§ 9. Іпотечний ринок та його місце в структурі фінансово-кредитного ринку україниФінансовий ринок є обов’язковою складовою функціонування сучасної економіки, важливим фактором підвищення її ефективнос- ті [74, c.11]. Фінансовий ринок являє собою систему економічних та право- вих відносин, пов’язаних із купівлею-продажем або випуском та обі- гом фінансових активів [415, с.11]. Структурно фінансовий ринок можна розглядати за такими трьома ознаками [75, с.97]: - за видами інструментів, що застосовуються для переміщення грошей від продавців до покупців; - за інституційними ознаками грошових потоків; - за економічним призначенням грошових коштів, що купуються на ринку. За першою ознакою у фінансовому ринку виділяється три таких складові: кредитний ринок, ринок цінних паперів та валютний ри- нок [75, с.97]. С.І.Кручок до цих сегментів фінансового ринку додає ще ринок страхових послуг [74, с.23-24]. За другою ознакою фінансовий ринок поділяється на [75, с.96]: сектор прямого фінансування та сектор опосередкованого фінансу- вання. У першому секторі покупці та продавці діють безпосередньо один з одним без допомоги посередників, а у другому секторі зв’язок між ними здійснюється за допомогою фінансових посередників. Крім того, даний сектор поділяється первинний фінансовий ринок та вторинний фінансовий ринок. Первинний фінансовий ринок – це ринок, на якому нові випус- ки цінних паперів продаються емітентом фінансовим посередникам. Вторинний фінансовий ринок – це ринок, на якому фінансові посе- редники перепродають цінні папери [226, с.78]. Фінансові посередники, у свою чергу, поділяються на банківські та небанківські. До банківських посередників відносять централь-
За третьою ознакою, за економічним призначенням грошо- вих коштів, що купуються на ринку, тобто за строком боргового зобов’язання, який купується і продається на цьому ринку, фінан- совий ринок поділяється на: ринок грошей та ринок капіталів [75, с.98,100; 226, с.79]. Ринок грошей – це ринок, на якому купуються і продаються гро- шові кошти (боргові зобов’язання) на строк до 1 року. Ринок капі- талів – це ринок на якому купуються і продаються грошові кошти (боргові зобов’язання) на строк більше року [75, с.98-99; 226, с.79]. Через систему фінансового ринку грошові кошти перерозподі- ляютья за допомогою фінансових інструменті, у ролі яких виступа- ють цінні папери (боргові зобов’язання). Інструментами ринку грошей є: короткострокові урядові цінні папери, обігові сертифікати банківських депозитів (СД), комер- ційні папери, банківські акцепти, угоди про зворотній викуп, угоди про купівлю резервних фондів, євродолари та ін [75, с.122-124; 226, с.88-92]. Інструментами ринку капіталів є:: акції, заставні, облігації кор- порацій, довгострокові урядові цінні папери тощо [75, с.139-142; 226, с.92-94]. О.Т.Євтух зазначає, що частина фінансового ринку на якому пе- рерозподіляється позичковий капітал, що забезпечується заставою нерухомості, називається ринком іпотечного капіталу. Він разом з ринком іпотечної нерухомості становить ринок іпотеки, оскільки останній – це складова частина не тільки фінансового ринку, а й ринку нерухомості [89, с.31]. В банківській енциклопедії іпотечний ринок вважається складо- вою частиною ринку позичкових капіталів, де акумулюються довго- строкові грошові накопичення шляхом випуску іпотечних облігацій, що використовуються для надання кредитів під заставу нерухомості [17, с.122]. Опрацювавши вітчизняну та зарубіжну літературу в області іпо- теки, ми не знайшли більш чіткого та зрозумілого тлумачення тер- міну іпотечний ринок, тому вирішили розширити та уточнити його. Вважаємо, що іпотечний ринок – це сукупність соціально- економічних відносин щодо купівлі-продажу іпотеки і пов’язаних
Наголосимо, що іпотечному ринку будуть притаманні всі ті ознаки, що і фінансовому ринку в цілому, окрім видів боргових зобов’язань, оскільки на ньому можуть діяти ті ж фінансові посе- редники і він має постійний взаємозв’язок з кредитним, фондовим, валютним та страховим ринком. Проте іпотечний ринок матиме і свої, притаманні лише йому, специфічні особливості, а саме виділятиметься за такими ознаками: 1. Має структурний поділ, в залежності від об’єкту кредитування на: житловий іпотечний ринок, промисловий (комерційний) іпотечний ринок та аграрний іпотечний ринок. 2. Має структурний поділ в залежності від сутності економічного призначення на: ринок іпотечного кредитування та ринок рефі- нансування за допомогою боргових зобов’язань. Оскільки наше дослідження присвячене аграрній іпотеці, а в еко- номічній літературі відсутнє визначення аграрного іпотечного ринку, ми вважаємо за доцільне сформулювати його наступним чином: аграр- ний іпотечний ринок – це складова іпотечного ринку, специфікою якого є використання у якості предметів іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Зазначене не виключає можли- вості використання як предметів іпотеки інших об’єктів нерухомого майна, належних на праві власності особам (юридичним чи фізичним), які займаються підприємницькою діяльністю в аграрній сфері (такими предметами можуть бути земельні ділянки несільськогосподарського призначення, виробничі або невиробничі споруди тощо, а також аграр- ні підприємства як цілісні майнові комплекси). На рис. 3.11 відобра- жено місце іпотечного та аграрного іпотечного ринків в структурі фі- нансового ринку, він є узагальненням розглянутих нами класифікацій фінансового ринку таких вчених, як С.І.Кручок [74], М.І.Савлук [75] та Ф.С.Мишкіна[226] з включенням до класифікації розробленої ав-
- об’єкт кредитування (житловий, аграрний та промисловий іпотечний ринки); економічне призначення (ринок іпотечного кредитування та ринок рефінансування за допомогою боргових зобов’язань); - інструменти рефінансування (однорівнева та дворівнева моделі рефінансування). Іпотечний ринок, як і фінансовий ринок, має дворівневу струк- туру: первинний та вторинний [89, с.79-82; 172, с.24; 359, с.14]. Первинний іпотечний ринок – сегмент іпотечного ринку, який безпосередньо охоплює всю сукупність діяльності іпотеко- давців і іпотекодержателів, що вступають між собою у відповід- ні зобов’язуючі відносини, при яких іпотекодавець в якості спо- собу виконання зобов’язання представляє, а іпотекодержатель приймає в заставу нерухоме майно (рис. 3.12 [172, с.24-25; 359, с.15]). Суб’єктами іпотечного кредитування на думку С.С.Колобова та В.С.Колобовой є: позичальник, кредитор, інвестор, та уряд, крім того діє велика кількість другорядних учасників, таких як: продавці житла, оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агенства з іпотечного житлового кредитування), органи державної реєстрації прав на нерухоме майно і угод з ними, страхові компанії, оцінщики рієлторські фірми тощо [172, с.17-18]. Лагутін В.Д., в свою чергу суб’єкти іпотечного кредитування розділив на дві групи: - кредитори з іпотеки ( іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні іпотечні компанії); - позичальники (юридичні й фізичні особи, які мають у власності об’єкти іпотеки, або поручителів, що надають під заставу об’єкти іпотеки на користь позичальника) [195, с.98]. Таким чином, учасниками первинного іпотечного ринку є: кре- дитні установи (іпотекодержателі), що надають так звані роздрібні іпотечні кредити, їх позичальники (боржники), майнові поручителі та уряд.
Вид інструментів
Інституційні ознаки
Фінансові посередники
Кредитний ринок Ринок цінних паперів Валютний ринок Страховий ринок Іпотечний ринок
Первинний ринок Вторинний ринок Банківські Центральний банк Комерційні банки
Небанківські
Інвестиційні компанії Фондові біржі Валютні біржі
В залежності від об’єкту кредитування В залежності від економічного призначення
Житловий іпотечний ринок Аграрний іпотечний ринок
Страхові компанії Кредитні спілки Пенсійні фонди
В залежності від інструментів рефінансування
Промисловий іпотечний ринок
Однорівнева модель рефінансування
Ринок іпотечного кредитування
Дворівнева модель рефінансування
Ринок рефінансування за допомогою боргових зобов’язань
Уряд
Боржник
Майновий поручитель Іпотечний кредит
Іпотекоутримувач
Нерухомість Зобов’язання
Право згідно з договором іпотеки
Заставна
Право за зобов’язанням
Кредитор пускає заставну в обіг на ринку
Рис.3.12 Інститути та інструменти первинного іпотечного ринку Розглянемо інструменти первинного іпотечного ринку, якими є іпотечні кредити (іпотечний кредит – довгострокова позичка, що надається під заставу нерухомості [17, с.122]) та заставні. Іпотечні кредити можна класифікувати за типами, тобто залежно від схе- ми видачі, погашення та обслуговування. На жаль, у вітчизняній практиці відсутня класифікація іпотечних кредитів. Це обумовило необхідність використання класифікації іпотечних кредитів країн, в яких іпотека набула суттєвого розвитку [104, с.14-15; 172, с.21]: 1. Заставні з фіксованою відсотковою ставкою: - традиційна заставна; - заставна з швидким погашенням; - заставна із зростаючими сумами виплат в рахунок погашення боргу (GPM); - заставні із зростанням власного капіталу(GEM). 2. Заставні із змінною відсотковою ставкою (ARM), їх різновида- ми є: - позики з шаровою виплатою, що в свою чергу діляться на: - з заморожуванням відсоткових виплат до закінчення терміну; - з виплатою тільки відсотків; - з частковою амортизацією і підсумковою шаровою виплатою. - двоступеневі позики; - пружинний або з фіксованою виплатою основної суми;
- з участю в: - доходах; - прирості вартості. 2) зі зворотнім ануітетом; 3) канадський рол-овер; 4) закінчуюча іпотека; 5) з виплатою доданого відсотку; 6) зі змінною ставкою; 7) двотижнева іпотека [172, с.21; 372, с.62; 421, с.107]. Заставна з фіксованою відсотковою ставкою найпростіша фор- ма іпотечного кредиту. Цей тип характерний для країн з низьким рівнем інфляції, довгим терміном кредитування і передбачає рівні виплати у погашення (амортизацію) через однакові проміжки часу [172, с.21-22; 421, с.107-108]. Під традиційною заставною розуміє- мо таку, термін якої найпоширеніший в практичному застосуванні, певної країни. Наприклад, у США це 30 років. Заставні з швидким погашенням – це такі, що мають термін погашення 15 років. В еко- номічно розвинутих країнах, особливо США, цей тип іпотечної по- зики набуває надзвичайної популярності. Оскільки іпотекодавець виплачує кредит раніше, то він позичає менше грошей на менший термін. Іпотекоутримувач повертає свої кошти раніше, ніж з тради- ційними заставними, вони визначають більш низьку ставку за по- зику з терміном погашення протягом 15 років [372, с.62]. Протягом терміну погашення позики, іпотекодавець виплачує менше за відсотками (більш ніж на 50\%) [372, с.64]. Заставна зі зростаючою сумою виплат в рахунок погашення бор- гу (GPM) призначена для того, щоб бути більш доступною за вар- тістю в перші роки, ніж традиційна закладна. Її термін ідентичний, проте щомісяця виплати зпочатку низькі, а потім з кожним роком збільшуються на фіксований відсоток протягом п’яти років, після чого стабілізується [372, с.66-67]. Протягом перших п’яти років при кредиті типу GPM залишок боргу зростає, тоді як при традиційному кредиті неухильно знижу- ється. Це називається від’ємним (негативним) погашенням. Від’ємне погашення спостерігається, коли щомісячні виплати занадто малі для покриття відсотку, що виплачується кредитору, тому ця сума, яку ще треба виплачувати, збільшується і включає в себе відсоток [372, с.67].
Заставні зі змінною відсотковою ставкою (ARM) відрізняються від попередніх тим, що вони передбачають різний період погашен- ня основного боргу і відсотків, а також мають інші додаткові умови. ARM-и отримали популярність на початку 80-х років XX ст. Голов- ною різницею між заставними зі змінною ставкою й традиційними заставними з фіксованою ставкою є те, що при ARM-і відсоткова ставка зростає і знижується щорічно протягом терміну погашення відповідно до з встановленої формули [172, с.29; 372, с.70-72; 421, с.109]. ARM має чотири базові властивості: індекс, націнку, інтервал зміни ставки і початкову відсоткову ставку (відсоткова ставка за- ставної типу ARM являє собою суму величини індексу плюс націнка до закриття угоди з видачі кредиту) та чотири найрозповсюдженіші властивості за вибором: обмеження відсоткової ставки протягом терміну погашення, періодичні обмеження відсоткової ставки про- тягом терміну погашення, обмеження змін щомісячної виплати та оберненість в заставну з фіксованою ставкою [372, с.72]. До ARM належать кредити з шаровими виплатами. Данний тип позики схожий до традиційного кредиту з 30-річним терміном погашення з фіксованою відсотковою ставкою, але при цьому має одну специфічну особливість. В кінці п’ятирічного, семирічного або десятирічного терміну залежно від умов одночасного (шатового) погашення, позика підлягає погашенню і виплаті. Кредити з шаро- вою виплатою корисні тоді, коли іпотекодавець точно знає, що буде реалізовувати предмет застави чи рефінансувати позику до того, як настане термін цілковитого погашення кредиту [372, с.81]. Позики з шаровою виплатою поділяються на: а) кредити із заморожуванням відсоткових виплат до закінчення терміну позики, котрі не пердбачають будь-яких виплат як в по- гашенні основного боргу, так і термінових відсотків. Погашення
б) кредити з виплатою тільки відсотків – різновид шарового платежу;пердбачається шаровий платіж в кінці терміну, а відсо- тки виплачуються регулярно протягом терміну кредиту; в) кредити з частковою амортизацією і підсумковим шаровим пла- тіжем – теж є різновидом позик з шаровим платежом, які перед- бачують часткову амортизацію до кінця терміну кредиту [172, с.21; 421, с.107]. Двоступінчаті позики являють собою заставну зі змінною відсо- тковою ставкою, проте їхня ставка змінюється тільки один раз про- тягом 30-річного терміну погашення. Протягом перших семи років (в де-яких випадках п’яти), які називаються початковим періодом, ставка фіксується в борговому зобов’язанні іпотекодавця. В кінці початкового періоду ставка коректується, як і в будь-якому іншому кредиті зі змінною ставкою, шляхом додавання до неї певної індек- сної величини. Ця нова ставка залишається потім незмінною про- тягом решти 23 чи 25 років. В кінці 30-річного терміну кредит по- вністю погашається. Такі позики іноді називають «7/23» чи «5/25» [372, с.82]. Пружинний кредит передбачає регулярні рівні виплати в ра- хунок погашення основного боргу. Наприклад, протягом перших десяти років пердбачаються виплати тільки відсотків, а в наступні двадцять років виплачуються відсотки і основний борг [172, с.22; 421, с.108]. Позики типу 3/1 зі змінною відсотковою ставкою являють со- бою заставну зі змінною ставкою та початковим трирічним інтерва- лом коректування. Протягом перших трьох років ставка і сума що- місячної виплати є незмінними. В кінці трирічного періоду і потім щорічна величина ставки і сума щомісячної виплати змінюються, як і у заставної зі змінною ставкою. Існують також позики зі змінною ставкою типу 5/1, 7/1 і 10/1 з періодами початкового коректування в п’ять, сім і десять років відповідно [372, с.83]. Кредити з участю, застосовують при фінансуванні нерухомос- ті. Дана позика близька до самоамортизуючих, але передбачає, що кредитор, регулярно отримуючи основний борг і відсотки по ньому, бере участь і в доходах від об’єкту. Участь іпотекокористувача може бути різною: він може претендувати на частину перебільшення рен-
Іпотека зі зворотнім ануїтетом розроблена для людей похилого віку (60 років і більше), котрі володіють певною нерухомістю, але мають потребу в додатковому доході для щоденних витрат. Згідно з цим типом позики іпотекодавець видає не одразу всю основну суму вартості при укладенні угоди, а періодичні виплати основної суми протягом терміну дії кредиту, аж до максимальної суми, яку необ- хідно страхувати відповідно до законодавства(залежить від країни де укладалася угода). Сума може щомісячно збільшуватися до 1/12 від сподіваного річного зростання цін(об’єкта нерухомості). Відсо- ток на суму коштів, що виплачують і річне іпотечне страхування до- дають до невиплаченого залишку на щомісячній основі. Коли весь залишок невиплаченої суми досягне максимуму, який належить страхувати, виплати основної суми закінчуються. Якщо вартість не- рухомості не достатня для виплати невиплаченої суми боргу після смерті іпотекодавця, залишок із спадкоємців не стягується. Коли ж вартість об’єкту вища суми залишеного боргу, залишок коштів за- лишається за правонаступниками. В деяких випадках існує угода про розподіл майна. Кредитор має частку у відсотковому виразі в подорожчанні застави, якщо вартість перебільшує залишок боргу. Цей тип іпотечного кредитування не отримав популярності серед позичальників економічно розвинутих країн [378, с.87-88]. Канадський рол-овер характерезується змінними ставками від- сотку через попередньо обумовлені проміжки часу. Різновидом цьо- го типу позики є кредити з узгоджувальною ставкою, які відрізня- ються тим, що крім періодичності виплат попередньо визначаються граничні ставки відсотку [172, с.23; 421, с.109]. Закінчуючі іпотеки мають декілька різновидів і власне є окре- мими випадками (молодшого) фінансування. Суть цього типу кре- дитування в тому, що під вже прокредитовану нерухомість надаєть- ся другий кредит, платежі за яким спрямовуються на погашення першого кредиту. Ставки за такими кредитами, як правило, вищі, ніж при першому кредиті [172, с.23; 421, с.109]. Кредити з доданою відсотковою ставкою передбачають відне- сення відсотків на основний борг, а результат ділиться на кількість періодів погашення для виявлення величини чергового платежу.
Позики зі змінною ставкою звичайно «прив’язані» до одного з індексів грошового ринку, інфляції, валюти і т.п., дають можливість сплачувати кредит за змінною ставкою з обмеженнями за мінімаль- ною та максимальною її величинами. Зміна ставок впливає на тер- міни кредитування [172, с.23; 421, с.109]. При двотижневому типі іпотечного кредитування виплати здій- снюються на двотижневій основі (через кожні два тижні), а не один раз на місяць. Виплата вираховується діленням щомісячної суми виплати на два. Враховуючи те, що виплата здійснюється два рази в місяць, іпотекодавець робить виплату за додатковий тиждень кож- ного року, що значно прискорює погашення позики [372, с.88]. Другою складовою інструментів первинного іпотечного ринку є за- ставна. Практика використання цього інструменту різниться в залеж- ності від країни. Так, американський досвід використання заставної пе- редбачає, що вона є фінансовою вимогою, забезпеченою нерухомістю і подається у фінансову установу поряд з борговим зобов’язанням, яке є персональним зобов’язанням з виплати боргу. В обмін на неї кредитор видає вам готівку. Заставодавець є боржником за заставною, а заставо- держатель, який тримає у себе заставну – кредитором [372, с.11]. Також в американській практиці використовується такий ін- струмент, як акт запровадження довіреної власності, що є докумен- том, який використовують при оформленні кредитів, що надаються під забезпечення об’єктом власності. Підписуючи акт запроваджен- ня довіреної власності, ви фактично передаєте управління власніс- тю довіреній особі. Вона володіє актом запровадження довіреної власності до повного погашення боргу. Довірена особа врегульовує суперечливі ситуації та різноманітні розбіжності, що виникають у стосунках між кредитором (заставоутримувачем) та заставодавцем згідно з законодавством США [372, с.11-12]. У вітчизняному зако- нодавстві, що стосується іпотеки, аналогічного чи ідентичного по- няття немає, у науці також. Відповідно до російського Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)», заставною є іменний цінний папір, який за- свідчує наступні права її законного власника: - право на отримання виконання з грошового зобов’язання, вка- заного у договорі про іпотеку, без пред’явлення інших доказів існування цього зобов’язання;
390, с.19]. Згідно з статтею 20 Закону України «Про іпотеку» заставна – це борговий папір який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі не- виконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки [126]. Зазначимо, що в даному Законі багато уваги приділено питан- ням заставної та її використанню для рефінансування. Заставна є важливим фінансовим інструментом для розвитку первинного рин- ку іпотеки та побудови вторинного, а також для забезпечення прав іпотекодержателя, бо вона надає йому право на звернення стягнен- ня [126]. Аналіз праць [17, 89, 96, 147, 189, 190, 439] показав, що визначен- ня заставної у Законі України «Про іпотеку» є досить практичним і змістовним та відповідає сучасним світовим науковим досягненням в області іпотеки. Згідно Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003р., заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних па- перів – іпотечних облігацій та іпотечних сертифікатів – інстументів вторинного іпотечного ринку [126]. Вторинний ринок іпотечних кредитів – сегмент іпотечного ринку, на якому формується сукупний кредитний портфель за рахунок трансформації персоніфікованих прав за кредитними зобов’язаннями і договорами про іпотеку в доходні папери (іпо- течні цінні папери) і розміщення їх серед довгострокових інвес- торів. Вторинний ринок є з’єднуючою ланкою між інвесторами і іпотекодержателями на первинному іпотечному ринку, забез- печуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і спрямовуючи фінансові потоки (через випуск цінних паперів і їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити (рис. 3.13, 3.14 [172, с.25- 26; 359, с.16]). Основними суб’єктами іпотеки є: боржник (іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іптекодержателем за виконання основного зобов’язання), майновий поручитель (особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи – боржника), іпотекодержатель (кредитор за основним зобов’язанням), інвестор та уряд [126].
Уряд Майновий
Боржник Видача кредитів
Іпотечна установа
Інвестор
Передача прав за заставою
Випуск цінних паперів Фондовий ринок
Реівестування виданих кредитів
Інструментами ринку рефінансування є іпотечні цінні папери – цінні папери, що забезпечують обіг капіталу в іпотеці й визначають права на нерухомість і отримання доходів від вкладених грошових коштів [89, с.32]. Класифікація іпотечних цінних паперів може бути здійснена за різними ознаками, в залежності від практики викорис- тання в окремих країнах. Наприклад, деякі науковці поділяють іпо- течні цінні папери залежно від характеру ринку іпотечних облігацій на іпотечні боргові зобов’язання первинного та вторинного ринків [172, с.28; 421, с.106]. Отже, серед іпотечних боргових зобов’язань можна виділити три типи іпотечних цінних паперів (інструментів іпотечного ринку), які закріплені законодавчо: • заставна • іпотечна облігація; • іпотечний сертифікат.
Як результат у 2005р. було затверджено Закон України «Про іпотечні облігації», в якому визначено правові засади випуску та обігу іпотечних облігацій, вимоги до їх іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері [128]. Відповідно іпотечні облігації можуть бути таких видів: - звичайні; - структуровані [128]. Емітентом звичайних іпотечних облігацій є іпотечний креди- тор, що несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями іпотечним покриттям та всім іншим своїм майном, на яке відповідно до законодавства може бути звернено стягнення, а емітентом структурованих іпотечних облігацій є спеці- алізована іпотечна установа, яка несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями лише іпотечним по- криттям [128]. За цими цінними паперами, нарешті, ДКЦПФР здійснила роз- яснення щодо їх обігу і у 2007р. вперше в Україні було здійснено ви- пуск іпотечних облігацій, які були забезпечені житловою іпотекою. З набранням чинності цього Закону склалися передумови для всебічного розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів, оскіль- ки у країнах з розвинутим іпотечним ринком основним фінансовим інструментом вторинного ринку є іпотечні облігації.
В науковій літературі можна зустріти досить багато підходів до кла- сифікації заставних. Загальноприйнятим є їх поділ на першу та другу. Перша, зокрема, являє собою заставну, видану на майно чи землю до мо- менту реєстрації будь-якої іншої заставної на ці об’єкти. Друга заставна, яка є підпорядкованою першій, виникає лише тоді, коли власник такого майна чи земельної ділянки візьме другий кредит на додаткову суму. Серед типів заставних В.О.Кудрявцев та Є.В.Кудрявцева, на- приклад, виділяють амортизовану позику, повністю амортизовану заставну, лінійно амортизовану заставну, заставну з прямим пла- тежем, заставну з регульованою нормою, заставну зі ступінчатими виплатами за кредитом, заставну з роздутим платежем за креди- том, заставну із зростаючою виплатою за основною сумою позики, заставну з нормою, яка переукладається, частково амортизовану заставну [192, c.33-35]. В основу такої класифікації покладено ме- ханізми погашення позики – порядок сплати основної суми боргу та відсотків за кредитом, можливість зміни процентної ставки про- тягом дії кредитного договору тощо. Е.Долан, К.Кемпбел та Р.Кемпбел виділяють заставні з твердою процентною ставкою, заставні з коректованою процентною ставкою, заставні, коректовані на інфляцію [686, c.112]. Як і в попередньому випадку, в основу класифікації заставних покладено механізм на- рахування процентів за кредитом. Аналогічні підходи можна спостерігати в роботах Д.Телгарського, К.Марка, В.Ресіна. Дещо ширший підхід до класифікації заставних, як зазначає О.Т.Євтух, застосовує О.В.Черняк, який диференціює їх залежно
Необхідність упорядкування класифікації заставних викликана, з точки зору В.Кудрявцева та Є.Кудрявцевої, тим, що «до останньо- го часу питанням їх класифікації приділялось недостатньо уваги. Це знижує чіткість при вивченні і приводить до помилок у використан- ні заставних на практиці» [192, c.31]. Така позиція, на нашу думку, є дещо дискусійною. По-перше, щодо помилок у застосуванні заставних на практиці, то це питання, на нашу думку, знаходиться в площині компетенції учасників іпотечного ринку, які мають справу з такими заставними. До того ж заставна являє собою такий документ, в якому чітко ви- значають усі умови, пов’язані з порядком розрахунку за кредитом, які дають вичерпну відповідь на питання, який саме тип представ- ляє та чи інша заставна. По-друге, на нашу думку, навіть такий широкий підхід до класи- фікації, який запропонований О.Черняком та О.Євтухом, не дозво- ляє виокремити самостійні типи заставних. До тієї чи іншої групи можуть входити відразу кілька їх заставних. Та ж заставна, дифе- ренційована за строками погашення, цілком може входити до іншої групи, наприклад, за періодичністю використання або ж за кількіс- тю об’єктів застави, або ж до обох груп одночасно. Таких груп при цьому може бути і більше. Тобто по кожній заставній, виходячи із запропонованої класифікації, можна мати багаторівневе перехре- щення ознак, кожна з яких однаковою мірою даватиме підстави від- носити ту чи іншу заставну до кількох класифікаційних типів одно- часно. І останнє – найголовніше. Вибір типу заставної, на нашу думку, є виключною прерогативою іпотечного кредитора. Саме він, з огля- ду на цілі, з якими виходить на іпотечний ринок, визначає (звісно, в межах уніфікованих стандартів іпотечного кредитування) умови
На первинному іпотечному ринку коло учасників ринку, а від- так й інтересів досить обмежене, що дозволяє зробити припущення про встановлення кредитором менш жорстких умов кредитного до- говору для позичальника. Хоча в кінцевому підсумку визначальни- ми при прийнятті рішення щодо таких умов будуть такі чинники як: рівень конкуренції в даному сегменті іпотечного кредитування та на відповідній території; рівень платоспроможного попиту; ліквідність предмета іпотеки; прогнозована динаміка доходів позичальника тощо. Значно розширюється перелік обставин при прийнятті рішен- ня іпотечним кредитором щодо умов іпотечного кредитування при однорівневій, а тим більше при дворівневій моделях вторинного іпотечного ринку. Завдання балансування іпотечним кредитором інтересів усіх учасників такого ринку суттєво ускладнюється. У даному випадку постає проблема забезпечення не лише належного рівня привабливості іпотечного кредиту для позичальника, але й не меншої привабливості пулу заставних для спеціалізованої іпотечної установи, а останньою – іпотечних цінних паперів, забезпечених та- ким пулом, для інвесторів. Саме в такому контексті, на наш погляд, доцільно підходити до проблеми класифікації заставних та значення такої класифіка- ції для учасників іпотечного ринку [323, с.166]. В ній, з нашої точ- ки зору, не може бути догм (враховуючи хоча б той факт, що типи заставних можуть поповнюватись їх новими різновидами в процесі удосконалення механізмів та трансформації умов іпотечного креди- тування), і пропоновані науковцями види та типи заставних можуть використовуватися виключно в плані інформаційного забезпечен- ня учасників іпотечного ринку, які на цій основі можуть приймати зважені рішення щодо доцільності чи недоцільності запровадження тих чи інших заставних у тих чи інших умовах, а також вкладати чи не вкладати кошти у ті чи інші іпотечні цінні папери, забезпечені тими чи іншими заставними. Практично маємо справу з двома кри- теріями – рівень ризику та рівень дохідності від кожної конкретної операції. На рис. 3.14 здійснено спробу показати зв’язок між інвесторами, якими є пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, до-
Учасниками вторинного іпотечного ринку є: іпотечні кредитні установи першого або другого рівнів, які на підставі набутого права вимоги звернення стягнення на нерухоме майно емітують боргові іпотечні цінні папери (заставні, іпотечні облігації та сертифікати), їх утримувачі (інвестори), уряд, боржник та майновий поручитель. Аналіз праць [89, 90, 91, 93, 172, 192, 359, 373, 421, 439] свідчить, що в економічно розвинутих країнах, де іпотека існує не одне деся- тиліття, поширені три моделі іпотечних ринків, які розрізняються саме за механізмами ресурсного забезпечення іпотечних кредитів: збалансовано автономна (німецька), розширено відкрита (амери- канська), усічно відкрита. «Збалансованою автономною» називають німецьку іпотечну систе- му заощаджень (цільова модель) [172, 192]. Ключовою особливістю та- кої моделі є заощаджувально-позичковий принцип її функціонування. Кредитуванню клієнтів в подібній системі передує період накопичення заощаджень в банку. Низькі ставки за користування кредитом банки можуть гарантувати, тому що вони працюють поза ринком капіталу і не залежать від коливань його відсоткової ставки. Вони мають свій власний ринок будівельних заощаджень і кредитів і свою власну систему рефі- нансування. Замкнутість є основною характеристикою даної системи, тобто як джерела наданого кредиту використовуються тільки ті кошти, що були накопичені вкладниками-учасниками за контрактами будза- ощаджень. Банки, що використовують дану схему, мають можливість видавати кредити за ставками, що є нижчими ринкових, виплачуючи за заощаджувальними внесками відсотки нижче ринкових [1004, 172, 177, 192, 194]. Кредит видається при дотриманні таких умов: вкладнику необхідно досягти мінімального терміну заощаджень (як правило, 18 мі- сяців), мінімального розміру заощаджень, що може становити від 40 до 50\% загальної суми, і залежати від загальниої суми коштів, що є в розпо- рядженні банку. Відсоткова ставка в період накопичення становить 2,5- 4,5\%, в період погашення – 5-6\%, іноді сягає 8,5\% (в середньому нижче на 4\% ринкових). Термін погашення позички – 6,5-18 років [172, с.34-35].
Уряд
Регресний, позов у разі примусової реалізації застави
Майновий поручитель
Боржник
Предмет застави Іпотечний кредит
Заставна
Інститут, що займається іпотекою
Виплата іпотечного кредиту і відсотків по ньому Страхова компанія
Гроші
Іпотечні цінні папери Інвестори
Гроші
Цінні папери
Первинний іпотечний ринок
Фондовий ринок Вторинний іпотечний ринок
Державна підтримка іпотечного кредитування полягає у виплаті субсидії позичальнику після закінчення накопичення певної суми на цільовому рахунку. Німецькими банками підраховано, що пре- мія в розмірі 500 млн німецьких марок, виплачена вкладникам сис- теми житлово-будівельних кас за рік, індикує залучення в житлове будівництво сумарного капіталу в розмірі 10 млрд марок, а кожна марка, видана у вигляді державної підтримки на придбання при- ватного житла, збільшує державний дохід зі збору податків на 2,8 марки [104, с.25]. Німецьку систему будзаощадження перейняли Чехія та Словач- чина. Впровадження класичної німецької моделі можливе лише в країнах, де інфляція не перевищує 12\% на рік [104, с.25].
225], ми дійшли висновку, що це найбільш чітка, детально розро- блена за десятиліття схема іпотечного кредитування, включаючи джерела фінансування і процедуру оформлення. «Розширено від- критою» слід вважати модель, в якій основні кредитні ресурси в іпотечну систему надходять із спеціально організованого для цієї мети вторинного ринку цінних паперів, забезпеченими заставними на нерухомість [172, с.31]. Іпотечні компанії не залучають внески, початковий капітал акумулюється за рахунок внесків населення, до- даткові кошти надходять через термінові позики від фінансових ін- ститутів. Вони видають іпотечні кредити і обслуговують їх [201, 225, 373]. Потенційний клієнт іде в банк і повідомляє про своє бажання отримати іпотечний кредит. Банк в свою чергу перевіряє кредитну історію, звертаючи особливу увагу на виконання ним раніше при- йнятих кредитних зобов’язань. Якщо банк задоволений клієнтом, останній отримує кредит [109]. Надавши кредит, іпотечний фінан- совий інститут продає її третій особі – інвестору – безпосередньо або шляхом випуску цінних паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Отримані кошти іпотечна компанія знову пускає в обіг, видаючи нові позики. Її прибуток складається зі зборів за надання кредитів і платежів за їх обслуговування – навіть коли іпотечні ін- ститути продають кредити, вони зберігають відповідальність за їх обслуговування [194, 373]. Реалізація «розширено відкритої» моделі може бути забезпече- на лише за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного рину, як правило, за певного сприяння держави і, як мінімум, при її частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку [89, 93, 172, 192]. Умови надання іпотечного кредиту за американською моделлю іпотеки передбачають ставку відсотку за кредит на рівні 7-9\% річ- них; обсяг іпотечного кредиту становить 70-75\% ціни житла, старто- вий вклад – 20-25\%; термін кредиту – 15-30 років [172, с.32-33]. Іпотечні кредити в США надають чотири типи організацій: - позикозберігальні асоціації (вони застраховані, їх діяльність ре- гулюється федеральними агенствами); - комерційні банки; - кооперативні зберігальні банки; - іпотечні банки [104, с.26].
Принциповою характеристикою цієї моделі є те, що сукупна за- явка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може бути забезпечена банком з вільних джерел, у тому числі за рахунок власних капіталів, коштів клієнтів, що знаходяться на депозитах, міжбанківських по- зик та ін. [89, с.38-39; 170, с.30]. Акумуляція власних фондів відбувається головним чином через вклади фінансово-кредитних установ, що працюють в рамках цієї моделі, надають іпотечні кредити і обслуговують їх, тобто збирають регулярні платежі в рахунок погашення кредитів, ведуть бухгалтер- ський облік, працюють з боржниками тощо [373]. Відмінною особливістю цієї моделі є пряма залежність відсо- ткових ставок іпотечних кредитів від загального стану кредитно- фінансового ринку країни. Ця залежність суттєво впливає на масштаб і активність банків в іпотечному кредитуванні в окремі сприятливі та несприятливі періоди [89, с.38-39; 172, с.30; 194, с.112]. «Усічно-відкриту» модель можуть застосовувати як спеціалізовані банки, так і універсальні банки, що мають відділи іпотечного креди- тування [89, 172, 192]. Відносна простота організації іпотечного кредитування на базі цієї моделі обумовила достатньо широке пруктичне розповсю- дження її в багатьох країнах світу, і особливо в країнах, що роз- виваються, з не повністю сформованою інфраструктурою фінансо- вих ринків. Проте, з тієї ж причини, вона посідає суттєву нішу на ринку іпотечних послуг і в економічно розвинутих країнах: Вели- кобританії, Франції, Іспанії, Ізраілю та ін. [89, с.39; 172, с.31; 192, с.38; 194, с.112]. Ряд учених [89, 372] замість назв «збалансовано автономна», «розширено відкрита» та «усічно-відкрита» використовують «ці- льова» або «будзбережень» замість «збалансовано автономна» та «інвестиційна» і «депозитна» замість двох наступних. На наш погляд назви «цільова» «інвестиційна» і «депозитна» не відо-
Аналізуючи стан формування іпотечної системи в Україні, мож- на зробити висновок, що тут мають місце елементи усіх складових іпотечної системи. Домінуючою тут залишається усічно-відкрита модель («понад 80\% банків працюють з іпотечними кредитами» [176, c.55]), яка, власне, базується на звичайному кредитуванні за простою схемою «кредитор – позичальник» під заставу нерухомості, у першу чергу тієї, що придбається за рахунок позики (або її частини). Ресурсами для кредитування слугують депозити фінансових установ, власні кошти останніх, міжбанківські кредити. Можна очікувати, що й в середньостроковій перспективі зазначена модель превилюватиме в Україні. Зменшення її ролі можна очікувати лише на подальших етапах розвитку іпотечної системи по мірі формування вторинного ринку і, насамперед, його дворівневої моделі. Водночас, навіть і в таких умовах звичайна депозитна модель, на нашу думку, активно функціонуватиме в периферійних територіях, головним чином у ма- лих містах та у сільській місцевості. Поодинокі випадки у банківській системі спостерігаються у за- стосуванні збалансовано автономної моделі. Більш поширеною така модель є в сегменті кредитних спілок. Перспективи такої моделі проглядаються на всіх подальших етапах розвитку іпотечної систе- ми стосовно бідніших верств населення. Однорівнева модель вторинного іпотечного ринку в Україні реа- лізується в межах ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада» (діяльність яких у цій сфері частково ілюструється на протязі усієї роботи). Хоча, аналізуючи досвід функціонування на іпотечному ринку цих двох інституцій, можна зазначити, що ними органічно поєднуються практично усі існуючі основні механізми формування ресурсів для фінансування іпотечних кредитів. Такими, зокрема, є: механізми акумуляції коштів на спеціальних ощадно-будівельних рахунках; механізми акумуляції коштів у фондах банківського управління та управління цими коштами; механізми емісії іпотечних цінних папе- рів з подальшим їх продажем інвестору та спрямуванням виручених таким чином коштів на фінансування житлового будівництва; іпотеч- не кредитування [301]. Це в черговий раз підтверджує висновок, що
І.І.Пучковська зазначає, що ефективне функціонування іпо- течного ринку грунтується на ряді принципів: фіксації прав, обов’язковості, гласності, вірогідності, безповоротності, старшин- стві [286, с.37]. Принцип фіксації прав полягає в тому, що в книжку заносять за- писи про права, що стосуються певного майна. Для цього в іпотечній книжці відводиться окрема сторінка. Записи ведуться як за іменем власника, так і за назвою об’єкта нерухомості. Принцип обов’язковості полягає в тому, щоб права, що стосу- ються об’єкта, неодмінно заносяться в книгу. Юридичне значення останнього полягає в тому, що майнові права на нерухомість вини- кають не пізніше і не раніше, ніж з початку запису в книжку. Для кредитора іпотечної угоди не має значення домовленність, здійсне- на з нерухомістю без запису до книжки, оскільки ніякі інші вимоги не можуть враховуватися, поки не будуть задоволені вимоги, що за- несені до книги. Принцип гласності (публічності) закріплений у правилах про доступність іпотечних книг усім особам, що мають інтерес, ознайо- митися з її змістом. З книги зацікавлена особа може дізнатися не тільки про економічні (технічні) характеристики нерухомості, але й права інших осіб на нерухомість – право оренди, застави, сервітуту тощо. Принцип старшинства полягає в тому, що занесені у книгу за- ставні права здійснюють в порядку часу їх занесення. Принцип достовірності забезпечується тим, що установи, які ве- дуть іпотечні книги (суди, іпотечні установи), повинні в кожному конкретному випадку перевіряти законність акту, що встановлює майнові права на нерухомість. У зв’язку з цим, наприклад, службов- ці іпотечної установи повинні пересвідчитися в тотожності і дієз- датності осіб, які беруть участь в угоді. Принцип безповоротності полягає в тому, що при розбіжнос- ті між дійсним станом речей і змістом записів, перевага надається останнім [286, с.37-38].
- є довготерміновими – від 5 до 30 років, іноді й довше; - сума кредиту становить 50-80\% вартості застави, в особливих випадках розглядаються більш ризикові пропозиції; - кредит виплачується щомісяця, деколи затверджують інші варі- анти графіку погашення позики; - величина щомісячних платежів не повинна перевищувати 25- 35\% сукупного доходу позичальника за відповідний розрахун- ковий період; - забезпеченням виступає нерухоме майно [89, 104, 148, 189, 190, 411]. На підставі вищезазначених фінансово-інституційних особли- востей, пропонуємо вважати іпотечними такі принципи: строковос- ті, поверненості, платності, довготерміновості та корисності. Принцип строковості, поверненості, платності мають місце при будь-якому виді кредитування, іпотечне не є вийнятком, вони поля- гають в тому, що кредит видається на певний термін, його потрібно повертати і він не є безкоштовним. Принцип довготерміновості виражає всю сутність іпотеки, оскільки вона охоплює не 1-2-річний період, а набагато довший. При підписанні іпотечної угоди треба уважно підходити до питань, які стосуються реєстрації нерухомості, її оцінки, укладення кредит- ної та іпотечної угод, супроводження кредиту та питання щодо мож- ливої реалізації застави. Принцип корисності, як будь-яка фінансова операція полягає в тому, що кредитор та інвестор, які працюють на іпотечному ринку насамперед прагнуть отримати прибуток, а тільки в другу чи третю переслідують інші цілі. Іпотекодавець використовуючи іпотечний кредит, також прагне взяти від цього за максимумом, держава та майновий поручитель не «благодійні фонди» вони, як і другорядні суб’єкти іпотечного ринку працюють на цьому за для власної корис- ті, щоб отримати дохід. На основі вищедослідженого, іпотечними принципами пропону- ємо вважати: фіксації прав, обов’язковості, гласності, вірогідності, безповоротності, старшинства, строковості, поверненості, платнос- ті, дохідності та корисності.
Крім того, ми визначили, що є іпотечним та аграрним іпотечним ринками на основі дослідження сутності та природи фінансового ринку. Зокрема, вперше запропоновано визначення терміну «аграр- ний іпотечний ринок». Виділено принципові особливості іпотечно- го ринку. Вивчено його структуру та зміст, а також проаналізовано світовий досвід, в частині моделей організації іпотечного ринку. В результаті чого, з’ясовано його суб’єкти та принципи. Висновки до розділу 3 Багатоступеневість структури іпотечного ринку, зумовлена різ- ними типами моделей іпотечних систем, забезпечує диверсифіка- цію механізмів застосування заставних, які виступають основним інструментом, завдяки якому забезпечується постійний малий (на первинному ринку) та великий (на вторинному ринку) кругообіг іпотечного капіталу. В Україні мають місце елементи усіх складових іпотечної сис- теми, які у різних співвідношеннях зберігатимуться і в перспекти- ві. Домінуючою залишається депозитна модель, яка і в середньо- строковій перспективі превалюватиме в Україні. Зменшення її ролі можна очікувати з посиленням позицій вторинного іпотечного рин- ку. Ринковий сегмент такої моделі обмежуватиметься в основному периферійними територіями, головним чином малими містами та сільською місцевістю. Сегмент німецької моделі на всіх подальших етапах розвитку іпотечної системи обмежуватиметься переважно біднішими верствами населення. Перспективні параметри іпотечної системи України проглядаються у поступовому зменшенні сегмента однорівневої та збільшенні сегмента дворівневої іпотечної моделі, що пов’язано з позиціюванням на ринку Державної іпотечної ста- нови. Процес формування іпотечної системи супроводжується пози- ціюванням держави на іпотечному ринку та трансформацією пара- метрів її присутності на ньому у перспективі. В міру розвиту іпотеч- ного ринку співвідношення між функціями держави у сфері іпотеки змінюватиметься у напрямі підвищення рівня опосередкованого регулюючого впливу держави на ринок. В їх числі зростатиме роль системи інформаційного та нормативного забезпечення суб’єктів
Сучасна законодавча база України у сфері іпотеки передбачає можливість формування різних моделей іпотечних систем, які на сьогодні існують у світовій практиці. Разом із тим, вона нині не є завершеною, окремі нормативно-правові акти потребують удоско- налення. Розглянуто місце ринку аграрної іпотеки в структурі фінансо- вого ринку, структуру ринку іпотечного кредитування, яка має дві складові: первинний іпотечний ринок та вторинний. Визначено хто є суб’єктом, і що є предметом іпотеки. Запропоновано визначення терміну «аграрна іпотека», який пропонуємо тлумачити так: це боргове обтяження земельних ді- лянок сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого майна, належних на праві власності сільськогосподарським товаро- виробникам, обумовлених їх основною діяльністю. Поняття аграр- ної іпотеки стосується не лише зазначених об’єктів нерухомого май- на, воно поширюється також на право їх довгострокової оренди. Термін «іпотечний ринок», пропонується трактувати як сукуп- ність соціально-економічних відносин, щодо купівлі-продажу іпоте- ки і пов’язаних із використанням нерухомого майна для забезпечен- ня грошових або майнових зобов’язань. Вперше запропоновано визначення терміну «аграрний іпотеч- ний ринок», який пропонуємо тлумачити так – це складова іпотеч- ного ринку, специфікою якого є використання у якості предметів іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Зазначене не виключає можливості використання як предметів іпо- теки інших об’єктів нерухомого майна, належних на праві власності особам (юридичним чи фізичним), які займаються підприємниць- кою діяльністю в аграрній сфері (такими предметами можуть бути земельні ділянки несільськогосподарського призначення, виробни- чі або невиробничі споруди тощо, а також аграрні підприємства як цілісні майнові комплекси).
| |||||||||||||||||
ний
та комерційні банки країни. До небанківських посередників належать:
інвестиційні компанії, фондові і валютні біржі, страхові компанії, кредитні
спілки, пенсійні та інші фонди тощо [74, с.25].
Фінансовий
ринок
Рис.
3.11 Місце іпотечного та аграрного іпотечного ринків в структурі фінансового
ринку
Кредитор
зберігає заставну у себе
Рис.
3.13. Інститути та інструменти вторинного ринку іпотечних кредитів
Рис
3.14 Взаємозв’язок первинного та вторинного іпотечного ринків |
