Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку - Навчальний посібник (Лютий І. О., Савич В. І., Калівошко О. М.)

РоздІл 5. механІзм реалІзацІЇ та суперечностІ розвитку аграрноЇ Іпотеки в украЇнІ § 13. аналіз вітчизняних передумов розвитку аграрної іпотеки

Розвиток іпотеки в Україні залежить від економічних, соціально- політичних, інституційних та правових передумов. Отже, в зазначе- ному порядку ми їх і проаналізуємо.

Наявність економічних передумов, насамперед, передбачає ста- ле загальне економічне зростання. В табл. 5.1 наведено деякі з осно- вних показників соціально-економічного розвитку України [469].

Таблиця 5.1

Деякі основні показники соціально-економічного розвитку України в 2004-2007рр.

 

 

Показник

 

Фактично за січень

2005р.

Темпи зростан- ня, \%

 

Фактично за січень

2006р.

Темпи зростан- ня, \%

 

Фактично за січень

2007р.

Темпи зростан- ня, \%

 

січень

2005р. до січня

2004р.

січень

2006р. до січня

2005р.

 

січень

2007р. до січня

2006р.

1

2

3

4

5

6

7

Валовий внутрішній продукт, млн грн

 

24 278

 

106,5

 

29 844

 

100,9

 

44108

 

109,3

Обсяг продукції сіль- ського господарства, млн грн

 

2050

 

103,7

 

2230

 

103,3

 

2440

 

106,9

Виробництво продукції тваринництва:

 

 

 

 

 

 

реалізація худоби та птиці на забій (у живій вазі), тис. т.

 

235,8

 

96,9

 

229,8

 

99,7

 

268,4

 

112,7

молоко, тис. т.

628,8

102,5

627,5

98,7

607,4

96,8

яйця, млн. шт.

836,7

112,5

932,9

111,5

993,8

106,5

Обсяг продукції будівництва, млн грн

 

1665,7

 

98,9

 

1496,4

 

94,6

 

2434,9

 

126,3

 

Продовження  табл. 5.1

 

Обсяг реалізованої промислової продукції (робіт, послуг), млн грн

 

326543,9*

 

Х

 

385398,5*

 

Х

 

460371,9*

 

X

Експорт товарів та послуг, млн дол. США

 

37980,2*

 

139, 0**

 

40421,5*

 

106, 3**

 

45873,2*

 

113,7**

Імпорт товарів та послуг, млн дол. США

 

31004,1*

 

126, 7**

 

39052,0*

 

125, 7**

 

48846,9*

 

125,0**

Сальдо (+,-)

6976, 1*

Х

1369, 5*

Х

-2973,7*

 

Доходи населення:

 

 

 

 

 

 

номінальні, млн грн

264 382*

122, 5**

365 923*

138, 4**

475 200*

128,2**

реальні, наявні, \%

Х

116, 8**

Х

120, 1**

X

116,1**

Середньомісячна заробітна плата одного працівника:

 

 

 

 

 

 

номінальна, грн

589, 62*

127, 5**

864, 91*

135, 0**

1112,0

128,6**

реальна, \%

Х

123, 8**

Х

122, 8**

X

112,8**

*Дані за попередній рік.

**У  \% до попереднього року.

На нашу думку, це один з основних аспектів для розвитку аграр- ної іпотеки, оскільки, як відомо сільське господарство не є надпри- бутковим сектором економіки, тому при нестабільній економічній ситуації та специфічних ризиках, бажаючих інвестувати в нього кошти не багато, а коли економіка стабілізується, з’являються тим- часово вільні кошти у фінансового-кредитних  закладах, а прибут- ковісьть галузей народного господарства вирівнюється, крім того з’вляються нові учасники, все більше стає зацікавлених у спряму- вані коштів в АПК.

Номінальний курс національної грошової одиниці України – гривні, з 1 січня 2002р. до 1 січня 2007р. за результатами торгів на Українській міжбанківській валютній біржі коливався в межах

5,05 – 5,33 грн за 1 дол. США, що є підтвердженням стабільності порівняно з періодами 1996 – 2002, 1992 – 1995рр. коли індекс ва- лютного курсу становив – відповідно 291,15 та 70 895,67\%. В табл.

5.2 показано як змінювався номінальний валютний курс гривні в

1996–2006рр. [473].

Таблиця 5.2

Динаміка зміни номінального валютного курсу гривні щодо найбільш конвертованих іноземних валют у 1996-2006рр. (середній за період, грн за 100 од. валюти)

 

 

Роки

 

Доларів

США

ЄВРО (до 1999р ЕКЮ)

 

Російських рублів**

 

Англійських фунтів стерлінгів

 

Японських єн*

1996

182,95

232,19

3,58

285,64

16,84

1997

186,17

211,29

3,22

305,08

15,41

1998

244,95

276,76

2,87

406,89

19,03

1999

413,04

439,33

1,67

668,45

36,61

2000

544,02

502,88

1,94

824,99

50,52

2001

537,21

481,36

1,84

773,94

44,27

2002

532,66

503,01

1,70

799,84

42,59

2003

533,27

602,44

1,74

871,28

46,03

2004

531,92

660,94

1,85

973,91

49,21

2005

512,47

638,99

1,81

933,76

46,68

2006

505,00

633,69

1,86

929,45

43,40

 

*За 1000 одиниць валюти.

*За 10 одиниць валюти.

Розвиток іпотечного кредитування неможливий при високій вар- тості кредитного капіталу. В табл. 5.3 наведено відсоткові ставки ко- мерційних банків в 2002-2006рр., на основі якої ми можемо зробити висновок про те, що спостерігається тенденція до їх зниження: вели- чина відсоткової ставки за кредитами, в середньому по Україні, в на- ціональній валюті, в 2006р. була на 9,4\% меншою ніж в 2002р. [473].

Зміна відсоткових ставок в іноземній валюті в межах 1 пункту (див. табл. 5.4), на рівні 11-12\% річних свідчить про певну стабілі- зацію в даному аспекті оскільки в 1998-2000рр. вартість кредитів в іноземній валюті становила 17-21\% річних. Суттєво зменшилася і величина відсотку за користування позичковим капіталом в наці- ональній валюті порівняно з тими ж 1998-2000рр., коли вона пере- бувала на позначці 40-55\% річних, а в 1992-1997рр. взагалі на рівні

50-221\% річних [473].

 

Середня величина відсоткових ставок

Таблиця 5.3

 

комерційних банків України у 2002-2006рр., \%

 

 

Період

Відсоткові ставки за кредитами

з урахуванням овердрафту

без урахування овердрафту

 

Усього

у тому числі

 

Усього

у тому числі

в націо- нальній валюті

в іно- земній валюті

в націо- нальній валюті

в іно- земній валюті

2002

20,8

24,8

11,9

17,4

22,1

12,5

2003

17,5

20,2

11,6

14,7

17,9

11,9

2004

15,2

17,9

12,3

14,5

17,3

12,3

2005

14,6

16,4

11,6

14,2

16,0

11,6

2006

14,1

15,4

11,3

13,6

15,1

11,3

Зменшення відсоткових ставок, загальне економічне зростання та стабільність національної валюти протягом останніх років призвели до збільшення маси кредитів (табл. 5.4) [473]. Зріс відсоток довго- строкових кредитів, якщо у 1992р. він становив 3,70\% загальної кіль- кості кредитів, в 1996р. – 11,13\% , в 2000р. – 17,95\%, в 2004р. – 54,19\%, то в 2005р. – 61,78\%, а в 2006р. вже 64,85\%.

Іпотечні кредити завойовують все більше популярності серед українських громадян, які у 2007р. отримали за цим видом кредиту

40 462 млн грн, а в цілому на кінець 2007р. заборгованість за іпотеч- ними кредитами становила 51 888 млн грн (див. табл. 5.5) [473], а за

6 останніх років вона зросла на 361,34\%, оскільки на кінець 2001р. становила 14 360 млн грн [151, c.49].

На основі вищезазначеного можемо зробити висновок, що такі економічні передумови іпотеки, як загальне економічне зростання, стабільність національної грошової одиниці та невисока вартість кредитного капіталу вже сформувалися та функціонували в україн- ській економіці (до початку економічної кризи), залишалося лише розробити фінансовий інструментарій іпотеки, оскільки після здій- сненного нами дослідження відповідного питання ми зрозуміли, що тільки формувалися його елементи, розробляються деякі базові тео- ретичні засади в житловій іпотеці. Піонером застосування іпотечних фінансових інструментів у цій сфері можна назвати банк «Аркада». В аграрній іпотеці все це перебуває в стані формування.

Таблиця 5.4

Вимоги банків за кредитами, наданими в економіку

України в 1992-2006рр. (середні за період, млн грн)*

 

 

Період

 

Усього

У тому числі за видами

валют

кредитів

націо- наль- ної

 

інозем- ної

короткострокових

довгострокових

 

усього

у нац. валюті

у ін. валюті

 

усього

у нац. валюті

у ін. валюті

1992

27

24

3

26

23

3

1

1

-

1993

406

385

21

396

374

21

11

11

-

1994

1558

1199

359

1381

1022

359

176

176

-

1995

4078

3029

1049

3643

2664

980

434

365

69

1996

5452

4102

1350

4845

3653

1192

607

449

158

1997

7295

5195

2100

6522

4682

1840

773

513

260

1998

8873

5117

3756

7240

4438

2801

1633

679

954

1999

11787

5716

6071

9142

4714

4428

2645

1002

1643

2000

19574

10568

9006

16060

8903

7157

3514

1665

1848

2001

28373

15845

12528

22218

13034

9184

6156

2811

3344

2002

42035

24463

17572

30185

18689

11497

11849

5774

6076

2003

67835

39563

28272

37282

24737

12545

30553

14826

15727

2004

88579

51207

37372

40575

26864

13711

48003

24343

23660

2005

143418

81274

62144

54819

39474

15346

88599

41801

46798

2006

245226

123783

121443

86193

60101

26092

159033

63681

95351

*Без урахування кредитів, наданих банками, що перебувають на стадії ліквідації.

Не менш важливою передумовою розвитку іпотеки і зокрема аграрної іпотеки  є розробка та реалізація адекватної грошово- кредитної політики. Сучасна українська монетарна політика спря- мована на зниження облікової ставки (табл. 5.6). Згідно з даними таблиці 5.5 кредити стають більш дешевшими, а отже і доступними, збільшується обсяг сукупних витрат та зайнятість (див. табл. 5.6). Отже, ця передумова розвитку іпотеки сформувалася,  але не по- вністю, оскільки ще недостатньо функціонально розвинутий фон- довий ринок, а за цей аспект відповідає також грошово-кредитна політика та викликає занепокоєння динаміка рівня інфляції (табл.

5.6) [469, 473].

Таблиця 5.5

Вимоги банків за іпотечними кредитами наданими в економіку

України в 2005-2007рр.(на кінець року, млн грн)

 

 

2005р.

2006р.

2007р.

Усього

10 441

27 012

51 888

у тому числі:

 

 

 

у національній валюті

2 680

4 968

11 360

в іноземній валюті

7 761

22 044

40 527

із загальної суми вимог:

 

 

 

за кредитами, наданими суб’єктам господарювання

 

3 505

 

6 922

 

11 425

за кредитами, наданими фізичним особам

6 936

20 090

40 462

Питома вага іпотечних кредитів у загальному обсязі, \%

 

7,3

 

11,0

 

12,2

 

Таблиця 5.6

Динаміка деяких макроекономічних показників української економіка за 1992–2006 рр.(на кінець періоду)

 

 

Період

Облікова ставка НБУ (середньозва- жена річна), \%

Витра- ти насе- лення, млн грн

 

Зайняті у віці

15-70 років –

всього, тис. осіб

Безробітні у віці 15-70 років – всього, тис. осіб

 

Рівень інфляції,

\%

1993

170,0

-

-

-

3735,0

1994

211,4

-

-

-

891,2

1995

114,4

-

24125,1

1437,0

377,0

1996

75,1

-

24114,0

1997,5

80,3

1997

24

-

23755,5

2330,1

15,9

1998

53,8

-

22998,4

2937,1

10,6

1999

50,7

-

19947,8

2614,3

22,7

2000

30,6

-

20175,0

2655,8

28,2

2001

19,7

-

19971,5

2455,0

12,0

2002

9,5

-

20091,2

2140,7

0,8

2003

7,0

199908

20163,0

2008,0

5,2

2004

7,5

248888

20295,7

1906,7

9,0

2005

9,2

332967

20680,0

1600,8

13,5

2006

8,5

424673

24125,1

1437,0

9,1

Щодо інноваційної політики, то маємо зазначити, що заяви про підтримку та необхідність більшої уваги та сприяння декларується політичним керівництвом постійно. Свої погляди бачення розви- тку інноваційної іпотечної політики висловили: президент України В.А.Ющенко, екс-віце-прем’єр-міністр України  В.В.Роговий, екс- мер Києва О.О.Омельченко та ін. [240, 299, 475]. Практично ж все залишається без зрушень в аграрній та комерційній іпотеках.

Дані таблиць 5.1 та 5.6 свідчать, що збільшуються доходи насе- лення, середньомісячна заробітна плата, відповідно зростають по- треби і витрати, зменшується кількість безробітних, отже виникає і більша потреба в кредитах, а оскільки, наприклад, у державах Єв- ропейського Союзу заборгованість за іпотечними кредитами сягає

25-40\% валового внутрішнього продукту [299, 476], в Україні, за ни- нішньї ситуації, що склалася на іпотечному ринку, таке співвідно- шення настане не скоро, тому на нашу думку зростатиме кількість іпотечних кредитів з терміном до повернення понад 5-10 років.

Будь-які операції на фінансовому ринку з дворівневою структу- рою або/чи сектором опосередкованого фінансування здійснюють- ся за допомогою фінансових посередників.

С.І.Кручок поділяє фінансових посередників на банківські та небан- ківські [74, с.25]. до банківських він відносить центральний та комерційний банки, а до небанківських: інвестиційні компанії, фондові і валютні біржі, страхові компанії, кредитні спілки, пенсійні та інші фонди тощо [74, с.25].

М.І.Савлук та Ф.С.Мишкін поділяють фінансових посередників на три групи:

-           депозитні інститути;

-           договірні ощадні інститути;

-           інвестиційні інститути [75, с.540; 226, 83].

До депозитних інститутів вони відносять комерційні банки, різ-

номанітні ощадні установи, кредитні спілки. До договірних ощадних інститутів – страхові компанії та пенсійні фонди. До інвестиційних інститутів  – фінансові компанії, інвестиційні  компанії та фонди, взаємні фонди [75, с.540; 226, 84-88].

Отже, можна зробити висновок, що М.І.Савлук та Ф.С.Мишкін класифікують  фінансових посередників більш  детально ніж С.І.Кручок, тому надалі будемо дотримуватись їх класифікації фі- нансових посередників.

Всі вищезазначені фінансові посередники присутні в тій чи іншій мірі на іпотечному ринку в цілому та аграрному іпотечному ринку зо-

крема, але найбільший вплив на їх розвиток та вагу на них мають де- позитні інститути, як такі без яких неможний процес іпотеки, бо вони виступають в ролі кредиторів, які є одним з головних суб’єктів іпотеч- ного ринку (див. § 6.) та відносяться до основної групи інститутів, що діють на іпотечному ринку. Всі інші фінансові посередники відносять- ся, на нашу думку, до допоміжної групи інститутів іпотечного ринку і в певній мірі можуть взаємо заміняти один одного, а також втрата чи неповноцінне функціонування когось з них несуттєво позначиться на загальній роботі іпотечного ринку. Тому, в першу чергу, в цьому параграфі ми розглянемо функціонування депозитних інститутів на іпотечному ринку, зокрема комерційних банків, бо на даний момент вони займають найбільш активну позицію на іпотечному ринку, що підтверджує найбільш об’ємний іпотечний кредитний портфель. При нагоді звертатимемо увагу і на інших фінансових посередників.

В Україні,  зареєстровано близько 180 комерційних банків, з яких фактично функціонують 157, а на ринку іпотечного кредиту- вання здійснюють свою діяльність лише до 50 [151, с.49; 476]. За- значимо, що недостатня зацікавленість певних комерційних банків у діяльності на іпотечному ринку та в значному збільшення обсягу довгострокових іпотечних операцій, банків, що вже працюють на ринку пояснюється такими причинами:

•           збільшення частки довгострокових іпотечних кредитів, пробле- матичне в зв’язку з короткостроковою ресурсною базою банків та може призвести до порушення ліквідності балансу;

•           недосконалістю діючого законодавства в питаннях, що стосу- ються іпотеки, особливо в аспектах звернення стягнення при не- поверненні кредиту, задоволенні прав кредитора.

Проте, не зважаючи на зазначені негативні аспекти, слід зазна- чити, зростаючу зацікавленість комерційних банків до діяльності на ринку іпотечного кредитування. Особливо добре ця тенденція прояв- ляється в житловій іпотеці. Це пояснюється  обмеженістю  сфер здій- снення довгострокових активних операцій в Україні, тобто відсутні достатні за обсягами, надійні довгострокові фінансові інструменти.

Вищезазначене підтверджує, що на 1 січня 2004р. частка іпотеч- них кредитів у кредитному портфелі комерційних банків, у серед- ньому становила 6,7\%, що на 0,6\% більше ніж на 1 січня 2003р., коли цей показник був 6,1\%, та на 2,2\% більше ніж на 1 січня 2002р., коли він дорівнював 4,5\% [151, с.49; 467].

Іпотечні кредити в Україні комерційні банки надають, не врахо- вуючи виключення, станом на 1 січня 2008р., на таких умовах:

1.   LTV – на рівні 50-75\%.

2.   Плата за користування кредитом коливається в таких межах:

•  в іноземній валюті – 9-15\%;

•  в національній валюті – 11-20\%.

3.   Строки кредитування – 1-30 років [358, 447].

У країнах Європейського Союзу та США порівняно з ситуацією в Україні, надання іпотечних кредитів та LTV є вищим, а процентні став- ки за користування кредитами нижчими (див. табл. 5.7 [151, с.91-92]).

Основними операторами ринку іпотечного кредитування про- тягом останніх двох років  були: АКБ  «Аркада», АКБ  «Надра», АКБ  «Правексбанк», АКБ   «Промінвестбанк», АКБ   «Райфазен- банк», АКБ «Укрсоцбанк», АППБ «Аваль», ВАТ «Ощадбанк», ВАТ

«Укрексімбанк», КБ «Фінанси і кредит», ЗАТ КБ «Приватбанк». У таблиці 5.8 показано структуру питомої ваги основних операторів ринку іпотечного кредитування [151, с.50-51].

Таблиця 5.7

Порівняльна таблиця основних умов надання іпотечних кредитів у деяких країнах Європейського Союзу та США станом на 01.01.2000р.

 

 

Країна

 

LTV, \%

Величина відсоткової ставки, \%

Термін надання, років

Австрія

60

6,0-7,0

20

Великобританія

80

6,0-7,0

25

Греція

75

7,0-7,5

15-30

Данія

60-80

6,5

30

Ірландія

70-75

6,0-6,4

20

Іспанія

70-80

6,0-6,3

15-25

Італія

50-80

6,0-7,0

10-15

Нідерланди

72-125

6,5-7,0

10

Німеччина

60-93

6,0-6,5

25-30

Португалія

90

>7

25-30

США

60-80

6,0-6,5

30

Фінляндія

-

6,0-6,5

-

Франція

60-80

6,0-7,0

-

Швеція

60-80

6,0-7,0

30

У середньому по вибірці

≈75

≈6

≈21

Таблиця 5.8

Структура питомої ваги основних операторів ринку іпотечного кредитування в 2002–2003рр., \%

 

Фінансова установа

01.01.02

01.01.03

01.07.03

1

2

3

4

АКБ «Аркада»

6,0

4,06

2,9

АКБ «Надра»

7,1

6,32

4,7

АКБ «Правексбанк»

6,3

6,72

3,9

АКБ «Промінвестбанк»

2,8

3,09

3,2

АКБ «Райфазенбанк

1,6

2,03

1,6

АКБ «Укрсоцбанк»

4,1

3,69

4,1

АППБ «Аваль»

4,9

8,15

13,7

ВАТ «Ощадбанк»

17,7

10,15

8,0

ВАТ «Укрексімбанк»

8,5

7,30

6,3

КБ «Фінанси і кредит»

0,4

0,47

0,5

ЗАТ КБ «Приватбанк»

4,7

5,11

5,4

Інші фінансові установи

36,0

42,9

45,6

З метою сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кре- дитування в Україні, шляхом рефінансування іпотечних активів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів, 8 жов- тня 2004 р. була утворена Державна іпотечна установа, з статутним капіталом 20 млн грн. Вона здійснює придбання, отримання у за- ставу, відчуження та здійснення інших операцій з іпотечними акти- вами, а також надання кредитів іпотечним кредиторам, виконання зобов’язань за якими забезпечене іпотечними активами; управління іпотечними активами, випуск цінних паперів та надання послуг з обслуговування міжнародних кредитних ліній, кошти яких спрямо- вуються у сферу іпотечного кредитування [471].

Партнерами Установи вже є такі комерційні банки: Брокбізнесбанк, ВАБанк, Кредитпромбанк, Надра, Приватбанк, Родовідбанк, Укрексім- банк, УкрСиббанк, Укрсоцбанк, Фінанси та кредит... [471]. Державна іпотечна установа, на жаль, поки що здійснює свою діяльність у сфері житлової іпотеки не звертаючи досить увагу на аграрну та промислову.

Інших  спеціалізованих фінансових установ на момент нашого дослідження ринку іпотечного кредитування в Україні не існувало.

На нашу думку, після проведеного дослідження законодавства, що стосується іпотеки, правові передумови іпотеки набувають в Україні рис

притаманних розвинутим країнам світу, хоча залишається ще багато не- врегульованих питань українського законодавства даної сфери. Зараз ми розглянемо вже прийняті законодавчі акти, що зачіпають предмет нашої праці, надамо рекомендації  з вдосконалення та подальшого розвитку вже існуючої законодавчої бази, стосовно іпотеки і запропонуємо, що необхідно зробити в іпотечній законотворчості, тобто здійснимо спробу теоретичного врегулювання правових передумов іпотеки.

Базовими, на наш погляд, відносно іпотеки в Україні є такі за- конодавчі акти:

•  Закон України «Про іпотеку»;

•           Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на не- рухоме майно та їх обмежень»;

•           Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолі- дованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»;

•  Закон України «Про іпотечні облігації»;

•  Закон України «Про заставу».

Проаналізуємо їх детальніше.

Вперше термін «іпотека», як вже зазначолася, був визначений в Законі України «Про заставу» [124]. У ньому також визначили по- няття предмету іпотеки та форми іпотечного договору, врегулювали специфіку окремих об’єктів, споруд та будівель, майнового комп- лексу підприємства, транспортних засобів тощо, встановили права і обов’язки заставодавця та заставоутримувача [124].

5 червня 2003р. Верховна Рада України прийняла Закон Украї- ни «Про іпотеку», який набрав чинності з 1 січня 2004р. Він є осно- вою для подальшого розвитку іпотеки в Україні [126].

Закон України «Про іпотеку» законодавчо закріпив ряд поло- жень, ключовими з яких є:

1.   Визначення значення термінів іпотеки, іпотекодавця, іпотеко- держателя, майнового поручителя, боржника, нерухомого майна (нерухомості), основного зобов’язання, наступної іпотеки, пріо- ритету, вищого пріоритету та нижчого пріоритету.

2.   Виникнення, застосування та державної реєстрації іпотеки.

3.   Предмет іпотеки, умови передачі нерухомого майна в іпотеку, вимоги, які забезпечуються іпотекою, страхування, володіння, користування, розпорядження, збереження предмету іпотеки.

4.   Права та обов’язки іпотекодавця й іпотекодержателя.

5.   Особливості іпотек об’єктів права державної чи комунальної влас- ності, земельних ділянок, об’єктів незавершеного виробництва.

6.   Підстави припинення іпотеки та наступна іпотека.

7.   Що є іпотечним договором та заставною?

8.   Перехід прав за іпотечним договором та заставною, використан- ня заставної для рефінансування.

9.   Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпо- теки.

10. Іпотека земельних ділянок допускається з 1 січня 2008р.

11. Дія Закону не поширюється на земельні ділянки, які перебува- ють у державній чи комунальній власності та не підлягають при- ватизації.

12. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогос- подарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на прилюдних торгах.

13. У разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поши- рюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (спору- ди) за цільовим призначенням, якщо ця земельна ділянка нале- жить іншій особі і була передана іпотекодавцю  в оренду (корис- тування). Після звернення стягнення на предмет іпотеки його новий власник набуває права і обов’язки іпотекодавця за право- чином, яким встановлено умови оренди (користування).

14. У разі передачі в іпотеку земельної ділянки, іпотека також по- ширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об’єкти незавершеного виробництва, які належать іпотекодавцю на пра- ві власності.

15. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ді- лянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать ін- шій ніж іпотекодавець особі, новий власник цієї земельної ді- лянки зобов’язаний забезпечити власнику зазначених будівель (споруд) ті ж умови оренди (користування) земельною ділян- кою, що надавалися іпотекодавцем [126].

Аспекти зазначені нами в пунктах 10-15 звертають увагу на осо- бливості іпотеки земельних ділянок, земельних ділянок сільсько- господарського  призначення  та на те, що згідно з Законом у процесі іпотеки земельна ділянка та розташована на ній будівля (споруда) вважається єдиним предметом, тобто вони не можуть розглядати- ся як окремі об’єкти. Це положення відповідає світовим іпотечним стандартам [372, 439, 459, 462, 476]. Також слід звернути увагу на

процедуру звернення стягнення на майно, що є предметом іпотеки, оскільки Закон України «Про іпотеку» суттєво захищає права іпо- текодержателя, що проявляється:

•           у першочерговості задоволення вимог іпотекодержателя перед іншими кредиторами іпотекодавця;

•           у праві іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, у разі не- виконання зобов’язання іпотекодавцем;

•           у праві іпотекодержателя отримати відшкодування з іншого майна іпотекодавця, якщо сума, одержана від реалізації предме- та іпотеки, не покриває його вимог;

•           у разі звернення стягнення на передані в іпотеку житловий бу- динок чи житлове приміщення є підставою для виселення меш- канців;

•  у передачі предмета іпотеки в управління;

•  тощо [126].

Зазначимо, що в даному Законі багато уваги приділено питан- ням заставної та її використанню для рефінансування. Заставна є важливим фінансовим інструментом для розвитку первинного рин- ку іпотеки та побудови вторинного, а також для забезпечення прав іпотекодержателя, бо вона надає йому право на звернення стягнен- ня [126].

Отже, на основі вищезазначеного, робимо висновок, що з при- йняттям Закону України «Про іпотеку» склалася основа правових передумов.

1 липня 2004р. був прийнятий Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», який набрав чинності з дня свого опублікування. Він регулює відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та право чинів щодо нерухомості. Закон захищає власників речових прав на нерухомість, сприяє за- безпеченню умов розвитку іпотеки, активізує інвестиційну та кре- дитну діяльність.

Головне значення Закону для розвитку іпотеки є те, що в ньому визначено процедуру державної реєстрації іпотек, це робить іпотечні операції безпечнішими та прозорішими, оскільки державна реєстра- ція є публічною і зацікавлена  особа, яка має відношення до об’єкта нерухомості, може при потребі звернутися за необхідною інформаці- єю, бо згідно з цим Законом у державному реєстрі речових прав на не- рухоме майно та їх обмежень відображаються усі права на об’єкт не-

рухомого майна та їх обмеження,  а органи державної реєстрації прав несуть відповідальність за своєчасність і достовірність даних [122].

19 червня 2003р. було прийнято Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпо- течні сертифікати», який набрав чинності 1 січня 2004р. [127].

Законом законодавчо врегульовані питання пов’язані з іпотеч- ним боргом, реформуванням та обслуговуванням іпотечних активів; процедурою емісії іпотечних сертифікатів; забезпеченням виконан- ня зобов’язань за сертифікатами; вимоги до емітентів іпотечних сер- тифікатів; довірчою власністю і управлінням іпотечними активами; порядок державного нагляду і регулювання іпотечного кредитуван- ня та емісії іпотечних сертифікатів [127].

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолі- дованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», а також при- йнятий 22 грудня 2005р. було затверджено Закон України  «Про іпотечні облігації», який набрав чинності з дня свого опублікуван- ня [128], допомагає врегульовувати відносини в іпотечній сфері в цілому і в системі іпотечного кредитування зокрема, є важливим для стимулювання розвитку вторинного іпотечного ринку, оскіль- ки закріпив в українському законодавстві основи для використання іпотечних сертифікатів та перетворення платежів за іпотечнми ак- тивами для виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном [127].

Крім вище досліджених законодавчих актів, меншу роль, але все ж відіграють, відносно розвитку іпотеки ще такі:

1.   Господарський кодекс України.

2.   Земельний кодекс України.

3.   Цивільний кодекс України.

4.   Закон України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстра- цію обтяжень».

5.   Закон України «Про організацію і формування обігу кредитних історій».

6.   Закон України «Про оренду землі».

7.   Закон України «Про фінансові послуги та державне регулюван- ня ринків фінансових послуг».

8.   Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управлін- ня майном при будівництві житла».

Нижче  ми детальніше проаналізуємо деякі з вищезазначених законодавчих актів в аспектах, що стосуються іпотеки, роблячи ак-

цент на аграрну іпотеку, лише зазначимо, що на момент проведення дослідження було розроблено проект Закону України «Про Земель- ний кадастр України», який також має опосередковане відношення до іпотеки в цілому, і значно більше до аграрної іпотеки та знаходив- ся на розгляді Верховної Ради України [470].

25 жовтня 2001р. було затверджено Земельний Кодекс України в новій редакції, який набрав чинності 1 січня 2002р. [141]. Він має найбільший, серед інших вітчизняних Кодексів, вплив на іпотеку в цілому, та аграрну іпотеку зокрема, оскільки визначає базові засади у розпорядженні та користуванні землею. Земельний Кодекс закріпив ряд положень. Ключові з них для іпотеки та аграрної іпотеки такі:

•  стосовно землі, земельних відносин та їх регулювання;

•  принципи та завдання земельного законодавства;

•           повноваження органів державної влади в галузі земельних від- носин;

•  склад та цільове призначення земель України;

•  сутність земель сільськогосподарського призначення;

•           права на землю: право власності на землю, право користування землею, право земельного сервітуту  та обмеження права на землю;

•  набуття і реалізація права на землю;

•  гарантії прав на землю;

•  завдання, зміст і порядок охорони земель;

•  управління в галузі використання і охорони земель;

•  відповідальність за порушення земельного законодавства [141].

В Земельному Кодексі України міститься також два положен- ня, які стримують розвиток іпотеки, особливо в частині аграрної іпотеки. По-перше, це пункт 13 розділу Х згідно із змістом якого на період до 1 січня 2010р. громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського при- значення загальною площею до 100 га, єдине виключення може бути у випадку коли ця площа може бути збільшена у разі успад- кування земельних ділянок [141, с.101]; все б нічого, але дрібному землевласнику важче взяти кредит під заставу своїх земель, ніж великому, крім того комерційні банки також надають перевагу у роботі останнім, однією з головних причин є те що в одній і тій же місцевості, при інших рівних умовах, зрозуміло, що більша ді- лянка є більш вартісною і т.п. Детальніше даний аспект ми роз- глянемо у наступномк параграфі. По-друге, це звичайно мораторій на торгівлю землею, згідно із пунктом 15 розділу Х громадяни та

юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для веден- ня селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни Украї- ни – власники земельних часток(паїв) не вправі до 1 січня 2008р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні части (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб [141, с.101]. Ситу- ативні наслідки цього аспекту загальновідомі, уточнимо лише, це положення не сприяє розвитку іпотеки тому, що беручи у заста- ву земельну ділянку, яка є власністю іпотекодавця, у разі невико- нання останнім зобов’язання іпотекодержатель  все одно не зможе звернути стягнення.

Важливими моментами Кодексу є ті, що стосуються особливос- тей застави земельних ділянок, згідно із пунктами 1-4 статті 133 тоб- то такі:

•                       у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності;

•           земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності може бути передана у заставу за згодою всіх співвласників;

•           передача у заставу частини земельної ділянки здійснюється піс- ля виділення її в натурі (на місцевості);

•           заставодержателем земельної ділянки  сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки [141, с.71].

Зазначені аспекти, на нашу думку, є доцільними, бо в першому випадку чітко визначають які саме земельні ділянки є предметом застави, у другому захищають права всіх співвласників, у третьому кредитора, від того, щоб у заставу не надавалися віртуальні земельні ділянки, і в четвертому сільськогосподарських товаровиробників від втрати земельних ділянок на користь «великого капіталу», оскільки банки, в ідеалі, звертають стягнення за для повернення кредитів, а не заради прагнення стати власником земель сільськогосподарсько- го призначення.

16 січня 2003р. було затверджено Цивільний Кодекс України, в новій редакції, який набрав чинності [401]. До іпотеки з цього Ко- дексу більше чи менше відношення мають статті: 182, 182, 202, 210,

245, 246, 331, 334, 335, 344, 347, 349, 363, 402, 572-593, 640, 657, 732,

794, 1120, 1125-1127 [401]. На найбільшу увагу заслуговують статті

572-593 параграфу 6 оскільки вони законодавчо закріпили та регу- люють різноманітні питання пов’язані з заставою, а саме:

•           поняття застави;

•           підстави виникнення застави та види застав;

•           предмет застави;

•           нотаріальне посвідчення та реєстрація договору застави;

•           застава майна, що є у спільній власності та заміна предмета за- стави;

•           ризик випадкового знищення або пошкодження предмета заста- ви та страхування предмета застави;

•           оцінка предмета застави;

•           сторони у договорі застави та зміст договору застави;

•           момент виникнення права застави;

•           користування та розпорядження предметом застави;

•           обов’язки володільця предмета застави та наступна застава;

•           правові наслідки невиконання зобов’язання забезпеченого за- ставою;

•           звернення стягнення та реалізація предмету застави;

•           дострокове виконання зобов’язання забезпеченого заставою;

•           припинення права застави [401].

В інших зазначених статтях Кодексу визначено аспекти про на- ступне:

•           нерухомі та рухомі речі;

•           державну реєстрацію нерухомості;

•           поняття, види та державну реєстрацію право чинів;

•           набуття та припинення права власності;

•           форми окремих видів договорів;

•           тощо [401].

18 листопада 2003р. було прийнято Закон України «Про забез- печення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який набрав чинності 1 січня 2004р. [123]. Він визначає правовий режим регу- лювання обтяжень рухомого майна, а для іпотеки корисний тим, що законодавчо закріпив черговість пріорітетів задоволення вимог кре- диторів за рахунок реалізації рухомого майна боржників, у випадку, якщо вимоги іпотекодержателя не були задоволені в повному обсязі за рахунок предмета застави. Основне завдання Закону створення реєстру обтяжень рухомого майна, це дозволить потенційним та іс- нуючим кредиторам більш якісно оцінити фінансовий стан можли- вого позичальника, оскільки деякі кредитори аналізуючи ситуацію з нерухомим майном, не звертають уваги на рухоме, бо мали місце випадки, як в українській так і у світовій практиці, коли декілька

кредиторів не мали змоги задовольнити свої вимоги за рахунок не- рухомого майна, як заставленого так і вільного від будь-яких об- тяжень, розраховували у випадку критичної ситуації і на рухоме, а воно виявлялося заставленим, або не належало вже позичальнику з якоїсь іншої причини, наприклад було задоволено вимоги продав- ця, який продав це рухоме майно в кредит чи розстрочку, а з ним не розрахувалися, згідно із абзацем 1 статті 15 Закону такий про- давець має вищий пріорітет перед іншими обтяжувачами [123]. Це стосується переважно ситуацій коли один і той самий об’єкт неру- хомості є предметом декількох іпотек, а крім того позичальник має зобов’язання  перед іншими кредиторами, які претендують на пер- шочерговість задоволення своїх вимог рухомим майном боржника, бо як відомо першочергове право звернення стягнення на нерухоме майно належить іпотекодержателю.

23 червня 2005р. було прийнято Закон України «Про організа- цію формування та обігу кредитних історій», який набрав чиннос- ті через шість місяців з дня його опублікування, тобто 23 грудня

2005р. [131]. Даний Закон визначає правові та організаційні засади формування і ведення кредитних історій, права суб’єктів кредитних історій, вимоги до захисту інформації, що складає кредитну історію, порядок утворення, діяльності та ліквідації бюро кредитних історій [131]. Для іпотеки в цілому, та аграрної іпотеки зокрема Закон багато значить та є корисним, оскільки фінансові операції пов’язані з іпоте- кою, в своїй переважній більшості мають довгостроковий характер та суттєвий рівень ризику невиконання зобов’язань, бо невідомо, що може трапитися за 10, 20, 30 років. Завдяки Закону, формуванню та обігу кредитних історій, можливий більш детальний аналіз по- тенційного позичальника, стає зрозуміліше, як він виконував свої попередні грошові зобов’язання.

6 жовтня 1998р. було прийнято Закон України  «Про оренду землі» [132]. Він має відношення до становлення та розвитку іпо- теки в Україні не тільки тим, що земля є нерухомим майном, а для аграрної іпотеки земля є найголовнішим інструментом, а тим, що окрім земельної ділянки предметом іпотеки може бути право орен- ди земельної ділянки, а при діючому мораторії та обмеженнях щодо відчуження земельних ділянок, передача в іпотеку права оренди земельних ділянок є єдино можливим шляхом використання зе- мельних ділянок сільськогосподарського призначення в іпотеці. В Законі визначено поняття терміну оренда землі – це засноване на

договорі строкове платне володіння і користування земельною ді- лянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності [132].

Відомо, що предметом іпотеки може бути не тільки земельна ді- лянка, а й право оренди земельної ділянки, тому слід зазначити, що в Україні на 01.01.05р. 4822,0 тис. договорів оренди землі укладених власниками права на земельну частку, з них:

•  на 1-3 роки – 1142,0 тис. договорів;

•  на 4-5 років – 2972,9 тис. договорів;

•  на 6-10 років – 575,0 тис. договорів;

•  на 10 років і більше – 132,1 тис. договорів.

Площа наданих в оренду земельних часток становить 18,8 млн га. Середній розмір орендної плати становить 124,7 грн/га. Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) згідно з укладеними договорами на 2005 рік становить 2,3 млрд грн. Фактично  випла- чено за оренду земельних часток у 2005р. 2,1 млрд грн, при цьому використовувалися як натуральна (сільськогосподарською  продук- цією) так і грошова форми розрахунків [470].

12 червня 2001р. було прийнято Закон України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», який набрав чинності з дня свого опублікування [136]. Він встановлює загальні правові засади у сфері надання фінансових послуг, захищає інтереси споживачів фінансових послуг, забезпечує діяльність і роз- виток ринку фінансових послуг в Україні  [136], а оскільки можна стверджувати, про те, що іпотечний ринок є частиною фінансового ринку, а іпотечні послуги займають все більший обсяг серед фінан- сових послуг, тому даний Закон суттєво впливає на розвиток іпоте- ки. Підтвердженням вірності цього твердження є те, що згідно цього Закону фінансова послуга – це операції з фінансовими активами, що здійснюються в інтересах третіх осіб за власний рахунок чи за рахунок цих осіб, а у випадках передбачених законодавством, – і за рахунок залучених від інших осіб фінансових активів, з метою отри- мання прибутку або збереження реальної вартості фінансових  акти- ві, а ринки фінансових послуг – сфера діяльності учасників ринків фінансових послуг з метою надання та споживання певних фінансо- вих послуг [136]. До ринків фінансових послуг належать професійні послуги на ринках банківських послуг, страхових послуг, інвести- ційних послуг, операцій з цінними паперами та інших видах ринків, що забезпечують обіг фінансових активів [136]. До інших видів рин-

ків, що забезпечують обіг фінансових активів, ми відносимо іпотеч- ний ринок, оскільки він відповідає зазначеним ознакам. Фінансови- ми послугами вважаються, окрім деяких інших, що не стосуються нашого дослідження, такі:

•           випуск платіжних документів, кліринг, інші форми забезпечен- ня розрахунків;

•  довірче управління фінансовими активами;

•           залучення фінансових активів із зобов'язанням щодо наступно- го їх повернення;

•  фінансовий лізинг;

•           надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту;

•  надання гарантій та поручительств;

•  послуги у сфері страхування;

•  торгівля цінними паперами;

•  факторинг;

•  тощо [136].

Згідно із зазначеним ми небезпідставно вважаємо іпотечні по- слуги формою фінансових послуг.

Законодавчим актом, який надав поштовх у розвитку іпотеки в Україні та продовжує стимулювати і сприяти цьому розвитку є Указ Президента України від 8 серпня 2002р. «Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні» [382]. Указом затверджено пріоритет- ні напрями та заходи стосовно розвитку іпотеки, проаналізувавши його зміст, ми зрозуміли, що всі постанови та завдання Президента виконані, або перебувають на завершальній стадії виконання. Отже, можемо зробити висновок, що правові передумови іпотеки в Укра- їні сформовано, а на їх основі доцільно збудувати правову струк- туру іпотеки і починати формувати та розвивати іпотечний ринок в цілому, а ринок аграрної іпотеки зокрема. Можливо, що першою ластівкою такого процесу, в частині аграрної іпотеки є Проект За- конів України «Про державний земельний кадастр» та «Про ринок земель» [282, 284].

Сільське господарство в Україні, як і в світі в цілому є одним з найдавніших видів економічної діяльності. У зв’язку із своїм географо-природно-кліматичним розташуванням українська земля була спочатку житницею Російської Імперії, потім Радянського Со- юзу, а при подальшому розвитку аграрної сфери в нашій державі, може зайняти відповідне місце в об’єднаній Європі. Сталий та ефек-

тивно функціонуючий  аграрний іпотечний ринок  буде суттєвою допомогою вітчизняним товаровиробникам сільськогосподарської продукції у закріпленні на нинішніх  та завоюванні нових ринків збуту. Оскільки розвитку агропромислового комплексу та аграрної іпотеки досить взаємопов’язані, розглянемо ситуацію, що склалася в сільському господарстві.

Дані Додатку М свідчать, що сільське господарство займає не останнє місце в структурі одержання доданої вартості, але далеко і не перше, протягом 2002-2005рр. його питома вага в ній знизилася від 14,6 до 10,9\% [370, с.39].

З Додатку Н можна простежити динаміку хоча й повільного, але все ж зростання виробництва валової продукції сільського гос- подарства України з 2000р. до 2005р., не враховуючи неврожайний

2003р., проте порівняно з 1990р., вона залишається на досить неви- сокому рівні [369, с.161].

У Додатку О відображено динаміку виробництва валової про- дукції сільського господарства України  на одну особу. Лідером в цьому показнику протягом 1990-2005рр. є не найкраща з позиції якості земель та природно-кліматичних умов Чернігівська область. На наступних місцях розташувалися відповідно Кіровоградська, Черкаська, Полтавська, Вінницька області які є найсприятливіши- ми для ведення агропромислового виробництва в Україні і т.д. [369, с.163].

В табл. 5.9 показано, що державними є тільки 0,7\% підпри- ємств від  загальної кількість  зареєстрованих господарюючих суб’єктів  у  сільському господарстві України.  Переважна біль- шість підприємств класифікуються, як фермерські господарства, їх у нашій державі 42447, або 73,3\% загальної кількості [370, с.52],

51,9\% сільськогосподарських  підприємств у своєму користуван- ні  мають сільськогосподарські угіддя 500,0 –  3000,0 га, 32,4\% сільськогосподарських підприємств користуються сільськогос- подарськими угіддями 3000,1 – 10000,0 га, і лише у 2,5\% сіль- ськогосподарських підприємств площа сільськогосподарських угідь перевищує 10000,0 га. Це дає можливість стверджувати, що в Україні  переважна більшість аграрних товаровиробників на- лежать до класів середнього та дрібного землекористувача (табл.

5.10) [367, с.85; 370, с.52; 371, с.146].

Таблиця 5.9

Загальна кількість діючих господарюючих суб’єктів у сільському господарстві України за організаційно-правовими формами господарювання на 01.01.06р.

 

 

Кількість

\% до загальної кількості

Всього

57877

100,0

Господарські товариства

7900

13,7

Приватні підприємства

4123

7,1

Виробничі кооперативи

1521

2,6

Фермерські господарства

42447

73,3

Державні підприємства

386

0,7

Підприємства інших форм господарювання

 

1500

 

2,6

Українські сільськогосподарські підприємства в 2005р. отри- мали прибуток у розмірі 3584,8 млн грн, що можна віднести до їх здобутків, якщо порівняти  з попередніми роками (Додаток П) [369, с.170; 370, с.212]. Рівень рентабельності сільськогоспо- дарських підприємств в цілому по Україні в 2005р. також суттє- во зріс порівняно з 2000-2003рр.,  але зрозуміло , що 14,6\% це не

37,3\% – 1990р., тобто не та величина якою можна пишатися, хоча вона дає надію, що у вітчизняному аграрному секторі почалися процеси, що приведуть до його процвітання (Додаток Р)  [369, с.171; 370, с.213].

В табл. 5.11 представлено порівняння фінансових результатів сільського господарства з деякими іншими  видами економічної діяльності в Україні, згідно якого аграрний сектор має найнижчу прибутковість порівняно з іншими галузями в 2001-2005рр., що не є сприятливим для притоку кредитного капіталу, хоча ще в 2000р. воно за величиною прибутку  поступалося лише промисловості [371, с.57].

Таблиця 5.10

Структурний розподіл аграрних товаровиробників за площею сільськогосподарських угідь на 01.01.06р.

 

 

 

Всього

 

\% до загальної кількості

Площа сільськогос- подарських угідь, тис. га

\% до загальної площі сільськогос- подарських угідь підприємств

1

2

3

4

5

Підприємства, що мали сільськогос- подарські угіддя

 

53248

 

92,0

 

21717,0

 

100,0

у тому числі, га

 

 

 

 

До 5,0

6322

10,9

20,5

0,1

5,1-10,0

4434

7,7

35,3

0,1

10,1-20,0

5335

9,2

82,9

0,4

20,1-50,0

15258

26,4

581,3

2,7

50,1-100,0

4587

7,9

325,5

1,5

100,1-500,0

7348

12,7

1818,1

8,4

500,1-1000,0

3220

5,6

2344,6

10,8

1000,1-2000,0

3537

6,1

5073,8

23,4

2000,1-3000,0

1583

2,7

3851,7

17,7

3000,1-4000,0

793

1,4

2735,0

12,6

4000,1-5000,0

365

0,6

1623,3

7,5

5000,1-7000,0

324

0,5

1849,8

8,5

7000,1-10000,0

101

0,2

833,8

3,8

більше 10000,0

41

0,1

541,4

2,5

Підприємства, що не мали сільсько- господарських угідь

 

4629

 

8,0

 

x

 

x

Таблиця 5.11

Фінансовий результат за видами економічної діяльності, млн грн

 

 

2000р.

2001р.

2002р.

2003р.

2004р.

2005р.

Прибуток, збиток (-)

13933,0

18740,6

14641,2

19643,3

44578,4

64370,8

Сільське господарство

 

1752,4

 

899,1

 

-254,6

 

769,5

 

2768,0

 

3702,4

Промисловість

8834,6

8537,2

2866,5

7137,0

18936,9

28264,3

Торгівля

1195,1

2352,0

4356,4

573,7

6930,2

9464,2

Транспорт і зв’язок

706,7

4135,7

4269,4

5805,2

6665,6

9629,7

Фінансова діяльність

1211,7

2344,9

2358,1

4252,7

7058,0

9334,3

Інші види еконо- мічної діяльності

 

232,5

 

471,7

 

1045,4

 

1105,2

 

2219,7

 

3975,9

 

Дані таблиці 5.12 дають уявлення, про вартісне вираження пред- метів іпотеки в сільському господарстві, окрім земельних ділянок [370, с.182]. На 01.01.06р. основні засоби сільського господарства України коштували 46851,7 млн грн, а будівлі, споруди і передаваль- ні пристрої – 20415,8 млн грн, за умов ефективно функціонуючого ринку аграрної іпотеки, при співвідношенні суми кредиту до вар- тості заставленої нерухомості (LTV) на рівні 60\% аграрні підпри- ємства могли отримати доступ до кредитів на рівні 28111,02 млн грн та 12249,48 млн грн відповідно.

Поглянемо на Додаток С, з якого видно, що урожайність, однієї з основних груп культур, зернових і зернобобових, в 1990-2005рр., в Україні  становила 19,4-28,3 ц/га, в Нідерландах – 67,3-82,2; в Китаї – 50,1-81,5; у Франції 60,1-74,0; в Німеччині – 53,5-70,2 ц/ га тощо. Стає зрозумілим реальний стан справ у вітчизняному аграрному секторі, та неймовірний його потенціал [370, с.348]. Дані Додатку С свідчать про неефективне господарювання та ви- користання сільськогосподарських угіддь в Україні. Сталий ринок аграрної іпотеки  створить умови до розподілу довготермінових кредитних ресурсів та перерозподілу нерухомості, зокрема земель сільськогосподарського призначення на користь більш підготов- лених користувачів, що приведе до ефективнішого використання потенційних ресурсів, загального розвитку і процвітання аграрної галузі нашої держави.

Таблиця 5.12

Основні засоби сільського господарства України

(у фактичних цінах на кінець року)

 

 

Роки

1990

2000

2001

2002

2003

2004

2005

млрд крб.

 

млн грн.

1

2

3

4

5

6

7

8

Основні засоби у сільському господар- стві – усього

 

86,9

 

87763,8

 

71760,4

 

60190,0

 

52195,0

 

47034,1

 

46851,7

у тому числі:

 

 

 

 

 

 

 

основні засоби сільськогосподар- ського призначення за основним видом діяльності*

 

70,9

 

72778,8

 

57618,4

 

47660,4

 

41099,3

 

37572,9

 

37671,3

з них:

 

 

 

 

 

 

 

будівлі, споруди і пе- редавальні пристрої

 

40,6

 

53607,0

 

39323,9

 

31268,5

 

25709,1

 

22201,5

 

20415,8

машини і облад- нання

 

11,8

 

11532,6

 

9577,4

 

8771,8

 

8253,3

 

8803,3

 

10145,9

транспортні засоби

3,2

3548,9

3415,3

2988,8

2847,4

2865,0

3286,1

робоча та продук- тивна худоба

 

6,6

 

1711,1

 

644,9

 

724,2

 

605,6

 

623,8

 

653,1

багаторічні наса- дження

 

2,2

 

1150,4

 

1079,5

 

1033,2

 

1173,5

 

988,4

 

1058,8

*До 2000р. – основні виробничі фонди.

Головним засобом сільськогосподарського  виробництва були і залишаються земельні ділянки, базовим предметом іпотеки також є земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Всього в Україні  станом на 01.01.06р. 42942,6 тис. га земель сільськогоспо- дарського призначення (Додаток Т) [368, с.487; 370, с.216-217].

Сільськогосподарські підприємства і громадяни мають у сво- єму користуванні та розпорядженні 30883,1 тис. га ріллі, а також

1742,1,8 тис. га сіножатей та 3317,2 тис. га пасовищ, в цілому ж в Україні 32451,9 тис. га ріллі, 2429,2 тис. га сіножатей та 5521,3 тис. га пасовищ (табл. 5.13) [370, с.67].

Таблиця 5.13

Розподіл сільськогосподарських угідь за видами, землевласника- ми та землекористувачами (на 1 січня 2006р.), тис. га

 

 

Загальна земельна площа

Всі сільсько- господарські угіддя

З них:

 

рілля

сіно- жаті

пасо- вища

1

2

3

4

5

6

Всього земель

60354,8

41722,2

32451,9

2429,2

5521,3

Землі сільськогоспо- дарських підприємств і громадян

 

38572,8

 

37039,4

 

30883,1

 

1742,1

 

3317,2

у тому числі:

 

 

 

 

 

сільськогосподарських підприємств

 

23149,5

 

22116,7

 

19993,6

 

615,1

 

1178,6

з них:

 

 

 

 

 

колективних

198,0

129,9

102,1

7,8

18,1

державних

1444,9

1230,2

1018,1

40,0

120,9

сільськогосподарських кооперативів

 

2140,0

 

1942,8

 

1679,2

 

86,8

 

136,6

сільськогосподарських товариств

 

10837,8

 

10467,1

 

9492,0

 

288,0

 

515,2

громадян

15423,3

14922,7

10889,5

1127,0

2138,6

Землі інших землекористувачів та землевласників

 

21782,0

 

4682,8

 

1568,8

 

687,1

 

2204,1

Україні належить 2,3\% ріллі всього світу, родючість якої викликає заздрощі багатьох країн, це більше ніж у Франції та Німеччині разом взятих, що також свідчить, з огляду на нинішню ситуацію в аграрному секторі, про нерозкритий потенціал, як сільськогосподарського вироб- ництва, так і ринку аграрної іпотеки (див. Додаток У) [370, с.346].

Отже, на основі вищезазначеного можна стверджувати, що пере- важна більшість іпотечних передумов в Україні сформувалась.