§ 17. методика визначення оптимального співвідношення між сумою кредиту та вартістю предмета застави на аграрному іпотечному ринкуЗазначимо, що за збільшення чи зменшення обсягу іпотечних операцій певного комерційного банку, його присутність чи відсут- ність на іпотечному ринку в цілому відповідає менеджмент банку, цілі якого викладені безпосередньо в кредитній політиці, в якій за- значається тактика і стратегія залучення коштів та спрямування їх на кредитування позичальників [184, с.40]. В.В.Вітлінський та Г.С.Панова у своїх працях зазначають [184, 249], що не існує єдиних стандартів розробки, впровадження та здійснення кредитної політики для комерційних банків, кожен банк залежно від власних цілей, можливостей та бачення подальшого розвитку, з урахуванням діючого законодавства, з оглядом на контр- олюючі органи та дії конкурентів, тобто озираючись на зовнішній вплив, в першу чергу держави, а також інших суб’єктів фінансового ринку – формує та проводить загальну кредитну політику, частиною якої є політика іпотечного кредитування. Тобто, політика іпотечного кредитування комерційного банку – це звід зовнішніх, розроблених державними контролюючими органами, та внутрішніх, розробле- них даним комерційним банком, стандартів здійснення іпотечного кредитування. Отже, розглянемо якою ж має бути політика іпотеч- ного кредитування комерційного банку, щоб останній динамічно та ефективно розвивався, отримуючи прибутки, що в свою чергу, спри- ятиме розширенню та подальшому розвитку іпотеки в Україні. Кредитна іпотечна політика має складатися з таких компонен- тів: • стратегії щодо основних напрямків кредитного процесу; • тактики комерційного банку щодо організації кредитування; • контроль і моніторинг щодо здійснення обраної стратегії і так- тики [184, с.41-42]. Стратегія включає пріоритети, принципи та цілі окремого банку на кредитному ринку в цілому, та ринку аграрної іпотеки зокрема, а тактика – це фінансовий та інший інструментарій, що використову- ється даним комерційним банком для реалізації його цілей і завдань при здійсненні кредитних угод [184, с.43]. Політику іпотечного кредитування комерційного банку, до- цільно втілювати в життя за допомогою окремого департаменту іпотечного кредитування, а для аграрної іпотеки створити окреме управління в межах даного департаменту в зв’язку із специфікою сільськогосподарського виробництва та високим ступенем ризиків притаманних йому, і вона має проводитися за такими основними на- прямами: 1. Оцінка кредитних заявок та фінансового стану потенційних по- зичальників. 2. Оцінка нерухомості, що пропонується в заставу та визначення розміру LTV. 3. Укладання кредитної та іпотечної угод, страхування предмету іпотеки. 4. Супроводження кредиту та організація кредитного моніторин- гу, проведення перевірок якості кредитного портфелю. 5. Управління ризиками. Аспекти, пов’язані з управлінням ризиками, будуть досліджені в § 21. Наразі ми зупинимося на перших чотирьох напрямах кре- дитної політики, і зокрема на визначенні вартості нерухомості, що пропонується в заставу. Іпотечні кредити треба надавати на умовах платності, строко- вості, поверненості, забезпеченості та диференційованості.
• загальна інформацію про клієнта; • ціль кредиту; • сума кредиту; • термін кредиту; • розмір відсоткової ставки; • предмет застави; • механізм погашення заборгованості. За результатами співбесіди приймають попереднє рішення сто- совно того надавати позику чи ні, при попередньому позитивному рішенні формують пакет необхідних документів для розгляду кре- дитної заявки, на основі якого проводять кредитний аналіз пози- чальника, до якого крім працівників департаменту іпотечного кре- дитування залучають спеціалістів з юридичного підрозділу банку, та який складається з таких компонентів: • ознайомлення з юридичним статусом позичальника – форма власності, статут, дата реєстрації, довідка про включення до ЄД- РПОУ, повноваження керівників, наявні ліцензії на здійснення діяльності, судові розгляди тощо; • вивчення ділової репутації позичальника – кредитної історії, розмір статутного фонду, величини обороту та залишків на ра- хунках, бренди, торгові марки, що йому належать, професійність керівників, їх вік, досвід роботи у галузі, на займаних посадах, попередні місця роботи, їх імідж, загальна якість менеджменту тощо; • перевірка достовірності наданих документів; • аналіз фінансового стану. Аналіз фінансового стану позичальника є основою не тільки кредитного аналізу, а й усього кредитування в цілому, від якості та професійності його здійснення залежить подальша доля кредиту. Фінансовий стан позичальника аналізують на основі таких фі- нансових документів: • баланс (форма №1) та звіт про фінансові результати (форма №2); • розшифровка дебіторської та кредиторської заборгованості на останню звітну дату;
• у разі наявності заборгованості за кредитами, довідка про стан заборгованості за кредитами на звітну дату та копія кредитного договору та договору застави; • довідка Податкової інспекції про відсутність заборгованості з податків та зборів. При необхідності здійснення більш глибокого аналізу фінансо- вого стану позичальника використовують додаткові фінансові до- кументи, такі, як: первинні документи фінансової звітності, довідки про товарну продукцію, заплановані показники діяльності тощо. За результатами фінансового аналізу визначають клас позичальника та категорію ризику операції для формування резерву. Наступним етапом, після кредитного аналізу, при умові , що по- зичальник успішно подолав попередній є оцінка пропонованої в за- ставу нерухомості та визначення LTV кредиту. Оцінку нерухомості необхідно здійснювати на основі об’єктивних міркувань про її вартість на основі аналізу умов ринку, інформації за аналогічними продажами і узгоджувати значення вартості, отри- ману за допомогою різноманітних методів. Предметом застави при іпотечному кредитуванні можуть бути: земля, будівлі, споруди, підприємства і/або його структурні підроз- діли, цілісні майнові комплекси тощо. Фундаментом оцінки нерухомості є набір таких оціночних принципів: • заміни – максимальна вартість нерухомості визначається най- меншою ціною або вартістю, за яку може бути надбана інша не- рухомість з еквівалентною корисністю; • корисності – майно має вартість тільки тоді, коли воно корисне якому-небудь потенційному власнику і можливо, може бути ви- користане для реалізації певної економічної функції; • очікування – встановлення поточної вартості доходів або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння даною нерухомістю; • розумної обережності – цей принцип притаманний будь-якому покупцю нерухомості, який купує її з метою отримання при- бутку. Підготовчі етапи, перед безпосередньо оцінкою нерухомості такі: аналіз документів даної нерухомості та її огляд на місцевості.
Позичальник звичайно, обов’язково повинен надати банку та- кий пакет документів: 1. Позичальник – юридична особа: • установчі документи (договір купівлі-продажу, акт прийому- передачі, договір міни тощо); • документи, що підтверджують право власності або договір орен- ди (у випадку іпотеки права оренди); • реєстраційне свідоцтво БТІ; • виписку з реєстру прав власників на нерухоме майно; • довідку від нотаріуса про відсутність заборони на відчуження; • довідку про відсутність податкової застави; • генеральний план будівництва, документи державних установ, що надають право на будівництво даного об’єкту, акти прийому робіт (перевірити фактичне виконання обсягів робіт та вкладе- них грошових коштів) – у випадку, якщо можливий предмет за- стави є об’єктом незавершеного будівництва. 2. Позичальник – фізична особа: • установчі документи (договір купівлі-продажу, акт прийому- передачі, договір міни тощо); • реєстраційне свідоцтво БТІ; • виписку з реєстру прав власників на нерухоме майно; • письмову згоду всіх співвласників; • довідку про склад сім’ї; • рішення опікунської ради; • заборгованість за всіма комунальними платежами; • довідку від нотаріуса про відсутність заборони на відчуження. Кожен комерційний банк може самостійно визначати додатко- вий перелік документів, а також перелік документів на нерухомість, що пропонується в заставу при більш детальному аналізі. Огляд предмета застави повинен складатися з таких компо- нентів: • перевірка відповідності адреси, зазначеної в установчому доку- менті, з реальною адресою при виїзді на місце; • візуальний огляд оцінюваної нерухомості, та можливе прове- дення фотозйомки (для наочного уявлення); • оцінка ринкової привабності й ліквідності об’єкта, чим вищий попит, тим більш ліквідною є нерухомість, буде корисним ко-
Ринкову вартість пропонованого в заставу нерухомого майна, на практиці оцінюють за такими методами: - метод вартості доходу (МВД, доходний); - метод порівняльної вартості (МПВ, метод аналогій); - метод визначення вартості на основі витрат (МВВ, витратний). МВД є базовим при визначені вартості доходної нерухомості. Не- рухомість слід відносити до дохідної, в першу чергу, не тоді, коли є його потенційна здатність приносити дохід чи якісь певні фізичні ха- рактеристики, а тоді коли головним фактором є мотиви придбання об’єкта нерухомості, а також поточний спосіб його використання. В основу визначення вартості нерухомості дохідним методом покладено визначення ставок дисконту і ставок капіталізації. Ставка капіталіза- ції – це коефіцієнт зв’язку між доходом і вартістю, що дає можливість перевести грошовий потік у вартість, а ставка дисконту – це коефіці- єнт зв’язку між поточною і майбутньою вартістю очікуваних грошо- вих потоків. Вартість нерухомості, що приносить дохід визначається величиною, якістю та тривалістю періоду отримання тих дивідендів, які дана нерухомість, як очікується буде приносити в майбутньому. Вартість можливого доходу, який отримуватиме новий власник, за методом вартості доходу можна розраховувати двома способами. Залежно від способу під терміном «доход» розуміють чистий при- буток у першому випадку та чистий операційний доход у другому: • за допомогою визначення потенційного доходу, тобто оцінка за потенційного доходністю є процесом визначення вартості шля- хом перетворення очікуваного доходу від володіння нерухоміс- тю в значення вартості, ринкову вартість нерухомості за даним способом визначають сумуванням дисконтованого чистого при- бутку за певний період експлуатації нерухомості, після її купівлі майбутнім власником; • прямолінійний спосіб повернення капіталу, який передбачає, що відшкодування вартості нерухомості відбувається щорічно,
МПВ, або метод аналогій грунтується на співставленнях, вартість об’єкту нерухомості, що оцінюють в процесі аналізу цін продаж за недавніми, угодами, в яких предметом виступала аналогічна нерухо- мість. Цей метод є найефективнішим в умовах активного стану рин- ку, коли забезпечується в необхідному обсязі достовірна та доказова інформація за укладеними угодами. Аналогічні ситуації вибирають на основі ринкових даних, коли між оцінюваною та порівнюваною нерухомістю, існує обмежена кількість розбіжностей. Повна аналогія має місце тільки при тотожності порівнюваних об’єктів, в основному, трапляється подібна нерухомість, яка відрізняється одна від одної за певними ознаками. Порівнюють не тільки продажі, що відбулися, а й пропозиції до продажу, коли відома кількісна вартість. Заключну оцінку беруть з середини діапазону порівнюваної нерухомості. Метод визначення вартості на основі витрат полягає в оцінці фактичних витрат власника об’єкту нерухомості на його створення, придбання, внесення покращення з урахуванням вартості зносу, а також групи корегуючих коефіцієнтів, які відображають вплив на вартість нерухомості основних зовнішніх факторів. Всі дані мають підтверджуватися документально. Різновидом методу є метод за яким розраховують початкову вартість нерухомості без урахування її зношення, та визначають в цінах дійсних на момент дослідження, а також метод, що передбачає розрахунок вартості нового об’єкту нерухомості на основі можливих витрат за конструктивними та екс- плуатаційними характеристиками на створення, тотожного, заміню- ючого, оцінюваний об’єкт, в поточних цінах. Для більшої вірогідності, та з причини недостатності ринкової інформації, для методу аналогій та інформаційних баз для МВВ всі три вищезазначені методи використовують в комплексі. Кінцевим ре- зультатом оцінки, звичайно, вважають результат отриманий на основі МВД, якщо він є нижчим від оцінки за двома (або одним, у випадку неможливості використання МПВ) іншими методами, а якщо резуль- тати оцінки за МВД є вищими, тоді визначають середню величину між методами, але при умові коли відхилення між оцінками не перевищує 10\%, інакше потрібна додаткова перевірка [189, с.41; 190, с.32-33]. Визначення розміру коефіцієнту Loan-to-Value Ration (LTV) – відношення суми кредиту до вартості предмету іпотеки [89, 402], є од-
Розмір коефіцієнту LTV в Україні не стандартизований, хоча стандартизація набирає поширенної, комерційні банки переважно диференційовано, для кожного конкретного іпотечного кредиту ви- значають його розмір, для житлової та промислової іпотеки він ста- новить 65-75\%, а для аграрної іпотеки – 50-55\%. В Європі та США розмір LTV для аграрної іпотеки також невисокий – 45-60\% порів- няно з житловою та промисловою іпотекою, де даний показник ста- новить 75\% [476]. За допомогою розміру LTV комерційний банк намагається змен- шити ризики, надійно забезпечити іпотечну позику, що дає можли- вість підвищити резерв надійності при невиконання позичальником своїх зобов’язань. Проте сильне заниження розміру LTV нераціо- нальне та економічно невигідне, як для кредитора, так і для пози- чальника, тому його потрібно визначати об’єктивно, спираючись на результати кредитного аналізу та оцінки нерухомості використову- ючи індивідуальний підхід до кожного конкретного клієнту. Метою наших досліджень є розробка експериментальної мето- дики розрахунку стандартизованого розміру LTV для аграрної іпо- теки, оскільки житлова та промислова іпотеки мають інші об’єкти іпотеки [92]. Визначаючи розмір LTV, слід враховувати такі фактори: • ліквідність предмета іпотеки; • відсоткову ставку за кредитним договором; • строк дії кредитного договору; • розмір штрафу та пені; • нотаріальні витрати – 1\% ціни продажу нерухомості; • судові витрати – 5\% ціни продажу нерухомості; • послуги установи-посередника при реалізації предмета іпотеки – 10\% ціни продажу нерухомості; • термін процедур звернення стягнення та реалізації предмета застави – від 6 до 12 місяців, згідно з нашими дослідженнями при умові кваліфікованої роботи юристів банку та грамотного оформлення кредитної та іпотечної угод;
• річні коливання цін; • фізичне та моральне зношення за час дії кредитної угоди; • фактор часу (слід враховувати, що «теперішні гроші» є більш вартісними чим «майбутні»); • ПДВ у випадку реалізації предмета застави через аукціон чи прилюдні торги; • зниження ціни при повторних прилюдних торгах; • відрахування в пенсійних фонд при реалізації предмета іпо- теки. У результаті наших досліджень, було визначено, що LTV до- цільно обраховувати за такою формулою:
де S – сума кредиту; V – вартість застави.
LTV = S 100\%,
(1)
В свою чергу, S визначають таким чином: S = 0, 658V (1 − k1 )k2 k3 , (2) де k1 – коефіцієнт ризику; k2 – коефіцієнт зміни вартості грошової одиниці з часом; k3 – коефіцієнт зміни вартості предмета застави з часом (в на- шому випадку земельні ділянки сільськогосподарського призначен- ня). 0,658 ми пропонуємо вважати сталим експериментальним кое- фіцієнтом, оскільки, як зазначалося вище вартість застави доцільно скоригувати на: нотаріальні витрати – 1\%; судові витрати – 5\%; послуги установи-посередника при реалізації предмета іпотеки – 10\%; ПДВ у випадку реалізації предмета застави через аукціон чи прилюдні торги – 16,67\%; відрахування в пенсійних фонд при реалізації предмета іпотеки – 1,5\% (1-0,16-0,1667-0,015=0,6583≈0,658). В свою чергу:
2 TB де МВ – майбутня вартість грошей(грошової одиниці);
(3)
МВ = ТВ ⎛1 + =ДС ⎞ ,
(4)
⎜ 100 ⎟ ⎝ ⎠ де ДС – дисконтна ставка, \%; t – кількість періодів (років, місяців тощо) [74, с.62]. Зазначимо, що:
k3 =
МВЗ ,
(5)
де МВЗ – майбутня вартість земельних ділянок сільськогоспо- дарського призначення; ТВЗ – теперішня вартість земельних ділянок сільськогосподар- ського призначення. Коефіцієнт k1 пропонуємо визначати за допомогою досліджен- ня розмірів зміни відсоткової ставки, оскільки на її розмір суттєво впливають величина ризику, тенденція і обсяг ринку іпотечних кре- дитів, ціна земельних ділянок сільськогосподарського призначення та її залежність від фактору часу (для аграрної іпотеки). В якості моделі, що враховує вплив різноманітних факторів на величину ризику при іпотечному кредитуванні, можна взяти модель, яка описує ризик ( R ) як інтегральний функціонал тако- го вигляду:
t0 +Δt ⎛ dx
=dy ⎞
R = ∫
f ⎜ x, , y, , t ⎟dt,
(6)
t0 ⎝ де – задана функція;
dt dt ⎠
x = f1 (t ) – функція, що визначає величину відсоткової ставки залежно від часу t;
dt y = f2 (t ) – ринкова вартість застави, як функція часу t; dy (t )
dt
Ринкову вартість землі, будемо представляти, як функцію:
y = 824,147 + 5247,11lg (t )+ ξ
(детальніше див. нижче).
Для підбору функції, яка описує залежність відсоткової ставки від часу, візьмемо часовий ряд довжиною в 8 елементів. Скориста- ємось пакетом обробки статистичного аналізу SPSS для Windows. Розглянемо окремо ряди, які описують такі відсоткові ставки (див. рис.6.1): • у національній валюті; • у іноземній валюті;
Scatterplot (kalivo5.STA 10v*21c) VAR2=51,862*exp( -0,162*x)+eps VAR3=69,881*exp( -0,193*x)+eps VAR4=21,737*exp( -0,092*x)+eps 65 55 45 35 25
15 5 0 2 4 6 8 10 VAR1
VAR2 VAR3 VAR4
Рис.6.1 Динаміки змін величин відсоткових ставок: у національній валюті, в іноземній валюті та їх середня Найкращим чином дані часові ряди описуються експоненціаль- ними функціями (рис.5.1): VAR2 = 51,862e−0,162 x + ξ ;
VAR3 = 69,881e−0,193 x + ξ
VAR4 = 21, 737e−0,092 x + ξ де VAR1 – досліджуваний період часу (роки); VAR2 – динаміка середньої відсоткової ставки;
Залишкові дисперсії для цих моделей відповідно рівні 45,98; 54,09 та 17,35. Адекватність моделей описуваним процесам перевіряли за до- помогою критерію Фішера-Снедекора [67, с.467]. Статистичне зна- чення F розраховують, як відношення дисперсії регресії до залиш- кової дисперсії. Відповідні значення обчислюваних статистик рівні – 167,25; 178,68 та 31,06. Табличне значення дисперсійного відношення при 5-\% рівні
значимості та степенях свободи 1 та 6, F = 5,9
[67, с.467].
Оскільки отримані статистики більші табличного значення, то можна зробити висновок з ймовірністю 0,95, що регресійні рівняння добре описують відповідні часові ряди, тобто моделі адекватні опи- суваним явищам. Для середнього значення відсоткової ставки пояснювальна дис- персія приблизно дорівнює 96\%. Ціна землі є функція від часу. Дослідимо часовий ряд триваліс- тю у 9 років. Скористаємося функціями аналізу рядів пакету оброб- ки статистичного аналізу SPSS для Windows.
ознаки (y) від їх значень, отриманих за рівнянням регресії ( yтеор. ), по- винна бути мінімальною, тобто: n
F (χ ) = ∑( yi =1
− y ) 2 → min,
(7)
д е yi
i yi – рівні фактичного ряду; – рівні теоретичного ряду.
Найкращий тренд буде мати найменшу залишкову дисперсію, яку знаходять за формулою:
n
S 2 =
∑( yi
− y )2 ,
(8)
де n – кількість років спостереження; k – кількість параметрів функціЇ тренду.
y = 1115,64 + 589,983t + ξ та логарифмічна – y = 824,147 + 5247,11log (t) + ξ. У випадку лінійного тренду залишкова дисперсія дорівнює 203668,6; у випадку логарифмічного тренду залишкове середньо- квадратичне відхилення становить 116976,2. Для лінійного тренду дисперсія регресії ( S1 ) дорівнює 20884820, залишкова дисперсія (S0), як зазначалося вище рівна 203668,6. Позначимо відношення величини дисперсії регресії до залишко- вої дисперсії через F і обчислимо його:
(9)
S0 203668, 6 На рівні значимості ρ = 0, 05 і степенями свободи 1 у чисельнику і 7 у знаменнику візьмемо табличне значення F з таблиць Фішера- Снедекора [67, с.467]. Fтабл. = 5, 59. Порівняємо розрахункове значення F з табличним: F > Fтабл. . Можемо зробити висновок, що лінійний тренд добре описує дослі- джувану сукупність точок. Судження зроблене з ймовірністю 0,95. Але, здійснюючи візуальний аналіз видів функцій, відібраних нами (див. рис. 6.2, 6.3, де y відображається динаміка зміни вар- тості земельних ділянок сільськогосподарського призначення в 1998-2006рр., а t відповідно зазначений період часу) параметри яких знайдені на основі методу найменших квадратів: y = 1115,64 + 589,983t + ξ; y = 824,147 + 5247,11log (t) + ξ; легко бачити, що логарифмічна функція краще описує дослі- джуваний ряд. І справді, дисперсія регресії у цьому випадку рівна
21491807, залишкова дисперсія S 2 = 22310640 . Розрахункове значення F = 183,7, що значно більше від його зна- чення для лінійного тренду (102,53). Порівняємо залишкові середньоквадратичні відхилення отрима-
ні від розрахунків за обома трендами. S 2 2
= 451, 32 , S 2
2
= 342, 02 .
Висуваємо нульову гіпотезу H 0 : S0 лін. = S0 лог. . Перевіримо її за критерієм Фішера-Снедекора [67, с.467]. Роз- рахуємо відношення більшого середньоквадратичного відхилення до меншого:
2
116976, 2
7000
Scatterplot y=1115,64+589,983*t+eps
6000 5000 4000 3000 2000
1000
0 2 4 6 8 10 t
Рис. 6.2. Динаміка зміни вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення у випадку лінійного тренду
7000
Scatterplot y=824,147+5247,11*log10(t)+eps
6000 5000 4000 3000 2000
1000
0 2 4 6 8 10 t
p = 0, 05 і 7 степенями свободи у чисельнику та 7 степенями свободи у знаменнику табличне значення F . Fтабл. = 3, 79 . Маємо F < Fтабл. . Це означає, що ми можемо стверджувати, що залишкові дисперсії рівні, тобто гіпотеза H 0 не відкидається, тобто 2 2 справедлива гіпотеза: S0 лін. ≠ S0 лог. . Проте, як зазначалося вище, здійснюючи візуальний аналіз ми прийшли висновку, що логарифмічна функція краще підходить для опису часового ряду, що розглядається. Отже, ціна на земельні ді- лянки сільськогосподарського призначення може бути прогнозова- на за такою функцією: y = 824,147 + 5247,11log (t) + ξ. Тобто, коефіцієнт k3 ми визначаємо за допомогою досліджен- ня прогнозованого рівня цін на земельні ділянки сільськогосподар- ського призначення. Підставивши формулу (2) у формулу (1) одержимо:
. (11) Якщо кредитна заявка, фінансовий стан та нерухомість, яку пропонує потенційний позичальник відповідають критеріям комерційного банку, які він висуває до своїх клієнтів та предметів застави при наданні іпо- течного кредиту, узгоджено: механізм погашення заборгованості, LTV, а відповідно і суму, відсоткову ставку та термін кредиту, кредитним ко- мітетом банку приймається рішення про надання кредиту, укладаються в письмовій формі кредитна та іпотечні угоди, страхується предмет іпо- теки. Частиною кредитної угоди може бути заставна, яка оформлюється у визначених випадках. Проведений нами аналіз свідчить, що кожний комерційний банк, який працює в іпотечній сфері розробив і застосовує стандартні форми кредитної та іпотечної угод, що мають подібний зміст у різних банках, тому ми вирішили не зупинятися детально на даному питанні. Лише зазначимо, що кредитний договір повинен визначати: • сторони договору; • основні зобов’язання сторін; • суму кредиту; • графік погашення кредиту і відсотків за ним;
• умови використання договору позичальником; • зобов’язання позичальника надавати банку інформацію і доку- менти про фінансовий та діловий стан; • право банку проводити інспекцію цільового використання кре- диту; • відповідальність позичальника за невиконання своїх зобов’язань; • порядок припинення дії кредитного договору; • тощо. У свою чергу, іпотечний договір має визначати: • сторони договору; • основні зобов’язання сторін, величину, строк і порядок його ви- конання з посиланням на кредитну угоду; • опис предмета іпотеки необхідний для його ідентифікації, його оціночну вартість та розмір LTV; • майнові права заставодавця та умови за яких заставодавець має право на відчуження предмета іпотеки; • посилання на наявність чи відсутність заставної за угодою; • порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та способи його реалізації; • тощо. Нерухомість, яка надається в заставу має бути обов’язково за- страхована на користь комерційного банку, який надає іпотечний кредит на термін дії кредитного та іпотечного договорів. Договір страхування необхідно укладати зразу після підписання кредитного та іпотечного договорів. Предмет іпотеки, рекомендується страхува- ти за такими страховими подіями: • пожежа, удар блискавки, вибух, падіння пілотованих літальних апаратів або їх уламків; • стихійні лиха (в т.ч. буря, ураган, паводок, град, просідання грун- ту, тощо) для зон з підвищеною сейсмічністю (Карпати, Крим) – землетруси; • протиправні дії третіх осіб (навмисне пошкодження, вандалізм тощо); • інші ризики (наприклад: пошкодження водою з водопровідних, каналізаційних, опалювальних систем, наїзду на застраховане майно транспортних засобів, обвалу споруд, будівль та ін.).
Необхідна інформація, що стосується позичальника і була отри- мана банком при оформлені кредиту систематизується в кредитній справі позичальника. До кредитної справи позичальника підшива- ють всі документи, які є в наявності на момент підписання кредит- ного договору, а також всі наступні документи, які мають відношен- ня до даного договору, до моменту завершення кредитних відносин з позичальником, такі як: кредитна, іпотечна та копія страхової уго- ди, страховий поліс, а також всі додатки до них, кредитна заявка, ко- пії установчих документів, балансу, звіту про фінансові результати тощо. Супровід кредиту полягає: у формуванні, веденні, закритті кредитної справи, та в процесі моніторингу, проведення якого є невід’ємною складовою частиною процесу супроводження кредитів. Кредитний моніторинг проводится банком згідно з встановленими документами НБУ та внутрішніми документами банку, не рідше од- ного разу в місяць. Відносно кожного іпотечного кредиту, зокрема, слід виділити такі напрямки кредитного моніторингу: • контроль стану повного і своєчасного погашення кредиту і від- сотків за користування ним; • належне використання сум кредиту відповідно до кредитного договору та цільового призначення; • нагляд за станом та збереженістю предмету іпотеки; • своєчасність відображення інформації у базі даних; • нагляд та аналіз за об’єктивними і суб’єктивними змінами фі- нансового стану позичальника, аналіз його кредитоспроможнос- ті протягом терміну дії договору. В свою чергу, залежно від кінцевої мети та відносно кредитного іпотечного портфелю в цілому, моніторинг є елементом механізму аналізу кредитного портфеля, в якому можна виділити такі етапи: • поточний моніторинг – систематична оцінка загального стану портфелю та виявлення проблемної заборгованості; • моніторинг стану предметів іпотек; • аналіз структури виявленої проблемної заборгованості та її роз- поділ за ступенем проблемності; • робота за поліпшенням стану портфелю; • підвищений контроль за погашення проблемної заборгованості;
• надання інформації про стан портфелю; • своєчасне виявлення заборгованості, сумнівної до повернення, та ініціювання початку її списання за рахунок страхового від- шкодування або сформованих резервів. Оскільки основні небезпеки для комерційних банків – це про- блемні та пролонговані кредити, слід зазначити, для того щоб креди- ти не переходили в данні розряди, в результаті нашого дослідження визначено, що під час моніторингу необхідно звертати увагу на такі аспекти: • несплата відсотків та/або порушення графіку сплати (неповер- нення) основної суми боргу або його частини; • погіршення фінансового стану позичальника, його кредито- та платоспроможності; • овердрафт, що перебільшує встановлений ліміт; • невиконання і порушення умов видачі кредиту; • більш низькі ніж припускалось, надходження на поточний раху- нок позичальника; • претензії до рахунку позичальника, що призвело до його блоку- вання; • негативні зміни у вартості предмета іпотеки; • пропозиція позичальника щодо заміни предмета іпотеки; • зменшення об’ємів реалізації позичальника на ринку, в резуль- таті змін у законодавстві чи появі нових конкурентів тощо; • погіршення майнового стану позичальника; • зняття довгострокового депозиту, переведення рахунків до ін- шого банку, спроба позичальника отримати довідку про забор- гованість у банку; • порушення справи про банкрутство позичальника; • отримання негативної інформації про репутацію позичальни- ка, пред’явлення до нього позову, порушенні справи, протиріч з основними діловими партнерами; • надходження запитів від контролюючих органів, що свідчить про можливі проблеми позичальника з цими органами; • перестановки в керівництві позичальника, протиріччя між акці- онерами, зміна власників; • зміна відношення до банку з боку перших осіб позичальника, не- гативні висловлювання або кроки в адресу банку.
|
Оцінка
кредитних заявок є першим етапом кредитного аналізу, який починається із
співбесіди з потенційним позичальником, на якій звичайно обговорюються такі
питання:
V
k
= MB ,
ТВЗ
dx
(t ) – швидкість зміни відсоткової ставки з часом;
–
швидкість зміни ринкової вартості застави (експертна оцінка).
•
середні перших двох.
Для
визначення параметрів регресійної функції скористаємося ме- тодом найменших
квадратів. В основі цього методу знаходиться така вимога: сума квадратів
відхилень фактичних значень результативної
n
− k i =1
F
= S1 = 20884820, 0 = 102, 53.
S
2 203688, 6
F
= 0 лін.
= = 1, 74
. (10)
0
лог.
Рис.
6.3. Динаміка зміни вартості земельних ділянок сільськогосподарського
призначення у випадку логарифмічного тренду
|
