Пути повышения эффективности системы государственного регулирования в области решения жилищной проблемы

Фокеева Ольга Викторовна студент 5 курса инженерно-экономического факультета, Самарский государственный архитектурно-строительный университет, г. Самара

E-mail: lelec.555@mail.ru

Ушанова Наталья Анатольевна Научный руководитель, к.э.н., доцент, кафедра «Экономика и менеджмент в строительстве», Самарский государственный архитектурно-строительный

университет, г. Самара

В настоящее время возможно развитие системы государственного регулирования рынка жилья крупного города за счет улучшения институционального фактора, в частности за счет ввода в указанный процесс механизмов сотрудничества Администрации муниципального образования с другими городами России в области жилищного строительства и решения жилищной проблемы. В этом случае повышение эффективности работы Администрации муниципального образования в области решения жилищной проблемы возможно за счет использования передового опыта других крупных городов.

Особый интерес представляет, прежде всего, участие муниципального образования в реализации комплексной целевой программы «Город - городу», позволяющей значительно расширить опыт решения жилищной проблемы в плане   обеспечения   условий   эффективного   управления   рынком   жилья   и решения жилищной проблемы.

Основной целью программы «Город — городу», как основы развития системы государственного регулирования рынка жилья и повышения эффективности работы городских органов власти в области решения жилищной проблемы,   является   эффективный   обмен   опытом   в   области   городского хозяйства и  ускорение внедрения современных  отечественных  технологий в

различные сферы городской жизни, а также комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

Комплексный характер программы обуславливает создание финансово- экономического механизма поддержки решения ключевых проблем (программных целей), что возможно только при условии создания соответствующей научно-производственной и социальной инфраструктуры, а, следовательно, и соответствующего инфраструктурного блока подпрограмм, направленных, в том числе, на развитие системы государственного регулирования рынка жилья и повышение эффективности работы городских администраций при решении жилищной проблемы [4, с. 69].

Инвестиционный блок программы, важный для улучшения ресурсного обеспечения применяемого механизма решения жилищной проблемы крупного города, будет основываться, в первую очередь, на инвестиционной привлекательности городского хозяйства для иностранных и отечественных инвесторов, ориентироваться на средства коммерческих структур, различных фондов,  бюджетов  городов,  предприятий  и  организаций  города.  На  первом этапе — этапе разработки и  первых 2-3 лет  реализации  программы, потребуются определенные бюджетные финансовые ресурсы. По мере реализации программы, бюджетное финансирование должно существенно сократиться, а внебюджетное соответственно возрасти.

Участие в комплексной целевой программе позволит Администрации муниципального образования в ближайшие 3-5 лет существенно улучшить условия жизнедеятельности населения города за счет изменения экологической и социальной обстановки, создания новых рабочих мест, повышения уровня жизни и социальной защиты населения, в том числе за счет нарастания темпов жилищного строительства. Произойдет оздоровление экономики муниципального образования, чему будет активно способствовать создание благоприятных условий для взаимовыгодного функционирования наукоемких отраслей, рацинального использования научно-технического и промышленного потенциалов,  межгородских  кооперативных  связей  и  увеличению  притока  в

города инвестиций, в том числе в сферу жилищного строительства. Снизится зависимость внутрироссийского рынка от импортных поставок машин, оборудования, приборов и систем управления, а так же товаров народного потребления.

Ввиду постоянного роста потребностей муниципального образования в дополнительных ресурсах для финансирования приоритетных социальных программ для решения жилищной проблемы, область действия по привлечению и рациональному расходованию инвестиционных ресурсов нуждается в нахождении путей интенсификации и повышения эффективности жилищного строительства [1, с. 23].    Это    направление    деятельности    Администрации муниципального образования занимает ключевое место в деле реализации современной и эффективной жилищной политики, особенно в аспекте участия в реализации программы «Город — городу».

На уровне города — это нормативные акты, регулирующие собственно инвестиционный процесс в области улучшения жилищного строительства, а также  вложений,  размещаемых  в  финансовых  активах.  В  целом,  они направлены на обеспечение имущественной и правовой защиты строительного комплекса муниципального образования от незаконных действий юридических

лиц.

Созданная в последние годы законодательная и нормативная база по вопросам активизации жилищного строительства и привлечения новых инвестиций в экономику города для решения жилищной проблемы позволяет, в частности, наметить следующие пути повышения эффективности работы Администрации муниципального образования:

 установить режимы наибольшего благоприятствования привлечения инвестиций, в т.ч. через механизмы проектного финансирования;

         обеспечить «прозрачность» заключаемых контрактов;

 предусмотреть комплексную систему защитных механизмов и компенсаций для строительных предприятий, участвующих в строительстве социального жилья.

Необходимо также отметить, что нормотворческая деятельность в области регулирования рынка жилья, как одно из направлений повышения эффективности работы Администрации муниципального образования при решении жилищной проблемы, нуждается, безусловно, в определенных нововведениях и дополнениях, по крайней мере, по таким направлениям:

         создание «открытых» информационных баз о текущих и перспективных проектах жилищного строительства;

         упрощение     процедуры     доступа           к          объектам        инвестиций   для строительных предприятий, создающих социальное жилье;

         организация  тендеров  на  распределение  займа  на  новое  жилищное строительство;

         формирование           прозрачной    и          понятной        для      каждого          строительного предприятия картины реализации жилищной политики города.

Более пристального внимания здесь при решении жилищной проблемы муниципального   образования   с   точки   зрения   повышения   эффективности работы Администрации города заслуживает вопрос совершенствования методического обеспечения достройки объектов социальной сферы. В этой связи, важным является процедура инвентаризации объектов незавершенного строительства  и  создание  в  дальнейшем  единого  информационного  массива

«инвентаризация объектов незавершенного строительства». После завершения учетной работы, данные объекты (включая объекты социальной сферы) станут доступнее для строительных предприятий, что, несомненно, повысит потенциал решения жилищной проблемы муниципального образования [2, с. 92].

Также важно отметить, что действия Администрации муниципального образования в отношении ведомственных объектов социального назначения нуждаются в отработке дополнительных механизмов реструктуризации данных объектов.

В числе возможных путей (способов) следует выделить следующие:

         передача         объектов         социальной    сферы в          собственность           городских образований;

  перевод объектов социального назначения на полное или частичное самофинансирование без изменений их статуса как структурных подразделений промышленных предприятий, фирм, объединений;

  создание на базе существующих ведомственных объектов социально- культурного назначения юридически самостоятельных хозяйствующих субъектов совместными усилиями предприятий и городских органов власти.

Последний способ представляется сейчас наиболее перспективным и приемлемым для Администрации муниципального образования при решении жилищной проблемы и участии в реализации программы «Город — городу». Совместные  предприятия  социальной  сферы  позволяют  соединить коммерческое и социальное начала деятельности и удовлетворять потребности населения муниципального образования в области улучшения своих жилищных условий и повышения качества жизни в городе. В данном варианте реструктуризации  объектов  социальной  сферы,  вновь  учрежденные предприятия смогут выполнять роль своеобразного социального амортизатора. При   этом   затратность   создания   на   базе   имеющихся   производственных площадей административных зданий центров по переобучению достаточно низкая по сравнению с другими вариантами. С развитием негосударственных и платных форм обслуживания в учреждениях социальной сферы будет увеличиваться доля средств населения в их финансировании [5, с. 18].

Следует отметить, что существенным резервом увеличения налоговых доходов бюджета муниципального образования является реальная поддержка развития малого предпринимательства, в том числе в сфере жилищного строительстве.

Ясно, что краткосрочные рыночные механизмы (налоговые и др.) необходимо дополнять долгосрочными проектами вложения ресурсов на приоритетных направлениях решения жилищной проблемы муниципального образования с использованием эффективных механизмов гарантирования, страхования финансовых средств. Здесь особый интерес приобретает деятельность    Администрации    муниципального    образования    в    области

разработки и эффективного использования технологий представления гарантий строительным предприятиям на основе опыта, накопленного в ходе реализации программы «Город — городу».

Основными системообразующими элементами механизма повышения эффективности работы Администрации муниципального образования при решении жилищной проблемы через участие города в программе «Город — городу» за счет предоставления гарантий выступают:

а) источники и характер ресурсов, используемых для предоставления инвестиционных гарантий;

б) механизм предоставления гарантий;

в) формы предоставления гарантий;

г) агенты, реализующие механизм гарантирования.

В городском механизме решения жилищной проблемы агентами гарантирования могут выступать Администрация муниципального образования, негосударственные и (или) смешанные городские организации (агентства) по страхованию и гарантированию инвестиций в жилищное строительство. Основными потенциальными источниками предоставления гарантий для городского механизма гарантирования являются: бюджет развития города (или специальная статья в бюджете); городской гарантийно-залоговый фонд; собственные и привлеченные средства городских агентств по страхованию и

др.

Безусловно, для развития системы государственного регулирования рынка жилья крупного города и для повышения эффективности работы Администрации муниципального образования в области решения жилищной проблемы явно недостаточно просто продемонстрировать предоставление тех или иных гарантий со стороны городских властей строительным предприятиям. Понятно, что строительное предприятие должно быть уверено, что гарант в состоянии  и  выполнит  в  случае  наступления  определенных  обстоятельств взятые на себя обязательства.

Существует целый ряд факторов, показателей, индикаторов, посредством которых возможно измерение и оценивание влияния каждого из факторов (измерителей) на гарантоспособность города. Данная процедура возможна, в частности, с использованием оценки ликвидности городского бюджета.

Также в условиях дефицита бюджетных ресурсов, одним из путей развития системы государственного регулирования рынка жилья крупного города и повышения эффективности работы Администрации муниципального образования в области решения жилищной проблемы за счет участия в программе «Город — городу» может выступить совершенствование контрактных отношений в сфере строительства и реконструкции жилья.

Исследование условий инвестиционных контрактов показало, что муниципальное образование иногда полностью компенсирует строительному предприятию затраты на отселение жителей за счет своей доли, эквивалентной площади отселения. Таким образом, Администрация муниципального образования,  идя  на  потерю  права  собственности,  решает  две  важнейшие задачи в области преодоления жилищной проблемы и интенсификации темпов жилищного строительства:

         обеспечение жителей благоустроенным жильем;

         реконструкция  ветхих  и  аварийных  строений  и  возвращение  их  в хозяйственный оборот, продление их срока службы.

В свою очередь, при реконструкции нежилых помещений, особенно, когда объект относится к историко-архитектурным памятникам, применяется иной принцип распределения долей между городом и строительным предприятием. Основным условием контракта становится выполнение всех реставрационных работ  за  счет  строительного  предприятия  и  передача  ему  в  долгосрочную аренду всей реконструируемой площади.

Еще одним фактором, оказывающим существенное влияние на соотношение долей города и строительного предприятия по инвестиционному контракту, является механизм льготирования, повышающий привлекательность проекта жилищного строительства, и предоставляющий городу в то же время

возможность обеспечить выгодное соотношение распределения прав на вновь созданную собственность. Строительное предприятие, получая льготы, компенсирует упущенную выгоду за счет снижения своей доли по инвестиционному контракту. Фактически, можно сделать вывод, что основой стоимостной оценки долевого распределения имущества, созданного по инвестиционному контракту должно стать сопоставление вкладов города и строительного предприятия, что должно стать условием повышения эффективности рационального использования ресурсов городского бюджета в области решения целевых социальных программ, направленных на устранение жилищной проблемы.

Также еще одним важным результатом участия муниципального образования в осуществлении программы «Город — городу», направленной на совершенствование институциональной составляющей процесса регулирования рынка жилья крупного города и решения его жилищной проблемы, является способность Администрации муниципального образования разработать и реализовать программу продвижения города. Программа продвижения (promotion plan) города — это конкретный инструмент маркетинга города. Программа продвижения аналогична плану продвижения продукции коммерческой фирмы с той лишь разницей, что товаром здесь является сам город вместе со сложным комплексом услуг, а потребителем — весьма разнородные группы (население города, туристы, инвесторы, предприниматели, государственные органы власти, некоммерческие организации) [3, с. 114].

Программа продвижения — это не только результат взаимопонимания и взаимодействия всех общественных сил в городе, но и конкретный механизм преобразований, в том числе и в сфере жилищного строительства и решения жилищной проблемы. Это управленческий документ, реализующий с помощью маркетингового подхода и его коммуникационного инструментария стратегические установки развития городского хозяйства.

Программа продвижения тесно увязана со следующими аспектами, вернее, ее реализация невозможна без:

         выбора целей развития городского хозяйства;

         выбора путей достижения поставленных целей;

         ресурсов, необходимых для достижения поставленных целей;

         реализации    всего   потенциала    Администрации        города Самара, следующей по пути рыночных реформ.

Программа продвижения города может быть направлена на:

         привлечение в город новых частных фирм и поддержку деятельности существующих;

         развитие малого бизнеса и сферы услуг;

         создание делового центра и новых рабочих мест.

         значительную интенсификацию жилищного строительства.

Разработка  программы  продвижения  муниципального  образования является взаимодополняющим элементом к существующим планам градостроительной деятельности, поскольку учитывает их и отталкивается от них при прогнозировании потенциальных конкурентных преимуществ города.

Список литературы:

1.  Алейнова М. В., Матвеева Л. Г. Новые формы инвестирования в субъекты региональной экономики в условиях трансформационных преобразований // Гуманитарные, социальные и экономические науки.-2004. - № 3.

2.  Государственное и муниципальное управление: регионально-экономические детерминанты / Под ред. Р. И. Исляева. - СПб.: СПбГИЭУ, 2002.

3.  Гринчель Б. М.  Важнейшие  факторы  повышения  конкурентоспособности регионов // Евроград. - СПб., 2003.

4.  Коваленко Е. Г. Региональная экономика и управление: Учебное пособие. -

СПб.: Питер, 2005.

5.  Левин Ю. А.   Оценка   сценариев   инвестиционной   политики   на   рынках городского жилья // Экономика строительства. - 2005. - № 1.