Житлова реформа та її вплив на соціально-економічний розвиток міст

Реформи в житловій сфері України, що почалися в 1991 р. з дозволу на приватизацію та викуп житла громадянами, перетворили величезну кількість квартиронаймачів на власників нерухомості та привели до зміни відносин власності в межах кожного будинку.

Проблема управління багатоквартирними будинками, переданими у власність кількох власників, правового регулювання відносин між власниками загального майна є сьогодні дуже актуальною для всіх міст України. Цю проблему покликані вирішити об’єднання (товариства) власників житла.

Розв’язання соціально-економічних, правових і організаційних питань створення та діяльності об’єднань (товариств) власників житла є надзвичайно важливим для розвитку житлової реформи, формування інституту реальних власників житлового фонду, ефективного управління нерухомістю, розвитку конкуренції у сфері управління житлом, зниження витрат на будівництво, утримання та експлуатацію житла.

Одним з перших і дуже важливих напрямів реформування житлової політики України стала приватизація державного житлового фонду.

За статистичними даними усього приватизації підлягало близько 7 млн. квартир і одноквартирних будинків, що становить понад 41\% усього житлового фонду України.

За період з 1992 р. до 1 липня 1999 р. приватизовано близько 4,3 млн. квартир і одноквартирних будинків, або майже 60\% усього житла, що підлягає приватизації.

Нині, завдяки приватизації, створено ринок житла і громадяни вирішують житлові проблеми залежно від своїх фінансових можливостей і потреб у житлі. Але найголовніше, що з’явився справжній господар житлового фонду.

За останні роки послідовно зменшувалася частка державних дотацій на фінансування утримання житла, а з 1 червня 1998 р. в Державному бюджеті ці кошти не передбачаються.

Узагалі цінова і тарифна політика в житлово-комунальному господарстві передана на регіональний рівень відповідно до житлово-комунальної реформи, затвердженої Кабінетом Міністрів України в січні поточного року.

Перерозподіл власності в житловому фонді сприяв створенню об’єднань співвласників багатоквартирних будинків — нового інституту суспільних відносин у сфері спільного управління, утримання й обслуговування житлового фонду.

Власники приватизованих квартир у багатоквартирних будинках почали об’єднуватися для спільного утримання будинку і прибудинкової території, як це і передбачено Концепцією державної житлової політики, що схвалена Верховною Радою України в 1995 р.

Створення об’єднань дало можливість:

— залучити до управління й утримання багатоквартирного будинку всіх власників, а також захистити права кожного з них;

— організувати управління майном житлового будинку;

— власникам житла стати замовником послуг (це розв’язує наявну суперечність, коли замовник і підрядчик послуг є одною особою);

— вибирати на конкурсних засадах підрядчиків на житлово-комунальні послуги;

— здійснювати контроль за якістю послуг і раціональним використанням виділених на це коштів;

— забезпечити збереження житлового будинку, а значить, збереження і навіть збільшення ринкової вартості конкретної квартири;

— будувати відносини з організаціями, що надають комунальні послуги, на договірних засадах із чітко визначеними умовами їх виконання.

Створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків у першу чергу змінює психологію квартиронаймача на психологію власника.

Слід зазначити, що об’єднання співвласників багатоквартирного будинку — це заснована на демократичних і договірних засадах недержавна неприбуткова організація громадян, створена з метою самоврядування загальним майном багатоквартирного будинку.

На сьогодні в Україні створено понад 1110 об’єднань, які обслуговують близько 100 тис. квартир, або 650 тис. кв. м житла. Найбільша кількість об’єднань співвласників багатоквартирних будинків створена у великих промислових і адміністративних центрах: у Києві — 141, Луганську — 56, Миколаєві — 57, Львові — 49, Харкові — 43.

Але з огляду на те, що наявний житловий фонд країни становить понад 1 млрд. кв. м житла і велика його частина перебуває в приватній власності, стає очевидним, що таких об’єднань створено недостатньо.

Часто причиною такої ситуації є ставлення керівництва регіонів і міст до питань реформування житлово-комунальної сфери в сучасних економічних умовах.

Є також і низка інших причин, що гальмують процес створення об’єднань в Україні. Це, зокрема, недосконалість і недостатність нормативно-правової бази в частині оподатковування діяльності цих об’єднань, неврегульованість деяких положень земельного законодавства і відсутність дотепер нового Житлового кодексу.

Практика роботи об’єднань незаперечно свідчить про переваги такої форми управління житловим фондом (насамперед тим, який перебуває в приватній власності).

Ефективність їхньої роботи з утримання і збереження житлових будинків, роботи правління об’єднання безпосередньо з кожним членом об’єднання з питань квартирної плати і плати за комунальні послуги приблизно на 25—30\% вища ніж у державних житлово-експлуатаційних організацій.

У більшості об’єднань, де в під’їздах будинків для охорони майна створені служби консьєржок, значно зменшилась кількість квартирних крадіжок, а в 50\% об’єднань співвласників багатоквартирних будинків у 1998 р. не було жодної.

Завдяки дбайливому ставленню членів об’єднань до внутрішньобудинкового майна й устаткування в таких будинках забезпечено належний вигляд під’їздів, сміттєкамер, сміттєпроводів, безперебійно працюють ліфти, упорядкована прибудинкова територія, у справному стані малі форми на дитячих майданчиках і майданчиках відпочинку.

Вирішується проблема, яка пов’язана із самовільним обладнанням і будівництвом автогаражів, що зменшує кількість скарг з цього приводу.

Створення конкуренції в обслуговуванні житлового фонду — один з основних напрямів реформування житлового господарства України.

Сьогодні у сфері обслуговування житла відбуваються кардинальні зміни, спрямовані на її демонополізацію. Дедалі більшого поширення набуває надання послуг з утримання житла недержавними (приватними) організаціями підрядчиків у галузі послуг і обслуговування житла.

Суть альтернативного обслуговування житлового фонду полягає в залученні підприємств до обслуговування на конкурсних засадах. Головна його мета — упровадити в цю сферу елемент конкуренції, договірні відносини, щоб поряд із житлово-експлуатаційними організаціями надати можливість недержавним підприємствам займатися діяльністю, пов’язаною з обслуговуванням житлового фонду.

Початок реалізації програми конкурентного обслуговування було покладено демонстраційними проектами в 1995 р. в Києві, Харкові, Одесі та Львові. Для цього було відібрано 10 житлових ділянок, поданих на конкурс і переданих на обслуговування недержавним підприємствам — переможцям цих конкурсів. Позитивний досвід, накопичений під час проведення цих конкурсів, дав можливість включити цей напрям роботи до державної програми реформування житлово-комунального господарства.

Нині в Україні активно працює 120 недержавних підприємств, що обслуговують 270 тис. квартир.

Перевага залучення недержавних підприємств до обслуговування житлового фонду полягає в:

— поділі функцій замовника і підрядчика, що створює економічні засади для підвищення якості утримання житлового фонду;

— розвитку інфраструктури мікрорайону і розширенні послуг, що надаються населенню.

Необхідно зазначити, що вартість обслуговування житла підприємствами недержавної форми власності дещо нижча ніж у державних підприємств. Це досягається суворою економією видаткових статей, зокрема, шляхом:

економії електроенергії за рахунок установлення електролічильників, датчиків, відключення електроенергії в певні години доби;

пошуку альтернативи утилізації твердих побутових відходів з урахуванням фактичних, а не нормативно-розрахункових відходів;

раціональної витрати матеріалів і якісного виконання робіт, що виключає необхідність їхнього повторного проведення;

відмови від дорогої і не завжди ефективної роботи аварійно-диспетчерської служби та впровадження чергових ланок фахівців з локалізації аварійних ситуацій у неробочий час;

узяття ліфтів на часткове обслуговування силами обслуговуючого підприємства;

тендерного пошуку субпідрядчиків, що виконують роботи за нижчими цінами;

зменшення витрат на утримання апарату управління;

ретельного добору кадрів, проведення навчання й атестації робітників з метою підвищення їхнього професійного рівня.

Недержавні підприємства, що обслуговують житло, пропонують низку додаткових послуг: ремонти квартир, установлення і виготовлення дверей, вікон та інших видів столярних виробів, а також металевих ґрат і дверей.

Крім того, пропонуються послуги з вирішення деяких соціальних, правових, економічних і господарських проблем.

Соціальні проблеми:

— участь у вихованні дітей і підлітків у вільний від занять час;

— упорядкування прибудинкової території;

— робота зі збереження екологічно чистого середовища;

— поліпшення соціально-побутових умов проживання громадян.

Правові проблеми:

— розроблення, підготовка і затвердження основних документів об’єднання (акти землекористування, свідоцтва про власність на колективну власність, службові квартири і свідоцтва про власність на прибудинкову територію (землю);

— юридичний супровід оформлення і безпосереднього виконання прямих договорів на комунальне обслуговування ОСББ;

— вирішення юридичних проблем, пов’язаних з наданням субсидій, дотацій, пільг і несплатою за надані житлово-комунальні послуги.

Економічні проблеми:

— розрахунки і контроль за відрахуванням податків;

— використання коштів на господарські потреби;

— розрахунок і одержання необхідних коштів, пов’язаних з дотаціями, пільгами та іншими джерелами фінансування;

— дотації, пільги (джерела фінансування).

Господарські проблеми:

— укладання прямих договорів з підрядчиками;

— урахування витрат на гаряче і холодне водопостачання, центральне опалення, установлення приладів обліку споживання електроенергії;

— робота з утримання і використання прибудинкової території;

— вибір постачальників комунальних послуг.

Укладення прямих договорів з постачальниками комунальних послуг має ряд переваг над традиційною загальною системою комунального обслуговування. Адже створюється конкуренція у сфері надання комунальних послуг і об’єднання має право вибору будь-якого постачальника, а також можливість постійного контролю за якістю комунальних послуг.

Особлива увага приділяється утриманню і використанню прибудинкової території. Її розміри визначаються так званою «червоною лінією» в межах відведеної земельної ділянки.

Водночас необхідно зазначити, що ситуація, яка складається у сфері організації роботи і діяльності об’єднань, складна.

Це пов’язано насамперед з тим, що дуже важко змінити споживацьке ставлення громадян до житлового фонду, яке склалося протягом багатьох років, коли обслуговування і ремонт житла здійснюється за рахунок держави, що породжує елементи соціальної несправедливості щодо громадян, які побудували і утримують житло за рахунок власних коштів.

З метою підвищення ефективності організації роботи об’єд­нань необхідно вирішити низку питань законодавчого і нормативного характеру. Передусім створити законодавчу базу, що повною мірою буде регулювати діяльність об’єднання, його відносини з місцевими органами державної виконавчої влади і під­приємствами, що обслуговують житло.

Потрібно врегулювати майнові взаємовідносини між співвласниками багатоквартирних будинків, а також внести зміни в порядок оподаткування діяльності об’єднань, звільнити їх неприбуткові організації від сплати податку з прибутку і на додану вартість, для чого включити об’єднання співвласників багатоквартирних будинків до Реєстру неприбуткових орга- нізацій.

Досвід роботи недержавних житлово-експлуатаційних фірм свідчить, що тенденція розвитку житлово-комунального господарства тісно пов’язана з необхідністю його реформування. Проте в більшості випадків ці процеси відбуваються стихійно. Необхідно надати їм додаткового імпульсу, зробити незво- ротними.

Створення конкуренції в житловому господарстві бачиться нам не тільки шляхом залучення недержавних підприємств до обслуговування житла, а й через приватизацію державних житлових організацій, а саме — їх низових ланок — житлово-експлуа­таційних організацій.

Такі видозмінені житлово-експлуатаційні організації зможуть стати гідними конкурентами для недержавних підприємств і одержати право укладення договорів на обслуговування житлового фонду. Таким чином, можна буде зберегти діючу систему житлових організацій, пристосувавши її до нових ринкових умов.

На сьогодні в Україні ми маємо здебільшого неорганізо- ваних співвласників багатоквартирних будинків, з одного боку, і систему обслуговування житла, побудовану на командно-адміністра­тивних принципах, з іншого. А житловий фонд, у сфері якого відбувається зміна власника, в цей час занепадає.

Серйозною проблемою нині є підготовка кадрів керуючими об’єднаннями власників квартир і домоволодінь, узагалі фінансово-технічних робітників, юристів, економістів для цих об’єднань (товариств).

Необхідно створити достатню методичну і правову базу навчання працівників для роботи в нових умовах реформування житлового господарства України, взаємодії з місцевими органами самоврядування, територіальними структурами органів влади. Сьогодні можна і потрібно використовувати вже напрацьовану законодавчу і нормативну базу, наявні навчальні заклади для вирішення цієї проблеми. Водночас слід ураховувати, що людина, яка працює з населенням, повинна бути і психологом, і юристом, і економістом.

Цікаво провести детальний аналіз соціального зрізу власників житла в будинку. Адже товариство (об’єднання) власників охоплює в одному будинку і бідних, і багатих; власниками будинків можуть бути і церква, і банк, і громадські організації, інші юридичні особи.

При цьому виникає багато питань, пов’язаних з діяльністю об’єднань власників житла:

як реалізувати не тільки права власника, а й зобов’язання стосовно житла;

як законодавчо захистити діяльність об’єднань, адже сьогодні існують одночасно соціалістичні і ринкові відносини, а власність уже потребує іншого до неї ставлення.

Реалізовуючи державну житлову політику, необхідно враховувати специфіку регіону, міста, структури і відносин власності в них. Створюючи систему самоврядування в регіонах на базі чинного законодавства, потрібно підвищити рівень і статус будинкових, вуличних і квартальних комітетів, що діють уже не один рік.

Корисно було б урахувати досвід організації житлового руху та особливості перших кроків на шляху створення об’єднань власників в інших країнах.

Отже, потрібна постійна, різноманітна за формами, але цілеспрямована роз’яснювальна робота з населенням.

Література

1. Україна у цифрах. Статистичний довідник. — К.: Наукова думка, 1997.

2. Україна. Соціальна сфера у перехідний період. Аналіз Світового банку. — К.: Основи, 1994.

3. Панасюк Б. Прогнозування та регулювання розвитку економіки. — К.: Поліграфкнига, 1998.

4. Боголюбов В. С., Стеняев В. М. Управление городским хозяйством. — К.: Стройиздат, 1989.