РоздІл 3. ринок Іпотечийта особливостІ механІзму  його функцІонування в украЇнІ § 7. моделі іпотечного ринку в країнах з ринковою економікою та практика їх реалізації в україні

Еволюційний розвиток суспільства відбувається від простого до складного. За таким сценарієм розвиваються суспільні відно- сини, механізми суспільного відтворення, підсистеми суспільства. Логіка цієї закономірності полягає у формуванні нової якості, яка в соціально-економічному плані забезпечує кінцевий високий синер- гічний  результат. Дотримуючись цієї закономірності, суспільства на тому чи іншому етапі свого розвитку продукують нові механізми взаємовідносин, які виступають генератором подальших трансфор- мацій відтворювальних процесів. Відносини, що формуються в про- цесі застосування іпотеки, не є винятком з такого процесу.

У процесі свого становлення іпотечний ринок пройшов шлях від первинного до вторинного з одно- та дворівневою моделями. Хоча це зовсім не означає, що перехід від одного типу ринку до наступ- ного автоматично заперечував свого попередника. У світі досить ор- ганічно поєднуються усі існуючі типи іпотечного ринку, кожний з яких займає свою певну нішу.

Найпростішим видом іпотечного ринку є первинний іпотечний ринок з найпростішою схемою взаємовідносин між кредитором і по- зичальником (рис. 3.1).

Позичальник

Гроші

Заставна та платежі по кредиту

Іпотечний кредитор

Рис. 3.1 Принципова найпростіша  схема первинного іпотечного ринку

Іпотечними кредиторами у даній схемі можуть виступати бан- ки, ощадні та ощадно-будівельні каси, кредитні спілки, кредитно- ощадні асоціації, іпотечні банківські компанії, іпотечні об’єднання і трасти, іпотечні  установи та різноманітні  фонди (наприклад,

житлового  будівництва),  які  займаються реалізацією різнома- нітних  урядових іпотечних програм, інші  установи. Джерелами формування фінансових ресурсів для спрямування їх на іпотечне кредитування іпотечними кредиторами виступають кредитні ре- сурси, мобілізовані кошти від юридичних та фізичних осіб. Поряд з основними учасниками первинного іпотечного ринку на ньому обов’язковою є участь суб’єктів, які виконують функцію забезпе- чення його належної ефективності та надійності. Такими є страху- вальники, що страхують предмет іпотеки та позичальника (життя, втрату працездатності, роботи тощо).

Притаманна даному типу іпотечного ринку система взаємовід- носин дозволяє трактувати первинний ринок іпотечного капіталу як «частину ринку капіталу, на якому формується попит і пропо- зиція на позики, забезпечені нерухомістю» [101, c. 70]. Слід зазна- чити, що в Україні такий тип взаємовідносин між позичальниками та іпотечними кредиторами є домінуючим (як, зрештою, і у світі). За такої моделі, власне, маємо справу практично з типовою кредит- ною операцією з тією лише різницею, що її основу становить іпотека нерухомості з усіма наслідками, які звідси випливають, – цільове використання позики,  забезпечення  кредиту нерухомим майном тощо.

Дещо ускладненою формою взаємовідносин між позичальником та іпотечним кредитором на первинному іпотечному ринку є така, що передбачає можливість передачі позичальника на обслуговуван- ня іншому іпотечному кредитору (рис. 3.2).

Позичальник

Гроші

Заставні та платежі по кредиту

Іпотечний кредитор №1

Заставні          Гроші

Перехід на обслуговування до кредитора №2 та здійснення платежів по кредиту

Іпотечний кредитор №2

Рис. 3.2 Принципова схема первинного іпотечного ринку з переходом по- зичальника на обслуговування до іншого іпотечного кредитора

У такому разі іншому іпотечному кредитору передаються застав- ні та зобов’язання позичальника зі здійснення платежів за кредитом. Операції із заставною її власником до закінчення терміну виконання іпотекодавцем зобов’язань за кредитом можуть передбачати: продаж такої заставної; передачу заставної у заставу, тим самим забезпечуючи рефінансування та виконання зобов’язань перед іншими кредиторами.

Обидві схеми, як можна побачити, базуються на простій опера- ції з продажу заставної, яка є основним інструментом первинного іпотечного ринку. Останній, власне, і визначається як «сегмент іпо- течного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками» [151, c. 13].

З огляду на регіональну строкатість ринку житла та платоспро- можного попиту, що, загалом, визначає ємність відповідних іпотеч- них ринків, можна з досить високим ступенем вірогідності прогно- зувати, що і в найближчій та середньостроковій перспективі саме такий тип іпотечного ринку домінуватиме в Україні.

Позитивна динаміка ринків нерухомості та капіталу неминуче ста- вить на порядок денний проблему диверсифікації джерел ресурсів, необ- хідних для фінансування іпотечних кредитів, а також залучення у цей сегмент ринку капіталу довгострокових ресурсів. Як зазначає А.Риндя,

«без рефінансування банки будуть не у змозі видавати величезні суми у вигляді іпотечних кредитів на умовах поступового погашення протягом тривалого строку» [295, c. 86]. Первинний іпотечний ринок, з огляду на ризики та специфіку механізму кредитування, неспроможний вирішити таку проблему. Це під силу вторинному іпотечному ринку, який базуєть- ся на системі рефінансування іпотечних кредитів через механізм емісії іпотечних цінних паперів, забезпечених пулами заставних. В цілому ж вторинний ринок іпотечного капіталу являє собою «сегмент загального кредитно-фінансового ринку, в якому відбувається формування сукуп- ного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації персоніфікованих заставних у знеособлені доходні цінні папери і розмі- щення їх серед інвесторів» [101, c. 74].

Слід зазначити, що серед науковців немає на сьогодні однозначної думки щодо трактування вторинного іпотечного ринку. В.В.Меркулов, зокрема, вважає, що «...цінні папери, засновані на пулах іпотек, з’явилися в 1970 р., в той час як ринок купівлі-продажу іпотечних кредитів існував у США і раніше. Фенні Мей впродовж майже сорока років здійснюва- ла функції регулятора первинного іпотечного ринку саме за допомогою механізму купівлі-продажу іпотечних кредитів за відсутності іпотечних

цінних паперів. Таким чином, необхідно розділити вторинний ринок іпотечних кредитів на два сегменти: власне вторинний іпотечний ри- нок; ринок іпотечних цінних паперів» [220, c. 90]. У такому разі, на нашу думку, зазначений автор сам собі суперечить, адже трохи раніше він, по- силаючись на А.Копєйкіна, Л.Стєбєньова, Б.Скоробагатька, І.Пєнкіну, зазначає, що «вторинний іпотечний ринок реалізує ланцюг «банк – по- середник – інвестор», і його інструментом є цінні папери» [220, c. 92]. Тобто навіть з тієї позиції, що іпотечні цінні папери вважаються інстру- ментом вторинного іпотечного ринку, недоцільно робити розмежування вторинного іпотечного ринку на власне вторинний іпотечний ринок та ринок іпотечних цінних паперів. Останні є, з одного боку, сегментом вто- ринного іпотечного ринку, а з другого – дійсно інструментом акумуляції тимчасово вільних на ринку капіталу інвестиційних ресурсів та спряму- вання їх на рефінансування іпотечних кредиторів.

Коло учасників вторинного іпотечного ринку розширюється за ра- хунок появи на ньому: посередника – спеціалізованої іпотечної установи, яка забезпечує залучення тимчасово вільного інвестиційного ресурсу для рефінансування іпотечних кредитів через механізм купівлі первинних за- ставних в іпотечних кредиторів та наступну емісію іпотечних цінних папе- рів, забезпечених такими заставними; інвесторів – як інституційних, так й індивідуальних, які інвестують кошти в іпотечні цінні папери, емітовані спеціалізованою іпотечною установою (інвесторами виступають пенсійні фонди, страхові компанії, банки, громадяни та інші). Вторинний ринок, у свою чергу, може бути однорівневий та дворівневий.

Учасниками однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку є позичальник, банк та інвестор. Схематично характер взаємозв’язку між ними представлений на рис. 3.3.

Позичальники

Заставні

Гроші

Платежі за кредитом (\% та погашення)

Іпотечний-кредитор

(емітент)

Платежі за облігаціями

(\% та погашення)

Гроші

Іпотечні облігації

Інвестори

Рис. 3.3. Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку

Механізм рефінансування іпотечних кредитів при однорівневій моделі вторинного іпотечного ринку базується на випуску іпотеч- ним кредитором іпотечних облігацій на основі сформованого пулу заставних, забезпечених нерухомістю. Такі іпотечні облігації є осно- вним інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку і являють собою «фінансовий інструмент, який  забезпечений від- повідним пакетом заставних і є свідченням гарантованих вимог до іпотечного кредитора» [151, c.27]. Оскільки заставні при емісії іпо- течних облігацій банк-емітент тримає на своєму балансі, ризики за іпотечними кредитами залишаються у нього ж. Основне завдання, яке покладається на банк-емітент таких облігацій, полягає у під- тримці рівноваги між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій, а також у проведенні розрахунків з інвестором.

Позичальниками на вторинному іпотечному ринку можуть бути, крім традиційних господарюючих суб’єктів та фізичних осіб, місцеві органи влади. Привабливість останніх для інших учасників іпотечного ринку – банків та інвесторів – зумовлена високим сту- пенем їх надійності, оскільки іпотечні кредити, які такі інституції отримують, забезпечені комунальним майном. Більш того, висока надійність таких позичальників забезпечує можливість розміщен- ня випущених великих пакетів іпотечних облігацій на міжнародних ринках.

З метою підвищення власної ліквідності,  мінімізації  ризиків банки зацікавлені брати участь у дворівневій моделі вторинного іпотечного ринку, механізм функціонування якої схематично пред- ставлений на рис. 3.4.

За цією схемою рефінансування іпотечних кредитів відбуваєть- ся через низку послідовних дій, які здійснюють спочатку іпотечні кредитори, скуповуючи первинні заставні під іпотечні кредити та продаючи останні, згруповані  у  пули, спеціалізованій іпотечній установі (SPV – Special Porpose Vechicle), а надалі спеціалізована іпотечна установа випускає під забезпечення таких пулів іпотечні цінні папери та здійснює їх продаж інвесторам. Такі іпотечні цін- ні папери є основним інструментом дворівневої моделі вторинно- го іпотечного ринку і, як було зазначено у §6, мають назву – MBS (mortgage-backed securities).

Позичальники

Платежі за кредитом (\%, погашення)

Заставні

Гроші

Іпотечний кредитор

Платежі за кредитами пулу (\%, погашення)

Пули

заставних       Гроші

Спеціалізована іпотечна установа

Платежі за цінними паперами (\%, погашення)

Іпотечні цінні папери

Гроші

Інвестори

Рис. 3.4. Механізм дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку

Операція з продажу іпотечними кредиторами заставних спеці- алізованій іпотечній установі називається сек’юритизацією. Її при- вабливість для банків зумовлена можливістю підвищення рівня ліквідності, поліпшення показника фінансового леверіджу, а також передачі ризиків іншим учасникам іпотечного ринку, у даному ви- падку спеціалізованій іпотечній установі, адже з продажем застав- них відбувається зняття їх з балансу іпотечного кредитора. Для ін- вестора такий варіант є більш виграшним, оскільки іпотечні цінні папери, емітовані спеціалізованою іпотечною установою, «підпа- дають тільки під ризики іпотечних активів, що сек’юритизуються» [151, c.28], чому сприяє заборона зазначеній інституції займатися іншими видами діяльності.

Говорячи про одно- та дворівневу моделі вторинного іпотечного ринку, перш за все слід мати на увазі офіційно визнану у світі кла- сичну американську модель організації іпотечної системи [476].

Однорівнева система іпотечного кредитування успішно розви- вається в Данії (тут же запроваджена стовідсоткова сек’юритизація іпотечних кредитних зобов’язань, які підлягають продажу з метою залучення довгострокових кредитних ресурсів), Швеції, Канаді (де

іпотечні банки є традиційним видом кредитних інститутів, які за- ймаються переважно кредитуванням операцій з нерухомістю та ін- вестиціями у довгострокові державні та корпоративні цінні папери), Німеччині  (де функціонує спеціальна мережа іпотечних банків), Австрії, Нідерландах, Великобританії (де відбувається процес пе- ретворення будівельних товариств в іпотечні банки), Фінляндії. У Франції й Іспанії однорівнева система базується на монопольному становищі державних іпотечних банків.

Що  ж до дворівневої системи, то її поява була продиктована потребою в розширенні можливостей залучення додаткових довго- строкових ресурсів, вкрай необхідних для кредитування операцій на ринку житла, а також необхідністю підтримання ліквідності уні- версальних банків, які займалися іпотечним кредитуванням. Впер- ше вона була реалізована у США  і саме тут отримала найбільший розвиток. Спеціалізованими іпотечними установами як основними елементами дворівневого вторинного іпотечного ринку стали Феде- ральна національна іпотечна компанія (Federal National Mortgage Association – FNMA, Fannie May, Фенні Мей), Корпорація житло- вого кредитування (Freddie MAC, Фредді Мек) та Національна іпо- течна асоціація (Government National Mortgage Association – GNMA, Ginnie Mae, Джинні Мей). Усі ці інституції займаються придбанням іпотечних житлових кредитів і під державну гарантію чи державне страхування випускають цінні  папери, забезпечені викупленими іпотечними кредитами. Нині Фенні Мей є найбільшою за розміром активів національною корпорацією, а також найбільшим джерелом звичайних іпотечних фондів у США,  а її акції належать до таких, що найбільш активно продаються. Джинні Мей є державною корпо- рацією, яка займається управлінням іпотечними програмами, які не можуть розвиватися у приватному секторі.

Слід зазначити, що американська  модель стає все привабливі- шою для країн континентальної Європи. Отримала розвиток вона і в Росії. В цілому ж можна погодитися з думкою, що дві системи (однорівнева та дворівнева) не є антагоністичними і можуть функ- ціонувати паралельно, що корисно для України в плані вибору пер- спективного напрямку становлення системи іпотечного кредиту- вання.

Водночас логічно поставити питання: а чи є така модель іпотечного ринку досконалою? Відповідь на це питання цілком прогнозована – очевидно, що ні. Їй, порівняно з європейською  моделлю, притаманний

більш складний механізм функціонування, а його реалізація є більш витратною. Складнішою є і система законодавчого регулювання. Ста- більність моделі забезпечується рівноважним станом у всьому ланцю- гу руху заставних – тобто грошовому потоку, який йде від спеціалізо- ваної іпотечної установи до інвестора, має відповідати грошовий потік, який йде від позичальників іпотечних кредитів до іпотечного креди- тора. З порушенням такого балансу, ймовірність чого підвищується в умовах нестабільної економічної системи, у спеціалізованої іпотечної установи виникає проблема розрахунку з інвестором за емітованими нею іпотечними цінними паперами. Намагання залучити для виконан- ня поточних платежів додаткові ресурси створює небезпеку побудови фінансової піраміди.

Разом із тим, притаманні американській моделі іпотечної сис- теми переваги роблять її все більш привабливою для все ширшого кола країн, в тому числі й для тих, що традиційно будували власні іпотечні системи на основі континентальної (європейської) моделі. В цілому можна погодитися з висновком О.Т.Євтуха,  а також згаду- ваних ним Р.Страйка, Н.Косарьової, А.Сучкова, що «функціонуван- ня вторинного ринку іпотечного капіталу ... забезпечує  ліквідність капіталу іпотечних банків, пом’якшуючи циклічний потік позич- кового капіталу, зв’язує грошову масу, сприяє переливу грошей з районів з надлишковими ресурсами в райони з дефіцитом ресурсів, зменшує різницю між процентними ставками в різних географічних регіонах, стабілізуючи її в цілому по країні. Банк, який займається позиками на нерухомість, на відміну від інших кредиторів, не об- межений у своїх діях загальною сумою вкладів. В результаті при- скорюється оборот кредитних ресурсів на іпотеку і відбувається їх додаткова мобілізація» [101, c. 77].

Другою, також офіційно визнаною у світі моделлю організації іпотечної системи, є німецька модель [476]. Вона базується на осно- вній ланці – спеціалізованих кредитних установах, якими є ощадні інституції (ощадні, будівельно-ощадні каси – bausparkasse) і в яких вкладники і позичальники іпотечних кредитів представлені в одній особі; між вкладником такої ощадної інституції та самою інституці- єю укладається контракт, згідно з яким перша сторона бере на себе зобов’язання щодо накопичення в установлені строки та у визначе- них обсягах (як правило, в межах половини від вартості житла, яке передбачається придбати) суми коштів, друга – щодо надання тако-

му вкладнику по закінченні накопичувального періоду іпотечного кредиту під невисокий процент.

Найбільш яскравим представником застосування позикоощад- них систем іпотечного кредитування є Німеччина, де відповідні інституції почали виникати наприкінці ХVІІІ століття. На той час отримати іпотечну позику  міг  будь-який  учасник такої системи вже через рік, незалежно від терміну накопичення коштів, продо- вжуючи погашати її впродовж установленого терміну, загального для всіх учасників (діяла система, аналогічна чинній на сьогодні в Україні, що застосовується для придбання автомобіля, – схема «Ав- токлуб»).

Сучасна німецька система позикоощадних кас докорінно відріз- няється від своїх попередників. Отримати позику їх учасник може лише після закінчення терміну сплати певної суми накопичуваль- ного внеску, яка диференціюється залежно від суми майбутньої по- зики. На сьогодні в Німеччині із застосуванням системи житлових будівельних позик будуються кожні три з чотирьох одиниць житла. Характерною рисою системи іпотечного житлового кредитування за такої схеми, є надання позик, значно дешевших за їх ринкову вар- тість (в середньому на 4\%).

В інших країнах моделі контрактних житлових заощаджень ма- ють деякі відмінності. У Франції, наприклад, така модель передба- чає два види житлових ощадних рахунків: перший передбачає мож- ливість отримання пільгового іпотечного кредиту в сумі 150 тис. франків (у євро інформація відсутня) за ставкою 3,75\% річних лише після накопичення суми до 100 тис. франків (при цьому щороку ці- льовий вклад збільшується на 7,5 тис. франків державної премії); другий передбачає можливість отримання кредиту в сумі 600 тис. франків за ставкою 4,8\% річних після накопичення вкладу на суму до 400 тис. франків. У Великобританії система позикоощадних кас дещо подібна до німецької, з тією відмінністю, що майбутній пози- чальник кредиту у будівельному товаристві не зобов’язаний бути вкладником останнього.

Незалежно від того, яка модель іпотечної системи реалізуєть- ся, завжди можна помітити присутність державної підтримки, яку часто відносять до різновиду технологій інвестування, зокрема у житлову сферу. Аналіз світової практики дозволяє зробити висно- вок, що державна підтримка має місце у всіх країнах, в тому числі і з розвинутими системами іпотечного кредитування [323, с. 21-25].

Державна допомога особливо відчувається в періоди становлення іпотечних систем та трансформації суспільних відносин, може на- даватися як кредитним інститутам, так і позичальникам кредитів. Її різновидами є: надання державних гарантій для додаткового по- криття емітованих цінних паперів; придбання за рахунок бюджет- них коштів іпотечних цінних паперів; страхування кредитних ризи- ків (у США,  наприклад, для цих цілей була створена Федеральна житлова адміністрація (Federal Housing Administration, FHA), яка, крім створення системи взаємного страхування іпотечних креди- тів і розробки та удосконалення стандартів іпотечного житлового кредитування, стала першою страховою компанією, заснованою державою, покликаною страхувати кредитні ризики за іпотечними житловими кредитами); адресна фінансова  допомога громадянам на придбання житла; здешевлення іпотечних кредитів шляхом част- кової компенсації кредитних ставок. В окремих країнах поширена практика  державної підтримки  спеціалізованих позикоощадних організацій за рахунок виплати їм «премій» (Німеччина, Франція, Чехія, Словаччина) [151, c. 11].

Одним з варіантів іпотечного житлового кредитування за при- сутності держави є підтримка категорій населення з низьким кон- курентним статусом –  малозабезпечених сімей, представників національних меншин, одинаків, ветеранів війни та інших в плані підвищення рівня їх доступності до іпотечних кредитів для при- дбання, будівництва чи реконструкції житла (за так званими «під- триманими» кредитами, зокрема, встановлюються значно менші, порівняно із звичайними кредитами, вимоги щодо розміру першого внеску). У США,  наприклад: із загальної кількості іпотечних кре- дитів, які страхуються Федеральною житловою адміністрацією, 65\% спрямовуються на придбання житла саме тими громадянами, які не мають можливості отримати звичайний кредит; з осіб, які вперше придбають житло, 40\% купують  його саме з допомогою кредитів FHA; близько 20\% позичальників FHA – представники національ- них меншин; близько двох третин застрахованих FHA  іпотечних кредитів характеризуються співвідношенням суми кредиту до вар- тості застави не нижче 90\%. Примітно, що у своїй діяльності Фе- деральна житлова адміністрація зовсім не використовує бюджетні ресурси, обмежуючись діяльністю  Взаємного фонду іпотечного страхування, який, за оцінками фахівців, за всю шістдесятилітню історію свого існування не витратив на покриття збитків жодного

долара платників податків. У Німеччині реалізується схема надан- ня адресної фінансової допомоги громадянам на придбання житла, за якою вкладники будощадкас щорічно отримують премії на свої вклади в розмірі до 10\% накопиченої суми, а після отримання кре- диту можуть розраховувати на прямі грошові дотації або погашення відсотків, які диференціюються за розмірами залежно від факту на- родження у сім’ї дитини, майнового стану, складу сім’ї тощо.

Державна підтримка іпотеки в Україні нині реалізується через спеціальні програми житлового будівництва для окремих категорій громадян – військовослужбовців, працівників міліції, селян, моло- дих сімей, державних службовців та інших через здешевлення вар- тості банківських іпотечних кредитів за рахунок бюджетних коштів. Крім того, в Україні має місце державна фінансова підтримка забу- довника, прикладом якої є встановлення пільгового режиму оподат- кування податком на додану вартість операцій, що проводяться ХК

«Київміськбуд». Зазначений режим спрямований на здешевлення вартості будівництва та підвищення на цій основі рівня доступності новозбудованого житла для ширшого кола споживачів.

Перспективні параметри іпотечної системи України, із чим ми цілком погоджуємося, проглядаються у поступовому переході до дворівневої, так званої американської іпотечної моделі, яка вико- ристовує спеціально організований вторинний ринок  цінних  па- перів, забезпечених заставними на нерухомість. На сьогодні про таку систему можна говорити лише де-юре. Для її повноцінного функціонування нині  сформована  лише основоположна правова база, яка визначає концептуальні напрями створення та параметри функціонування іпотечного ринку. Що  ж до основних учасників вторинного дворівневого іпотечного ринку, його інфраструктури, такі в Україні знаходяться на етапі формування  або ж на стадії ор- ганізаційного оформлення (Державна іпотечна установа, напри- клад). Що стосується перспективи, ми цілком поділяємо точку зору О.М.Придибайла, який прогнозує, що «вже зараз можна прогнозу- вати майбутнє домінування американської моделі, оскільки на сьо- годні жодна з використовуваних раніше не змогла розв’язати про- блеми довгострокового ресурсу для банків або гнучкості управління портфелем іпотечних кредитів» [278, c.140]. Зазначена модель офі- ційно, посилаючись на міжнародний досвід, визнана найефективні- шою моделлю функціонування ринку іпотечного кредитування, яка передбачає органічне поєднання первинного та вторинного ринків.

Створення вторинного ринку іпотечного кредитування визначено одним з основних пріоритетів політики держави у сфері розвитку системи іпотечного кредитування й обумовлено тенденцією банків- ської системи до фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме такий підхід по- кладений в основу державного стратегічного курсу у сфері іпотеки, визначеного в прийнятій у серпні 2004 р. Концепції створення на- ціональної системи іпотечного кредитування [305].

Концепцією визначено сфери суспільних відносин, в яких до- цільне застосування іпотеки: кредитування купівлі фізичними осо- бами житла на первинному та вторинному ринку нерухомості під заставу цього житла (житлова іпотека); кредитування власників земельних ділянок під заставу земель сільськогосподарського  та не- сільськогосподарського призначення (земельна іпотека); кредиту- вання суб'єктів господарювання під заставу нерухомості комерцій- ного чи промислового призначення (комерційна іпотека).

Для реалізації Концепції передбачено: сприяти прийняттю зако- нів про іпотечні цінні папери, бюро кредитних історій; врегулювати питання функціонування Земельного кадастру України та створен- ня єдиної державної системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень; утворити за участю держави іпотечну установу другого рівня; створити систему державного регулювання та нагляду за ді- яльністю фінансових установ – іпотечних кредиторів; внести зміни до законодавства в частині встановлення додаткових вимог до іпо- течних кредиторів та іпотечних активів стосовно капіталу, резервів, вимог до якості та обсягу активів; удосконалити систему державної підтримки найбільш вразливих верств населення з метою забезпе- чення їх доступним житлом; забезпечити формування фондів житла для тимчасового проживання та підтримання їх у належному стані; удосконалити систему фахової підготовки та сертифікації спеціа- лістів фінансового ринку; удосконалити податкове законодавство в частині запровадження механізму пільгового оподаткування дохо- дів, отриманих як відсотки або дохід за іпотечними цінними папера- ми, емітентом яких є резиденти.

Окремі  з положень Концепції  вже реалізовані. Серед таких, наприклад, слід  відзначити  законодавче врегулювання питань, пов’язаних зі створенням інституту кредитних історій, обігом іпо- течних облігацій, державною реєстрацією прав на майно тощо. На- прикінці  2004 р. Кабінет Міністрів  України прийняв рішення про

утворення Державної іпотечної установи [264]. На останньому мо- менті зупинимось детальніше з огляду на те, що саме із зазначеною інституцією пов’язуються надії на формування дворівневого вто- ринного іпотечного ринку в Україні (хоча оцінки перспектив ново- створеної інституції досить різні і часом протилежні. Не в останню чергу така ситуація зумовлена існуючим станом ринку іпотечного житлового кредитування, який розвивається стабільно і динамічно (за даними Української національної іпотечної асоціації, тільки за листопад 2004 р. – січень 2005 р. він виріс з 1,73 до 2,5 млрд. гривень. При цьому вважається, що це лише третина можливого потенціалу росту [12]).

Предметом діяльності Установи є: придбання, отримання у за- ставу, відчуження та здійснення інших операцій з іпотечними ак- тивами (правами вимоги за іпотечними кредитами); надання іпо- течними кредиторами кредитів, виконання зобов’язань за якими забезпечене іпотечними активами; управління іпотечними актива- ми; випуск цінних паперів; надання послуг з обслуговування між- народних кредитних ліній,  кошти  яких  спрямовуються у сферу іпотечного кредитування. Державна іпотечна установа не має права безпосередньо здійснювати іпотечне кредитування позичальників (іпотекодавців), а також здійснювати не забезпечене іпотечними ак- тивами рефінансування іпотечних кредиторів.

В плані удосконалення окремих норм, що регулюють діяльність новоствореної інституції, на нашу думку, можна було б запропону- вати кілька пропозицій.

Одним з напрямів діяльності Державної іпотечної установи ви- значено надання послуг з обслуговування міжнародних кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування. У даному випадку доцільно було б вести мову про будь-які кредитні лінії, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування, серед яких на першому місці повинні стояти бюджетні кредитні лі- нії. Адже вже сьогодні реалізується ціла низка програм бюджетної підтримки  вирішення житлової проблеми для окремих категорій громадян. Для певної їх частини бюджетна підтримка мала б нада- ватися на основі повернення. Із запровадженням іпотеки сільсько- господарських  земель слід очікувати спрямування бюджетних кре- дитних ресурсів на іпотечне кредитування сільськогосподарських товаровиробників, передусім в депресивних регіонах.

Досить категоричним, з нашої точки зору, видається положення, що установа і засновник,  тобто держава, не несуть взаємної відпові- дальності за зобов’язаннями один одного. Дану проблему доцільно було б розглядати в контексті підвищення рівня надійності та при- вабливості іпотечних цінних паперів, які емітуватиме Державна іпо- течна установа, що можна було б забезпечити за рахунок надання державних гарантій по них або присвоєння  їм рейтингів. Особливо актуальною така проблема видається на початковому етапі форму- вання дворівневого вторинного іпотечного ринку.

З метою більш ефективного використання вільних залишків резервного фонду установи можна було б передбачити можливість інвестування його коштів у державні цінні папери. З одного боку, це дозволяло б установі отримувати прибуток. З другого – такими паперами, крім того, установа могла б погашати зобов’язання за іпо- течними цінними паперами перед інвесторами у випадку, напри- клад, невиконання зобов’язань позичальником іпотечного кредиту за іпотечним договором.

Певного уточнення потребують і параметри участі держави в системі іпотеки. Слід зазначити, що Концепцією основні напрями державної присутності на іпотечному ринку окреслені наступним чином:

-           забезпечення режиму найбільшого сприяння суб'єктам ринку іпотечного кредитування та створення законодавчих та еконо- мічних  умов для стимулювання ефективного розвитку цього ринку;

-           створення сприятливих умов для розрахунку за іпотечними кре- дитами окремих категорій громадян (зокрема молоді, військо- вослужбовців, державних службовців), якщо це передбачено за- конодавством, шляхом субсидування витрат позичальників на сплату відсотків за іпотечними кредитами (така підтримка пови- нна бути справедливою, адресною, довгостроковою, прозорою та доступною); сприяння: формуванню умов для забезпечення на- селення житлом з використанням житлової іпотеки; створенню ліквідного ринку земель сільськогосподарського призначення з прозорими і справедливими механізмами ціноутворення та під- вищенню ефективності використання цих земель власниками, які працюють на цій землі; придбанню та будівництву об'єктів комерційного використання та купівлі земель під ці об'єкти; за- провадженню ефективної системи державного регулювання та

нагляду за діяльністю фінансових установ – іпотечних креди- торів;

-           здійснення регулювання та нагляду за випуском та обігом іпо- течних цінних паперів і сприяння захисту майнових прав та ін- тересів інвесторів;

-           здійснення заходів щодо регулювання та нагляду за діяльністю страховиків та страхових посередників;

-           запровадження механізму пільгового оподаткування доходів, отриманих як відсотки або дохід за іпотечними цінними папера- ми, емітентом яких є резиденти.

Такі  позиції цілком заслуговують на увагу. Разом із тим, на

нашу думку, присутність держави на іпотечному ринку, принаймні на початковому етапі його становлення, має бути значно ширшою. Основні параметри такої присутності в систематизованому вигляді можуть бути представлені наступним чином (рис. 3.5).

Присутність  держави на іпотечному ринку  дозволить, з на- шої точки зору, забезпечити вирішення низки важливих проблем: створення єдиних правил гри для всіх учасників іпотечного ринку; створення надійної системи правового захисту усіх учасників іпо- течного ринку; забезпечення соціального захисту учасників ринку з низьким конкурентним статусом та таких, що функціонують (про- живають) на проблемних територіях; створення правових та еконо- мічних стимулів для участі в іпотечних схемах; здійснення нагляду з метою запобігання дестабілізації іпотечного ринку або окремих його сегментів. В міру розвиту іпотечного ринку співвідношення між цими функціями змінюватиметься у напрямі підвищення рівня опосередкованого регулюючого впливу держави на ринок. В їх числі зростатиме роль системи інформаційного та нормативного забезпе- чення суб’єктів ринку.

Об’єктом більш пильної уваги держави виступатимуть соціально вразливі верстви населення, окремі території, які в силу свого слаб- кого економічного розвитку потребуватимуть створення стартових умов для запровадження іпотечних механізмів. Особливо активною участь держави проглядається в сегменті іпотеки земель сільсько- господарського призначення.

Створення національної системи рейтингування

Нагляд за іпотечним ринком та його учасниками

Визначення концепції розвитку іпотечної системи

Формування інфраструктури іпотечного ринку

Держава

Надання державних гарантій по іпотечних цінних паперах

Формування стимулюючих механізмів щодо участі в іпотечній системі

Встановлення прозорих механізмів ціноутворення  на ринках нерухомості та іпотечних продуктів

Правовий захист майнових прав учасників іпотечного  ринку

Створення механізмів соціального  захисту позичальників з низьким конкурентним статусом

Формування  правової бази, що визначає засади та регулює відносини у сфері іпотечного кредитування

Рис. 3.5 Основні функції держави на іпотечному ринку

Участь держави піддається більш чіткій структуризації і конкретиза- ції в контексті опрацювання алгоритму формування іпотечного ринку в Україні. Враховуючи масштабність проблеми становлення повноцінно- го іпотечного ринку в Україні, яка полягає у відсутності ринку сільсько- господарських  земель, нераціональній  структурі землекористування та землеволодіння, відсутності правових підстав для включення до пред- мета іпотеки права оренди земель сільськогосподарського призначення, низькому платоспроможному попиті населення, передусім на перифе-

рійних та депресивних територіях, дефіциті довгострокових кредитних ресурсів у банківських установах, високій ціні фінансових ресурсів на внутрішньому фінансовому ринку, недостатньому рівні розвитку інфра- структури іпотечного ринку, відсутності реальних інституційних інвес- торів, нерозвиненості системи страхування ризиків іпотечного кредиту- вання, необов’язковому характері стандартів іпотечного кредитування тощо, логічним було б опрацювати алгоритм її вирішення.

Схематично основні елементи такого алгоритму можна було б представити наступним чином (табл. 3.1) [323, с.201-202].

Окремі елементи алгоритму формування іпотечного ринку в Україні

Таблиця 3.1.

Продовження  табл. 3.1.

Окресливши загальне коло основних напрямів просування у бік цивілізованого іпотечного ринку, слід зазначити, що відповідні кро- ки не обов’язково мають здійснюватися у визначеній послідовності. Окремі з них можуть і мають здійснюватися одночасно виходячи з одного критерію – рівень впливу іпотеки на стан вирішення житлової проблеми (у житловій сфері) та забезпечення фінансовими ресурса- ми сільськогосподарських товаровиробників (в аграрній сфері).

З прийняттям рішення, зокрема, про створення Державної іпотечної установи, яка покликана вирішити основне завдання – рефінансування

іпотечних кредиторів, в Україні тим самим закладено правові підстави для запровадження американської іпотечної моделі. Правова основа та- кої системи вбачається в прийнятті Закону про іпотечні цінні папери.

На певному етапі розвитку іпотечного ринку постане пробле- ма створення спеціалізованих іпотечних банків, що, у свою чергу, потребуватиме прийняття спеціального закону про іпотечні банки. Законодавчому регулюванню у такому випадку підлягають питання видів та параметрів іпотечних кредитів, структури активних опера- цій, нормативів тощо. Основне завдання такого спеціального акта законодавства полягає у створенні  правових  засад, що забезпечува- ли б високу надійність іпотечних банків, а також високу ліквідність емітованих ними цінних паперів, забезпечених іпотечними креди- тами. Для спеціалізованих іпотечних банків це важливо з огляду на специфіку ризиків, з якими такі установи стикаються в процесі сво- єї діяльності, та специфіку формування фінансових ресурсів.

У  напрямі забезпечення надійності іпотечних цінних  паперів, емітованих банками, нагальним буде вирішення таких питань як: запровадження системи рейтингування; встановлення обов’язкової вимоги щодо проведення міжнародного аудиту банків – емітентів іпотечних цінних  паперів; стандартизація іпотечних продуктів та умов їх продажу. Заходи зі стандартизації умов надання іпотечних кредитів можуть включати розробку: процедур андерайтингу іпо- течних кредитів, їх оформлення; типових іпотечних кредитних до- говорів; процедур роботи з проблемними кредитами. Як зазначає В.Д.Лагутін, «знижує кредитний ризик і забезпечує належну надій- ність іпотечного кредиту стандартизація і уніфікація процедур іпо- течного кредитування. Однакові стандарти іпотечного ринку підви- щують ефективність інвестиційного капіталу» [196, c.80].

Що ж до цінних паперів, емітованих Державною іпотечною уста- новою, то забезпечення їх надійності, крім того, що такі забезпечені стандартизованими іпотечними кредитами,  а ті, у свою чергу, іпоте- кою, а також різними видами страхування – позичальника та пред- мета іпотеки, має реалізовуватися через: державні гарантії; гарантії органів місцевої влади; жорстку систему відбору банків-партнерів; зобов’язання банків щодо зворотного викупу проблемних кредитів, права за якими переуступлені Державній іпотечній установі. При цьому слід враховувати, що з розвитком сек’юритизованого ринку іпотечних цінних паперів участь держави в гарантуванні діяльності Державної іпотечної установи має зменшуватися.

У  напрямі удосконалення інфраструктури  іпотечного ринку основними кроками мають бути: прийняття закону про ріелторську діяльність, що дозволило б стандартизувати діяльність брокерсько- го, ріелторського бізнесу, підвищити рівень їх відповідальності за так звану «юридичну чистоту» угод з нерухомістю, що, у свою чер- гу, сприяло б мінімізації ризиків кредиторів; підвищення рівня ін- формаційного забезпечення системи управління іпотекою (шляхом запровадження, наприклад, офіційної банківської статистики про іпотечне кредитування); розширення спектра ризиків, які  мають підлягати страхуванню.

До безальтернативних функцій держави слід віднести створен- ня системи підготовки кваліфікованих спеціалістів з питань іпо- теки для банків, страхових компаній, пенсійних фондів, агентств з нерухомості, Державної іпотечної установи, Національного банку України та інших інститутів, що є учасниками іпотечного ринку. Це передбачає розробку та впровадження навчальних програм у вищих навчальних закладах, організацію діяльності освітніх центрів при Національному банку України, Державній іпотечній установі.

Загалом же, розглядаючи систему іпотечного кредитування як складову частину загального інвестиційного процесу, можна пого- дитися з точкою зору Л.В.Донцової, згідно з якою «в країнах розви- нутої ринкової економіки держава в процесі регулювання інвести- ційної діяльності приймає на себе одночасно кілька функцій. Перша функція – це регулювання (стимулювання чи обмеження) загально- го обсягу капіталовкладень приватного бізнесу. Друга функція – це вибіркове стимулювання капіталовкладень у певні підприємства, галузі і сфери діяльності через кредитні і податкові пільги... . Тре- тя функція – це пряме адміністративне втручання в інвестиційний процес» [87, c.91]. Співвідношення цих функцій на ринку визнача- тиметься динамікою та параметрами розвитку іпотечного та житло- вого ринків у кожному конкретному періоді.

У даному випадку, ми окреслили загальне коло функцій держа- ви щодо її ролі в процесі формування іпотечної системи. Виходячи з того, що об’єктом дослідження в даній роботі є не лише механізм іпотечного кредитування загалом, а й його складові в житловій та аграрній сферах, аналіз особливостей та конкретизація рівня участі держави в іпотечних схемах як за фактом, так і з точки зору пер- спектив буде предметом розгляду у відповідних параграфах роботи відносно кожного конкретного об’єкта дослідження.