РоздІл 6. Іпотечне кредитування пІд заставу сІльськогосподарських угІдь § 16. земельні іпотечні банки в системі іпотечного кредитування аграрного сектору

В системі чинників,  які  формують сприятливе середовище функціонування будь-якого суб’єкта господарювання, одне з голо- вних місць відводиться забезпеченню кредитними ресурсами, пере- дусім інвестиційного характеру. Сільськогосподарських  товарови- робників це стосується у першу чергу, адже вони чи не найбільше серед представників інших галузей економіки ігноруються банка- ми, а відтак – потерпають від нестачі доступних та довгострокових кредитних ресурсів. В загальному обсязі кредитів, наданих комер- ційними банками суб’єктам господарювання, на кредити сільсько- му господарству, мисливству та лісовому господарству припадає всього 7,2\%, з яких 44,7\% – короткострокові. Практично на остан- ньому місці серед інших галузей економіки сільське господарство знаходиться за показником «обсяг банківських кредитів на одини- цю валової доданої вартості». Його значення у галузі становить 0,09 грн. проти 0,14 грн. у добувній промисловості, 0,27 грн. – в обробній промисловості, 0,72 грн. – у будівництві. Навіть у межах агропро- мислового комплексу рівень кредитування  безпосередньо сільсько- господарських товаровиробників у чотири рази менший порівняно з іншими підприємствами даного сектору [174, c.55]. В цілому ж, за оцінками фахівців, «попит сільськогосподарських товаровиробни- ків на кредитні ресурси не задовольняється повною мірою, якщо за короткостроковими кредитами потреба покривається  десь на 50\%, то за довгостроковими – лише на 2\%» [211, c. 47], в той час як «у роз- виток вітчизняного АПК  … загалом необхідно інвестувати щорічно щонайменше 20-25 млрд. грн., що в 10-12,5 раза більше, ніж фактич- но вкладалося за останні роки. … Сьогодні мінімальна річна потреба в банківських кредитах складає 10-12 млрд. грн.» [166, c. 64].

Низька привабливість аграрного сектору для потенційних кре- диторів, у першу чергу банків, на сьогодні визначається складним фінансовим становищем переважної більшості безпосередніх ви- робників  сільгосппродукції,  звуженістю  предмета застави, яким нині виступають лише майбутній урожай, продукція в обороті, які в

загальному обсязі забезпечення кредиту становлять не більше 30\%, а також переважно низьколіквідні основні фонди через високий сту- пінь їх фізичного та морального зносу.

Розблокування існуючого «патового» становища у сфері кре- дитного забезпечення аграрного сектору, як вже зазначалося, очіку- ється із закінченням терміну дії мораторію на купівлю-продаж зе- мельних ділянок сільськогосподарського призначення, після якого стане можливим нарощування заставної маси в аграрному секторі. Як зазначає П.Т.Саблук, «в ситуації, коли агропромислове виробни- цтво сьогодні середньо- і довгостроковими кредитами практично не користується, іншого шляху залучення кредитів та інших інвести- цій, як під іпотеку землі, немає» [317, c. 113]. На думку С.Колотухи,

«аграрний капітал у 300 млрд. грн. вартості землі подвоїть основний капітал села» [174, c. 51]. За оцінками окремих фахівців, включення земельних ділянок сільськогосподарського призначення до предме- та іпотеки дозволить додатково залучити в галузь від 4 до 50 млрд. дол. США.  О.Т.Євтух, наприклад, вважає, що «... під забезпечення землі можна отримати кредитних ресурсів на суму близько 42 млрд. дол. США. Якщо ж ... на перших порах ринкова ціна земельних угідь може бути нижча за кадастрову, то навіть при ціні 200 дол. США за 1 га господарства могли б отримати доступ до більш ніж 4,5 млрд. дол. США кредитних ресурсів» [101, c. 146-147] (а це близько 25 млрд. у гривневому еквіваленті, що майже утричі перевищує нинішній об- сяг бюджетних видатків на фінансування аграрного сектору).

Очевидно, що зазначені обсяги потенційних кредитних ресурсів в аграрну сферу можна піддавати сумніву, наводячи цілком обгрун- товані аргументи на кшталт незначних розмірів земельних ділянок у західних областях України, їх низької продуктивності тощо, що суттєво знижує їх привабливість як предмета іпотеки для потен- ційних інвесторів, малих розмірів землекористування у переважної більшості новостворених фермерських господарств, неможливості одночасної застави усього земельного масиву, об’єктивної відсут- ності потреби у кредитних ресурсах певного контингенту товарови- робників, які займають високі конкурентні позиції на ринку, та інші. Водночас у даному випадку не ставиться завдання здійснення оцін- ки можливих обсягів кредитних ресурсів, на які можуть сподівати- ся товаровиробники. Предметом аналізу виступає одне з основних питань створення завершеної системи інфраструктурного забезпе- чення розвитку земельної іпотеки в частині сільськогосподарських

земель, які не виступали об’єктом застави з 1917 р. минулого століт- тя, яким є, насамперед, формування  Державного земельного (іпо- течного) банку, покликаного відігравати ключову роль в організації іпотеки сільгоспугідь.

Поглянувши на процес формування земельних банків в історич- ному ракурсі, можна побачити, що Україна знаходилася в числі кра- їн, в яких цей процес відбувався досить активно [318].

Підійшовши впритул до проблеми запровадження іпотеки зе- мель сільськогосподарського призначення сьогодні, Україна поста- ла перед проблемою доцільності створення Державного  земельного (іпотечного) банку. В центрі уваги виявилася низка питань, без чіт- ких відповідей на які прийняти рішення щодо створення такої ін- ституції досить складно. Такими, зокрема, є нечіткість визначення місця і функцій банку, його сумнівна фінансова стійкість, проблем- ність з формуванням ресурсної бази та територіально розгалуженої філійної мережі, загальна слабкість усієї банківської системи Укра- їни тощо.

В Україні вперше завдання щодо створення Державного земель- ного (іпотечного) банку було сформульоване Президентом  Укра- їни ще у 1998 році. Реальна ж надія на вирішення цього питання з’явилася з прийняттям у 2001 р. Земельного кодексу України, яким Кабінету Міністрів  України було доручено створити такий банк з відповідною інфраструктурою, відповідним чином подавши у шес- тимісячний строк після опублікування цього Кодексу до Парламен- ту проект Закону про Державний земельний (іпотечний) банк [141]. При цьому у Державному бюджеті України на 2002 рік для створен- ня Державного земельного (іпотечного) банку було навіть виділено

30 млн. грн., чому не в останню чергу посприяв виданий Президен- том України Указ від 8 серпня 2002 р. «Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні» [357].

Нині Україна вже кілька років живе за новим Земельним кодек- сом, проте Урядом до цього часу такий законопроект не внесений. При цьому варто зауважити, що і в Розпорядженні Кабінету Міні- стрів України від 26 вересня 2001 р. №446-р «Про затвердження захо- дів щодо реалізації Основних напрямів земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки» [303], в яке після прийняття Земельного кодексу України цілком логічно було б внести відповідні зміни та уточнення, серед таких заходів створення Державного земельного (іпотечного) банку та розробка відповідного проекту закону не передбачені.

Надалі, як зазначає М.Я.Дем’яненко, ситуація зі створенням за- значеного інституту розвивалася за наступним сценарієм:  «… при вивченні реальної ситуації щодо можливості іпотеки земель сіль- ськогосподарського призначення … робоча група, що займалася цим питанням, дійшла висновку  про недоцільність створення такого банку. Замість Державного земельного (іпотечного) банку робоча група за участю уже й експертів Світового банку розробила концеп- туальні засади створення і функціонування іншої фінансової уста- нови як складової моделі іпотечного кредитування. … замість банку пропонується створення фінансової структури другого рівня, і … для впровадження представлених моделей іпотечного кредитуван- ня передбачається 7-10 років. Таким чином, склалася ситуація, коли ні Земельного (іпотечного) банку, ні іншої фінансової установи, яка б займалася іпотекою сільськогосподарських земель, у найближчій перспективі не буде» [79, c. 102].

Така постановка питання, на наш погляд, викликає щонаймен- ше три цілком логічних зауваження [318; 326, с. 511-512].

По-перше, Земельним кодексом України чітко визначено, що «за- ставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки, які від- повідають вимогам, установленим законами України». У зв’язку із цим пропозиція щодо створення будь-якої іншої фінансової небанківської установи, яка б виконувала функції застоводержателя земельних діля- нок, видається щонайменше некоректною з точки зору повної невідпо- відності вимогам основного (звісно, після Конституції України)  акта законодавства, що регулює земельні відносини в країні.

По-друге, за відсутності відповідної правової бази, а також без- посередньо такого інституту як Державний земельний (іпотечний) банк Україна після закінчення дії мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарських земель входить практично не підготовленою, з точки зору інфраструктурного забезпечення, в новий етап аграр- ної, і передусім земельної, реформи, невід’ємним  елементом якої, з котрим пов’язуються сподівання численних сільгоспвиробників, є розвинута система земельної іпотеки.

По-третє, аграрний сектор України за рівнем кредитного забез- печення ресурсами банківської системи залишиться на нульовій точці. Наслідки такого сценарію розвитку подій цілком прогнозова- ні і не потребують якихось фундаментальних обгрунтувань.

В контексті викладеного слід також зауважити, що і в проек- ті  Комплексної програми розвитку банківської системи України

на 2003-2005 роки, розробленому Національним банком України, були відсутні прямі норми щодо створення Державного земельного (іпотечного) банку. Підтримку ж підприємств передбачалося здій- снювати за рахунок більш активного використання лізингових схем кредитування [285].

Черговим кроком можна вважати внесення у травні 2003 р. на розгляд Верховної Ради України  проекту Закону про Державний земельний (іпотечний)  банк [283], який, проте, так і не був при- йнятий. Державний земельний (іпотечний)  банк законопроектом був визначений як спеціалізована фінансова установа, створена за участю та під контролем держави для розвитку системи кредиту- вання сільськогосподарських товаровиробників під заставу землі та іншої нерухомості. Виключно за цією інституцією закріплювалось монопольне право на здійснення трансакцій із землями сільськогос- подарського призначення, які вилучаються у випадку неповернен- ня кредиту, наданого позичальнику під заставу землі. До функцій банку віднесено: рефінансування комерційних банків, які надають кредити під заставу землі; контроль за дотриманням законодавства в процесі вилучення землі у разі неповернення кредиту позичальни- ком; випуск іпотечних облігацій; здійснення іншої діяльності відпо- відно до чинного законодавства.

Детальний аналіз даного документа засвідчив низький рівень його опрацювання, що, власне, і стало причиною його неприйняття законодавцем.

Зокрема, Законом України «Про банки і банківську діяльність» [115] чітко визначено, що державний банк – це банк, 100\% статутно- го капіталу якого належать державі, а отже, засновником  державно- го банку виступає виключно держава. Цим же Законом встановлено мінімальні розміри статутного капіталу банків. Зважаючи на це, що- найменше некоректними виглядали норми проекту, за якими роз- мір статутного фонду Державного земельного (іпотечного) банку визначається засновниками (акціонерами) і не може бути меншим за розмір, встановлений Національним банком України, та що дер- жавна частка у статутному фонді Державного земельного (іпотеч- ного) банку не може бути меншою ніж 51\% від загального розміру статутного фонду банку.

У цьому ж контексті викликають заперечення і норми законо- проекту, які  визначають джерела формування державної частки статутного фонду Державного земельного (іпотечного) банку, адже

згадуваним вже Законом України  «Про банки і банківську діяль- ність» визначено, що державний банк засновується за рішенням Ка- бінету Міністрів  України. При цьому в законі про держбюджет на відповідний рік передбачаються витрати на формування статутного капіталу державного банку, а отже, джерелом формування статутно- го капіталу державних банків є кошти державного бюджету.

Логічним і доцільним також було б визначити вичерпний пере- лік видів діяльності, які можуть провадитися Державним земельним (іпотечним) банком, засади кредитування сільгосптоваровиробни- ків (зокрема, визначити, чи може банк надавати кредити на засадах спільного кредитування та яка має бути частка банку у цьому випад- ку тощо), порядок використання прибутку банку, порядок здійснен- ня контролю за діяльністю банку, органи його управління, порядок здійснення реорганізації та ліквідації банку, джерела формування ресурсу для рефінансування іпотечних кредиторів, параметри інвес- тиційної діяльності. Недостатньо чітко врегульоване питання мож- ливості діяльності банку як первинного іпотечного кредитора.

Як  можна побачити з аналізу лише одного фрагмента діяль- ності законодавця, у напрямі формування правового поля, у сфері іпотеки сільськогосподарських земель, на сьогодні залишається до- сить багато питань, які потребують ґрунтовного опрацювання ще на проектній стадії загального процесу законотворення. Інакше ново- створена інституція виявиться  недієздатною, а відтак – неспромож- ною виконувати свої основні функції у такому важливому сегменті іпотечного ринку, яким є земельна іпотека і, в першу чергу, іпотека земель сільськогосподарського призначення.

Водночас слід зауважити, що серед як науковців, так і практиків до цього часу немає однозначної думки щодо доцільності створення Державного земельного (іпотечного) банку. Більш того, власні по- зиції окремих науковців часто є суперечливими. П.Т.Саблук, напри- клад, зазначає, що створення Державного земельного (іпотечного) банку «не тільки дозволить державі брати участь у процесі кредиту- вання сільськогосподарських товаровиробників, а також сприятиме державному контролю за рухом земель» [317, c.116]. Проте трохи згодом такий оптимізм згасає, і взагалі робиться фактично проти- лежний висновок: «централізований орган в особі земельного (іпо- течного) банку … вирішити проблему іпотечного кредитування для сільськогосподарських підприємств не зможе.  ... такий Банк можна буде (з великими труднощами) створити тільки  на республікан-

ському рівні. За таких умов він зможе виконувати обмежене коло іпотечних операцій, в основному, із землями несільськогосподар- ського призначення. Для  сільськогосподарських товаровиробни- ків такий банк буде практично недоступним.  ... створення  філіалів спеціалізованого іпотечного банку на районному рівні недоцільно не тільки з фінансових міркувань … , а й з економічних … – … такі фінансові установи будуть не завантажені в силу специфіки іпо- течного кредитування» [317, c. 117-118]. З цього, нарешті, робить- ся висновок, що «... розраховувати на спеціалізований іпотечний банк не доводиться. Необхідно формувати на місцях такі банківські структури універсального характеру, які б поряд з іншими видами діяльності займалися іпотечним кредитуванням. Таким банком має бути Аграрний банк, який за допомогою держави доцільно створити на матеріальній базі банку «Україна». В такому банку на всіх регі- ональних рівнях можна створити відокремлені департаменти, які і займалися б іпотекою та іпотечним кредитуванням. У перспективі … де виявиться потреба у створенні спеціалізованих іпотечних банків або їх філіалів, такі департаменти можуть перетворюватися в само- стійні спеціалізовані фінансові структури, які займатимуться іпоте- кою сільськогосподарських земель» [317, c.118].

Викладені положення дають підстави зробити кілька висновків

[326, с. 517-531].

Насамперед слід зазначити, що Україна дійсно втратила унікаль- ну можливість створити Державний земельний (іпотечний) банк на матеріальній базі колишнього аграрного банку «Україна». Принай- мні, це дозволило б зекономити значні фінансові ресурси для ство- рення матеріальної бази новоствореної головної іпотечної інститу- ції в аграрному секторі. Частково можна погодитися і з тезою, що на першому етапі можна було б обмежитися створенням Аграрного банку, який разом із своїми філіями покривав би потребу в іпотеч- них кредитах у тому чи іншому регіоні. До речі, на сьогодні досить активно дискутується проблема доцільності створення аграрного банку. На цю мету у проекті Закону про Державний бюджет Украї- ни на 2007 рік було навіть закладено 0,5 млрд. гривень.

Проте ідея створення спеціалізованого банку, орієнтованого ви- ключно на один сектор національної економіки, досить скептично сприймається, насамперед, у банківських колах. В.Лазепко, зокрема, акцентує увагу на негативному минулому досвіді функціонування подібного роду установи – банку «Україна», високій ймовірності не-

цільового використання коштів [229, c.22]. На думку С.Аржевітіна, значно вигідніше використовувати вже існуючі державні банки [229, c.22]. Крім того, вказується на притаманну аграрному сектору сезон- ність, що створюватиме досить великі ризики для спеціалізованого банку. З іншого боку, можливе банкрутство банку, який представ- лений в особі єдиного центру без наявності розгалуженої філійної мережі, ймовірність чого оцінюється як досить висока, формувати- ме загрозу для банківської системи України та аграрного сектору за- галом внаслідок блокування фінансових потоків.

Водночас слід враховувати також наступне.

По-перше, створення лише Аграрного банку зовсім не вирішує проблеми рефінансування іпотечних кредиторів, в числі яких, до речі, виявиться і такий банк. Розраховувати ж знову на держбюджет, який і так ледве справляється  з прямим фінансуванням аграрного сектору та опосередкованою підтримкою сільськогосподарських то- варовиробників через механізм здешевлення вартості банківських кредитів, обсяги яких далеко не відповідають реальній потребі у фінансовому забезпеченні галузі, не видається обґрунтованим. По- класти ж на один-єдиний банк завдання підняття такої «брили», як іпотечне кредитування сільгосптоваровиробників під заставу сіль- ськогосподарських земель, означає «поховати»  цей процес ще на по- чатковій стадії.

По-друге, на нашу думку, створення такого роду банку, по- перше, можна розглядати як проміжний  етап на шляху до утво- рення Державного земельного (іпотечного) банку, а, по-друге, має супроводжуватися проведенням необхідної підготовчої роботи у напрямі формування територіально розгалуженої філійної мережі (або ж шляхом укладання угод з існуючими банками, що таку мере- жу мають і згодні та спроможні займатися реалізацією фінансових проектів в аграрній сфері). Слід також враховувати і той факт, що аграрний банк займатиметься не лише реалізацією звичайних кре- дитних проектів, але й фінансуванням відповідних проектів на без- поворотній основі, реалізацією специфічних кредитних механізмів підтримки  сільськогосподарських товаровиробників на реверсній основі. З відміною мораторію на торгівлю землями сільськогоспо- дарського призначення банк може брати активну участь в реалізації механізмів іпотечного кредитування аграрного сектору під заставу цієї категорії земель.

По-третє, створення Державного земельного (іпотечного) бан- ку зовсім не заперечує можливість створення окремого Аграрного банку, завдання якого можуть буди значно ширшими, аніж спеці- алізованої іпотечної інституції. Адже асортимент форм фінансово- кредитної підтримки реального сектору економіки не обмежується лише іпотечним кредитуванням. Як Аграрний банк, так і будь-які інші універсальні та спеціалізовані іпотечні комерційні банки мо- жуть успішно функціонувати поряд з Державним земельним (іпо- течним) банком, виконуючи функції іпотечних кредиторів на іпотечному ринку, в тому числі і за рахунок кредитних ресурсів, отриманих в порядку рефінансування від Державного земельного (іпотечного) банку. Власне, це є нормальною практикою, пошире- ною в країнах з розвиненою ринковою економікою.

По-четверте, цілком погоджуючись з позицією, що формування філійної територіально розгалуженої мережі Державного земельно- го (іпотечного) банку є досить дорогим задоволенням, все ж вважа- ємо, що це завдання потрібно вирішувати з перших днів створення головної іпотечної інституції. Єдиним застереженням при цьому має бути поетапний і вибірковий підхід. У першу чергу, на нашу думку, філії Державного земельного (іпотечного) банку мають бути ство- рені в регіонах з високою концентрацією високоліквідної застави та господарюючих суб’єктів з позитивними виробничими і фінансо- вими показниками діяльності. Ці дві умови, на наш погляд, мають забезпечити критичну масу попиту на іпотечні кредити, тим самим виправдавши понесені витрати на створення відповідних інституцій в таких зонах.

Вважаємо за доцільне також зауважити, що не обов’язково ство- рювати філії Державного земельного (іпотечного) банку в кожному районі. Такі інституції, на нашу думку, цілком можуть формуватися за так званим кущовим принципом – наприклад, на базі кількох ра- йонів чи навіть окремої області. Адже, в даному випадку, мова йде про суб’єктів, які здійснюватимуть переважно рефінансування іпо- течних кредиторів. Що ж до іпотечного кредитування безпосеред- ньо сільськогосподарських товаровиробників, то зазначені інсти- туції таку функцію можуть виконувати лише на початковому етапі становлення загальної системи іпотечного кредитування в аграрно- му секторі, на якому відбуватиметься формування необхідної маси первинних іпотечних кредиторів, спроможної задовольнити попит на іпотечні кредити на всій території України. Такими згодом мають

стати універсальні та спеціалізовані іпотечні, в тому числі земель- ні, банки. Перспективним у цьому напрямі слід вважати створення спеціалізованих земельних іпотечних банків на кооперативних за- садах.

По-п’яте, видається необґрунтованою пропозиція щодо створен- ня якихось універсальних банків, які додатково мали б займатися іпотечним кредитуванням сільськогосподарських товаровиробни- ків під заставу сільськогосподарських  земель. Такі банки в Україні вже створені, і їх активність у даному сегменті іпотечного ринку ви- значатиметься рівнем розрахункового прибутку від здійснення опе- рацій з іпотечного кредитування.

Як  щодо Державного земельного (іпотечного)  банку, так і з приводу доцільності створення спеціалізованих іпотечних земель- них банків на сьогодні немає одностайної думки. За висновком В.І.Кравченка, наприклад, «ні в якому разі не можна йти на ство- рення чисто спеціалізованих іпотечних земельних банків» [179, c.5]. Такого роду інституціям, передусім у нинішніх  умовах, дійсно за- грожують значні потенційні ризики низької ліквідності предмета застави – сільськогосподарських земель, на чому ми, власне, вже зу- пинялися в даній роботі. Водночас проблема створення спеціалізо- ваних іпотечних земельних банків не є однозначною хоча б з огляду на наступне.

На нашу думку, не слід вважати, що прийняття рішення про ство- рення спеціалізованих іпотечних банків означає перетворення цього процесу в так звану «кампанєйщину» в масштабах усієї країни, на- слідком якої має стати створення інституції такого роду в кожному районному центрі. У даному випадку варто керуватися принципом доцільності, за яким спеціалізовані іпотечні земельні банки можуть утворюватися за точковим принципом виходячи з потреб певних територій, якими, як видається, цілком логічно можуть виступати зони високотехнологічного землеробства з високою концентрацією товаровиробників з тривалою незаплямованою кредитною історією, достатнім рівнем платоспроможності, стабільним високоприбут- ковим виробництвом та стійкою позицією на агропродовольчому ринку, що, власне, забезпечуватиме  високу ліквідність  потенцій- ного предмета застави – сільськогосподарських земель. Хочеться сподіватися, що такий час настане в недалекому майбутньому і в такому випадку об’єктивно виникне потреба у створенні саме спеці- алізованих іпотечних земельних банків, покликаних обслуговувати

виключно товаровиробників таких зон (хоча не виключена можли- вість і обслуговування клієнтів з інших сусідніх територій за умови відповідності їх певним, виробленим такими банками, критеріям). Такі банки можуть утворюватись на кооперативних засадах.

Ще один аргумент на користь висновку щодо можливості ство- рення спеціалізованих іпотечних земельних банків полягає в тому, що товаровиробник не в змозі змусити кредитора надати йому кре- дит під заставу сільськогосподарських  земель, якщо за результата- ми андерайтингу та оцінки потенційного предмета застави будуть встановлені факти низького рівня неналежної платоспроможності потенційного позичальника та прогнозованої низької ліквідності зе- мельної ділянки в силу різних причин – низької її якості, несприят- ливих кон’юнктурних моментів тощо. Іпотечний кредитний договір, власне, є предметом компромісу між потенційними позичальником та кредитором, який стає реальністю виключно за умови сприйнят- тя кожним  пропонованих умов протилежної сторони. Звичайно, на перших порах цілком ймовірними будуть випадки матеріаліза- ції кредитних ризиків, пов’язаних з низькою ліквідністю предмета застави. Однак це не означає, що процес впровадження системи іпотечного кредитування в аграрний сектор має бути відкладений назавжди. Зрештою, лише початок такого процесу змусить реальні та потенційні, в тому числі і новостворювані спеціалізовані іпотеч- ні земельні банки, переглянути власні позиції щодо спроможності проведення на належному, відповідно до умов нинішньої дійсності, рівні андерайтингу та оцінки землі з точки зору її прогнозованого рівня ліквідності.

Безпідставно, на нашу думку, в даному випадку говорити і про те, що із запровадженням спеціалізованих іпотечних земельних бан- ків «під загрозу може бути поставлене функціонування всієї кре- дитної системи країни» [179, c.13]. Спеціалізовані іпотечні земельні банки – це далеко не вся банківська система країни, щоб робити та- кий фундаментальний висновок.

Суттєвим доповненням до діяльності Державного земельного (іпотечного) банку слід вважати створення мережі локальних коопе- ративних земельних іпотечних банків. Такі банки могли б проводити політику диференційованого підходу до потенційних позичальників залежно від їх кредитної історії та результативності господарюван- ня. Такий підхід міг би зводитись до зменшення вартості кредитних ресурсів, починаючи, наприклад, з отримання шостої позики у цьому

ж банку за умови тривалої (хоча б трирічної) тенденції стабільного приросту економічних та фінансових показників суб’єкта господа- рювання. Такий механізм сприяв би підвищенню підприємницької ініціативи серед місцевих господарських суб’єктів, «провокував» би здорову конкуренцію між ними.

Кооперативна форма утворення спеціалізованих земельних банків дозволяє суттєво розширити можливості застосування низь- коліквідних (не лише за критерієм низької якості, а й місцерозта- шування) сільськогосподарських земель як предмета застави, що в багатьох регіонах стримуватиме доступ в аграрний сектор іпотеч- них кредитів великих комерційних банків. Адже в кооперативних банках існує можливість застосування такого додаткового предмета застави іпотечного кредиту як кругова порука. Засновники такого банку – сільськогосподарські товаровиробники – можуть передба- чати в його статуті чіткі  вимоги щодо такого особливого виду за- стави, а також конкретних вимог щодо форм розрахунків, у випадку звернення стягнення на такий предмет застави, при невиконанні по- зичальником умов кредитного договору.

Створення земельних іпотечних банків, у тому числі й на коопе- ративній основі, сприяло б вирішенню надзвичайно важливої про- блеми – диспаритетності відносин між позичальником і кредитором. Така диспаритетність на сьогодні зводиться до того, що розмір заста- ви щодо суми кредиту становить 1,2-1,5 до 1 аж ніяк не на користь сільськогосподарського товаровиробника. У такий спосіб банки стра- хують свої ризики, які, слід бути об’єктивними, оцінюються дійсно як високі. Згідно з Положенням Національного банку України про порядок дотримання використання резервів комерційними банками, зокрема, «більшість сільськогосподарських товаровиробників нале- жать до категорії субстандартного і сумнівного ризиків. ... Збиткові підприємства належать до категорії безнадійного ризику і до креди- тування не належать» [211, c.51]. Таким чином, для значної частини сільгоспвиробників доступ до кредитних ресурсів банків узагалі за- критий, для решти ж умови кредитування є досить кабальні. Навіть той факт, що отримання кредиту вимагає наявності ліквідної заста- ви, найбільш поширеними предметами якої є велика рогата худоба і майбутній урожай, якісно ситуацію не виправляє. Тваринництво, зокрема, на сьогодні знаходиться в стадії глибокого занепаду. Тому більшість підприємств об’єктивно позбавлена одного з видів застави. Що ж до майбутнього врожаю, то, зважаючи на ризикованість сіль-

ськогосподарського виробництва, в частині негативних природних умов, а також враховуючи високу ймовірність різких кон’юнктурних змін на зерновому ринку, як реальний кількісний вимір, так і реальна ліквідність такого об’єкта застави з часом можуть суттєво відрізня- тися від розрахункових параметрів на момент укладення кредитної угоди, навіть при умові співвідношення розміру застави щодо суми кредиту як 1,2–1,5 до 1. Крім того, далеко не всі виробники так зва- ного заставного продукту, перелік якого досить обмежений кількома видами – головним чином зерном, цукром, мають вільний доступ як до біржового ринку, так і до системи формування державних резервів через заставні та інтервенційні механізми.

Малопривабливим для банків є і такий предмет застави як сіль- ськогосподарська техніка, головним чином через низьку якість, а від- повідно і ліквідність останньої. Як зазначає В.П.Ситник, «На жаль, і нова техніка нерідко має низькі технічні характеристики. … Робочі органи вітчизняних  ґрунтообробних машин також зношуються в кілька разів швидше» [349, c.7]. Не набагато кращою є і ситуація із зарубіжною технікою. Адже, як зазначає В.П.Ситник, з придбаних за останні п’ять років сільськогосподарськими підприємствами зер- нозбиральних комбайнів близько третини їх були в експлуатації 3-8 років [349, c. 7].

Сільськогосподарські товаровиробники, таким  чином, мають досить обмежений набір предметів застави, привабливих для потен- ційних кредиторів.

Слід також враховувати, що велика кількість  новостворених підприємницьких формувань в аграрному секторі не мають ні кре- дитної історії, ні майна під заставу. Останнє ж, як правило, пере- важно орендоване, що зумовлює підставу для відмови банками у наданні кредитів таким суб’єктам. Відтак суттєво звужується кон- тингент потенційних позичальників кредитних ресурсів банків- ської системи.

В таких умовах саме Державний земельний (іпотечний)  банк зі своїми філіями, а також спеціалізовані, в тому числі й створені на кооперативній основі, іпотечні земельні банки мають взяти на себе весь тягар можливих ризиків, звичайно, за належної допомо- ги з боку держави, в процесі становлення системи іпотечного кре- дитування сільгоспвиробників під заставу сільськогосподарських земель. В умовах дії головного складника ризиків іпотечного кре- дитування –  низької ліквідності  земель  сільськогосподарського

призначення – дійсно лише зазначені інституції спроможні взяти на себе такий ризик, передусім на депресивних територіях та щодо іпотечних операцій з деградованими землями. Державний земель- ний (іпотечний)  банк на перших етапах введення сільськогоспо- дарських земель в систему товарно-грошових відносин має взя- ти на себе певний тягар зі створення необхідних стартових умов для широкомасштабного, а не точкового, обмеженого локальними об’єктовими та територіальними сегментами, впровадження іпо- течних відносин в аграрному секторі економіки. Інакше земельна іпотека як ефективний інструмент залучення фінансів в галузь за української дійсності виявиться дискредитованою, так і не набув- ши належного розвитку. Тим більше це важливо, коли завдання масштабного впровадження земельної іпотеки в аграрному секторі вводиться в ранг державної аграрної політики. У такому разі мало проголосити наміри – необхідно забезпечити належне організацій- не, а тим більше фінансове забезпечення їх реалізації.

При цьому жодним чином не відкидається можливість іпотечно- го кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заста- ву земель сільськогосподарського призначення на інших територіях та під заставу інших земель пересічними комерційними банками, звісно, за умови відповідності певним, встановленим Національним банком України, вимогам. Щодо покладання тимчасово до моменту створення земельного іпотечного банку функцій іпотеки сільсько- господарських  земель на пересічні комерційні банки заслуговує на увагу точка зору М.Я.Дем’яненка, згідно з якою в таких банках «ма- ють створюватися відокремлені (спеціалізовані) іпотечні підрозділи (департаменти) з обов’язковим веденням окремого балансу», що до- зволить «виконати професійну вимогу встановлення «стіни захис- ту», яка передбачає відокремлення не тільки активів і пасивів такого департаменту,  а також і діяльності, пов’язаної з наданням іпотечних кредитів» [79, c.103]. Хоча при цьому слід враховувати певні засте- реження, адже існує досить висока ймовірність того, що, зважаючи на наявність низки таких вагомих чинників  як: низька ліквідність землі; специфічність  предмета іпотеки; законодавчо обмежене коло покупців  сільськогосподарських земель, універсальні комерційні банки можуть зіткнуться з певними, можливо, суттєвими трудно- щами, що в кінцевому підсумку негативно позначиться на дієвості механізму іпотеки як такого.

Не слід відкидати і можливість наділення Державного земель- ного (іпотечного)  банку ширшими повноваженнями, ніж  просто виконання ним функцій кредитора на первинному та вторинному іпотечному ринках. Державний земельний (іпотечний)  банк, на нашу думку, може виступати гарантом (поручителем) повернення іпотечного кредиту у разі отримання його сільськогосподарським товаровиробником в будь-якому комерційному банку.

Доцільно також розглянути можливість запровадження певних механізмів мінімізації ризиків для кредитора за участю Державного земельного (іпотечного) банку. Останній, зокрема, міг би здійсню- вати викуп неліквідних земельних ділянок (після проведення по- вної процедури реалізації предмета застави первинним кредитором під загальним наглядом з боку Державного земельного (іпотечного) банку, а саме, необхідність наділення цієї інституції наглядовими та контрольними функціями, зважаючи на особливість предмета за- стави, яким є сільськогосподарські землі, не викликає сумніву), тим самим забезпечуючи фінансову стійкість спеціалізованих іпотечних земельних банків у разі виникнення подібного форс-мажору. У дано- му випадку частково можна погодитися з висновком В.Д.Лагутіна:

«законодавчо слід заборонити іпотечним банкам спекулятивну ді- яльність щодо продажу землі. Усі операції з продажу землі має здій- снювати один Земельний банк» [196, c.79].

Запровадження іпотечного кредитування під заставу сільсько- господарських земель ставить завдання створення ефективної сис- теми рефінансування іпотечних кредиторів, що надзвичайно акту- ально в контексті особливостей майбутнього предмета іпотеки та потенційно значної потреби аграрного сектору в інвестиційному ресурсі.

Водночас, на нашу думку, залежно від стану розвитку системи іпотечного кредитування в аграрному секторі під заставу сільсько- господарських  земель, що, як було вже зазначено, відбуватиметься досить складно, передусім на початкових етапах, свою певну роль у формуванні ресурсної бази Державного земельного (іпотечного) банку відіграватимуть й інші учасники. Такими, як можна побачи- ти зі схеми, є: бюджети різних рівнів; Національний банк України; емітент державних цінних паперів (в особі Міністерства фінансів України). Розглянемо місце кожного з таких учасників в загальній системі рефінансування іпотечних кредиторів.

В межах класичних механізмів основним джерелом формування ресурсів Державного земельного (іпотечного) банку для рефінансу- вання іпотечних кредиторів є кошти інвесторів – пенсійних фондів, страхових компаній, банків, які інвестуватимуть їх в іпотечні цінні папери, емітовані Державним земельним (іпотечним) банком та за- безпечені пулами заставних за іпотечними кредитами, наданих іпо- течними кредиторами сільськогосподарським товаровиробникам під заставу сільськогосподарських земель.

Роль бюджетних коштів у системі рефінансування іпотечних кредиторів, які  кредитують сільгосптоваровиробників під заставу сільськогосподарських земель, вбачається  у: покритті  тимчасових дефіцитів кредитних ресурсів Державного земельного (іпотечного) банку, викликаних зменшенням обсягу операцій з іпотечними цін- ними паперами із залучення коштів від інших інвесторів; рефінансу- ванні іпотечних кредиторів, які кредитують сільськогосподарських товаровиробників на депресивних аграрних територіях, під заставу низьколіквідних сільськогосподарських земель тощо. В останньому випадку кредити мають бути пільговими (безвідсотковими чи з про- центною ставкою не вище розміру облікової ставки Національно- го банку України).  Реверсний (тобто поворотний) характер таких кредитів дозволятиме щороку збільшувати в бюджеті кредитну базу для нарощування обсягів кредитних ресурсів, що спрямовувати- муться через Державний земельний (іпотечний) банк, а надалі через іпотечних кредиторів в аграрний сектор економіки.

Одним із джерел формування ресурсної кредитної бази Держав- ного земельного (іпотечного) банку можна вважати інвестування тимчасово вільних коштів у державні цінні папери. Така операція має на меті вирішення кількох завдань. По-перше, забезпечується можливість диверсифікації джерел формування ресурсу для по- дальшого його спрямування через механізм рефінансування іпо- течним кредиторам, що кредитують сільгоспвиробників під заста- ву сільськогосподарських земель. По-друге, Державний земельний (іпотечний) банк отримує можливість доступу до кредитних ресур- сів Національного банку України через механізм рефінансування. На сьогодні такий механізм регулюється Постановою Правління Національного банку України від 21.12.2003 р. №584 «Про затвер- дження Положення про регулювання Національним банком Украї- ни ліквідності банків України шляхом рефінансування, депозитних та інших операцій» [274]. По-третє, державні цінні папери можуть

виступати додатковим забезпеченням за іпотечними цінними папе- рами, емітованих Державним земельним (іпотечним) банком, у разі невиконання позичальником зобов’язань з погашення іпотечного кредиту та неспроможності  предмета іпотеки забезпечити у повно- му обсязі погашення основної суми боргу та відсотків за ним. До того ж таким інституціональним інвесторам як пенсійні фонди та страхові компанії законодавством дозволено інвестувати кошти в державні цінні папери.

Можливим  видається і використання Державним земельним (іпотечним) банком (а також первинними іпотечними кредиторами) кредитних ресурсів Національного банку України через механізм ре- фінансування під забезпечення іпотечних сертифікатів, емітованих Державним земельним (іпотечним) банком (та первинними іпотеч- ними кредиторами), хоча таке джерело є значно менш привабливим порівняно з попереднім. Згадуваною вже Постановою Правління Національного банку України від 21.12.2003 р. №584 «Про затвер- дження Положення про регулювання Національним банком України ліквідності банків України шляхом рефінансування, депозитних та інших операцій» передбачено, що Національний банк здійснює ре- фінансування банків під забезпечення (крім кредиту овернайт (блан- кового) іпотечних сертифікатів із фіксованою дохідністю (лише за умови, що банк надав кредит позичальнику під забезпечення іпотеч- них сертифікатів із фіксованою дохідністю, які оформлені відповід- но до законодавства України). При цьому Національний банк здій- снює рефінансування банків під забезпечення іпотечних сертифікатів із фіксованою дохідністю строком: до 14 днів – у розмірі до 30\% від суми кредиту, наданого банком позичальнику;  до 365 днів – у розмірі до 20\% з урахуванням процентів за користування кредитом, пені та збитків.

Зміцнення позицій Державного земельного (іпотечного)  бан- ку та підвищення зацікавленості комерційних банків в іпотечному кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників під заставу сільськогосподарських земель має відбуватись шляхом створення сприятливого податкового режиму як для кредиторів різних рівнів, так і позичальників.

Для стимулювання інвестицій в агропромисловий комплекс, на- приклад, слід запровадити (щонайменше на 5 років) нульову ставку податку на додану вартість на товари інвестиційного призначення для потреб сільгосппідприємств, за умови їх освоєння у виробни-

цтві в нормативні терміни, передбачені чинними в Україні нормами або укладеними імпортними контрактами. Такий захід сприятиме підвищенню платоспроможного попиту з боку сільськогосподар- ських товаровиробників на іпотечні кредити.

Щодо кредиторів можна запровадити пільгове оподаткування частини доходу комерційних банків пропорційно частині кредитних ресурсів, виділених ними на кредитування сільгосптоваровиробни- ків.

Для зміцнення позицій іпотечних кредиторів різних рівнів, а також підвищення рівня привабливості іпотечних цінних паперів, емітованих Державним земельним (іпотечним) банком та первин- ними іпотечними кредиторами, та розвитку на цій основі довго- строкового іпотечного кредитування в аграрному секторі доцільно створити систему державних гарантій іпотечних кредитів. Для цьо- го, ми поділяємо точку зору В.Сіденка, Кабінет Міністрів  України повинен створити Державний департамент  гарантування креди- тів сільському господарству [350]. Подібної думки дотримується і В.В.Радченко, на думку якого «повинні бути гарантії держави на по- вернення іпотечного кредиту» [288, c.128].