максималь- ний LTV у Великобританії 100\%, а в США – 97-100\% (табл.7.2), при середньому значенні LTV в цих країнах та за цими кредитами 90\%. У свою чергу, незастраховані іпотечні кредити у Великобританії та США мають середнє значення LTV близько 70\%. Подібна ситуації спостерігається і в інших іноземних країнах з розвинутою системою страхування іпотечних ризиків та країнах де така система тільки по- чинає формуватися [459, 462, 476].
Основні характеристики програм іпотечного страхування деяких кран світу (в основном за 2002 рік)
Існують два варіанти організації системи страхування іпотечних ризиків: державна та приватна. Кожна має свої переваги та недолі- ки. Наприклад, приватна система страхування іпотечних ризиків: розвиває конкуренцію на ринку страхування; сприяє підвищенню надійності цього виду страхування та знижує ціну страхового по- лісу; орієнтує страхові компанії на власні фінансові можливості, що сприяє більш дбайливій оцінці страхових ризиків, підвищує надій- ність системи в цілому. Проте в такій системі є і проблеми, із забез- печенням довіри банків до страхових компаній і навпаки, пробле- ма відповідності ціни страхового продукту реальному ризику тощо (табл.7.2) [175, с.37-38; 462].
Умови програм іпотечного страхування деяких країн світу
Незважаючи на позитивний іноземний досвід, як довгостроко- вого іпотечного кредитування, так і страхування цих кредитів, укра- їнські фінансові установи не поспішають інвестувати кошти таким шляхом, а ще менше охочих страхувати ці інвестиції. Це пояснюєть- ся насамперед нерозвинутою методологією та відсутністю достат- нього практичного досвіду. На нашу думку, зростання та розповсю- дження страхування іпотечних ризиків приватними страховиками в Україні, можливе лише за підтримки та активної участі уряду. Підсумовуючи, слід зазначити, що із заглибленням в систему ринкових відносин ризикованість середовища функціонування кож- ного учасника іпотечного ринку зростає. Це, у свою чергу, актуалізує проблему опрацювання антиризикових стратегій, запровадження та диверсифікації ефективних механізмів мінімізації ризиків. Висновки до розділу 7 Іпотечній системі України в процесі її становлення притаман- на ціла сукупність ризиків, зумовлена переплетенням інтересів та повноважень численних учасників іпотечного ринку. Шляхом узагальнення наукових підходів до класифікації ризиків іпотеч- ного кредитування виділена група загальних іпотечних ризиків. З ускладненням іпотечної системи ризикованість середовища функ- ціонування учасників іпотечного ринку зростає, що актуалізує про- блему опрацювання антиризикових стратегій, запровадження та ди- версифікації ефективних механізмів мінімізації ризиків. Досліджено основні методи аналізу та оцінки загальних іпотеч- них ризиків, як ті, що використовують в Україні, так і ті, що засто- совують в іноземних країнах. Проведені дослідження показали, що необхідна більш якісна адаптація іноземних моделей та методів до
Визначено, що всі розглянуті моделі та методи, як кількісно- го, якісного так і комбінованого спрямувань, мають одну спільну рису. Вони створювалися для аналізу ризиків у певній сфері, чи/ або певного виду, чи/або котроїсь з форм ризику, тобто для реалі- зації певних цілей чи/або завдань. Відповідно кожна модель (метод, методика) найефективніші саме в тому місці для якого вони призна- чалися. Для аналізу іпотечних ризиків у цілому, та аграрної іпотеки зокрема, а також фінансових ризиків з ними пов’язаних спеціальних моделей (методів) в українських фінансових установах, що займа- ються іпотекою не розроблялося. Використовують моделі (методи) з нами досліджених залежно від специфічності ситуації. Досліджено суб’єкти, об’єкти та джерела ризику. Проаналізова- но причини виникнення ризику. Вивчено різноманітні класифікації загальних іпотечних ризиків: за видами, факторами, формами, ти- пами тощо. Вперше запропоновано визначення терміну «іпотечний ризик», який тлумачиться таким чином: - виникає в результаті будь-яких видів іпотечної діяльності, пов’язаних з товарно-грошовими, фінансовими, правовими, інвестиційними, комерційними і виробничо-обслуговуючими операціями; - здійсненням соціально-економічних і науково-технічних про- ектів; - пов’язана з можливим неотриманням доходу чи отриманням збитку; Специфічні іпотечні ризики залежать від ринку нерухомості та фондового ринку, що виражається в негативному впливі цих ринків на перебіг іпотечної операції та можливості отримання негативного результату. Розроблено структуру специфічних іпотечних ризиків. Ви- значено взаємозв’язок ризиків аграрної іпотеки з іпотечними та пов’язаними з іпотекою і сільським господарством ризиками. Досліджено основні методи аналізу та оцінки ризиків, пов’язаних з іпотекою, як ті, що використовують в Україні, так і ті, що засто- совують в іноземних країнах. Проведені дослідження показали, що
Визначено, що всі розглянуті моделі та методи, як кількісно- го, якісного так і комбінованого спрямувань, мають одну спільну рису. Вони створювалися для аналізу ризиків у певній сфері, чи/ або певного виду, чи/або котроїсь з форм ризику, тобто для реалі- зації певних цілей чи/або завдань. Відповідно кожна модель (метод, методика) найефективніші саме в тому місці для якого вони призна- чалися. Для аналізу іпотечних ризиків у цілому, та аграрної іпотеки зокрема, а також фінансових ризиків з ними пов’язаних спеціальних моделей (методів) в українських фінансових установах, що займа- ються іпотекою не розроблялося. Використовують моделі (методи) з нами досліджених залежно від специфічності ситуації. Визначено, що управління іпотечним ризиком складається з таких етапів: аналізу ризику; оцінка ризику; нагляду, контролю та стратегії відношення до ризику. Проведені нами дослідження показали, що у відношенні до ризику можливі три варіанти розвитку подій: відмо- ва в наданні кредиту, тобто уникнення ризику; застосування методів зниження та мінімізації ризику; прийняття ризику. Наведено основні способи поведінки комерційними банками, для кожного з варіантів, паралельно пропонуються відповідні рекомендації та відмічаються аспекти на яких необхідно зосереджувати увагу. На основі проаналізованих моделей(методів, методик) аналізу та оцінки ризику, узагальнивши досліджену інформацію, розробили та у вигляді рекомендацій навели методику аналізу й оцінки ризи- ків, для застосування в іпотечній сфері.
|
Метою
аналізу ділової активності позичальника є визначення розрахункових величин
операційного та фінансового циклу пози- чальника. Отримані в процесі даного
аналізу величини є основою діагностики можливих проблемних моментів у
господарській діяль- ності потенційного позичальника, а також можуть бути
основою для рекомендацій щодо оптимізації його фінансового обороту. Цей на-
прям аналізу включає розрахунок таких фінансових коефіцієнтів:
Аграрній
іпотеці притаманні всі ті ризики, що й іпотеці в цілому, з нею пов’язані ті ж
фінансові ризики, крім того на аграрну іпотеку суттєво впливають специфічні
ризики сільського господарства, тому на рис. 7.5 ми спробували навести схему
ризиків сільського господарства пов’язаних з іпотекою, а на рис. 7.6 зобразили
модель ризиків аграрної іпотеки.
Слід
зазначити, що основними специфічними та значним ри- зиком аграрної іпотеки є
погодний, кліматичний та біологічний, саме вони є найскладнішими при
страхуванні , основному елементі управління ризиками аграрної
іпотеки за кордоном.
Продовження
табл. 3.2 |
