Жилищные сертификаты не помогут ни дольщикам, ни застройщикам

Интерфакс , https://www.interfax.ru/, 23.06.2006, 0:00:00

Поправки к ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", принятые Госдумой во втором чтении 9 июня, расширили перечень инструментов, с помощью которых застройщики могут привлекать средства граждан в строительство жилья. Теперь это не только договоры долевого участия, но и жилищные сертификаты. Это разновидность облигаций, который дает право владельцу на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме. Стоимость этой ценной бумаги должна расти вместе со стоимостью жилья на данном объекте, а владелец сертификата имеет право в любой момент вернуть облигацию по новой цене. Застройщики скептически относятся к перспективе подобной схемы своих взаимоотношений с дольщиками, поскольку считают, что к компаниям предъявляются слишком жесткие требования.

Бумажные метры

Эмитентом особого вида облигаций - жилищных сертификатов - может быть заказчик строительства и инвестор-застройщик, если он одновременно выступает в роли заказчика. Другие финансовые институты, в частности, банки, товарные и фондовые биржи и т.д., эмитировать жилищные сертификаты не имеют права.

Долговое обязательство эмитента этой ценной бумаги выражается в том, что он должен в определенный срок предоставить владельцу пакета сертификатов квартиру заранее оговоренной площади. Прежде чем начать выпуск жилищных сертификатов, эмитент должен заключить договор поручительства с банком или страховой компанией. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, поручитель возьмет на себя выплату денежных средств собственнику сертификата.

Сертификат номинируется либо в квадратных метрах (одна бумага соответствует не менее 0,1 кв. метра), либо в деньгах. Соответственно, денежный эквивалент сертификата равен стоимости жилплощади, выраженной в номинале (по ценам застройщика). Номинальная стоимость в денежных единицах с течением времени индексируется, причем в момент покупки порядок индексации должен быть известен владельцу сертификата.

Чтобы стать соинвестором строительства, нужно приобрести пакет сертификатов не менее чем на 30\% общей площади квартиры. После этого владелец бумаг получает право на заключение с эмитентом договора на приобретение квартиры при условии оплаты оставшейся стоимости. При этом в комитете Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам (этот комитет разрабатывает поправки к 214-ФЗ - "ИФ") признают, что норму придется корректировать, поскольку на строящийся объект, которого еще физически не существует договор купли-продажи заключать нельзя.

"Вероятно, придется выпускать дополнительные нормативные акты, которые обяжут застройщиков заключать с владельцами сертификатов договор долевого участия в строительстве", - рассказал источник в аппарате комитета.

Как и любую ценную бумагу, сертификат можно продать. При этом продавец переуступает все права новому владельцу пакета ценных бумаг.

Напомним, что идея выпуска жилищных сертификатов не нова. Она появилась еще в 1994 году, когда вышел указ президента РФ "О выпуске и обращении жилищных сертификатов". Указ 12-летней давности разрешил заказчикам строительства "привлекать финансовые средства граждан РФ с использованием жилищных сертификатов". Однако, до сих пор эта схема не работала. В аппарате комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам "Интерфаксу" сообщили, что за 12 лет по сертификатам было приобретено не более 1000 квартир.

Теперь эта форма покупки жилья может получить второе рождение. По ФЗ-214 застройщику придется выбрать один из двух вариантов: продажа строящегося жилья посредством жилсертификатов или через договор долевого участия в строительстве.

Опасения застройщиков

Обе схемы подразумевают довольно жесткие требования к застройщикам. Например, застройщик может выступать эмитентом только тогда, когда "имеет оформленный земельный участок под строительство и проектную документацию на объект". Аналогичные правила действуют и в случае привлечения денежных средств по договору долевого участия: сбор денег можно начинать только после получения разрешения на строительство и госрегистрации права собственности или права аренды на земельный участок.

"Все предпроектные и проектные проработки, в том числе оформление прав на земельный участок, занимают у застройщика до 1,5 лет. Это означает, что обе схемы делают невозможным продажу жилья на старте", - говорит директор департамента координации ипотечных программ группы компаний "ПИК" Наталья Пастухова.

Некоторые участники рынка видят в появлении нового инструмента позитивные стороны. "Теперь строительным компаниям позволено заключать договоры долевого строительства и привлекать деньги путем выпуска специальных облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от застройщика жилья. При этом компания-застройщик должна иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство многоквартирного дома. Я думаю, это поможет решить проблему обманутых вкладчиков", - говорит председатель совета директоров ОАО ХК "ГВСУ-Центр" Владимир Стратий.

Несмотря на сходство схем, многие застройщики с большей опаской относятся к жилищным сертификатам. Нарекание вызывают требование о заключении договора поручительства, потому что эта процедура ведет к дополнительным расходам. По оценкам участников рынка комиссия за гарантию составляет 3-6\% от объема средств, за которые поручается организация.

Кроме того, застройщиков настораживает право владельца сертификатов по первому требованию вернуть вложенные средства. "Дольщик в любой момент без объяснения причин имеет право продать пакет ценных бумаг застройщику, и тот в течение семи банковских дней обязан вернуть ему всю сумму, равную проиндексированной номинальной стоимости. Это означает, что компаниям придется всегда иметь в резерве некоторую сумму для выкупа жилищных сертификатов", - пояснили "Интерфаксу" в группе компаний "ПИК".

Если у застройщика не будет возможности вернуть деньги по первому требованию владельца сертификата, по его обязательствам придется отвечать поручителям. Напомним, что в схеме долевого строительства действует залоговая схема обеспечения: то есть застройщик отвечает по своим обязательствам земельным участком и всеми строящимися на нем объектами недвижимости. Требование поручительства банка действует в отдельных регионах (в Москве, в частности, с осени 2005 года) - застройщик обязан предоставить банковскую гарантию перед участием в инвестиционных торгах, в пользу заказчика и не на всю стоимость, а на 30\% стоимости контракта.

Впрочем, поправки к 214-ФЗ также разрешили привлекать поручителей. Однако в отличие от схемы сертификатов эта процедура добровольная, а не обязательная.

"Норма о погашении обязательств по жилищным сертификатам по первому требованию - достаточно сильное ограничение, которое может отпугнуть некоторые строительные организации, - считает Н.Пастухова. - Для сравнения, по ФЗ-214 право дольщика вернуть себе средства нельзя назвать безусловным (дольщик имеет право вернуть средства лишь в случае нарушения застройщиком своих обязательств - "ИФ")".

"Эта норма вообще не имеет смысла, - вторит ей заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Евгений Фетисов. - В этом случае застройщик несет риски, которые нельзя просчитать и оценить. По-моему ни один нормальный застройщик не будет выпускать бумаги с таким условием".

Руководитель юридического отдела инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Анна Шлесина указывает, что у застройщика могут возникнуть проблемы, если цены на квартиры начнут падать. "Большинство дольщиков потребуют выплаты индексированной стоимости сертификатов, а застройщику понадобится оплатить все сертификаты и произвести "повторную" реализацию квартир по текущим, т. е. сниженным ценам", - говорит А.Шлесина.

Теоретически застройщик может застраховаться от убытков, например, установив схему индексации, привязанную к изменению рыночных цен. Однако на практике это сделать очень сложно из-за колебаний на рынке, "а законодательство о ценных бумагах требует оперировать не относительными, а точными понятиями".

"Кроме того, - продолжает А.Шлесина, - из контекста ряда законодательных актов, следует, что индексация - это механизм повышения, но никак не понижения стоимости ценной бумаги. Смысл заключается в том, что индексация позволяет частично или полностью возместить потери, вызванные ростом потребительских цен на товары и услуги. Поэтому возможность индексации в отрицательную сторону, если это не будет прямо предусмотрено в законе, вызывает у меня большое сомнение".

"Минусы" дольщиков

Эксперты резюмируют, что норма закона о возврате эмитентом денег владельцу сертификата по первому требованию, достаточно надежно защищает последнего (за исключением тех случаев, когда по финансовым обязательствам не смогут ответить ни застройщик, ни поручитель).

Гораздо менее прозрачна, по словам аналитиков, процедура получения квартиры по жилсертификату. "Среди обязательных реквизитов жилищного сертификата нет упоминания о конкретной квартире, - напоминает директор юридического департамента агентства недвижимости "Домострой" Михаил Полищук. - Поэтому ценная бумага, в отличие от инвестиционного контракта, не конкретизирует, какую именно квартиру получит будущий собственник (среди обязательных реквизитов сертификата должны содержаться предварительные условия договора купли-продажи квартиры с установленными характеристиками, но с какими именно, не уточняется - "ИФ"). В облигации зафиксировано только обязательство застройщика, выраженное в квадратных метрах. Там, например, нет данных о местоположении квартиры".

В связи с этим, говорит М.Полищук, может возникнуть ситуация, при которой на момент накопления пакета на 30\% площади, необходимого для заключения договора, у застройщика не будет в наличии квартиры с теми параметрами, на которые рассчитывает соинвестор. В этом случае претенденту придется ждать, когда в продаже появится нужная жилплощадь.

Е.Фетисов отмечает, что по существующему законодательству договор, заключаемый между владельцем сертификатов и застройщиком, не подлежит обязательной регистрации (в отличие от договора долевого участия в строительстве), что, по его словам, влечет за собой риск двойных продаж. По его словам, в сертификатах также не предусмотрен механизм защиты дольщика от некачественного строительства.

Руководитель юридического департамента "СУ-155" Сергей Босхолов указывает, что пока не решены вопросы защиты прав владельца сертификата от утраты ценной бумаги вследствие хищения или физического уничтожения. "Если же использовать бездокументарную форму, то потребуется привлечение профессиональных участников рынка ценных бумаг для учета прав владельцев облигаций, что, как следствие, добавит операционные издержки и может повлиять на стоимость жилья", - говорит он.

Участники рынка сходятся во мнении, что схему нужно дорабатывать. "Мы посмотрим, проявят ли строительные компании интерес к этому механизму, - рассказали в думском комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам. - Если да, то мы займемся разработкой нормативных актов, которые уточнят многие положения. Например, необходимо более четко прописать, какой договор будет заключаться между застройщиком и дольщиком, гарантии последнего на определенное жилье и т.д.".