§ 11. механізм реалізації житлового іпотечного кредитування в україні

Період активного розвитку іпотечного кредитування в Україні припадає на 2001 рік. На той час частка іпотечних кредитів у кредит- них портфелях банків знаходилась в межах 1-3\%. Сьогодні її величи- на не перевищує 8-12\% (в липні 2005 р. цей показник становив 4,8\%, січні 2006 р. – 7,5\%, липні 2006 р. – вже 8,7\% [476], а станом на 1 липня

2007 р. – 11,4\%). В загальному обсязі банківських кредитів в інвести- ційну діяльність іпотечні кредити становлять 11,4\% (на кінець червня

2007 р.). У сфері житлової іпотеки ситуація складалася таким чином: якщо на початок 2001 р. в загальному обсязі іпотечних кредитів на кредити, забезпечені житловою іпотекою, припадала третина, нині їх частка становить більше половини загального обсягу іпотечних кре- дитів. В загальному ж кредитному портфелі комерційних банків част- ка житлових іпотечних кредитів нині становить лише близько 5\%.

Іпотечні механізми у сфері житлового кредитування на сьогод- ні в Україні представлені: програмами з кредитування будівництва житла та кредитування громадян, які інвестують кошти у будівни- цтво житла на умовах пайової участі або придбають готове житло на первинному та вторинному ринках, що реалізуються комерційними банками; програмами, що реалізуються ХК «Київміськбуд» та АКБ

«Аркада»; державними програмами довгострокового житлового кредитування певних категорій громадян на основі бюджетних ко- штів (так звані «псевдоіпотечні» програми).

Аналізуючи діяльність банківських установ на ринку  іпотечного житлового кредитування [327, с.100-109], можна виділити загальні ха- рактеристики надання іпотечних житлових кредитів: індивідуальний і неформальний підхід до оцінки платоспроможності позичальника; пере- важання кредитів в іноземній валюті, як правило, у доларах США; серед- ній термін кредитування 5 років; обов’язкові вимоги щодо страхування

предмета застави; рівень відсоткових ставок 14-18\% у валюті та 20-26\% у гривні; LTV на рівні 65-70\%; перший внесок – 20-30\% від суми кредиту.

Загальні обсяги вимог банків за іпотечними кредитами на кінець червня 2007 р. досягли 36,0 млрд. грн. Темпи зростання у порівнян- ні з аналогічним періодом попереднього року становили  2,3 раза. В структурі житлових іпотечних кредитів переважають кредити, на- дані в іноземній валюті, – 82,3\%. Домінуюче становище кредитів в іноземній валюті зумовлене заощадженнями населення в іноземній валюті, нижчими процентними ставками іпотечних кредитів в іно- земній валюті, тривалими побоюваннями інфляції з боку позичаль- ників. Загалом така ситуація є характерною для всіх категорій іпо- течних кредитів у банківській системі України (табл. 4.11).

Вимоги банків за іпотечними кредитами

Таблиця 4.11

в економіку України на кінець червня 2007 р., млн. грн.

Примітка. За даними: Бюлетень НБУ. – 2007. – №8. – С. 124.

Як свідчать дані табл. 4.11, частка іпотечних кредитів в інозем- ній валюті на кінець червня 2007 р. в цілому по економіці становило

82,3\% (на перше півріччя 2006 р. – 84,0\%). За іпотечними кредита- ми, наданими фізичним особам, цей показник становить 89,3\%.

Структура житлових кредитів має наступний вигляд (табл. 4.12).

Таблиця 4.12

Структура житлових іпотечних кредитів в Україні у 2005 р.

Примітка. За даними: Стислий опис ринку іпотечного кредитування України (І пів- річчя 2005 року) / Українська національна іпотечна асоціація. – К., серпень 2005. – С. 4.

Нині на ринку іпотечного житлового кредитування працює до- сить велика кількість операторів.

У 2005 р. їх налічувалося близько півсотні, проте активно і сис- темно програми іпотечного житлового кредитування реалізувало 12 банків, які займають близько 85\% ринку житлового іпотечного кре- дитування (табл. 4.13).

Таблиця 4.13

Ринкові частки банків – найбільших житлових іпотечних креди- торів в Україні станом на 01.07.2005 р.

Примітка. За даними: Стислий опис ринку іпотечного кредитування України (І пів- річчя 2005 року) / Українська національна іпотечна асоціація. – К., серпень 2005. – С. 5.

У 2006 р. ситуація кардинально не змінилася – ринок залиша- ється дуже концентрованим, причому, якщо на перші 10 банків при- падає майже 86\% ринку іпотеки, то на перші 5 – більше 67\%, а на перші 15 – 92,8\% ринку.

Основна маса іпотечних програм реалізується у м. Києві та сто- личній області. Хоча й регіони дедалі більше підтягуються до центру за активністю та обсягами операцій у цій сфері. Іпотечні житлові про- грами починають працювати у Донецьку, Севастополі, Харкові (КБ

«Приватбанк»), Сімферополі, Тернополі, Запоріжжі,  Севастополі (АПБ «Аваль»), Запоріжжі, Севастополі (АКБ «Правексбанк») тощо. Більшість з основних банків мають розгалужену мережу філій та відді- лень, власне між якими і відбувається конкуренція, передусім на ринку житлового іпотечного кредитування в великих обласних центрах. За оцінками Української національної іпотечної асоціації, протягом дослі- джуваного періоду сумарна частка банків – основних гравців на ринку житлового іпотечного кредитування майже не змінилась. Хоча новим лідером іпотечного кредитування став банк Аваль, який за підсумками

1 півріччя 2006 р. всього на 0,15\% ринку іпотечних кредитів випередив Укрсоцбанк, п’ятірка лідерів залишається незмінною – Аваль, Укрсоц- банк, УкрСиббанк, ПриватБанк та Райффайзенбанк-Україна. Слід за- значити, що на ринку зміцнюють свої конкурентні позиції саме банки, для яких пріоритетом є масова житлова іпотека та які мають довгостро- кові програми з житлового іпотечного кредитування. Аналіз механізмів іпотечного житлового кредитування, що реалізуються вітчизняними банками, дає підстави зробити висновок про наявність на іпотечному ринку пропозиції достатньо диверсифікованої асортиментної структу- ри кредитного продукту, спроможного задовольнити широкий контин- гент його потенційних споживачів. Зростаюча конкуренція в даному сегменті фінансового ринку сприяє посиленню такої диверсифікації, що в перспективі має позитивно позначитися  на рівні доступності бан- ківських іпотечних продуктів для дедалі ширших верств населення.

Лідером на ринку іпотечного житлового кредитування в Україні є банк «Аркада», який реалізує два проекти: програма «квартира в розстрочку» та інвестування в будівництво за рахунок коштів на- селення [463]. За програмою «квартира в розстрочку» Акціонерний комерційний  банк «Аркада» надає іпотечні кредити громадянам України, які уклали з банком Договір про участь у Фонді фінансу- вання будівництва та проінвестували не менше 30\% загальної площі обраної квартири. Умови кредитування наступні (рис. 4.2).

*Одін являє собою індексуючу умовну розрахункову одиницю, курс якої встановлюєть- ся банком щотижня виходячи з даних Держкомстату України про індекс інфляції, індекс цін виробників промислової продукції, індекс цін на будівельні матеріали та інших чинників.

Рис. 4.2 Умови надання іпотечних кредитів у розстрочку в АКБ «Аркада»

В межах програми «інвестування будівництва житла за рахунок коштів населення» квартиру можна придбати шляхом інвестування будівництва за рахунок власних коштів, а також шляхом інвесту- вання будівництва з подальшим кредитуванням (програма «Квар- тира в розстрочку»). У  першому випадку необхідно сплатити не менше 25\% вартості загальної площі обраної квартири, решта площі оплачується щомісяця рівними частинами за ціною, встановленою на момент інвестування.

За 1-3 місяці до запланованої дати введення будинку в експлуа- тацію квартира повинна бути проінвестована в повному обсязі. При цьому ціна одного квадратного метра залежить від коефіцієнтів по- верху та комфортності обраної квартири (від 5 до 25\%); інвестор в процесі будівництва має право змінити об'єкт інвестування, тобто обрати квартиру в іншому будинку; при необхідності можливо: від- ступити права вимоги на користь третіх осіб – родичів (чоловік, дру- жина, батько, мати, повнолітні діти, брати, сестри); зменшити обсяг проінвестованої загальної площі квартири або розірвати договір.

У другому випадку, якщо у інвестора недостатньо коштів для повної оплати квартири в процесі будівництва, він має можливість після оплати 30\% вартості загальної площі квартири отримати кре- дит у банку на таких умовах (рис. 4.3).

Для залучення тимчасово вільних коштів громадян, які не ба- жають розміщувати їх на депозиті в банку, АКБ «Аркада» пропонує новий спосіб вигідного та надійного вкладання коштів – придбання процентних облігацій ТОВ «Аркада-фонд», розміщення яких здій- снює АКБ «Аркада» [463].

«Аркада-фонд» зобов'язується повернути позичені  кошти  у встановлений строк та щомісячно сплачувати проценти за користу- вання ними. За рахунок коштів, отриманих від продажу облігацій,

«Аркада-фонд» придбає у АКБ  «Аркада» право вимоги за кредит- ними угодами, укладеними банком з фізичними особами для фінан- сування будівництва житла. Таким чином, до ТОВ «Аркада-фонд» мають надходити всі платежі, що повинні вносити позичальники за кредитними угодами на погашення кредиту та сплату процентів за ними. Така схема запобігає упередженню формуванню сумнівних довгострокових кредитів, тим самим сприяючи підвищенню надій- ності кредитного портфеля.

Рис. 4.3 Умови кредитування за програмою «інвестування будівництва житла за рахунок коштів населення» в АКБ «Аркада»

Значною перевагою вкладення грошей в облігації ТОВ «Аркада- фонд» порівняно з розміщенням коштів на звичайному депозиті в будь-якому банку  є можливість вільного перепродажу облігації третій особі. До того ж, якщо після розміщення грошей на депозит у вкладника банку виникає термінова потреба дострокового розі- рвання депозитного договору, в більшості банків проценти за де- позитом перераховуються за зменшеною відсотковою ставкою, ніж це було обумовлено в депозитному договорі. На відміну від цього, в разі продажу облігації до закінчення строку обігу її курсова ціна, як правило, враховує проценти за весь період, коли облігація знаходи- лась у власника. Якщо бажаючий продати облігації самотужки не спроможний знайти їм покупця, він може продати їх АКБ «Аркада». Крім того, у власника облігацій є можливість звернутися до емітен- та з проханням достроково погасити належні йому облігації.

Покупцями іпотечних сертифікатів фонду є інвестиційні фонди, банки, недержавні пенсійні фонди та інші.

В цілому схема участі громадян у пайовому будівництві, яку реалізує АКБ «Аркада», являє собою замкнутий цикл, гарантована участю ХК «Київміськбуд». Хоча, на нашу думку, широке розповсю- дження цієї схеми забезпечення громадян житлом може призвести до негативних наслідків через дію будівельних ризиків. Мається на увазі ситуація, за якої будь-який зрив графіка забудови по одно- му об’єкту може викликати ланцюгову реакцію по всіх наступних об’єктах будівництва, які будуються за кошти, залучені від грома- дян, що їх інвестували в інший об’єкт.

Критично слід підходити і до застосовуваного у зв’язці ХК «Ки- ївміськбуд» – АКБ  «Аркада» «Одіну», на основі якого розрахову- ються платежі за кредитом, відсоткові ставки, доходність іпотечних сертифікатів. Адже ринковий характер цього інструменту є досить дискусійним, оскільки визначається він на основі методик банку, які, крім офіційних статистичних даних, передбачають врахування в розрахунках й інших факторів, кількісні  параметри яких можуть встановлюватися суб’єктивно.

Слід зазначити, що з 2000 р. АКБ  «Аркада» функціонує в осо- бливому режимі, визначеному Законом України  «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компа- нії «Київміськбуд» від 20.04.2000 р. №1674-ІІІ  [134]. Даний Закон спрямований на стимулювання розвитку житлового будівництва та розширення можливостей запровадження інших програм соціально-

го забезпечення населення із залученням коштів фізичних і юридич- них осіб у довірче управління уповноважених банків з наступним їх спрямуванням на придбання іпотечних сертифікатів. Передбачено також, що уповноважені банки можуть залучати кошти у довірче управління за іншими соціальними програмами, започаткованими за погодженням з «Київміськбудом». При цьому кошти, залучені за ці- льовими програмами уповноваженого банку, можуть спрямовувати- ся ним лише на придбання іпотечних сертифікатів. Законом встанов- лено, що уповноважений банк може одночасно здійснювати довірче управління кількома фондами банківського управління, кошти яких спрямовуються виключно на придбання іпотечних сертифікатів та формування оперативного резерву. Уповноважений банк, укладаючи договори на придбання іпотечних сертифікатів, діє від свого імені та в інтересах учасників фондів. Уповноважені банки до випуску в обіг іпотечних сертифікатів мають право спрямовувати кошти, залучені у фонді банківського управління, на придбання цінних паперів, ви- пущених емітентом з метою придбання (набуття) права вимоги за кредитами, забезпеченими заставою нерухомості, збудованої «Київ- міськбудом», з подальшою обов'язковою конвертацією таких цінних паперів в іпотечні сертифікати. Фонд банківського управління являє собою грошові кошти учасників фонду, передані у довірче управлін- ня уповноваженому банку та об’єднані ним у єдиний майновий комп- лекс. Такі фонди можуть бути пенсійні або дитячі, за часом створення вони можуть бути з фіксованою винагородою та пайового типу.

Результат діяльності ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада» про- явився у зростанні обсягів введення житла, залучення коштів насе- лення і трансформації їх в інвестиції (табл. 4.14 [247, c. 10]).

Досить високою активністю зв’язка ХК  «Київміськбуд – АКБ

«Аркада» відзначалася і в 2004-2007 роках. За оцінками аналітиків [452], із загального обсягу зданого у м. Києві в 2004 р. в експлуата- цію житла 60,8\% припало на ХК «Київміськбуд». При цьому обсяги будівництва компанія в 2004 р. збільшила на 11,9\% – до 1,797 млрд. грн., а в січні 2005 р. – ще на 3,1\% порівняно з січнем 2004 року. В регіонах у 2004 р. ХК «Київміськбуд» збільшив обсяги здачі житла на 35,5\% – до 77,5 тис. кв. м. При цьому житло було здано в семи міс- тах України (Дніпропетровську, Житомирі, Запоріжжі, Одесі, Пол- таві, Севастополі, Чернівцях). Загалом же сьогодні холдинг реалізує власні програми житлового будівництва в 11 містах України – крім названих, ще у Білій Церкві, Бучі, Вишгороді, Вінниці.

Таблиця 4.14

Динаміка фінансування інвесторами та введення житла АТ ХК «Київміськбуд» протягом 1995-2003 рр.

Зважаючи на відносно слабку регіональну диверсифікацію схе- ми іпотечного житлового кредитування, яку  реалізує ХК  «Київ- міськбуд» та АКБ  «Аркада», а також на загальний низький рівень життя населення, вважаємо доцільним продовжити, хоча б до 2010 р., порядок оподаткування, який нині діє в межах експерименту в житловому будівництві на базі ХК  «Київміськбуд» у відповіднос- ті із Законом України «Про проведення експерименту в житлово- му будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд» (від

20.04.2000 р. №1674-ІІІ).  Звертаємо увагу, що, згідно із встановле- ною даним Законом схемою оподаткування доходів учасників фон- дів банківського управління та уповноважених банків, у період дії фонду кошти, внесені фізичними особами на власні рахунки учас- ників фонду банківського управління або на рахунки інших учасни- ків фонду, та юридичними особами на рахунки учасників фонду, не включаються до сукупного оподатковуваного доходу осіб, що внесли кошти, та осіб, на чию користь здійснені такі внески. На ці кошти не нараховуються збори на обов'язкове пенсійне та обов'язкове соці- альне страхування; кошти, внесені юридичними особами на рахунки учасників фонду, включаються до складу валових витрат платника податку в розмірі, що не перевищує 10\% його валового доходу за звітний період; доходи, нараховані та отримані учасниками фонду відповідно до цього Закону, не включаються до складу сукупного доходу, що підлягає оподаткуванню; цільові виплати та додаткові пенсійні виплати учасникам фонду згідно з договорами про цільові виплати та про додаткові пенсійні виплати не включаються до скла- ду їх сукупного оподатковуваного доходу (за певними винятками); внески, спрямовані уповноваженими  банками до додаткового спеці- ального резерву страхування коштів пенсійного фонду банківсько- го управління, включаються до складу валових витрат таких банків. Крім того, винагорода уповноваженого банку за управління фондом не оподатковується податком на додану вартість.

Усереднені порівняльні характеристики основних параметрів іпотечного житлового кредитування основними вітчизняними бан- ками представлені у табл. 4.15.

На початку 2005 р. Україна зробила перший крок у напрямі ство- рення першого спеціального іпотечного банку, яким став Міжнарод- ний іпотечний банк. Перші іпотечні програми банку реалізуються в столиці та столичній області. Надалі просування власних іпотечних продуктів у регіони банк передбачає здійснювати на партнерських

умовах через банки, які мають розгалужену філійну мережу, спро- можні і готові продавати продукти Міжнародного іпотечного банку у відповідності із стандартами останнього, а також не реалізують іпотечні програми, схожі на програми останнього [110].

Оцінюючи стратегічні декларації керівництва Міжнародного іпо- течного банку, можна зробити висновок про певну інноваційну скла- дову (в контексті особливостей вітчизняного іпотечного ринку) його потенційних продуктів та загальної діяльності на іпотечному ринку.

Порівняльні умови іпотечних кредитів

Таблиця 4.15

банків-членів Української національної іпотечної асоціації

*Відношення суми кредиту до вартості застави

Примітка. За даними Української національної іпотечної асоціації – офіційний сайт: https://www.unia.com.ua

До таких, зокрема, можна віднести: встановлення терміну кре- дитування не менше як 10 років; залучення для фінансування іпо- течних кредитів ресурсів міжнародних ринків (зокрема, передбача- ється отримати кредит на суму 30 млн. дол. США від Американської корпорації з підтримки інвестицій за кордоном (ОРІС); коригуван- ня процентних ставок залежно від інвестиційного рейтингу України (в частині ресурсів, які планується залучати на міжнародних рин- ках); кредитування за мінімальними ринковими ставками; активну участь у спеціалізованих програмах житлового будівництва (зокре- ма, таких, що реалізуються за участю Державного фонду сприяння молодіжному житловому кредитуванню, інших аналогічних струк- тур); самостійний розрахунок позичальником щомісячних платежів за кредитом; прийняття рішення кредитного комітету банку про на- дання кредиту ще до початку пошуку житла, для придбання якого подається заявка на отримання кредиту [43; 110].

Щодо умов, за якими планується надавати іпотечні кредити, то вони, за оцінками керівництва банку, мають передбачати наступне: перший внесок – 30\% від вартості об’єкта купівлі; термін кредиту- вання – понад 10 років; LTV – 70\%; PTI – до 50\%.

Викладене дає можливість зробити висновок про наявність до- статніх підстав для зайняття Міжнародним іпотечним банком пев- ної ніші  на ринку іпотечного житлового кредитування в Україні. Водночас окремі позиції щодо перспективних напрямів діяльності цього банку, оприлюднені його керівництвом, викликають певні дискусії, на яких, власне, вважаємо доцільним зупинитись деталь- ніше.

Однією з таких позицій є та, що «банк не має наміру демпінгу- вати ринок» [43], «це ринок, і ми повинні бути чесними гравцями на ньому» [110]. По-перше, згадувана вже заява про те, що банк на- даватиме кредити за найнижчою на ринку ціною, вже передбачає певну присутність елемента демпінгу в ціноутворенні на іпотечні кредитні ресурси банку. За такого підходу банк може розраховувати на певне зміцнення власної конкурентної позиції спочатку на сто- личному, а надалі й на регіональних ринках. По-друге, в черговий раз виявляться марними сподівання численної категорії громадян на доступні іпотечні кредити. В структурі пропозиції іпотечних кредитів (у плані їх асортименту) практично нічого не зміниться. Традиційні іпотечні кредитори за таких умов практично не відчують появи на ринку потужного конкурента, що б змусило їх підвищити

рівень доступності (шляхом здешевлення; звертаємо увагу, що на сьогодні навіть латвійські банки «надають іпотечні кредити на 50 років під 4-5\% річних у валюті» [451]) для клієнтів власних іпотеч- них продуктів. По-третє, категорія «чесність» не має нічого спільно- го із законами ринку, який, за всіма канонами внутрішнього розви- тку цього феномену, базується на конкуренції, одним з проявів якої є виведення на ринок більш конкурентоспроможного, в тому числі й за вартісною ознакою, продукту, якщо, звісно, учасники ринку не «зв’язані» певними договірними умовами. Хоча останнє можна розцінювати елементом змови, можливо й мовчазної. По-четверте, заява Міжнародного іпотечного банку, про те, що «банк буде залуча- ти кошти населення на депозити, не використовуючи при цьому ці кошти для фінансування іпотечного кредитування» [110], дозволяє зробити висновок, що банк має можливість залучати більш дешеві ресурси для формування кредитного портфеля з інших джерел. Од- ними з таких, як вже було зазначено, є ресурси міжнародних ринків. За задекларованої цінової політики у такому разі банк в плані роз- міру маржі виявиться у значно вигіднішому становищі порівняно з традиційними іпотечними кредиторами, основну базу формування кредитних ресурсів в яких становлять депозити фізичних осіб.

Крім зазначеного, з невеликим оптимізмом у плані утримання ціни  на іпотечні кредити на мінімальному розмірі сприймається декларація, що регіональну диверсифікацію іпотечного кредитного продукту банк планує здійснювати на основі партнерських відносин з універсальними банками, які мають розгалужену філійну мережу. Адже у такому разі матиме місце підвищення ціни кредитного про- дукту банку на суму вартості посередницьких послуг таких банків- партнерів.

Ще одне, на нашу думку, недостатньо врегульоване питання у схемі, за якою працюватиме Міжнародний іпотечний банк, – це кри- терій прив’язки показника PTI – сукупний  доход сім’ї. По-перше, з прийняттям Сімейного кодексу України суттєво змінене тракту- вання категорії «сім’я». Нею, зокрема, можуть бути навіть особи, які не перебувають у шлюбі, проте проживають разом і ведуть спільне господарство. Виникає питання: чи для банку така сім’я може ви- ступати так званим «сукупним позичальником»? По-друге, ви- никає питання: повинен страхуватися лише один член сім’ї, який є позичальником кредиту, чи всі члени сім’ї цього позичальника, які отримують доходи? Якщо всі, а тим більше при страхуванні до-

сить широкого спектра ризиків, як-от життя, втрати працездатності, звільнення з роботи, а можливо, ще й розірвання шлюбу, то в такому разі це підвищить кінцеву ціну кредиту, тим самим зменшить його привабливість.

Врегулювання усіх цих проблемних моментів, на нашу думку, дозволить підвищити рівень привабливості кредитних продуктів Міжнародного іпотечного банку для потенційних клієнтів, тим са- мим зміцнити його конкурентні позиції на ринку. Висока результа- тивність діяльності першого спеціального іпотечного банку значною мірою визначатиме високу ймовірність появи на іпотечному ринку України  аналогічних інституцій, які, порівняно з універсальними банками, більше орієнтовані на роботу з «довгими грошима». Саме

«довгі гроші» становлять основу системи рефінансування іпотечних кредитів, яка реалізується в межах одно- та дворівневої моделей іпо- течного ринку.

Крім  прямого іпотечного житлового кредитування, в Україні застосовується практика рефінансування житлових іпотечних кре- дитів. Таку програму, зокрема, реалізує «Райффайзенбанк» [467]. Згідно з цією програмою кредит надається для погашення поточної заборгованості позичальника за житловим іпотечним кредитом в ін- шому банку під забезпечення житлової іпотеки з метою зниження його витрат з обслуговування боргу.

Небанківським фінансуванням житлового будівництва та при- дбання готового житла громадянами на ринку займаються кредитні спілки, яких в Україні більше сотні, і функціонують вони в різних регіонах. Кредитним ресурсом тут виступають вклади їх членів та відсотки за попередньо видані кредити. Незначна фінансова база цих інституцій зумовлює і відповідні умови кредитування – термін кредитування до 1,5-2 років.

Аналізуючи роль держави у забезпеченні  населення житлом, можна зробити висновок, що в роки незалежності України вона сут- тєво знизилась. Нині із залученням бюджетних коштів реалізуєть- ся низка програм, спрямованих на вирішення житлової проблеми окремих категорій громадян – молоді, державних службовців, вій- ськовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їх сімей, сільських жителів та переселен- ців у сільську місцевість та інших. За своїм змістом такі програми базуються на іпотечних схемах, адже заставою виступає житло, що

придбається або будується за рахунок іпотечного кредиту, проте проценти за таким кредитом частково або повністю погашаються за рахунок бюджетних коштів. Кожна з таких програм передбачає різ- ні механізми кредитування, що, власне, зумовлює й різну ефектив- ність їх реалізації. На аналізі окремих із них варто зупинитись більш детально, щоб всебічно оцінити ефективність тієї чи іншої програми в контексті її ролі у вирішенні житлової проблеми відповідної групи населення [326, с.440-449].

Однією з прийнятих останнім часом є програма житлового кре- дитування державних службовців. Відповідна схема затверджена Постановою Кабінету Міністрів  України  від 18.02.2004 р. №182

«Про затвердження Порядку надання державним службовцям, які відповідно  до законодавства потребують поліпшення  житлових умов, безвідсоткового кредиту для житлового будівництва  або при- дбання квартир чи індивідуальних житлових будинків» [267]. Осно- вні позиції цього механізму наступні: відсоткова ставка не повинна перевищувати подвійну облікову ставку Національного банку; кре- дит надається на строк не більше 20 років; першочерговий внесок має становити не менше 10\% вартості об’єкта кредитування; розмір кредиту визначається залежно від нормативно встановленого роз- міру загальної площі житла на сім'ю та опосередкованої вартості будівництва 1 кв. м загальної площі житла в регіоні на момент роз- гляду питання про надання кредиту.

Спробуємо оцінити, наскільки така схема є привабливою і до- ступною для пересічного державного службовця. Для цього наведе- мо кілька ситуацій, які можуть реально виникнути на практиці.

Ситуація 1 (ідеальний варіант). Ідеальність у даному випадку означає, що: позичальник має намір придбати квартиру за розміром, що не перевищує допустимий розрахунковий виходячи з норматив- них показників 21 кв. м на кожного члена сім’ї та додатково 10,5 кв. м на сім’ю; його застава є високоліквідною, внаслідок чого можна розра- ховувати на рівень LTV у 100\% (про це нині можна говорити, зважа- ючи на відміну встановленого чинним законодавством обмеження в розмірі 70\%); первинний внесок встановлений в розмірі 10\% вартості об’єкта, що придбається; опосередкована вартість дорівнює фактич- ній вартості об’єкта, що придбається; термін кредитування – 20 ро- ків. На що за таких умов може розраховувати позичальник, який має намір скористатись кредитом для придбання двокімнатної квартири

розміром 73,5 кв. м за ціною 1 кв. м в 600 дол. США для своєї сім’ї, що складається з 3-х чоловік?

Проведемо простий підрахунок. Розрахункова вартість квар- тири становить 44100 дол. США. Перший внесок у такому разі має становити 4410 дол. США.  Сума кредиту у такому разі становить

39690 дол. США. Саме тут і починаються проблеми. Проблема пер- ша – потрібно мати щонайменше 4,4 тис. дол. США  (за нинішнім курсом це майже 24 тис. грн.) для першого внеску (не враховую- чи витрат на різноманітні страховки, оформлення кредиту тощо). Проблема друга – щомісячні платежі за зазначених умов мають становити 165 дол. США, або 893 грн. (за нинішнім курсом). Якщо врахувати, що банки, як правило, вимагають співвідношення суми щомісячних платежів до місячного задекларованого доходу як 1 до

2, місячний доход позичальника має становити «чистими» не менше як 1800 гривень. Звертаємося до офіційної статистики: станом на травень 2006 р. середньомісячна заробітна плата у сфері державно- го управління становила 1512,65 гривні [228, c.72]. Який висновок? Навіть за ідеальних умов подібного роду державною пільгою, якою є безвідсотковий житловий кредит, може скористатися надзвичайно мізерна чисельність державних службовців.

Ситуація 2. Та ж сім’я, проте умови дещо змінені. Зокрема: пози- чальник змушений (хоча б із тих позицій, що забудовники на сьогодні пропонують для продажу дедалі більші за розмірами квартири – од- нокімнатна квартира площею до 60 кв. м вже рідкість, що ж до двокім- натних, то їх площа переходить далеко за 80 кв. м) придбати квартиру за розміром, що перевищує допустимий розрахунковий, виходячи з нормативних показників 21 кв. м на кожного члена сім’ї та додатково

10,5 кв. м на сім’ю, – 90 кв. м; значення LTV встановлено на рівні 70\% (звичайна практика); первинний внесок встановлений в розмірі 10\% вартості об’єкта, що придбається; опосередкована вартість визначена на рівні 600 дол. США при тому, що фактична ціна 1 кв. м квартири становить 800 дол. США; термін кредитування – 20 років. На що за таких умов може розраховувати позичальник?

Як  і в попередньому випадку, проведемо нескладні підрахунки. Фактична вартість об’єкта кредитування становить 72000 дол. США, нормативно встановлений розмір загальної площі становить – 44100 дол. США. Перший внесок дорівнює 7200 дол. США, розмір кредиту –

36900 дол. США.

Проблем тут кілька. Проблема перша – сума першого внеску зростає майже удвічі. Проблема друга – погашення боргу в сумі 154 дол. США (або 830 грн. за нинішнім курсом) щомісячно. Проблема третя – де взяти ще 27900 тис. дол. США (за умови, якщо вже спла- чено перший внесок у сумі 10 тис. дол. США),  яких не вистачає до суми в 72000 дол. США? Норми Порядку відсилають позичальника за черговим кредитом до того ж уповноваженого банку, проте він може отримати його на загальних підставах, тобто під 15-18\% річ- них. Навіть без врахування  відсотків сума в 28 тис. дол. США  для пересічного державного службовця є непідйомною.

Зауважимо, що у даному випадку не зроблено поправку на роз- мір LTV, що ще більше змінило б співвідношення між сумами без- відсоткового кредиту та кредиту звичайного і таким чином збільши- ло б боргове навантаження на позичальника.

Не краща ситуація і з іншими програмами.

Візьмемо, наприклад, такий важливий напрям як житлозабез- печення молодих сімей. На вирішення цієї проблеми спрямована Постанова Кабінету Міністрів  від 04.06.2003 р. №853 «Про затвер- дження Порядку часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям та одиноким молодим грома- дянам на будівництво (реконструкцію)  і придбання житла» [269]. Згідно з цим Порядком: часткова компенсація визначається у роз- мірі облікової ставки Національного банку; максимальний розмір кредиту, на який може бути надана часткова компенсація, визнача- ється шляхом множення нормативної площі на розрахункову вар- тість (нормативна площа визначається виходячи з норми 21 кв. м загальної площі житла на одного члена сім'ї та додатково 20 кв. м на сім'ю); максимальний розмір кредиту на придбання житла, на який може бути надана часткова компенсація, визначається у розмі- рі експертної оцінки, але не більше ніж добуток нормативної площі і розрахункової вартості; розмір часткової компенсації перегляда- ється у разі зміни розміру облікової ставки Національного банку з урахуванням виконання позичальником зобов'язань за кредитною угодою та коштів, передбачених на часткову компенсацію  у держав- ному бюджеті на відповідний рік.

Чи є такі умови доступними для даної категорії позичальників? По-перше, компенсації підлягає лише частина відсоткової ставки за кредитом. При цьому, якщо облікова ставка протягом дії кредитної угоди зменшиться, боргове навантаження на позичальника зросте.

По-друге,  незважаючи на те, що максимальний нормативний розмір житла за цією схемою, порівняно з попередньою, збільшений на 10,5 кв. м, все ж позичальника чекають ті ж самі проблеми з пошуком додаткового фінансування для оплати понаднормової площі (як, до речі, і в ситуації з можливим великим розривом між розрахун- ковою і фактичною вартістю одиниці площі житла). По-третє, що- річна сума, яка виділяється держбюджетом на надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла, досить незначна. На 2005 р., зокрема, вона становить усьо- го 10,0 млн. гривень. При цьому джерелом її формування є реверс- ні ресурси, тобто кошти, що надійдуть до бюджету від повернення попередньо наданих кредитів. У повному обсязі, таким чином, за- плановані видатки можуть бути профінансовані лише за умови стовідсоткового виконання плану за реверсними платежами до бю- джету. Зважаючи на обсяги фінансування зазначеної категорії ви- датків та механізм їх формування, з одного боку, та загалом досить високий попит на молодіжні житлові іпотечні кредити – з другого, ймовірність отримання такого кредиту до закінчення молодіжного віку (35 років) переважною частиною молодих громадян є досить низькою (за 1998-1999 рр. таких кредитів було надано усього 691, а в 2000-2001 рр. – 1355). Законодавством же питання збереження права на отримання молодіжного кредиту після перевищення моло- діжного віку за умови постановки у чергу за таким кредитом у моло- діжному віці не врегульоване.

Фактично  єдиним позитивним моментом даної схеми можна вважати її демографічну спрямованість. Адже умовами кредиту- вання передбачено, що при наявності однієї дитини в сім’ї кредит надається безвідсотковий, при двох дітях позичальник має право на субсидію в сумі 25\% від величини кредиту, а при наявності трьох ді- тей субсидія збільшується до 50\% від розміру кредиту.

Як малопривабливі та низькоефективні можна охарактеризува- ти і заходи з державної підтримки індивідуального житлового бу- дівництва сільських жителів. Це питання на сьогодні регулює По- станова Кабінету Міністрів  України від 05.10.1998 р. №1597 «Про затвердження Правил надання довгострокових кредитів індивіду- альним забудовникам на селі» [270]. Проаналізуємо лише окремі позиції цих Правил.

Правилами, зокрема, передбачено, що від сплати відсотків за кредитом (а такі встановлені на рівні 3\%) звільняються індивідуаль- ні забудовники, які на дату укладання кредитної угоди мають трьох і більше дітей. На нашу думку, для такої багатодітної сім’ї (що над- звичайно актуально для сільської місцевості з властивою їй гострою демографічною ситуацією) такого роду пільга є незначною. У дано- му випадку на сільських жителів доцільно було б розповсюдити такі ж умови кредитування в частині списання відсотків та часткового субсидування за рахунок бюджетних коштів, що передбачені для молодих сімей.

Згідно з Правилами кредит сільському індивідуальному забу- довнику надається за умови підтвердження ним своєї платоспро- можності. Загалом це нормальна практика, проте, зважаючи на рівень доходів у сільській місцевості (сільське господарство, напри- клад, займає останнє місце в рейтингу галузей економіки за рівнем заробітної плати, ще в гіршому становищі знаходиться сільська со- ціальна сфера), можна прогнозувати надзвичайно мізерний контин- гент сільських жителів, які можуть створити реальний попит на та- кого роду довгостроковий іпотечний житловий кредит.

Гранична сума кредиту, згідно з Правилами, не може перевищу- вати 50 тис. гривень. Такий розмір є занадто малий з урахуванням нинішніх цінових реалій. Крім того, піддається сумніву можливість настання четвертого, кінцевого етапу виділення позики. Варто звер- нути увагу хоча б на такий факт. Згідно з Правилами кредит перед- бачає виділення коштів для фінансування не лише житлових будин- ків, а й надвірних підсобних приміщень,  а також інженерних мереж, підключення їх до існуючих комунікацій. Нині лише підключення будинку до газової мережі коштує в межах 10-15 тис. гривень. Вра- ховуючи вимогу, що одним із способів забезпечення зобов’язань по- зичальника за кредитною угодою є договір про іпотеку будівель, що споруджуються за рахунок кредиту, досить малопривабливим вида- ється варіант надання в заставу об’єкта, фактична вартість якого у кілька разів перевищує розмір позики.

Правилами передбачено, що видача кредиту здійснюється в міру виконання робіт згідно з актами про завершені етапи будівництва. Виникає питання: за рахунок яких коштів у разі їх повної відсут- ності у позичальника останній має виконати такі роботи? Одним з варіантів відповіді на нього є передбачена Правилами можливість отримання авансу в розмірі до 25\% суми кредиту, якщо це обумов-

лено кредитною угодою. Проте навіть і за таких умов суми авансу може виявитися недостатньо для проведення будівельних робіт для отримання повного розрахунку за ними.

Навряд чи є потреба продовжувати аналіз решти подібних схем підтримки інших категорій населення щодо вирішення їх житлових проблем. Усі  вони є малоефективними, хоча й дозволяють певній групі громадян поліпшити свої житлові умови (так, лише за 9 місяців

2004 р. за відповідними програмами було введено в експлуатацію 506 квартир, побудовано на умовах пайової участі 836 квартир, придбано на вторинному ринку 79 квартир для різних категорій силовиків, зве- дено 552 будинки і газифіковано 1843 садиби у сільській місцевості, придбано 44 квартири для постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи тощо [476]). Зрештою, в умовах дефіцитності бюджетних ресурсів сподіватися на більшу дієвість так званих «псевдоіпотечних» схем іпотечного житлового кредитування марно.