Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку - Навчальний посібник (Лютий І. О., Савич В. І., Калівошко О. М.)

РоздІл 2. еволюцІя Іпотеки та Іпотечного кредитування § 4. еволюція становлення іпотеки та іпотечного кредитування

Іпотека має багатовікову та різнобарвну історію. Процес її ста- новлення  супроводжувався трансформацією предметів іпотеки, форм її оформлення, прав власності, моделей іпотечного ринку та його інструментів.

Іпотечний кредит виник ще в рабовласницькому суспільстві, де він був різновидом лихварського капіталу, отримав розвиток при феодалізмі, але особливо набув розповсюдження при капіталізмі [140, с.53].

Перша поява терміна «іпотека» датується початком VІ ст. до н.е. в Греції. Забезпеченням відповідальності боржника перед кредито- ром на той час слугувала його земельна ділянка, на межі якої креди- тором встановлювався спеціальний стовп, який, власне, і називався

«іпотекою», з відміткою про те, що дане майно виступає забезпечен- ням його претензії у визначеній сумі. Таким чином, відбулася якісна зміна виду забезпечення позики, яким до цього виступала безпосе- редньо особа позичальника, котра у разі невиконання зобов’язань перед кредитором потрапляла до нього у рабство. Надалі на зміну так званій, «стовповій» відмітці про наявність майна у заставі при- йшли іпотечні книги, в яких відмічалися дані про борги його влас- ників.

Окремий слід в історії розвитку інституту  іпотеки залишила Римська імперія. Об’єктом іпотеки тут вже виступала не лише зе- мельна ділянка, а все майно боржника. Саме тут були зроблені пер- ші кроки у напрямку створення іпотечних установ (І ст. н.е.), що на- давали позики приватним особам під заставу їх майна, а в ІІ ст. н.е.

«було запроваджене особливе законодавство для установ, які вико- нували функції іпотечних банків та діяли поряд з іншими кредитни- ми установами – прообразами ощадних кас та асоціацій» [151, c.7].

Суттєвої трансформації зазнало право власності на об’єкт іпо- теки, що відбулося в процесі еволюції форм іпотеки – від фідуції до пігнусу, а зрештою і до застави. При фідуції об’єкт застави повністю переходив у власність кредитора і останній міг на свій розсуд вільно розпорядитися ним – повернути боржнику після виконання умов

договору або ж продати, відмовившись від грошової вимоги. При пігнусі  заставне майно передавалося кредитору вже у тимчасове володіння, і боржник мав право вимагати від кредитора не корис- туватися ним, а лише зберігати його. Право на продаж заставлено- го майна кредитор отримував лише у разі невиконання боржником зобов’язань за кредитним договором. При заставі майно знаходило- ся у власності боржника. Кредитор же мав право на компенсацію за- лишку боргу, яка здійснювалася за рахунок коштів, отриманих від продажу з торгів заставленого майна. При цьому на перших порах переходу до застави як остання використовувалися лише знаряддя праці і лише згодом – нерухомість [151, c. 7-8].

Крім виконання іпотекою основної її функції – кредитного за- безпечення, вона поширювалася і на сферу інших відносин – подат- кових, сімейних, на відносини, пов’язані з інвестуванням. Виникали так звані легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами – іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника подат- ку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка. Крім того, розвивалися іпотеки, субординовані за часом виникнен- ня або за ступенем їх важливості, застосовувалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам [151, c.8].

Становлення інституту іпотеки в цей період відзначалося зна- чною регулюючою та контролюючою роллю держави, до обов’язку якої входило також налагодження чіткої системи реєстрації іпотек.

Подальший період історії характеризувався  занепадом Старо- давнього світу, який супроводжувався руйнацією сформованої на той час системи відносин, послабленням функцій держави. Не обі- йшли ці процеси стороною й інститут іпотеки, який «припинив своє існування на декілька століть з тим, щоб знову відродитись у серед- ньовічному європейському законодавстві» [151, c.8].

Застава нерухомості в середньовічній Європі по побутовому зна- ченню майже дорівнювала відчуженню нерухомості. За загальним правилом закладена нерухомість переходила в користування (воло- діння) кредитора,  а у випадку прострочення з виплатою боргу – над- ходила без подальшого обговорення і в розпорядження кредитора. Тільки з плином часу з’явилися інші організації реального кредиту, що значно і суттєво відрізнялися від умовного відчуження нерухо- мості кредитору [13].

За часів феодалізму іпотека розвивалася також більш менш відмінними один від одного шляхами, що привели до трьох різних

іпотечних систем, які почали функціонувати за часів раннього євро- пейського капіталізму.

Ознаками їх відмінності є не яка-небудь основна властивість, а ступінь розвитку більш чи менш корінної основи, – а саме поземель- ної книги і, відповідних до неї матеріальних прав [13].

Насамперед – це французький тип іпотечної системи, розпо- всюджувався як у народів романської групи, так і в деяких інших південних країнах [13]. Нині,  елементи французької системи реє- страції зустрічаються у іпотечному законодавстві Франції, Бельгії, Люксембургу  та більшості колишніх  французьких колоній  [189, с.27; 190, с.21].

Другий тип – це німецька (середньо-європейська)  система по- земельної книги застосовується в даний час на території Німеччини, Австрії, Швейцарії, Угорщини, Чехії, Словаччини, Польші, Румунії, країн колишньої Югославії [189, с.27; 190, с.21].

Третя система виникла в середині XIX ст. в Австралії, розробле- на Робертом Торренсом, еволюціонує також у Новій Зеландії, Кана- ді, Великій Британії [97, с.19-71; 189, с.27; 190, с.21].

Новий етап розвитку іпотеки припав на ХІІІ-ХІV століття. В Росії (ХІІІ ст.), зокрема, разом з правом приватної власності була запроваджена  застава, хоча й без законодавчого оформлення. При цьому вважається, що іпотечне кредитування було першим на Русі видом кредитування. В Німеччині (початок ХІV  ст.) іпотека витіс- нила особисту відповідальність боржника за борги. У Франції (кі- нець ХІV ст.) зберігалася негласна іпотека.

ХVІІІ-ХІХ століття характеризувались розвитком позикоо- щадних систем, створенням спеціалізованих іпотечних установ, іпотечних банків. Позикоощадні системи (системи контрактних заощаджень), які першими з’явилися у Великобританії, найбіль- шого поширення набули в Німеччині (з 1783 р.), Австрії (з 1811 р.), Франції (з 1843 р). Слід зазначити, що контрактно-ощадна мо- дель у другій половині ХVІІІ ст. відігравала роль основної моделі іпотечного кредитування. Саме вона в цей період забезпечувала основний приплив капіталу на ринок іпотечних кредитів. Надалі, в міру зміцнення системи іпотечного кредитування, запроваджен- ня інституту кредитних історій, а також підвищення рівня довіри населення до фінансово-кредитних  інституцій контрактно-ощадні установи почали трансформуватися. Їх  вкладниками ставали не лише майбутні позичальники іпотечних кредитів, а будь-які осо-

би, які такої мети і не мали. В результаті контрактно-ощадні уста- нови поступово перетворювались у комерційні банки, основними активами яких були довгострокові іпотечні кредити, а основними пасивами – короткострокові депозити. Потенційний  ризик  бан- крутства створених таким чином нових інституцій, основу якого становила система фінансування дешевих довгих кредитів дороги- ми короткими ресурсами, зрештою матеріалізувався і призвів до масового краху трансформованих контрактно-ощадних установ. Це сформувало значне навантаження на бюджет, з якого здійсню- валися компенсаційні виплати (в європейських країнах цього не відбулося, головним чином, завдяки запровадженню системи мі- німізації процентного ризику через застосування кредитів з пере- мінною процентною ставкою, що, з одного боку, забезпечило певну стабільність в діяльності контрактно-ощадних установ і збереженні їх основної маси, а, з другого, призвело до їх поступової трансфор- мації в універсальні банки, а системи іпотечного кредитування – в банківську, яка на кінець ХІХ ст. забезпечувала 62\% загального об- сягу виданих іпотечних кредитів). Водночас саме крах контрактно- ощадних установ став поштовхом для формування у США  якісно нової моделі – вторинної моделі іпотечного ринку, або дворівневої іпотечної системи [234].

Початок відліку у створенні спеціалізованих іпотечних установ датується 1769 роком у Пруссії. Перші представники цих інституцій були державними. На 1835 та 1852 рр. припадає початок створення перших приватних іпотечних банків. Надалі такі банки найбільшого поширення набули в Німеччині, Данії, Швеції. Завдяки наданому іпотечним банкам ексклюзивному праву випуску  іпотечних облі- гацій з низьким ризиком забезпечувалась відносна дешевизна цих цінних паперів. Одночасно кредитна діяльність деяких іпотечних банків підлягала певній регламентації, головним чином у напрямку обмеження об’єктів та суб’єктів кредитування. Окремі банки спеці- алізувались на кредитуванні міського і сільського населення, інші – виключно жителів окремих районів. Паралельно ж існували банки, які таких обмежень не мали і, відповідним чином, кредитували усі категорії позичальників [151, c. 11].

За даними В.П.Жданова та В.В.Тімофєєва іпотека в Німеччині з’явилась у XIV  ст. (до цього переважав принцип особистої відпо- відальності за борги), у Франції – з кінця XVI  століття функціону- вала негласна іпотека [104, с.7].

Закінчена іпотечна система була введена:

-           в Прусії – статутом 1783р. і 1872р.;

-           в  Австрії  –  громадянським  укладанням 1811р. і статутом

1871р.;

-           в Саксонії – статутом 1843р. і кодексом 1863р. [104, с.7].

Іпотечні  фінансові установи вперше виникли  в Німеччині  у

XVIII ст. Першою установою такого роду було засноване у Сілезії у

1770р. кредитне товариство. Цей державний дворянський банк на- давав фінансову підтримку великим поміщицьким господарствам, а в середині XIX  ст. його діяльність розповсюдилася і на селянські господарства [140]. Потім утворилися кур-шеймарське об’єднання (1777р.), померанське (1781р.), західно-пруське (1787р.) і східно- пруське (1788р.) [83, с.113], а ХІХ  ст. ознаменувалося створенням міських іпотечних банків.

Перший приватний акціонерний банк «суто іпотечний» був ство- рений у 1862р. у Франкфурті [172, с.12]. Німеччину вважають кла- сичною країною іпотечних банків з вищевикладених причин. Такої чіткої системи іпотечних банків, як у Німеччині, в інших економіч- но розвинутих країнах немає і нині [140]. У цьому ж році з’явився Deutsche Hypothekenbank у Майнингені. У 1864 р. право на випуск заставних листів отримав Bayeriesche Hypotheken-und Wechselbank. У 1867-1871 рр. з’явилося ще три іпотечні банки, які нині є провід- ними на іпотечному ринку Німеччини. В середині ХІХ ст. було також сформовано підґрунтя (через створення «Товариства допомоги без- грошовим землеробам» та кредитних товариств серед міських робіт- ників)  для створення в майбутньому двох типів кредитних установ, якими нині є «каси Райффайзен» та «фольксбанкен», що займаються іпотечним житловим кредитуванням. Внаслідок концентрації банків- ської системи, яка припала на період об’єднання імперії при Бісмар- ку, утворилося три найбільші банки – Deutsche Bank, Dresdner Bank, Commerrzbank. Ці банки нині відіграють значну роль в управлінні іпотечним ринком через підконтрольні їм іпотечні банки. Наприкінці ХІХ  ст. був прийнятий Закон про іпотечні банки, який уніфікував і закріпив права і обов’язки іпотечних банків. На кінець ХVІІІ ст. при- падає створення в Німеччині першої ощадної каси (Гамбург, 1778 р.), а на початок ХІХ  ст. – першої комунальної каси (1801 р.). Для під- тримки системи розрахунків між ощадними банками була створена клірингова мережа Landesbanken-Girozentralen [220, c. 26, 139-141].

У Великобританії іпотечні установи своїм початком мали бу- дівельні товариства (building  societies), які  утворювались в кінці ХVІІІ ст. сільськими мігрантами у містах з метою фінансування індивідуального житлового будівництва (перше таке товариство було створене у 1775 р. у Бірмінгемі). Кошти члену такого товари- ства виділялись після накопичення усім товариством суми, достат- ньої для спорудження будинку, на підставі голосування. При цьому навіть вселившись у зведений таким чином будинок, його власник продовжував сплачувати у товариство внески. Виплати припиня- лись лише тоді, коли повністю вирішувалась житлова проблема усіх членів товариства. У разі припинення платежів членом товариства, який вже отримав у власність будинок, останній у нього вилучався на користь товариства, а виплачені  кошти не повертались [220, c.26,

139-141].

У  Франції  в 1848 р. утворилась перша іпотечна інституція  –

«Підприємницька каса». Її завданням було надання фінансової до- помоги підприємцям-будівельникам. Через три роки був створений державний банк «Кредіт Фонс’єр» (Credit  Foncier), який, власне, був банком земельного кредиту, а ще через шість років – «Банк кредитування нерухомості», який фінансував крупні  містобудівні проекти (обидва функціонують і нині). У 1818 р. відкрилась пер- ша ощадна каса, на прикладі якої були створені ощадні каси по всій країні [220, c.27].

На ХVІІІ століття припадає і початок створення перших кре- дитних установ в Росії. Зазначені установи кредитували дворянство та купецтво під заставу маєтків. Відповідним чином для дворянства були створені «санкт-петербурзькі та московські контори Держав- ного банку при Сенаті та Сенатській конторі, для купецтва – в Пе- тербурзькому порту та Комерцколегії» [151, c.11]. У 1786 р. обидва банки були реорганізовані в Державний позичковий банк. Ресурси останнього, до речі, використовувалися, крім їх цільового призна- чення – іпотечне кредитування землевласників, головним чином дворянства, і на державні потреби. Одночасно з цим банком була створена Страхова експедиція, яка являла собою першу страхову установу в Росії. До її обов’язків входило страхування нерухомості, що передавалася в заставу під іпотечну позику.

Історія створення сучасних банків на території нинішньої Укра- їни, де вони відігравали велику роль в розвитку кредитної системи,

тісно пов’язана з усім соціально-економічним та політичним життям країни другої половини XIX – початку XX ст. [140, с.54; 183, с.94].

Першою не лише в Україні, а й у Російській імперії установою іпотечного кредиту було відкрите у 1864р. товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії (з 1871 р. реорганізувалося в Хер- сонський земельний банк). Основний капітал у 100 тис.крб. стано- вила надана урядом позичка. Згідно із статутом цього банку, який у 1871р. уряд рекомендував як зразок «при підготовці статутів кре- дитних установ довготермінового кредиту» [183, с.94-95; 189, с.128;

190, с.126].

Дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Хер- сонську, Катеринославську, Таврійську і Бессарабську губернії, тоб- то на всю сучасну південну Україну і Молдову. Позичка під заставу маєтку, розміром не менш як 50 десятин (1 десятина = 1,0954 га), надавалася на максимальний термін 34 роки і 11 місяців при 6,75\% річних. Платежі відсоткових внесків здійснювалися кожне півріччя. Прострочення породжувало пеню розміром 1\% за місяць. При за- боргованості у платежах більш як 6 місяців маєток виставлявся на продаж з аукціону, що відбувався в приміщенні правління банку або окружного суду [183, с.95; 189, с.128; 190, с.126].

У дореволюційній Росії на початку 70-х років XIX ст. були ство- рені 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків [140, с.54]. З них

5 функціонувало на території нинішньої України,  окрім Херсон- ського земельного банку про який згадувалося раніше діяли Харків- ський земельний банк створений 04.05.1871р., Полтавський земель- ний банк заснований 08.04.1872р., 27.02.1905р. почав функціонувати Київський  земський банк, п’ятим був Бесарабсько-Таврійський. Максимальний  термін кредитів  Харківського  земельного банку становив 43 роки і 6 місяців при 6\% річних. Максимальний термін позичок 66 років і 2 місяці передбачали статути Київського, Полтав- ського і Бессарабсько-Таврійського земельних банків. При цьому річні спочатку не перевищували  2,25\%, потім зросли до 6\%, а мак- симальний термін був обмежений 61 роком і 8 місяцями [183, с.96;

189, с.128; 190, с.126].

Поряд із акціонерними у 80-90-ті роки виникли два приватних земельних банки: Сільський банк графині О.Браницької в Білій Церкві в 1875р. і Сумський селянський банк, відкритий у 1885р. на пожертвування І.Г.Харитоненка. Це були вузько-регіональні банки, дія яких обмежувалася в першому випадку губернією,  а в другому –

liT OTEKA: cymeHiKoHu;err:uJi, Te:EmeHu;il Ta cyrrepe'IHOCTipo3BHTKJ BYKpalHi rroBiToM.  MaKCHMaJibHHil TepMiH  Kpe.n;nryBaHH.H 6aHKOM OJieKcaH.n;pn

EpaHIIJ:1bKol 25  poKiB rrpii 6\% piqHIIX, B  CBOIO qepry CyMcbKIIH 6aHK

lBaHa  XapnToHeHKa BH.II;aBaB II03WIKH Ha TpnpiqHnll TepMiH TaKoJK rrpn

6\% piqHIIX, [183, C,96-97],

3HaqHy poJib  y rrpoBe,ZI;eHi arpapHo'i IIOJiiTHKH  B ,n;opeBOJIIOIJ;iilHiil

PocilBi.n;irpaBaJIH .n;epJKaBHi3eMeJihHi6aHKH: .n;epJKaBHHil CeJI.HHChKHil

3eMeJibHIIH 6aHK (3aCHOBaHIIH 18,05,1882p,) i l(ep\%aBHIIH ,ljBop5IHCbKIIH

3eMeJibHIIH 6aHK (cTBopeHIIH  y 1885p,) [140, c54; 183, C,96-102],

Ha rroqaTKoBorvry eTarri ¢YHKu;ioeyBaHH.H  CeJI.HHCbKoro 3eMeJibHoro

6aHKY 6yJio BII3HaqeHo I(Ba TepMiHII II03IIqorr; 24,5 i 34,5 poKJ, PiqHi rrJia­ TeJKiCTaHOBHJIH- Bi.n;rroBi,n;Ho 8,5 Ta 7,5\%. Tmd rrJiareJKiHe BnrrpaB,n;oBy­ BaJIH rrpn6yTKOBOCTi3eMJii, BeJIHqHHa.HKO'i6yJia HHJKqa CYMH IIJiaTeJKY 3a KopncryBaHIDI Kpe,n;HTOM, TOMY 3 27 JIHCTorra,n;a 1895p. TepMiHH rro3nqoK

6yJIII  TaKIIMII; 13, 17, 26,5, 38,4 i 51,9 poKy, PiqHi cTaHOBIIJIII- Bil(rroBiiHO

11,5; 9,5; 7,5; 6,5 i6\%. IJJ HOBOBBe,ZI;eHH.H IIOBHicTIO He 3a,ZI;OBOJibHHJIH 3au;i­ KaBJieHHX CTOpiH,  yp.H.II; Ta KJii€HTiB. llioCTOfO rpy,n;IDI 1898p. 3MiHHJIHC51

repMiHII ol(ep\%aHH5! II03IIqKII Ha 13, 18, 28,41 i 55,5 poKy, PiqHi cTaHOBII­ JIII- Bii(IIOBii(HO 10,75; 8,7; 6,85; 5,75 i 5,25\% [140, c54; 183, C,96-99j,

ITo3nqKn B )lBop.HHChKOMY 3eMeJibHOMJ 6aHKY BH.II;aBaJIHC.H  JIHIIIe Haru;a,n;KaM .II;BOp.HH, crroqaTKY  6yJio  ,ZI;Ba TepMiHH  Kpe,n;HryBaHH.H 48 po­ KiB i8 Mic.HIJ;iB Ta 51 piK  i9 MiC.HIJ;iB, Bi.II;COTKH CTaHOBHJIH  - Bi.II;IIOBi.II;HO

6,25 Ta 5,75,  HoBa pel(aKJ:1i5! cTaryry 6aHKy, 5!KIIH  6yB 3aTBepl(\%eHIIH

12 qepBH5! 189Qp,, rrepel(6aqaB 9 TepMiHiB Kpei(IITJBaHH5! MiHiMaJibHIIH

11 poKiB, a MaKCIIMaJibHIIH 66 poKiB i 6 MiC5!IjiB [183,  C,1QQ-101], Bii(­

HOIIIeHH.H CYMH II03HKH .II;O BapTOCTi3aCTaBH CTaHOBHJIO 100\% (rrpH 75\%

.II;JI.H ceJI.HH). KpiM Toro, 3acTaBHiJIHCTH )lepJKaBHoro ,n;Bop.HHCbKoro 6aH­

KY 6yJin rapaHTOBaHiyp.H,n;oM, 3aB.II;.HKH qoMy BOHH MorJIH rrpo.n;aBaTHCh

3a Kop.n;oHoM, ru;o, BJiacHe,  H  Bi.n;6yBaJiocb.  3araJioM cpaxiBIJ;.HMH BH,n;i­ JI.HIOThC.H HaCTJIIHi OCHOBHipHCH iiiOTeqHHX  Kpe,ZI;HTiB, .HKiHa,ZI;aBaJIHC.H Bi.n;rroBi.II;HHMH ycTaHoBaMH y .n;pyrill rroJIOBHHiXIX cT. B Pocil, 30KpeMa:

.II;OBfOC'I'pOKOBicTb, .II;OTpHMaHH.H rrpHHIJ;HIIy, 3a .HKHM 3aCTaBJieHe MailHO

3aJIHIIIaJIOC51 y II03HqaJibHHKa, pe€CTpau;i.H ¢aKry 3aCTaBH, .II;OIIyiiJ;eHH.H IIOBTOpHHX 3aCTaB, .HKIIJ;O  BapTicTb  MailHa He 6yJia  BHqeprraHa IIOIIepe­

.II;HiMH 3aCTaBaMH, rrpaBHJIO CTapiiiHHCTBa, .HKe .II;i.HJIO  rrpH  peaJii3au;il MailHa 36aHKpyTiJIOfO  II03HqaJibHHKa Ta rrepe,n;6aqaJIO 3a,ZI;OBOJieHH51 BH­ MOf 3aCTaBOI(ep\%aTeJiiB  y IIOp5!1KY lx IIOCJiii(OBHOCTi [151,  C,12, 26-27], CJii.n; TaKoJK Bi.II;3HaqnTH iTaey oco6JinBicTb cncTeMH irroTeqHoro Kpe.n;n­ ryBaHH.H B PocilHa Toll qac .HK 3aKoHo,n;aBqe  o6MeJKeHH.H 3Haxo.IQKeHH.H Ha o.n;Hill TepnTopil o.n;HoqacHo 6iJihiiie ,n;Box 3eMeJibHHX 6aHKiB.  TaKe

P03,n;iJI 2. EBoJIIO:U:ill irroTeKH Ta irroTe'!Horo Kpe.n;HTYBaHIDI

o6MeJKeHH.H 6yJio  3arrpoBa,n;JKeHe 3 MeTOIO 3arro6iraHH.H He6aJKaHill KOH­

IcypeHijil Ha JIOKaJibHiH TepriTopil [476].

3araJIOM  CJii.[l; 3a3HaqHTH,  Ill;O iiiOTeKa aKTHBHO p03BHBaJiaCb  .HK B u;eHTpi, TaK i Ha rrepn¢epfi - y ry6epHi.HX. U:boMy  3HaqHQIO MipoiO crrpn.HJIH IIpnKa3H, .HKiBi.n;irpaBaJIH poJib cBoEpi.n;Hnx Micu;eBnx irroTeq­ HHX 6aHKiB.  llo3HKH IJ;HMH cy6'€KTaMH iiiOTeqHQfO pHHKY Ha,zJ;aBaJIHCb TepMiHOM .[1;0 26 poKiB  IIi.[(; 3aCTaBy 43aCeJieHHX Ma€TKiB». 3ro,n;OM rrpe,n;­ MeTOM 3aCTaBH BHCTJIIHJIH iHe3aCeJieHi 3eMJii, .HKiHaJieJKaJIH CeJI.HHaM

i K03aKaM. B MicTax 3acTaBHHM MailHoM BncryrraJIH KaM'.HHi 6y.n;nHKH.

KpiM II pnKa3iB, rrorrrnpeHHIO  irroTeKH  Ha Micu;.Hx crrpn.HJIH TaKoJK iHO­ BOCTBoproBaHi6aHKH B ry6epHi.Hx Pocil. A 3 1841p. CBOIO .n;i.HJibHicTb Ha irroTe"(morvry pHHKY po3rroqaJIH oru;a,n;Hi ycTaHOBH. IIeprni oru;a,n;Hi Kacn rroqaJIH .n;i.HTH B MocKBi i CaHKT-IIeTep6yp3i. Ycboro 3a 20  poKiB  qn­

ceJibHicTb OIII;a,Il;HHX KaC 36iJihiiiHJiaCb .[1;0 148.

Ha rroqaToK  .n;pyrol  rroJIOBHHH XIX cT. irroTeqHnll pnHoK  Pocil BHiliiiOB i3  3HaqHHM  IIOTeHu;iaJIOM pH3HKiB,  OCHOBY  .HKHX CTaHOBHJia MaCOBiCTb i MaCIIITa6HicTb 3a6oproBaHOCTeil 3a Kpe,n;HTaMH, BH.[I;aHHMH

.[I;BOp.HHaM IIi.[(; 3aCTaBy 'ix po3opeHHX Ta 36HTKOBHX Ma€TKiB pa30M  3 ce­ JI5!HaMII ()lollaToK A [101, c,16]), KolllTII, oTprrMaHi 5!K KpeiIITHi pecyp­ cn,  BHTpaqaJIHCh Ha BJiacHe yTpnMaHH.H  rro3nqaJibHHKiB i, .HK  3a3Haqa€

O.T.€Bryx, 6e3rreqHo   4rrpoJKHBaJIHCh» rrepeBaJKHOIO 6iJihiiiicTIO II03H­

qaJibHIIKiB [101,  c,15].  TaKa crrrya11i" 3YMOBIIJia Heo6xii(HiCTh rrpoBe­

.n;eHH.H,n;oKopiHHo'i6aHKiBcbKolpe¢opMH, .HKa, BJiaCHe, i6yJia 3.[1;iilcHeHa B 1859-1860 poKax, B xol(i 11icl pecpopMII  6yJio 31ii'IcHeHo  HII3KY BaJK­ JIHBHX KpOKiB: rrpHIIHHHJiaCb  BH,n;aqa II03HK  KOJIHIIIHiMH  3eMeJibHHMH

Kpe.n;HTHHMH ycTaHoBaMn; YTBopnJIHCh  rrpnBaTHi Kpe.n;nTHi ycTaHOBH

.[(;BOX BH.[I;iB  - 3aCHOBaHiHa B3a€MHOMJ Kpe,n;HTi (O.[I;Hi 3 HHX Ha,zJ;aBaJIH Kpe,n;HTH IIi.[(; 3aCTaBy MicbKHX  6y,n;iBeJib - MicbKiKpe,n;HTHi TOBapHCTBa, iHIIIi- IIi.[(; 3aCTaBy 3eMeJibHO'i BJiaCHOCTi) Ta Ha aKu;ioHepHHX 3aca,n;ax. Y

1869  p. YTBopnBc.H rreprnnll rrpnBaTHHil irroTeqHnll 6aHK. 0TpnMaB po3-

BHTOK MeXaHi3M Ha,zJ;aHH.H Kpe,n;HTiB 3aCTaBHHMH JIHCTaMH .[1;0 crreu;iaJib­ HHX iiiOTeqHHX  IJ;iHHHX rrarrepiB, .HKi eMiryBaJIHCb  iiiOTeqHHMH Kpe,n;HT­ HHMH ycTaHOBaMH. Y 80-Ti poKH  MaCOBOfO IIOIIIHpeHH.H Ha6yB  rrpou;ec CTBOpeHH.H II03HKOOIII;a,Il;HHX  TOBapHCTB  (3a  10  poKiB  'ix 6yJio  CTBOpeHO

729 OIIIHIIJ:1b) [220,  c,232-236], qoMy 3HaqHoiO MipoiO rrocrrpii5IJIO rrprr­

ilH.HTT.H 3aKoHy rrpo  opraHi3au;iro ycTaHoB .n;pi6Horo  Kpe.n;nry.

Y Pocil B 1917p, cpyHKJ:1iOHJBaB 21 3eMeJihHIIH 6aHK, 3 HIIX TPII l(ep\%aB­ HHX i18 rrpnBarnnx. Ha qacTKY .n;epJKaBHHX 6aHKiB rrpnrra,n;aJio 3/4 3araJibHol KiJihKOCTi Kpei(II1iB, aHa qacTicy rrpiiBaTHIIX- JIII!lle 1j4 [172, C,12].

Багато уваги приділялося надійному забезпеченню. Харків- ський земельний банк, наприклад, надавав довготермінові  кредити в обсязі, що не перевищували 60\% ринкової вартості заставленої не- рухомості, при цьому оформлялися довготермінові закладні листи [189, с.128; 190, с.127].

Умова застави у сільському банку графині О.Браницької була одна: земля (60\% її вартості). Стаття 81 Селянського поземельного банку проголошувала: «Позички видаються в розмірі, що не переви- щує 60\% нормальної і 90\% спеціальної оцінок». Сума кредиту Дво- рянського земельного банку не могла перевищувати 60\% вартості маєтку, тільки у виняткових випадках допускалася позичка в 75\% його вартості [183, с.96,98,100].

Вивчивши дане питання С.С.Колобов та В.С.Колобова ствер- джують, що акціонерні земельні банки видавали кредити в розмірі

60\% оціночної вартості заставленої землі [172, с.12].

Зазначимо також те, що позичальникам Дворянського банку на- давалися різні пільги: відсоток за банківськими позиками знижував- ся від 5 до 4. Через 5 років можна було переглянути термін кредиту без збільшення  суми боргу. До цього прогресивного і ефективного механізму тільки нещодавно стали звертатися американські банки при довготерміновому кредитуванні [359, с.5].

У  дореволюційній Росії значна частина актів, що пов’язані з землеволодінням або володінням нерухомим майном, відображала- ся в різноманітних публікаціях, наприклад, в сенатських відомос- тях. Проте велика кількість і безсистемність подібних публікацій не давала можливості використовувати їх для оцінки стану справ в певному маєтку. Іпотечні книги, за прикладом книг в Стародав- ній Греції, вигідно відрізняються від публікацій тим, що вони є як би дзеркалом, що відображає в почесному конкретному випадку юридичні відносини всіх осіб, що мають право на нерухомість. По- купець нерухомості за допомогою іпотечної системи дізнавався про кількість і розмір боргів, що відносяться до нього, пересвідчувався в достовірності права, що він набуває, про його місце в ряді прав і його цінності. В іпотечній книзі відображалися всі переходи маєтку від одного власника до іншого, зміни у складі землеволодіння, вся істо- рія та статистика майна, тобто його минуле і теперішнє в усіх відно- шеннях. Результативність іпотечної системи досягалася завдяки її тісному зв’язку з законодавством. Суд не приймав позови, основані на фактах, що не зазначені в іпотечній книзі. Це робило запис в іпо-

течній книзі не формальним актом, а вирішальним  моментом в про- цесі визнання банківського клієнта справжнім власником майна, що надається в заставу [172, с.13].

В Росії входження іпотечного ринку у ХХ ст. супроводжувалося виникненням за значної підтримки держави (шляхом надання по- зики для первинного капіталу) кредитних товариств, сільських, во- лосних і станичних громадських позикоощадних кас і земських кас, активізацією ринку іпотечних облігацій, формуванням кас міського і земського кредиту, об’єднанням кредитних товариств у кредитні спілки. З 1912 р. «основним координатором з іпотеки в Москві, а по- тім і по всій Росії стає Московський народний банк», а загалом напе- редодні революції 1917 р., у Росії функціонував 21 земельний банк, з них три державних і 18 приватних. На частку державних банків припадало 3/4 загальної кількості кредитів, а на частку приватних – лише 1/4 [172, с.12; 220, c.236-237]. Протягом перших десяти років ХХ ст. було створено 729 позикоощадних товариств, які об’єднали інтереси 8 млн. чол., а станом на 1915 р. налічувалось близько 15,5 тис. товариств дрібного кредиту, які об’єднувались у кредитні спіл- ки (у 1914 р. таких налічувалось 11) [476].

У  передреволюційний період в Росії сформувалася  потужна кредитно-банківська система довгострокового кредитування, яка функціонувала в межах достатньо розробленого правового поля. Іпотечний ринок був представлений широким асортиментом іпо- течних цінних паперів – заставними листами, векселями, сертифі- катами.

Сформована таким чином розгалужена система іпотечного кре- дитування в Росії відігравала одну з ключових ролей в забезпеченні економічного зростання країни, передусім за рахунок економічного піднесення промисловості, сільського господарства,  міського  гос- подарства. Крім того, що особливо заслуговує на увагу, за оцінками фахівців, «Росія за розвитком кредитно-фінансової системи не по- ступалася Західній Європі, більше того, за обсягами цінних паперів, забезпечених іпотечними зобов’язаннями, які оберталися на європей- ських ринках, Росія домінувала над усією Європою. Специфічний ро- сійський досвід кредитування і, зокрема, під заставу землі, розмаїття кредитно-інвестиційних технологій та інфраструктури у сфері заста- ви нерухомості,  без сумніву, відіграли величезну роль у розвитку як американської, так і європейської іпотек, виступили базою для ство- рення нових інвестиційних та іпотечних інструментів» [476].

Проте революція 1917 р. поставила крапку на розвитку іпотеч- ного ринку (як і на приватній власності) в Росії, який відродився лише на початку останнього десятиріччя ХХ століття. Як зазначає Л.Фоменко, «... у громадян СРСР не було не лише сексу, а й приват- ної власності.  ... радянські люди могли розпоряджатися долею кап- ців чи сковорідок. Але все решта перебувало у власності держави, комунальній або – за НЕПу і перебудови – кооперативній. Відтак і заставляти було нічого» [375]. Кредитування житла в Радянському Союзі, як зазначає В.В.Меркулов, «...не було пов’язане з правовим інститутом іпотеки і полягало в державній підтримці певних груп населення» [220, c.242]. Разом із тим слід зазначити, що система житлового будівництва в радянський період забезпечила досить потужний потенціал для розвитку іпотечного ринку в майбутньо- му, створивши потужний масив потенційного заставного майна, на чому, власне, й базувалася система іпотечного кредитування в Росії в перші роки її просування рейками ринкової економіки.

Економіка, як і все народне господарство, Галичини, через істо- ричні аспекти розвивалася своїм, відмінним від інших українських земель шляхом. З огляду на це, ми, звернули свою увагу, на історію розвитку іпотеки на цій території.

Організований іпотечний кредит як система закладів, призна- чених спеціально для видачі позик під нерухоме майно, виник  в Австро-Угорщині пізно – аж наприкінці першої половини XIX ст., з огляду на європейські держави, але якщо порівняти з українськими губерніями царської Росії, то на крок попереду. У 1841р. поміщики Галичини утворили крайове кредитне товариство. Цей заклад мав місцевий характер, і його операції не поширювалися на всю держа- ву, а обмежувалися тільки провінціями Галичини і Буковини. Лише у 1856р. було відкрито відділення іпотеки в Австрійському націо- нальному банку для проведення операцій на території всієї імперії [403, с.103].

До 1856 р. потреба в кредиті задовольнялася масою місцевих громадських закладів, котрі хоч і не мали характеру іпотечних бан- ків, але розміщували свої вільні капітали під іпотечне забезпечення. До цих закладів належали ощадні каси, сирітські каси, позичково- ощадні товариства, позичкові каси, страхові товариства. Вони за- довольняли потребу в кредиті дрібної земельної власності і під час діяльності іпотечних банків, оскільки останні широко надавали кре- дити переважно під великі маєтки і міську нерухомість [403, с.103].

У 60-ті роки ХІХ ст. виник перший земельний банк в Угорщині, перший акціонерний іпотечний банк – Oesterriechische Boden credit Anstalt, перший провінційний іпотечний банк у Богемії, а стрийська ощадна каса отримала дозвіл утворити особливий відділ для видачі довгострокових позик заставними листами [403, с.106].

У 1890-ті роки Галицький іпотечний банк у Львові був одним із 6 акціонерних банків Істро-Угорщини, що здійснювали операції іпотеч- ного кредитування. Зазначимо, провінції Галичина і Буковина при- ваблювали більшу частину обігових коштів іпотечних банків імперії. Так, майже 74\% довгострокових позик цих банків, виданих в Австрії, були забезпечені нерухомістю цих двох провінцій [403, с.106].

Функціонування  фінансових установ, що здійснюють іпотеч- ні операції, передбачає наявність приватної власності для своєї ді- яльності та розвитку. З причин її відміни на території колишнього СРСР після 1917р. іпотечні банки були закриті, оскільки зникла основа для здійснення заставних операцій [140, с.55].

В Галичині та на Волині іпотечні відносини існували до 1939р., в Північній Буковині та Південній Бессарабії – до 1940р. і на Закар- патті – до 1945р. [189, с.29; 190, с.24].

З 1991р. розпочався сучасний етап історії іпотеки нашої держави. Розділ 2 «Іпотека» (статті 30-39) Закону України «Про заставу»

(02.10.92р. із змінами та доповненнями) регулював розвиток іпотеч- них відносин та сприяв створенню правових передумов іпотеки до

2004р., а з 1 січня 2004р. вступив у силу Закон України «Про іпоте- ку» (05.06.2003р.) [124, 126].

В Радянський період у зв’язку з відсутністю приватної власнос- ті і деформацією економічних відносин в цілому, іпотека втратила сенс. Лише з отриманням незалежності Україною та головне з ста- білізацією в економічній сфері стала можлива поява такого виду за- стави, як іпотека.

У ХХ ст. найбільш бурхливо та масштабно інститут іпотеки роз- вивався у США.  В 1916 р. тут, зокрема, були створені Федераль- ні земельні банки у 12-ти округах, які займались довгостроковим кредитуванням фермерів під заставу їх земель. Одночасно початок нового століття відзначався посиленням сільської міграції, зростан- ням на цій основі попиту на житло, а відтак – на іпотечні кредити, значна частина якого задовольнялась тріфтами. З 1926 р. у напрям- ку іпотечного кредитування активізувалась діяльність комерційних банків, створених за участю уряду. Однак поступальний розвиток

іпотечного кредитування у США був призупинений глибокою еко- номічною кризою кінця 20-х – початку 30-х рр. минулого століття, так званою Великою депресією. Для тріфтів і банків цей процес, який супроводжувався різким падінням цін на житло та доходів на- селення, що зменшувало ліквідність застави, обернувся масовими банкрутствами.

Глибокий аналіз та осмислення ситуації, що склалася у сфері іпотечного житлового кредитування, дали можливість федерально- му уряду кардинально переглянути політику у цій сфері і здійснити низку важливих кроків з її реалізації. В загальних рисах такі заходи [151, c.16-17] були орієнтовані на:

підтримку стійкого попиту на нерухомість, для чого була запро- ваджена пропаганда необхідності для кожної  американської сім’ї мати власний будинок;

розблокування діяльності іпотечних установ, для чого у 1932 р. було створено Федеральну систему федеральних банків житлового кредиту (Federal Home Loan Bank System – FHLBS), що складалася з 12-ти банків, завданням яких було покриття дефіциту кредитних ресурсів в ощадних асоціаціях;

зниження кредитного ризику за іпотечними кредитами, для чого спочатку (у 1933 р.) було створено Федеральну корпорацію зі стра- хування рахунків в позикоощадних асоціаціях (Federal Saving’s & Loans Ass. Insurance  Corporation – FSLIC)  з метою стимулювання вкладників розміщувати свої заощадження в тріфти, а в 1934 р. – Федеральну житлову адміністрацію (FHA) для страхування іпотеч- них кредитів від дефолту (страховка, як правило, покривала 80\% вартості кредиту і поширювалася виключно на стандартизовані кре- дити), вирівнювання регіональних диспропорцій в наявності фінан- сового капіталу;

активізацію та розширення вторинного іпотечного ринку, для чого у 1938 р. була створена Федеральна національна іпотечна асо- ціація (Фенні  Мей – FNMA),  на яку покладалося завдання при- дбання іпотечних кредитів, застрахованих Федеральною житловою адміністрацією. Формування операційного капіталу асоціації здій- снювалося за рахунок кредитних ліній Державного казначейства та коштів, отриманих від реалізації іпотечних кредитів іншим фінан- совим інститутом.

Власне, завдяки цим заходам у США  було запроваджено дво- рівневий вторинний іпотечний ринок.

Наступні кроки у напрямку вирішення житлових проблем ве- теранів Другої світової війни супроводжувалися створенням Ад- міністрації ветеранів (Department of Veterans Affairs – VA), яка га- рантувала банкам повернення іпотечних кредитів позичальниками, що не класифікувались як першокласні, проте мали заслуги перед урядом.

Реалізація програм урядових гарантій FHA і VA на кінець 50-х років минулого століття в цілому забезпечила США  значний роз- виток житлового та іпотечного ринків. Вже у 1960 р. порівняно з 1920 р. кількість споруджених нових будинків була більшою у п’ятеро. Завдяки урядовим гарантіям став ліквідним ринок іпотеч- них цінних паперів.

Подальший розвиток ринку  іпотечних кредитів супроводжу- вався певною трансформацією [72, c.76-77] функціонуючої на іпо- течному ринку США  урядової установи – Фенні  Мей. Остання з ініціативи  Національної асоціації будівельників житла, Асоціації іпотечних банків Америки, Національної асоціації управляючих нерухомістю та Ліги  ощадних і кредитних установ США  у 1954 р. стала державно-приватною  корпорацією, функції контролю з боку держави за якою були покладені на Агентство з житла і житлового фінансування, яке є підрозділом FHA. Через 10 років на іпотечно- му ринку США  з’явилася організація, яка несла відповідальність за виконання федеральних житлових програм і програм з розвитку міських общин, – Департамент житлового і міського розвитку (US Department of Housing and Urban Development – HUD). Останній до сьогодні є основною інституцією в системі регулювання іпотеч- ного ринку в країні.

Чергова трансформація Фенні  Мей відбулася у 1968 р., при- чиною чого стало сформоване на іпотечному ринку протиріччя со- ціального характеру – між завданнями та перспективами розвитку іпотечного ринку відповідно до інтересів приватних інвесторів, з од- ного боку, та цілями держави щодо соціальної підтримки громадян

– з другого. У зв’язку з цим було прийнято рішення про роз’єднання Фенні Мей на дві частини (дві юридичні особи) – приватну і дер- жавну. Перша, яка залишила за собою стару назву – Фенні Мей, ста- ла акціонерною компанією з часткою в її статутному капіталі держа- ви і опікувалась наданням гарантій по цінних паперах, забезпечених пулом заставних. Друга  отримала назву Державна національна асоціація з іпотечного кредитування – Джинні  Мей (Government

National Mortgage Assotiation – GNMA),  в обов’язки якої входило надання спеціальних видів допомоги (розробка програм урядових субсидій, надання гарантій банкам лише під позики, що гарантова- ні FHA і VA, випуск цінних паперів з високим ступенем довіри за- вдяки урядовим гарантіям). Вже у 1970 р. Джинні  Мей випустила перші MBS-папери, які були особливо привабливі для суб’єктів, що не мали можливості проведення процедури андерайтингу, адже такі мали урядову гарантію та були забезпечені кредитами FHA/VA. Як зазначає В.В.Меркулов, «ця подія відмічається як дата народження нового фінансового механізму – сек’юритизації банківських креди- тів» [220, c.77].

У тому ж 1970 р. була створена ще одна інституція – Федеральна корпорація іпотечного кредитування – Фредді Мек (Federal Home Loan Mortgage Corporation – FHLMC), яка мала обслуговувати вто- ринний ринок стандартних іпотечних кредитів, що не підпадали під гарантії FHA і VA. Здійснений нею випуск сертифіката участі, за- безпеченого пулом звичайних заставних, сприяв виходу на іпотеч- ний ринок тих суб’єктів, які раніше не здійснювали продаж кредитів через відсутність гарантій на них. Наступні кроки Фредді Мек були спрямовані на закріплення ефекту збільшення ємності вторинного іпотечного ринку за рахунок таких суб’єктів. Цьому, зокрема, спри- яло встановлення кваліфікаційних вимог для приватних страхових компаній зі страхування іпотечних кредитів такого роду, що дозво- лило вивести на ринок кредити з показником «співвідношення вар- тості кредиту до вартості заставного майна» на рівні 95 відсотків. Надалі з метою залучення традиційних покупців облігацій Фредді Мек випустила «гарантовані іпотечні сертифікати». Крім того, ра- зом з Фенні Мей викупила 20\% житлових іпотечних кредитів, тим самим значно активізувавши житловий ринок. Банк «Бенк оф Аме- рика», у свою чергу, користуючись досвідом Фредді Мек і Джинні Мей, здійснив перший випуск приватних MBS-паперів. Слід також зазначити, що «успіх MBS-паперів, емітованих державними агент- ствами, сприяв виникненню «кондуїтів» – приватних емітентів рин- кових цінних паперів, які створювались на основі іпотечних креди- тів, оформлених і обслуговуваних великою кількістю (зазвичай до

30-40) кредиторів» [220, c. 78].

На кінець 70-х – початок 80-х рр. припала чергова банківська криза. На іпотечному ринку сформувався дефіцит довгострокових кредитних ресурсів, викликаний зниженням попиту на довгостро-

P03,n;iJI 2. EBoJIIO:U:ill irroTeKH Ta irroTe'!Horo Kpe.n;HTYBaHIDI

KOBi BKJia,ZI;H BHaCJii.[I;OK BHCOKHX  iH¢JI.HIJ;iilHHX oqiKyBaHb. BTpaT .[I;OB­

fOCTpOKOBHX pecypciB 3a3HaJIH, rrepe.n;yciM,  Tpi¢Tn. BnBe,n;eHi 3 HHX pecypcn crrp.HMoByBaJIHCh y KopoTKOcTpoKoBi Ka3HaqellchKi BeKceJii    H o6Jiirau;il, B iHBecTnu;illHi ¢oH.n;n Bi.n;KpnToro  Tnrry. KpoKH .n;epJKaBH y

Haiip.HMKY 03.[1;0pOBJieHH51 cnryau;fi y ¢iHaHCOBOMJ CeKTOpiCTOCyBaJIH­ C.H, fOJIOBHHM qnHOM, 3HHJKeHH51 IIO.[I;aTKOBOfO THCKY Ta IIi.[I;BHIIJ;eHH.H Ha u;iil OCHOBiCTHM)TJiiB .[1;0 3aOIIJ;a,ZI;JKeHb Ta iHBeCTHIJ;iil. 3aB,ZLHKH Bi.[I;IIOBi.[I;­ HHM 3MiHaM IIO.[I;aTKOBOfO  3aKOHO.[I;aBCTBa (3YMOBJieHHM rrpHilH.HTT.HM y

1981 p.  3aKOHY rrpo  IIOI(aTKOBY  pecpopMy) HepyxoMiCTb  CTaJia iHCTpy­

MeHTOM  3HHJKeHH51 IIO.[I;aTKOBOfO THCKy, IIJ;O IIi.[I;BHIIJ;HJIO 'fi iHBeCTHIJ;iilHy rrpnBa6JinBicTb. O.n;HoqacHo 6yJin 3,n;illcHeHi3axo.n;n ru;o.n;o 3arro6iraHH.H Bi.[I;IIJIHBY KOIIITiB 3 Tpi¢TiB - 'iM, 30KpeMa, 6yJio  Ha,ZI;aHO rrpaBO KOpnry­ BaTH CTaBKH 3a ,n;eii03HTaMH Bi.[I;IIOBi.[I;HO .[1;0  IIOTQqHo'i pHHKOBO'i cnrya­

Ijil. KpiM  TOro. Tpicpnr 6yJio  3BiJihHeHo Bill KOHTpoJIIO 3 6oKy  FHLBS  i

FSLIC.  EaHKH  oTpnMaJIH  MOJKJIHBicTb BH,n;aBaTII Kpe.n;HTH i3  3MiHHOIO CTaBKOIO, iCaMe Ha u;iil OCHOBiHa,ZI;aJiiHa6yJIH MaCOBOfO IIOIIIHpeHH.H pi3- HOMaHiTIIiirroTeqHirrporpaMH, B .HKiaKTHBHO BKJIIOqHJIHCh <Dpe.zmiMeK

i <DeHHi Mell (rrepiiia, y CBOIO qepry, cTaJia rrepiiioiO iHcTnryu;iEIO, .HKa peaJii3yBaJia rrporpaMy  KyrriBJii irroreqHHX Kpe,n;HTiB i3  3MiHHOIO CTaB­ KOIO Bi.n;coTKa). OcKiJihKH <Dpe.n;.n;i MeK i <DeHHi Mell MaJIH o6MeJKeH­ H.H Ha p03Mip Kpe,n;HTiB rrpH 'ix KyrriBJii, .[I;JI.H rrpn,n;6aHH51 Kpe,n;HTiB  IIOHa,ZI;

BCTaHOBJieHi.[I;JI.H IJ;HX iHCTHTJIJ;iil BepxHiMeJKiy         1982 p. 6yJia  CTBOpeHa

KoprropaJ:1i5! \%IITJIOBoro cpiHaHcyBaHH5!. Y 1983 p. <Dpell:lli MeK BIIHIIIJia

HaiiiOTeqHnilpHHOK i3 3aCTaBHHMH iiiOTeqHHMH 306oB'513aHH51MH (313),

.HKi xoqa H 6yJin 3a6e3rreqeHiE.[I;HHHM rryJioM  irroreK, Bee JK .n;n¢epeHu;i­ IOBaJIHCh 3a KJiaCaMH 3 pi3HHMH  rrpou;eHTHHMH CTaBKaMH, pi3HHMH  Tep­ MiHaMH rroraiiieHH.H, ru;o, .HK iy Bnrra,n;ey i3 cepTn¢iKaTaMH yqae1i (1971 p.), 3a6e3rreqyBaJIO  BHXi.[l; Ha iiiOTeqHnil pHHOK iHBecropiB, .HKi paHiiiie

He 6paJIH B HhOMY yqacTi. Bnxi.n;  u;iHHHX rrarrepiB 3a MeJKi Hau;ioHaJib­ HIIX KOPIOHiB CiliA 03HaMeHyBaBc5! po3Mill1eHH5!M lx y 1984 p. }l\%IIH­ HiMell Ha JliOKCeM6yp3hKill ¢oH,n;oBill 6ipJKi. He Bi,n;cTaBaJio y CBOEMY po3BHTKY H irroTeqHe 3aKoHo,n;aBCTBO- y TOMJ JK 1984 p. 6yB rrpnilH.HTHil

3aKOH rrpo  CTIIMJJIIOBaHIDI .[l;i.HJibHOCTi BTOpHHHOfO iiiOTeqHQfO pHHKJ,

3aB,ZLHKH qorvry 6yJIH 3H51TiIIeBHio6MeJKeHH51 IIJ;O.[I;O o6iry IJ;iHHHX rrarrepiB Ha ¢oH.[I;OBOMJ pHHKy,  iHBeCTHIJ;iilHiil .[l;i.HJibHOCTi areHTCTB iiiOTeqHQfO Kpe.n;nryBaHH.H, Koprropau;i.HM  <DeHHi Mell Ta <Dpe.n;.n;i MeK .n;o3BOJieHo BKJIIOqaTH B rryJin 3acTaBHHX .n;pyry irroTeKy Toru;o. B KiHu;iu;horo JK poKy

,n;JI.H BnrrycKy cepTn¢iKaTiB yqacTi <Dpe.n;.n;i MeK  3acTocyBaJia eJieKTpo­

HHiCHCTeMH. Y 1986 p. Ha iiiOTeqHoMy pHHKY 3'51BHJIHC51 HOBiIJ;iHHiITa-

пери типу REMIC,  які поступово витіснили заставні зобов’язання

[220, c.80-82].

Черговий стрибок іпотечного ринку у США відбувся у 90-х ро- ках після подолання короткострокової кризи, пов’язаної з погіршен- ням діяльності тріфтів, схема якої була змінена прийнятим у 1982 р. Законом про депозитні установи. Значною мірою такий ріст був пов’язаний з виробленням політики щодо включення в іпотечні схе- ми верств населення з низькими доходами, низьким конкурентним статусом на ринку, основну масу яких становили мігранти з еконо- мічно слабких країн.

На початок ХХІ  ст. США,  таким чином, вийшла із значними здобутками у сфері іпотечного кредитування, передусім в частині розвитку вторинного ринку заставних.

За досить специфічним сценарієм розвивався у ХХ ст. іпотечний ринок в Німеччині [220, c. 141-145], що значною мірою було зумов- лено особливостями її політичного розвитку. Фактично весь період перебування фашистів при владі обмежувався лише формуванням законодавчих основ для іпотечного кредитування. Післявоєнні ж роки характеризувались подрібненням банківської системи краї- ни, яка курс на укрупнення взяла лише на початку другої половини ХХ століття (до 1970 р. банківська система Німеччини складалася з 29 приватних іпотечних банків, 17 публічно-правових іпотечних банків, 12 жироцентралей банків федеральних  земель; активний процес концентрації розпочався з 50-х років минулого століття, на- слідком чого стало скорочення контингенту самостійних кредитних інститутів за 45-річний період з 14 тис. до майже 4 тис. одиниць). В цей же період можна було спостерігати посилення контролю над дрібними іпотечними банками з боку крупних  банківських груп. Створення окремих іпотечних банків мало поодинокий характер. Починаючи з 70-х років посилилась активність трьох найбільших банків – Deutsche Bank, Commerrzbank, Dresdner Bank – у напрямку зміцнення позицій на іпотечному ринку шляхом придбання пакетів акцій цілої низки  іпотечних банків, формування власних банків- ських груп. Останній чинник  забезпечував можливість іпотечним банкам використовувати філійну мережу свого банківського кон- церну для здійснення пасивних (збут заставних листів та інших ана- логічних продуктів) та активних операцій з іпотечного кредитуван- ня. І в 80-ті та 90-ті роки ХХ ст. продовжувався процес концентрації банківського іпотечного бізнесу, який одночасно супроводжувався

зміцненням правових основ діяльності іпотечних банків, завдяки чому підвищувався рівень їх надійності. Таким чином створювався потужний сектор, абсолютно конкурентний будощадкасам.

Процес концентрації не оминув і ощадні інституції. Кількість ощадних кас, зокрема, з 1957 по 1989 рр. в Німеччині скоротилась з

871 до 585. При цьому тенденції до універсалізації ощадних кас, по- глинання їх одна одною не затихали і в останні десятиріччя минуло- го століття. Правову основу діяльності ощадних інституцій стано- вив Закон про ощадні каси з кредитування будівництва, прийнятий у 1972 р., який отримав нову редакцію у 1991 р. після об’єднання Німеччини. Одночасно розроблялися та апробувалися схеми інте- грованої діяльності банків та ощадних інституцій на ринку фінан- сування житлового будівництва, які  забезпечували можливість фінансування високобюджетних проектів, полегшували доступ до іпотечних кредитів клієнтів, збільшували термін кредитування.

Узагальнюючи закономірності розвитку системи іпотечного кредитування в Європі, можна зробити висновок, що цей вид креди- тування залишався одним з пріоритетних сегментів загального кре- дитного ринку і в останньому десятилітті минулого століття (1990-

2000 рр.). Щорічні  темпи його зростання знаходилися у цей період на рівні 8 відсотків. Одночасно підвищувався рівень доступності іпотечних кредитів за рахунок їх здешевлення, подовження строків кредитування тощо (Додаток Б [476]).

Процес здешевлення іпотечних кредитів в розрізі країн пред- ставлений у Додатку В [476]. Завдяки здешевленню іпотечних кре- дитів обсяг кредитування під заставу житлової іпотеки в країнах ЄС у 2000 р. вийшов на рівень 3,2 трлн. євро, збільшившись порівняно з

1990 р. майже удвічі (Додаток Г [476]).

У  загальному обсязі кредитування іпотеки  левова частка (в межах 75\%) припадає на кредитування житлової іпотеки [476]. При цьому темпи зростання обсягів житлового кредитування суттєво перевищували темпи зростання обсягів іпотечного кредитування аграрного сектору та будівництва комерційної нерухомості. Разом із тим в розрізі європейських країн активність системи іпотечного кредитування впродовж аналізованого періоду досить суттєво різ- нилася (Додаток Д [476]).

Найбільш активним іпотечний ринок був у країнах відносно менш економічно розвинутих.

Завдяки високій активності в системі іпотечного кредитування за десятирічний період вдалося суттєво підвищити показник «від- ношення заборгованості за іпотечними кредитами до валового вну- трішнього продукту» – з 30 до 40\% (Додаток Е [476]). Разом із тим в розрізі окремих країн значення цього показника суттєво диферен- ціюється (Додаток Є [476]]).

За оцінками фахівців, «велика різниця між розмірами іпотечних ринків в національних економіках відбиває той факт, що іпотечні рин- ки зберігають всі основні характеристики, тенденції національних еко- номік країн Європейського Союзу, він щільно пов’язаний з багатьма важливими галузями економіки (будівництво, металургія, виробництво будівельних матеріалів, видобувна галузь та інші). Іпотечний ринок яв- ляє собою своєрідний «лакмусовий папірець», який достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці. Це частково є резуль- татом відмінностей в історичному розвитку, в демографічній структурі населення, в політиці та екологічному регулюванні, в якому існують всі основні гравці іпотечного ринку. До того ж, незважаючи на монетарну конвергенцію в Європейському Союзі, досі існують значні відмінності в основних макроекономічних показниках (зростання ВВП, зайнятості, інфляції), що тим самим формує економічну структуру іпотечного рин- ку кожної конкретної країни за різними напрямками» [476].

Новий етап [220, c. 242-262] розвитку іпотечного ринку в Росії по- чався із створення іпотечних банків: Санкт-Петербурзького іпотечного банку в 1992 р., який обмежувався наданням кредитів покупцям кому- нальних квартир для виселення колишніх їх власників, а також для ре- конструкції будинків і квартир; Санкт-Петербурзького іпотекобанку, який емітував цінні папери, держателям яких надавалась можливість отримати квартиру у Санкт-Петербурзі; акціонерного іпотечного банку (АІБ),  який розпочав свою діяльність з організації цільових сімейних житлових накопичувальних рахунків для накопичення грошових ре- сурсів з метою отримання іпотечного кредиту на придбання житла (мі- німальний термін накопичення за цією схемою становив 1 рік, право на позику клієнт отримував після накопичення на рахунку не менше 30\% необхідної для придбання житла суми, розмір платежів за кредитом не повинен був перевищувати третину сукупного місячного доходу, тер- мін кредитування – 1-10 років) і невдовзі став флагманом російського іпотечного ринку. На периферії на іпотечний ринок вийшли Ярослав- ська філія АІБ (1993 р.), яка стала експериментальним  майданчиком для всієї іпотечної системи Росії. Проте в 1994 р. припинив свою діяль-

ність, Іпотечний Стандарт банк (1993 р.). Наданням житлових креди- тів продовжував займатись Ощадбанк.

У середині 90-х років Корпорація «Житлова ініціатива» разом з Ощадбанком і Держстрахом Росії розробили першу комплексну програ- му іпотечного кредитування житлового будівництва, яка передбачала створення на території Росії мережі іпотечних банків та реалізацію шес- ти схем іпотечного кредитування житлового будівництва (рис. 2.1).

 

 

1

Схема «Фор- вардкредитін- вест»

Розрахована на комерційних забудовників, які бу- дують житло з метою його продажу заможним по- купцям, включаючи комерційні структури

 

2

 

Схема «Ретро- кредитінвест»

Призначалась для поліпшення житлових умов гро- мадян. Кредит  видається під  заставу квартири  і тільки у випадку, якщо його ринкова вартість вища, ніж витрати на будівництво нової

 

3

 

Схема

«Комбіінвест».

Рекомендувалась при зворотному співвідношенні, коли вартість будівництва нового житла вища, ніж ринкова вартість наявного

 

4

 

Схема

«Ф’ючерсінвест»

Призначалась для громадян, які не бажали заставляти свою нерухомість. Квартира продається з аукціону з відстрочкою виселення на час будівництва нового жит- ла. Виручені кошти колишній власник квартири може використати двояко. Він сам вкладає їх в будівництво нерухомості, приймаючи на себе фінансовий ризик, або доручає забудовнику продаж старого житла, тим самим перекладаючи на останнього усі фінансові ризики не- стабільності кінцевої ціни будівництва

 

5

 

Схема «Рентна застава»

Базується на оформленні заставної на належне оди- ноким пенсіонерам житло в обмін на довічну ренту, яка індексується з урахуванням інфляції. Розмір ренти встановлювався 5-20-кратним мінімально га- рантованому рівню зарплати у відповідності з вар- тістю нерухомості

 

6

 

Схема «продаж житла в роз- строчку»

Передбачає укладання з позичальником договору оренди житлового приміщення, яке придбається з допомогою кредиту, з правом його наступного ви- купу (договір оренди з правом викупу)

Рис. 2.1. Схеми іпотечного кредитування житлового будівництва в Росії відповідно до першої комплексної програми іпотечного кредитування жит- лового будівництва, розробленої Корпорацією «Житлова ініціатива» разом з Ощадбанком та Держстрахом Росії [220, c. 245-246]

Поряд із зазначеними схемами на російському іпотечному рин- ку 1991-1993 рр. досить успішно застосовувався спосіб вирішення проблеми купівлі житла через житлові сертифікати.

Стрімкий процес створення іпотечних банків, який відбувався в усіх регіонах Росії, став поштовхом для створення Асоціації іпотеч- них банків (АСІБА,  1993 р.), яка на перших порах свого існування спиралась на досвід Американської асоціації іпотечних банкірів та допомогу Агентства міжнародного розвитку США.  Водночас слід зазначити, що іпотечні банки в цей період вимушені були працювати в умовах нерозвинутого іпотечного законодавства, що створювало їм суттєві труднощі у відносинах з клієнтами. Відставала у своєму розвитку й інфраструктура іпотечного ринку, передусім в частині формування розвинутих і функціональних нотаріальної, платіжної та судової систем, запровадження поземельних книг.

Новий поштовх у своєму розвитку іпотечний ринок в Росії отри- мав з прийняттям Цивільного кодексу, який вступив у дію з 1995 року. В той час були визначені своєрідні три «наріжні камені», покладені в основу перспективної моделі іпотечних відносин в країні, – створен- ня агентства з іпотечного житлового кредитування, нова банківська ініціатива, ініціатива регіонів Росії зі створення власних локальних іпотечних систем [220, c.252].

На Агентство було покладено основне завдання – організацію вторинного іпотечного ринку в Росії через придбання у банків іпо- течних житлових кредитів, випуск під їх забезпечення цінних папе- рів з конкурентоспроможною доходністю та гарантованих державою з подальшим їх продажем на вторинному ринку.

В цей же період активно опрацьовувалось питання створення в Росії системи контрактних заощаджень, чому значною мірою спри- яли фахівці німецьких банків. Схема передбачала можливість отри- мання кредиту на придбання житла через рік за умови належного виконання встановлених житловим контрактом умов і порядку на- копичення коштів. Однак така схема була застосована лише одним суб’єктом – московською філією Ощадбанку Російської Федерації (1995 р.). Проте вже у 1997 р. Ощадбанк відмовився від цієї про- грами. Російські банки перейшли на схему оренди з викупом, яка передбачала надання в основному короткострокових (до 3 років) кредитів на придбання житла, здорожчених на суму витрат на рі- елторські (з перевірки юридичної чистоти житла, яке купувалося,

оцінки його вартості тощо) та страхові послуги. Одночасно банки практикували і схеми з накопичувальними рахунками.

Регіони активно (хоча й з перемінним успіхом) працювали над розробкою та впровадженням своїх регіональних програм іпотечно- го кредитування, які виступали елементами обласної чи республі- канської програм підтримки  житлового будівництва. Значна час- тина таких програм була орієнтована на надання пільгових позик місцевим жителям для вирішення їх власних житлових проблем. Часто при цьому можна було констатувати присутність «владної» (з боку усіх рівнів влади) допомоги (надання бюджетних іпотечних позик, здешевлення кредитів тощо).

За останні роки ХХ ст. Росії вдалося здійснити суттєвий прорив у напрямку інфраструктурного забезпечення формування ефектив- ної системи іпотечного кредитування. На сьогодні Росія за рівнем розвитку інституту іпотеки, територіального поширення іпотечних відносин суттєво випереджає своїх найближчих сусідів і Україну, як не прикро це констатувати, в тому числі.

В Україні новий етап, як зазаначалося вже вище, у становленні іпотечної системи після революції 1917 р. також припав на 90-ті роки минулого століття і, головним чином, на другу їх половину. Цей пе- ріод слід пов’язувати, насамперед, з розробкою та впровадженням крупномасштабних програм житлового будівництва із залученням коштів населення АКБ «Аркада» та ХК «Київміськбуд». Потреба у таких програмах була викликана непосильним тягарем, який несла держава з житлового будівництва і який дедалі більше ставав для неї непідйомним.

Програма АКБ «Аркада» та ХК  «Київміськбуд» стала вагомою альтернативою звичайним схемам кредитування операцій з при- дбання житла, які реалізували пересічні комерційні банки в умовах високих інфляційних очікувань, відсутності інфраструктури іпотеч- ного ринку та майже повного «вакууму» в законодавчому полі, яке регулювало б цю сферу відносин в системі «кредитор-позичальник». Така програма сприяла об’єднанню зусиль населення, забудовників та кредиторів, що забезпечувало як загальний високий синергічний ефект усієї системи, так і достатньо високий рівень задоволення ін- тересів кожного з її учасників. Про привабливість такої схеми для населення свідчить хоча б той факт, що, як зазначає К.В.Паливода,

«всі ці роки в загальній масі залучень на юридичних осіб припада- ло не більше 1,5\%, решта 98,5\% – на фізичних осіб» [248, c.82]. В

цілому ж можна говорити, що «аркадо-київміськбудівський» досвід значною мірою відповідає стандартам, які з належним рівнем ефек- тивності застосовуються у світовій практиці. У цьому контексті вар- то навести позицію М.М.Скулимовського, згідно з якою 80\% втрат і подорожчань у процесі будівництва виникають внаслідок недоско- налості проектних рішень, тому як зарубіжні, так і вітчизняні фахів- ці дійшли висновку про необхідність реорганізації взаємодії учасни- ків інвестиційного процесу [355, c.14], а також В.В.Устіменка, який зазначає, що «за кордоном давно відома практика створення карте- лів на основі об’єднання проектних, наукових, будівельних підпри- ємств і підприємств матеріалів» [389, c.6].

На перших етапах свого запровадження програма передбачала: встановлення ХК  «Київміськбуд» переліку і параметрів житла, що будується, затвердження і періодичний перегляд цін на інвестовані об’єкти; укладання АКБ  «Аркада» контрактів з інвесторами на бу- дівництво конкретного житла, акумуляція ним коштів інвесторів та управління ними в інтересах останніх в процесі фінансування будівництва; надання АКБ  «Аркада» інвесторам послуг, зокрема, пов’язаних з обміном і продажем іноземної валюти; здійснення ХК

«Київміськбуд» будівництва житла, здача його в експлуатацію, ор- ганізація товариства власників житла, передача житла у власність замовникам.

Надалі програма змістовно розширилась за рахунок надання АКБ  «Аркада» права консультування будівельників в частині їх архітектурно-планувальних рішень проектованих об’єктів, цінової політики, що відігравало вагому роль у реалізації маркетингової по- літики, передусім в частині підвищення рівня привабливості умов програми для потенційних клієнтів. Крім того, банк отримав право: здійснення контролю за ходом будівництва; витрачання коштів ін- весторів ХК  «Київміськбуд»; представлення перед останнім інших інтересів інвесторів; проведення розрахунків між учасниками реа- лізації програми виключно через рахунки банку, що дозволило сут- тєво знизити ризики, які виникали при будівництві житла великою кількістю різних підприємств; надання забудовникам короткостро- кових кредитів на поповнення обігових коштів за рахунок вільних залишків коштів на рахунку банку.

П’ятирічний досвід реалізації програм цих двох інституцій, а та- кож деяких інших київських і дніпропетровських будівельних орга- нізацій  проілюстрував велику привабливість запроваджених схем

вирішення житлових проблем широких верств населення, активність якого в їх реалізації була надзвичайно високою. Обсяги залучення ко- штів у будівництво житла, яке здійснювалося в межах програм бан- ку «Аркада», ХК «Київміськбуд», інших київських та дніпропетров- ських будівельних організацій, протягом 1995-2000 рр. становили (млн. дол. США): у 1995 р. – 12, 1996 р. – 43, 1997 р. – 34, 1998 р. – 50,

1999 р. – 57, у 2000 р. – 77 [248, c.83]. Пересічні комерційні банки, як правило, займались звичайним кредитуванням будівництва та при- дбання житла на первинному та вторинному ринках під заставу як цього ж житла, так і будь-якого іншого нерухомого майна, що знахо- дилося у власності позичальника. Сегмент їх діяльності обмежувався переважно столичним ринком нерухомості та окремими локальними вторинними ринками обласних центрів.

Аналіз  еволюції іпотечних  систем дозволяє зробити висно- вок, що Україна в певний історичний період була досить активним суб’єктом, який розвивав іпотичні відносини, досягнувши при цьому значних позитивних результатів. Водночас Україна, з нашої точки зору, багато втратила, потрапивши у своєрідний 70-річний вакуум- ний період свого розвитку, відсторонившись від загальносвітового процесу вироблення ефективних моделей іпотечного кредитування. Повернення до іпотеки як невід’ємної складової частини економіч- ної ситеми країни на початку 90-х років минулого століття засвід- чило підтвердження дотримання Україною загальносвітових прин- ципів розвитку економічних системт та водночас відкрило спектр проблем, які мають бути вирішеними у короткотерміновому періоді з метою перетворення іпотечної системи в ефективний механізм ак- тивізації інвестиційного та фінансового ринків.