§ 12. перспективи розвитку житлової іпотеки в україніСтратегічні перспективи іпотечного житлового кредитування в Україні, без сумніву, орієнтовані на формування дворівневого вто- ринного іпотечного ринку, підтвердженням чого є прийняте рішен- ня про створення Державної іпотечної установи, а також створена відповідна правова база. Хоча при цьому зовсім не знімається з по- рядку денного питання удосконалення первинного та однорівнево- го вторинного іпотечного ринку, інших моделей іпотечного креди- тування, які ефективно застосовуються у світі, в тому числі й таких, що апробовані в Україні і про які коротко згадувалося у даної праці вище. Специфіка перехідного періоду, в якому вже тривалий час знаходиться Україна з усіма соціально-економічними наслідка- ми, що звідси випливають, як загальна бідність населення, висока строкатість регіонального розвитку, відсутність належної інфра- структури іпотечного ринку, потужних інвесторів та, зрештою, й іпотечних кредиторів із значним ресурсним потенціалом, зу- мовлює необхідність певного уточнення функцій новоствореної інституції, зокрема у напрямі посилення, принаймні на перших етапах, присутності держави на іпотечному ринку. Цілком оче- видно, що така присутність не може поширюватись на всю систе- му іпотечного житлового кредитування, проте її межі досить чіт- ко вимальовуються в плані реалізації однієї з важливих функцій держави на іпотечному ринку – соціальної. На нашу думку, з порядку денного не знімається питання ви- рішення житлової проблеми громадян з низьким конкурентним статусом на ринку житла. Крім того, надзвичайно гострою житлова проблема залишається на депресивних територіях, де зберігається висока невідповідність між ринковою вартістю житла, вартістю його будівництва, ціною кредиту та рівнем доходів потенційних пози- чальників. До речі, з її вирішенням пов’язується розв’язання інших важливих для України та конкретного регіону проблем – демогра- фічного відродження та ефективної зайнятості населення. В умовах низької привабливості предмета іпотеки для іпотечних кредиторів, а тим більше для інституційних інвесторів у таких регіонах досить складно розраховувати на високу ефективність чинних схем іпотеч- ного житлового кредитування. Очікувати ж, що ситуація відносно цих категорій громадян чи територій виправиться за допомогою ви- ключно ринкових механізмів, марно, і цьому, як щойно було зазна- чено, є цілком об’єктивні причини. Викладене актуалізує проблему присутності бюджетного ресур- су, ресурсів Національного банку України, щонайменше на перших етапах становлення іпотечного ринку, в системі рефінансування іпотечних кредиторів у житловій сфері. Така система, на нашу дум- ку, має реалізуватися у чотирьох напрямах [325; 326, с. 451]. Перший – рефінансування іпотечних кредитів для громадян з низьким конкурентним статусом – сімей з низькими доходами, осіб з вадами здоров’я та інших категорій громадян, які загалом мають право на соціальне житло, проте внаслідок відсутності такого мо- жуть скористатися іпотечним кредитом. Державна іпотечна уста- нова для рефінансування іпотечних кредиторів може отримувати поворотні кредити з бюджетів різних рівнів за нульовою ставкою. Вартість таких кредитів для їх кінцевих споживачів буде дорівню- вати ставці рефінансування, збільшеній на величину витрат з їх об- слуговування Державною іпотечною установою та іпотечними кре- диторами. Другий – рефінансування непільгових категорій громадян, які проживають на депресивних територіях. Джерелом рефінансування іпотечних кредитів тут також виступають кредитні ресурси бюдже- тів різних рівнів, проте ставка за такими кредитами не повинна пе-
Третій – використання Державною іпотечною установою для рефінансування іпотечних кредиторів кредитних ресурсів Націо- нального банку України, отриманих від нього за схемою рефінансу- вання. Такі ресурси Державна іпотечна установа може залучати для покриття дефіциту в коштах у випадку падіння попиту на іпотечні цінні папери, емітовані цією інституцією, з боку інвесторів. Як забезпечення таких кредитів така установа могла б викорис- товувати державні цінні папери, придбані нею в порядку інвести- ційної діяльності. Четвертий – класичний напрям – придбання інвесторами еміто- ваних Державною іпотечною установою іпотечних цінних паперів. У даному випадку немає підстав говорити про безпідставне «втя- гування» і без того дефіцитного бюджету в іпотечні схеми, начебто у сферу, яка цілком і повністю повинна функціонувати без залучен- ня бюджетних коштів. Водночас у даному випадку слід виходити з наступного: по-перше, таким чином забезпечується вирішення важ- ливої соціальної проблеми; по-друге, розширюється ресурсна база рефінансування іпотечних кредиторів, тим самим підвищується платоспроможний попит на ринку житла; по-третє, бюджетне фінан- сування рефінансування іпотечних кредиторів здійснюватиметься за розділом «кредитування», що передбачає реверсний ефект збіль- шення з кожним наступним бюджетним періодом ресурсної бази бю- джету на основі поворотних платежів з подальшим їх використанням на розширення рефінансування іпотечних кредиторів. Значний сег- мент інвестиційного потенціалу відкривається для інституціональ- них інвесторів – страхових компаній, пенсійних фондів тощо. Слід також вказати і на той факт, що присутність бюджетних ресурсів сприяла б пожвавленню ділової активності в будівельному секторі в регіонах, відповідно сприяючи мультиплікаційному ефекту в пла- ні забезпечення регіонального економічного зростання, наповнення на цій основі місцевих бюджетів з наступним використанням нако- пичених останніми таким чином коштів на реалізацію місцевих іпо- течних програм у сфері кредитування будівництва житла. Останній момент надзвичайно важливий, адже джерелом розширення ресурс- ної бази для іпотечного кредитування у такому разі виступатиме не перерозподілена видаткова частина місцевих бюджетів, а збільшена доходна. Саме на такому підході базуються місцеві програми іпотеч-
В перехідний період велику роль у становленні ефективної сис- теми іпотечного житлового кредитування поряд з бюджетними ре- сурсами тривалий час відіграватимуть ресурси Національного бан- ку України. Останні можуть спрямовуватись як безпосередньо через іпотечних кредиторів, так і цільовим призначенням через Державну іпотечну установу. Слід зазначити, що певні кроки щодо підвищен- ня рівня взаємної зацікавленості комерційних банків та Національ- ного банку України зроблені Українською національною іпотечною асоціацією, якою розроблені так звані стандарти іпотечного креди- тування саме у випадку здійснення останнього за рахунок ресурсів, рефінансованих Центробанком. Зацікавленість комерційних банків у збільшенні ресурсної бази для здійснення іпотечного кредитуван- ня за рахунок ресурсів Національного банку України пояснюється, передусім, забезпеченням довготермінового характеру такого кре- дитування, що забезпечує їм фактично гарантований прибуток на рівні відсоткової ставки упродовж усього терміну дії кредитного договору. А такий термін, виходячи із зазначених стандартів, обме- жений трирічним періодом при встановленні заборони здійснення передчасного погашення позики впродовж річного періоду з дня її отримання. Говорячи про такі джерела як державний та місцеві бюджети, Національний банк України, цілком можна погодитись з думкою О.Сінєльнікова, який зазначає, що «вказані три джерела – це дже- рела перехідного періоду ... І поки що – в перехідний період – інших джерел або не буде, або вони складуть зовсім незначну частку на цьому ринку» [337]. Повертаючись до ролі банків у розвитку систем іпотечного жит- лового будівництва, доцільно акцентувати увагу на кількох важли- вих положеннях. Перше – пов’язане з формуванням правового поля, що регулює порядок створення і функціонування іпотечних банків. Такі банки загалом необхідні, проте процес їх створення, а тим більше виве- дення на достатній рівень розвитку в умовах вітчизняної дійсності потребує тривалого часу та формування певних об’єктивних пере- думов. Пояснюється це, передусім, низькою активністю житлового будівництва на периферійних територіях. У такій ситуації діяльність спеціалізованих банків, якими є іпотечні банки, виявиться мало-
.. з урахуванням умов кредитування і розширенням точок банків- ських продажів іпотечних продуктів обсяги кредитування покупок у 2005 р. ... повинні вирости в середньому на 80-100\%» [451]. Друге – із створенням Державної іпотечної установи суттєво ускладниться конкурентна позиція існуючих (передусім малих) банків, які вже займають певні ніші на ринку іпотечного кредиту- вання у сфері нерухомості, передусім на периферійних територіях. З одного боку, посилення конкуренції у цій сфері сприятиме зде- шевленню іпотечних кредитів, а відтак змушуватиме функціонуючі у даному сегменті банки знижувати вартість пасивів, що в умовах конкурентної боротьби з великими з розгалуженою філійною ме- режею банками зробити буде досить складно, з іншого – частина ресурсів населення буде відволікатися з банківської системи і пере- ливатися в структури, основним джерелом формування ресурсної бази яких для здійснення іпотечного кредитування виступатимуть бюджетні кошти. Банки, таким чином, мають вжити відповідних за- побіжних заходів з метою мінімізації ризиків, пов’язаних із залучен- ням вкладів населення та формуванням цінової політики у власній кредитній діяльності. У цьому контексті хотілося б звернути увагу на початок форму- вання досить чіткої позиції окремих банків (зокрема в Росії) щодо власної політики на ринку іпотечного кредитування виходячи з реалій, що складаються на ньому в контексті розвитку соціально-
Такий підхід забезпечує вирішення надзвичайно актуальної нині проблеми у сфері іпотечного житлового кредитування – до- ступності до іпотечних кредитів. Для більшої частини населення, реальна платоспроможність якого залишає бажати кращого, такого роду кредити, як, зрештою, і кредити будь-якого типу, як вже було зазначено, є недоступними. Фактично відсутнє у бідних та незамож- них верств населення і достатнє забезпечення кредиту, а в депресив- них, економічно відсталих, з низькою діловою активністю регіонах навіть наявність певної нерухомості у власності не може виступити достатнім забезпеченням через її низьку ліквідність. Підвищення привабливості іпотечних кредитів у таких умовах зумовлює потре- бу запровадження гнучких механізмів іпотечного кредитування, які передбачали б диференційовані умови залежно від територіальних відмінностей у вартості житла, доходах населення, рівня розвитку вторинного ринку житла, загального попиту на житло, динаміки економічного розвитку та рівня життя. Одним з елементів такого механізму можна вважати запрова- дження диференційованих процентних ставок за іпотечними креди- тами. Водночас це може бути реалізовано лише за певних умов. В основі такої диференціації має бути реальний рівень середніх дохо- дів домогосподарств і вартість житла в конкретних регіонах. Одним із шляхів здешевлення іпотечних кредитів для населен- ня, особливо його певних, головним чином, соціально незахищених верств населення, молоді, тим більше яке проживає на депресивних
Система субсидування може передбачати й інші види виплат. У Німеччині, наприклад, після придбання житла молодою сім’єю, яка має не менше двох дітей, держава до введення євро виплачувала їй протягом восьми років 40 тис. марок у вигляді субсидій на будинок, 24 тис. марок – на дітей, 4 тис. марок – у вигляді екологічної над- бавки і 3,2 тис. марок – як субсидію на енергію (у євро інформація відсутня) [292, c.48]. В Україні могли б реалізовуватись і програми субсидування першого внеску, виплати премій за рахунок бюджетних ресурсів або ж ресурсів спеціалізованої іпотечної інституції. Не слід відкидати і такий напрям державної підтримки житло- вої іпотеки як створення системи державного страхування ризиків, пов’язаних з неплатоспроможністю позичальників. Слід зазначити, що присутність державної підтримки є неми- нучою незалежно від обраної моделі іпотечного ринку. Навіть при так званій «розширеній відкритій моделі», в якій основний приплив кредитних ресурсів в систему іпотечного кредитування забезпечу- ється за рахунок вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість, неминуча присутність держави у ство- ренні належної інфраструктури такого ринку, а також у сфері част- кового контролю над емісією цінних паперів. Такий контроль, як за- значає А.Г.Щербінін, полягає у підтриманні жорсткого балансу між
Обґрунтованою присутність держави є і у сфері ціноутворення в системі безпосередньо житлового будівництва, що кінцевим своїм наслідком має забезпечення стабільності кредитного ринку в кон- тексті балансу між попитом і пропозицією на кредитні ресурси. Ця проблема надзвичайно актуальна для України, в якій цінова пропо- зиція на первинному ринку житла звільнена від будь-якого регулю- вання з боку будь-яких інституцій. Така «вільність» у ціноутворенні призводить до безпідставного «здорожчання» української нерухо- мості, що, у свою чергу, суттєво зменшує ємність ринку іпотечного кредитування та звужує його територіальну та об’єктову диверсифі- кацію. Крім того, необґрунтовано «здутий» (в ціновому відношенні) первинний ринок житла підтягує за собою і вторинний ринок, не- рухомість на якому набагато гірша за своїми споживчими (в пла- ні фізичного та морального зносу) якостями та, тим більше, зовсім незіставна з рівнем платоспроможного попиту населення. Особливо такий дисбаланс простежується при зіставленні показника «ціна житла – рівень доходів населення» із світовими аналогами. У Шве- ції, наприклад, «...однокімнатна «студіо» в Стокгольмі коштує десь 30-40 тисяч доларів. У Києві однокімнатну «хрущобу» в районі ву- лиці Лесі Українки вже можна «штовхнути» за 50 тисяч доларів» [349, c.1]. До речі, у тій же Швеції питанням ціноутворення держава приділяє особливу увагу і наділена значними повноваженнями, які надають їй можливість виконувати належним чином контрольні та адміністративні функції. Тут, зокрема, «контроль і нагляд за цінами здійснює державне управління цін і конкуренції, підпорядковане міністерству громадянської адміністрації. В кожній губернії є фа- хівці, які відстежують ціни на товари і послуги і вносять пропози- ції щодо їх регулювання. При значному підвищенні цін, інфляції і різких дисбалансах на ринку Уряд має право, відповідно до закону про регулювання цін, їх заморозити. ... Держава може встановлюва- ти граничний рівень цін, а якщо хто-небудь їх бажає підвищити, він повинен попередньо про це повідомити і обґрунтувати. Якщо, на- приклад, ціни на житло підвищились, то держава видає громадянам, особливо молодим сім’ям, житлові субсидії і пільгові довгострокові позики» [292, c.48-49].
Не в останню чергу саме завдяки такій системі регулювання, яка значною мірою підвищує рівень доступності готових об’єктів, роз- винуті держави забезпечують відносну збалансованість між інвес- тиційним попитом і пропозиціями будівельних організацій на задо- волення цього попиту. На перспективні параметри попиту на житло, а відтак і на іпо- течні кредити, може вплинути запровадження податку на нерухо- мість. Від розміру такого податку, бази оподаткування цілком за- лежатимуть майбутні витрати власників житлової нерухомості. У випадку надмірного податкового навантаження для певної катего- рії громадян нерухомість як форма здійснення заощаджень може втратити свою привабливість. Адже за несприятливої кон’юнктури зростання цін на нерухомість може виявитися неспроможним ком- пенсувати власнику нерухомості його витрати на придбання остан- ньої, тим більше, якщо таке придбання відбулося із залученням до- статньо дорогих кредитних ресурсів. Як один з варіантів розвитку подій на ринку нерухомості у такому випадку, з метою мінімізації ризику знецінення заощаджень, можна очікувати подальшого зрос- тання цін на житло, що, у свою чергу, знижуватиме рівень доступ- ності останнього для ширшого кола громадян. Тому прийняття рі- шення щодо оподаткування житлової нерухомості має прийматися не лише з точки зору інтересів фіску (тобто наповнення місцевих
Одним з нагальних завдань в плані підвищення рівня доступ- ності іпотечних кредитів для широкого загалу є, як вже зазначало- ся, їх здешевлення. На сьогодні значною мірою висока кінцева ціна кредитного ресурсу визначається великою кількістю довідок, які позичальник має надати кредитору для оформлення кредитного договору. Одними з таких є довідки з психдиспансеру, опікунської ради, отримання яких, як правило, здійснюється на платній основі. Це питання, на нашу думку, могло б бути знято з внесенням відпо- відних змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [122], які передбачали б відображення відповідних даних в Державному реєстрі прав на не- рухоме майно. Для позичальника це сприяло б здешевленню кре- диту, для кредитора – спрощенню процедури оцінки майбутнього предмета іпотеки з точки зору її юридичної чистоти, правомочності майбутнього позичальника тощо. Слід зазначити, що крок у цьому напрямі зробила Росія, тим самим ще більше наблизившись до фор- малізованої системи оформлення кредитного іпотечного договору. Перспективність такого заходу обґрунтована і з тих позицій, що в недалекому майбутньому в Україні набуде значного поширення так звана «віртуальна» іпотека, яка передбачає оформлення кредитних договорів через автоматизовані інформаційні системи. В Росії пер- ша така система вже створена. Вона, крім прискорення та спрощен- ня процедури оформлення кредитного договору, забезпечує ще й можливості здійснення рефінансування іпотечних кредитів, контр-
Одним з елементів розбудови ефективного іпотечного ринку, особливо в контексті стандартизації процедур іпотечного кредиту- вання, іпотечних інструментів, є запровадження єдиного класифі- катора житла. На сьогодні розробку такого ініціює девелоперська компанія «Житло ХХІ століття» [472]. Наявність класифікатора дозволить: відстежувати рух житлової нерухомості за якісними показниками, на підставі чого можна буде визначати її класність; прогнозувати потребу у відповідних класах житла в тому чи іншому регіоні чи частині регіону залежно від структури попиту на житло; прогнозувати динаміку кожного із сегментів ринку житлової неру- хомості; визначати кризові періоди в тому чи іншому його сегменті та попереджувати можливі обвали, тим самим мінімізуючи ризики учасників іпотечного ринку; запобігати суб’єктивізму при оцінці учасниками ринку споживчих якостей предмета купівлі-продажу та іпотеки, що дозволить забезпечити певний баланс у площині «якість – ціна»; контролювати забудовників на предмет відповід- ності житла, що ними будується, стандартам відповідного класу; оптимізувати страхові витрати при оформленні іпотечного креди- ту; визначати об’єктивні параметри, що формують рівень ліквід- ності предмета іпотеки. В сукупності зазначені елементи спрямовані на мінімізацію ри- зиків усіх учасників житлового та іпотечного ринків – дійсних та майбутніх власників житла, забудовників, кредиторів, інвесторів, страхувальників тощо. Згадавши про девелоперський бізнес (потреба в послугах якого в країнах ринкової економіки була усвідомлена ще у 50-ті роки ми- нулого століття), слід зазначити, що в найближчому майбутньому він має стати невід’ємним елементом реалізації будівельних проек- тів [325]. Як чіткий класифікатор житла, так і ефективну систему управління будівельними проектами, а саме це є основним змістом діяльності девелоперських компаній, слід розглядати як один з ді- йових складників в загальній системі мінімізації ризиків усіх учас- ників житлового та іпотечного ринків. Це можливо, насамперед, за- вдяки специфіці діяльності подібного роду суб’єктів, спрямованої на вирішення важливої проблеми – забезпечення узгодженості інтере- сів учасників ринків житла та іпотечного кредитування. Основними завданнями, які вирішує девелоперська компанія в процесі управ-
На сьогодні діяльність девелоперських компаній обмежується сегментом елітного житла як найбільш прибуткового з точки зору окупності майбутніх інвестицій. До того ж така моновекторність зу- мовлена існуючим бумом у цьому сегменті житлового ринку, хоча й обмеженому територією столиці та частково її периферією. За оцін- ками фахівців, «первинний ріст цін, спровокований появою пласту осіб з високими доходами, практично завершився. Відбувається нова диференціація – формування класу з надвисокими доходами», що не в останню чергу відбувається за рахунок міграції у столицю «власників регіонального бізнесу, які відкривають в Києві філії, а то і взагалі переміщують сферу діяльності на більш ємний столичний ринок» [460]. У перспективі, на нашу думку, ситуація на житлово- му ринку, яка неминуче розвиватиметься за циклічною схемою (за оцінками фахівців, «після 2006 року повинен початися циклічний спад. Його проявом стане ... сповільнення темпів росту ринку і, від- повідно, зниження прибутковості реалізації будівельних проектів» [460]), а також в якій отримуватиме розвиток регіональний сегмент, зумовлюватиме трансформацію вектора інтересів девелоперських компаній у бік інших категорій житла. До того ж інтерес до такого роду послуг проявлятимуть і самі учасники житлового та іпотечно- го ринків, зацікавлені в мінімізації ризиків, пов’язаних з ліквідністю застави та прибутковістю інвестицій. Появу девелопера в загальному ланцюгу реалізації будівельного проекту, що реалізується як без залучення, так і з залученням іпо- течних схем, слід розглядати як об’єктивну передумову підвищення інвестиційної привабливості житлового об’єкта та зниження на цій основі інвестиційних та кредитних ризиків. Для іпотечного кредито-
Ще один позитивний аспект, пов’язаний з присутністю девело- пера в будівельному проекті, полягає у можливості участі його як ін- вестора. При цьому таку функцію девелопер може виконувати як в частині реінвестування нерозподіленого прибутку у завершення бу- дівництва, так і вкладання власних коштів у новий будівельний про- ект. Крім того, девелопер бере на себе відповідальність за визначен- ня підрядника будівельних робіт, а також продавців житла. Такого роду діяльність суб’єктів девелоперського бізнесу робить його при- вабливим для іпотечних кредиторів, зокрема комерційних банків, в частині збільшення обсягу їх активних операцій у сфері іпотечного житлового кредитування. В Україні прикладом такої зацікавленості можна назвати проект банку «Аваль», який прийняв рішення про
Формування іпотечного ринку у житловій сфері ставить на по- рядок денний завдання розробки та запровадження методології до- слідження середовища функціонування такого ринку. В Україні, як вже зазначалося, робляться поступові, хоча й не досить послідовні, кроки у напрямі створення критичної маси передумов, достатніх для становлення та ефективного функціонування інституту іпотечного житлового кредитування, нагальність в якому викликана гостро- тою проблеми житла для переважної більшості населення. Власне, головна ідея полягає у формуванні завершеної законодавчої бази у даному сегменті права, котру слід розглядати як першочерговий не- обхідний елемент середовища, в якому має функціонувати система відносин, що складатиметься у сфері іпотеки. Водночас слід зауважити, що належне правове забезпечення є лише необхідною умовою запровадження відносин у тій чи іншій сфері. Жодна правова база будь-якого ступеня ідеальності не спро- можна забезпечити належний рівень розвитку таких відносин, коли для цього відсутні сприятливі соціально-економічні передумови. У сфері іпотечного житлового кредитування навряд чи можна пози- тивно стверджувати про останнє. Низький платоспроможний попит населення, його надзвичайна регіональна диференціація, терито- ріально деформований ринок нерухомості – це досить обмежений перелік головних елементів середовища, в якому відбувається ста- новлення системи іпотечного житлового кредитування в Україні. В дослідженнях сучасників на окремих з них (а це переважно рівень доходів населення, вартість кредитних ресурсів, інфляційні процеси та їх вплив на рівень доходів та вартість житла) акцентується ува- га, робиться наголос на гостроті існуючих проблем. Водночас регіо- нальний аспект проблеми, інтегрований підхід до системної оцінки комплексу чинників такого середовища, зіставлення інтересів всіх учасників ринку іпотечного житлового кредитування залишаються недостатньо висвітленими та опрацьованими. Щоб дати такому середовищу комплексну оцінку, на підста- ві якої з’явиться можливість спрогнозувати параметри іпотечного
Одночасно зауважимо, що в Росії, яка суттєво випереджає Укра- їну за масштабами, інтенсивністю та регіональною диверсифікацією впровадження іпотечних відносин у житловій сфері, вже започат- ковуються подібного роду дослідження. У 2004 р., зокрема, фондом «Інститут економіки міста», Центром досліджень Російської асоці- ації маркетингу, Центром інформації й економічних досліджень у будіндустрії, фондом економічних досліджень «Центр розвитку», ВАТ «Агентство з іпотечного кредитування» та ЗАТ «АН САВА» на замовлення ВАТ «Банк зовнішньої торгівлі» під кураторством Робочої групи з формування ринку доступного житла Центру стра- тегічних розробок була проведена оцінка масштабів і динаміки пла- тоспроможного попиту на житло й обсягів житлового будівництва в Росії [243]. Україна не повинна відставати у цій сфері, адже ко- ристь від отримання результатів подібного дослідження матимуть усі учасники іпотечного ринку. Визначення концептуальних напря- мів цього дослідження, адаптованого до умов вітчизняної дійсності, власне, і є предметом розгляду у даному випадку. Виходячи з того, що будь-який тип ринку являє собою співісну- вання інтересів усіх його учасників, які формують попит і пропози- цію на ньому, логічним видається сконцентрувати таке дослідження на наступних основних блоках: блок 1 – оцінка та прогноз потреби та можливостей населення щодо вкладання коштів у житло; блок
Проведення такого дослідження має орієнтуватися на вирі- шення низки завдань, які логічно повинні бути зведені до оцінок та прогнозів: попиту з боку населення на житло (структура мотивів та інтересів); платоспроможного попиту на житло (рівень та структу- ра доходів, заощаджень тощо); потенціалу та структури пропозиції житла; потенціалу будівельної індустрії щодо нарощування обсягів житлового будівництва, його територіальної диверсифікації; рівня матеріально-технічного, інфраструктурного та організаційного за- безпечення реалізації програм житлового будівництва; можливос- тей банківської системи та інших інвесторів щодо пропозиції кре- дитних ресурсів для населення та забудовників; впливу державної політики на активність учасників ринків житла та іпотечного жит- лового кредитування. В розрізі кожного із зазначених блоків дослідження доцільно диференціювати за напрямами. Основні з них можуть бути наступ- ними [326, с.468-474]. Блок 1 – оцінка та прогноз потреби і можливостей населення щодо вкладання коштів у житло. Дослідження в межах даного блоку повинні бути орієнто- вані, насамперед, на виявлення та структурування мотивів, що формують попит з боку населення на житло, а також, як зазначає Н.В.Копишинська, оцінку «стійкості цього попиту при зміні най- істотніших характеристик» (соціально-демографічних – стать, вік, сімейний статус, кількісний склад родини, соціально-економічних – рівень доходів, соціальний статус та психологічних – стиль жит- тя, смаки характеристик населення) та ймовірності і напрямів зміни потенційного попиту (чи його частини) залежно від зміни конку- рентної позиції того чи іншого проекту з виведення житла, переду- сім новозбудованого, на ринок [176, c.58-59]. Такими, як показує аналіз сучасних тенденцій на ринку житла, є наступні: - потреба у вирішенні житлової проблеми характерна для осіб, пе- ред якими постає проблема так званого «першого» житла. Такими, як правило, є особи, які не мають власного житла: проживають в гуртожитках, готельних, комуналках, орендують житло, прожива- ють у службовому житлі чи в родичів або знайомих, новостворені молоді сім’ї або дорослі діти, які проживають з батьками;
- вибір ефективної форми збереження заощаджень характерний для осіб з достатньо високим рівнем доходів, для яких існує про- блема вибору ефективної форми їх збереження та примноження у строковому періоді. В умовах високої реальної інфляції, низької ефективності чинних фінансових інструментів, що знаходяться в обігу в Україні (різноманітних акцій, облігацій, сертифікатів тощо), в контексті їх здатності забезпечити належний рівень ін- фляційного захисту та примноження, тривалої стабільності ва- лютного курсу, низької довіри населення до банківської системи та загалом досить невисокої ефективності останньої щодо інфля- ційного захисту заощаджень населення перевага громадянами при виборі форми заощадження дедалі більше надається інвесту- ванню коштів саме в нерухомість і, в першу чергу, в житло; - вибір ефективної форми особистого збагачення характерний для осіб, які здійснюють власний бізнес шляхом безпосередньо- го продажу житла та здачі його в оренду. Для обох видів бізнесу на сьогодні загалом сформовані сприятливі економічні умови, які зводяться до стабільного тривалого зростання ціни на житло та вартість його оренди. Хоча слід відзначити, що інтенсивність та масштаби такого бізнесу мають чітко виражену територіальну диференціацію. Оцінка таких мотивів у перспективі базуватиметься на прогнозах рівня інфляції, депозитних ставок комерційних банків, динаміки та структури пропозиції житла на ринку (новозбудованого, на вторин- ному ринку), рівня доступності житла (на підставі співвідношення доходів та вартості житла), трансформації бізнесових інтересів, ево- люції вподобань населення щодо типу та місця розташування житла, типу пропозиції житла будівельними організаціями (продаж житла на стадії будівництва чи готового житла, від чого залежить суб’єкт, на якого переноситимуться ризики), рівня доступності іпотечних кредитів, асортименту та доступності інших форм кредитування на- селення (застосування накопичувальних схем, участь у частковому будівництві житла) тощо.
Не зайвою буде й інформація щодо контингенту населення, яке в певному періоді має намір орендувати житло. Такий спосіб вирі- шення житлової проблеми можна вважати як тимчасовий, і з пози- цій оцінки активності на ринку іпотечного житлового кредитування його можна кваліфікувати з точки зору відкладеного попиту на по- стійне житло будь-якої категорії. Отримання таких даних дозволить структурувати переваги на- селення за способами вирішення житлової проблеми, а також змоде- лювати трансформацію такої структури залежно від рівня державної підтримки, підвищення привабливості іпотечних кредитів тощо. Блок 2 – оцінка та прогноз можливостей збільшення пропозиції житла. Тут інтерес для дослідження, у першу чергу, становлять: по- тенціал будівельної індустрії щодо нарощування обсягів житлово- го будівництва; рівень матеріально-технічного, інфраструктурного, організаційного та фінансового забезпечення реалізації програм житлового будівництва.
Оцінка рівня матеріально-технічного, інфраструктурного та ор- ганізаційного забезпечення реалізації програм житлового будівни- цтва повинна охоплювати такі питання як: можливості підприємств, що виробляють будівельні матеріали, щодо забезпечення житлового будівництва; можливості виділення земельних ділянок для житло- вого будівництва (наявність, процедури, ціни тощо); можливості забезпечення комунальною інженерно-технічною інфраструктурою земельних ділянок, що мають виділятися під житлове будівництво; можливості банківського кредитування забудовників; можливості державної підтримки (прямої та опосередкованої, через компенса- цію процентних ставок банків за рахунок бюджетних коштів) забу- довників (головним чином при будівництві останніми соціального житла, будівництві житла на депресивних територіях тощо); інвес- тиційні можливості підприємств, установ та організацій, які буду- ють житло для власних працівників. У процесі проведення таких оцінок слід також виходити з того, що урізноманітнення мотивів, які в кінцевому підсумку визначають структуру попиту на житло, своїм наслідком має диверсифікацію суб’єктів, які формують пропозицію житла. У зв’язку із цим оцінки та прогнози в межах зазначених у другому блоці напрямів повинні бути проведені залежно від варіантів змін в обсягах та структурі по- питу на житло, середовищі, що впливатиме на трансформацію таких обсягів та структури. Крім того, потребує оцінки варіантна структура суб’єктів, які формуватимуть пропозицію житла у перспективі. Такими на сьогод- ні, як засвідчує аналіз, є: забудовники, населення, банки, підприєм- ства (установи та організації), що будують житло власними кошта- ми для своїх працівників, держава (в частині соціального житла).
Блок 3 – оцінка та прогноз можливостей банківської системи щодо житлового кредитування населення. На сьогодні основними кредиторами як забудовників, так і на- селення при здійсненні житлового будівництва є банки. Водночас у цій сфері діяльності зміцнюють свої ринкові позиції й інші кре- дитори. Суб’єкти пропозиції кредитних ресурсів на сьогодні, крім банків, представлені: забудовниками, кредитними спілками та ін- шими фінансовими небанківськими установами, населенням, під- приємствами (установами, організаціями), які фінансують житлове будівництво для своїх працівників, різноманітними фондами (за програмами молодіжного житлового будівництва, будівництва жит- ла для військовослужбовців та інших категорій громадян). У зв’язку із цим нагальною є оцінка конкурентного середовища у цьому сег- менті кредитної діяльності. Потребують визначення та структурування чинники, що фор- мують попит на кредитні ресурси з боку населення та забудовників. Кінцевим результатом проведення таких оцінок має стати ви- значення потенційної та реальної спроможності банківської системи щодо кредитування населення залежно від змін рівня забезпечення платоспроможного попиту на житло його пропозицією на ринку. Проведення оцінок в розрізі трьох блоків має передбачати ту обставину, що з метою отримання повної картини про рівень го- товності усіх суб’єктів, які беруть участь у формуванні попиту та пропозиції на ринку житла, а також суб’єктів, які забезпечують фі- нансову підтримку такої участі, щодо участі в реалізації схем іпо- течного житлового кредитування дане дослідження повинно бути проведене на теренах усієї країни з диференціацією в регіональному розрізі, між міською та сільською місцевістю. В окремих випадках не зайвим буде здійснити диференціацію між багатоквартирними будинками та індивідуальними житловими будинками, хоча б з огляду на надання переваги дедалі більшого контингенту громадян саме останнім як основному місцю проживання. В Росії, наприклад, за даними Держкомстату Росії, близько 42\% споруджуваного житла відноситься до індивідуального будівництва [243]. Окресливши основні фрагменти методології дослідження, слід визначитись з суб’єктом його проведення. З огляду на статус, мож- ливості, функціональну спрямованість видається, що найбільше
Другим співорганізатором такого дослідження мала б виступи- ти Українська національна іпотечна асоціація. На момент створення останньої її тодішнім керівництвом було наголошено на необхіднос- ті доведення через 5 років обсягу довгострокового фінансування під заставу нерухомості з 5 до 25\% від валового внутрішнього продукту. Тому для даної інституції є всі підстави взяти безпосередню, актив- ну і спрямовуючу участь у такому масштабному проекті. Крім того, отримані результати проведеного дослідження могли б служити серйозною методологічною базою для розробки цією інституцією стандартів іпотечного кредитування, що є одним із завдань, визна- чених Концепцією становлення національної системи іпотечного кредитування [305]. Не виключена участь у такому дослідженні і Міністерства будів- ництва, архітектури та житлово-комунального господарства Украї- ни, який, як свідчать результати наукових публікацій, має певний досвід у проведенні подібних оцінок, зокрема в частині структу- рування громадян за спроможністю формування попиту на житло [379, c.42-48]. Підсумовуючи, слід зазначити, що в кінцевому результаті зі- ставлення трьох складових – попиту на житло, пропозиції житла та пропозиції кредитних ресурсів (з урахуванням масштабів, регі- ональної, об’єктової та суб’єктної сегментації) – дозволить визна- чити реальну ємність ринку іпотечного житлового кредитування в кожному періоді відповідно до змодельованого сценарію розвитку соціально-економічного середовища. Подібного роду дослідження, можливо, дало б поштовх для створення офіційної статистичної бази, яка відображала б реальні тенденції на іпотечному ринку. Нинішня ж ситуація виглядає до- сить дивною – держава формує нову сферу відносин, проте не ро- бить жодного кроку у напрямі створення системи інформаційного
Висновки до розділу 4 Поточний та перспективний стан житлової іпотеки в Україні визначаються взаємодією двох головних чинників – пропозицією житла на ринку та попитом на нього. Перспективи розвитку жит- лової іпотеки слід пов’язувати з вирішенням проблем: формування ресурсної бази іпотечних кредиторів; підвищення платоспромож- ного попиту з боку потенційних позичальників іпотечних кредитів; вирівнювання платоспроможного попиту на житло в регіональному розрізі; диверсифікації суб’єктів, які формують пропозицію житла на ринку; підвищення рівня доступності до іпотечних кредитів. Потенційна ємність ринку житлової іпотеки визначатиметься: інтенсивністю пропозиції житла на первинному ринку; зміною кон- тингенту осіб, незадоволених своїми житловими умовами; транс- формацією платоспроможного попиту; зміною пріоритетів щодо форм здійснення заощаджень та організації власного бізнесу; змі- ною умов доступу до кредитного продукту іпотечними кредитора- ми; трансформацією структури попиту на житло та співвідношення її зі структурою пропозиції такого житла. Перспективна динаміка ринку іпотечного кредитування визна- чатиметься параметрами трансформації сегментної структури рин- ку житла за продуктовою та територіальною ознаками. Незважаючи на те, що ринок іпотечного житлового кредитуван- ня України представлений великою кількістю операторів, активно і системно програми іпотечного житлового кредитування реалізують лише чверть. При цьому ринок залишається дуже концентрованим – на перші 10 банків припадає майже 86\% ринку іпотеки, на перші 5 – більше 67\%, на перші 15 – 92,8\% ринку. Основна маса іпотечних програм реалізується у м. Києві та столичній області.
Стратегічні перспективи іпотечного житлового кредитуван- ня в Україні орієнтовані на формування дворівневого вторинного іпотечного ринку, що актуалізує проблему активізації діяльності Державної іпотечної установи, інших учасників ринку у напрямі підвищення рівня доступності кредитних ресурсів та формування ресурсної бази іпотечних кредиторів. В системі формування ефективного іпотечного ринку, особливо в контексті стандартизації процедур іпотечного кредитування, іпо- течних інструментів, доцільним вбачається запровадження єдиного класифікатора житла, а також проведення системних досліджень у напрямі оцінки та прогнозу попиту з боку населення на житло (структура мотивів та інтересів), платоспроможного попиту на жит- ло (рівень та структура доходів, заощаджень тощо), потенціалу та структури пропозиції житла; потенціалу будівельної індустрії щодо нарощування обсягів житлового будівництва, його територіальної диверсифікації, рівня матеріально-технічного, інфраструктурного та організаційного забезпечення реалізації програм житлового бу- дівництва, можливостей банківської системи та інших інвесторів щодо пропозиції кредитних ресурсів для населення та забудовників, впливу державної політики на активність учасників ринків житла та іпотечного житлового кредитування. Методологію та результати такого дослідження доцільно використати при створенні офіційної статистичної бази, яка відображала б реальні тенденції на іпотечно- му ринку.
|
ревищувати
половинного розміру облікової ставки Національного банку України. |
