§ 18. оцінка кредитоспроможності аграрних товаровиробників з позиції можливого використання земель сільськогосподарського призначення в якості застави

Загальновідомо, що  комерційні  банки  неохоче кредитують аграрну сферу. Одна з причин те, що аграрні підприємства не від- повідають вимогам кредиторів, які ті висувають до потенційних по- зичальників, що пояснюється необізнаністю та непідготовленістю останніх в даних питаннях. Спробуємо внести певні пропозиції у розвиток попереднього інформативного забезпечення потенційних позичальників – сільськогосподарських товаровиробників стосов- но отримання іпотечних кредитів, щоб їх заявки на кредит завжди мали позитивну відповідь.

Як свідчать наші дослідження комерційний банк візьме до роз- гляду заявку від аграрного підприємства лише за таких попередніх умов: мінімальна площа ріллі в його розпорядженні становитиме

100-300га (умови залежить від банку), мінімальний обсяг реалізації продукції на 1га орних земель – 2000-5000грн (також залежить від банку), ті буде відсутня негативна кредитна історія протягом двох – п’яти останніх років.

Якщо сільськогосподарське підприємство вирішило отримати іпотечний кредит в комерційному банку, воно повинно бути гото- вим виконати такі операції:

•           відкрити поточний рахунок в комерційному банку – кредито- рові;

•           надати витяг з державного реєстру обтяжень нерухомого майна, який підтверджує, що нерухоме майно, яке позичальник пропо- нує як забезпечення за кредитом, на момент звернення не пере- буває в заставі (у тому числі податковій)

•  укласти договір іпотеки та кредитний договір;

•           встановити графік  погашення кредитної заборгованості, що оформлюється у вигляді невід’ємного додатку до кредитного договору;

•           внести інформацію про предмет іпотеки до відповідних держав- них реєстрів(Державного реєстру обтяжень нерухомого майна, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру заборон відчу- ження нерухомого майна тощо);

•           потенційний позичальник має надати повний пакет докумен- тів, що вимагається певним комерційним банком для прийнят- тя  рішення про кредитування, документи повинні  бути  по- дані в завершеному та правильному стані й вірно відображати фінансово-економічну діяльність потенційного позичальника, а також відповідати вимогам чинного законодавства;

•           всі належні комісії повинні бути сплачені банку до надання кре- дитних коштів.

Отримання кредитних коштів слід очікувати лише після набут- тя чинності страховим покриттям.

Протягом терміну фінансування, клієнт зобов’язаний щоквар- тально надавати банку документи, які підтверджують його фінансо- вий стан, за звітний квартал – до 25 числа місяця наступного за від- повідним кварталом, за звітний рік – до 25 лютого року наступного за звітним роком.

Надання банку письмового повідомлення про намір отримати кредити в інших фінансових установах та/або виступити фінансо- вим чи майновим поручителем за зобов’язаннями третіх осіб. Згідно з нашими дослідженнями оптимальним буде термін, не пізніше, ніж за 10 робочих днів.

Перед прийняттям рішення, щодо отримання іпотечного креди- ту, потрібно чітко визначити, для чого конкретно підприємству по- трібний кредит: для задоволення потреб у фінансуванні поточних виробничих потреб, пов’язаних з забезпеченням виробничого ци- клу; для поповнення обігових коштів з метою придбання хімічних засобів захисту рослин, паливно-мастильних матеріалів, насіннєво- го матеріалу, запасних частин, мінеральних добрив, виплати заро- бітної плати, сплати за енергоносії, страхові та нотаріальні послуги, оплата інших  поточних виробничих потреб у короткостроковому періоді, чи для розвитку матеріально-технічної бази – у довгостро- ковому періоді.

Крім того, необхідно визначити за рахунок яких коштів погаша- тиметься кредит та відсотки за ним, а також проаналізувати величи- ни відсоткових ставок, а також типів іпотечних кредитів, оскільки кожен тип має свою специфіку виплат відсотків за користування

кредитом, що може суттєво відрізнятися в кінцевому результаті. Слід зазначити, що розмір відсоткової ставки не є фіксованим та стандартизованим в українських  банках, він  встановлюється ко- мерційними банками самостійно і може змінюватися залежно від їх кредитної політики, політики в сфері іпотечного кредитування, за- лежно від терміну кредиту, його цілей, вартості застави, розміру ко- ефіцієнту LTV, ризиковості, конкретного клієнту та кредиту тощо.

При розгляді заявок «нових» клієнтів представник комерційно- го банку обов’язково здійснює виїзд на місце ведення бізнесу. Та- кож, у випадку отримання іпотечного кредиту, експерт з оцінки або співробітник відділу по роботі з заставним майном періодично (в строки, передбачені нормативними документами) виїздить на місце ведення бізнесу позичальника для оцінки або перевірки наявності заставленого майна.

Комерційним банком, зазвичай, від потенційного клієнта, що здій- снює свою діяльність в аграрній сфері, як показали наші дослідження, вимагається перелік таких документів (перелік не є стандартизова- ний і в кожному конкретному банку можуть бути певні розбіжності):

•  «Баланс» (Форма 1);

•  «Звіт про фінансові результати» (Форма 2);

•  Форма 50 – СГ;

•  Статутні документи, свідоцтво про реєстрацію підприємства;

•  Договори на оренду паїв;

•  Заявка на кредит;

•           Довідка із сільради / або відділу земельних ресурсів, про загаль- ну площу орендованої позичальником землі, про строк, до якого укладено договори оренди землі;

•  Форма № 7-СГ;

•           Довідка з ДПА про суму заборгованості за платежами до бюдже- ту, наявність/відсутність податкової застави; У випадку наяв- ності податкової застави на майно – рішення ДПА встановленої законом форми про часткове звільнення окремих активів (що пропонуються в заставу) з – під податкової застави та рекомен- довано мати витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про виведення майна з обтяження;

•           Довідка про вартість предмета іпотеки, оцінка якого має бути проведена авторитетним оцінювачем, а краще тим послугами якого зазвичай користується банк, чи тим якому даний банк до- віряє;

•           Бізнес-план;

•           тощо.

Під час першої зустрічі з клієнтом або відвідування місця ве- дення бізнесу, представник банку зазвичай крім організаційно- загальних з’ясовує також «агропромислові показники», які є осо- бливими для клієнтів АПК. Для підприємств, що спеціалізуються на виробництві продукції рослинництва, агропромислові фактори можуть відрізнятися від факторів, притаманних підприємствам, які  спеціалізуються на виробництві продукції  тваринництва. Слід зазначити, що для банку менш ризикованим є кредитуван- ня багатогалузевих підприємств, що мають диверсифіковану ді- яльність і, відповідно, незалежні джерела надходжень грошових коштів. У випадку негативної дії однієї групи агропромислових факторів, притаманних, наприклад, тваринництву, підприємство може компенсувати недоотримані доходи від реалізації продукції тваринництва за рахунок ведення бізнесу у сфері рослинництва, і навпаки.

Під час першої зустрічі представнику банку необхідно отримати інформацію (без отримання підтверджуючих документів) та про- аналізувати додатково наступні «агропромислові показники»:

•           дотримання графіку проведення агротехнічних робіт;

•           дотримання технологічного циклу;

•           витрати на проведення с.-т. робіт;

•           перелік агротехнічних заходів, що проводяться у тваринництві

(вакцинація, вітамінізація, інші заходи);

•           перелік агротехнічних заходів, що проводяться у рослинництві (внесення органічних та мінеральних добрив, гербіцидів, про- труєння насіння, інші заходи);

•           наявність власних земель;

•           забезпечення технікою;

•           наявність площ для зберігання продукції;

•           природні фактори та врожайність сільськогосподарських куль- тур (продуктивність  тварин) – середня врожайність (продук- тивність) по регіону за останні роки;

•           інше.

Комерційні банки, перед наданням кредиту, в першу чергу, звер- тають увагу на фінансовий стан потенційного позичальника, його кредитоспроможність та платоспроможність; рівень ризику, кредит- ного, відсоткового, ліквідності тощо; а при іпотечному кредитуванні

до цих двох аспектів додається ще й третій, пов’язаний з нерухоміс- тю, предметом застави.

Питання управління та оцінки ризиків аграрної іпотеки розгля- немо в наступних параграфах, а в цьому проаналізуємо фінансовий стан аграрних підприємств, на прикладі Тетіївського району Київ- ської області, Ніжинського  району Чернігівської області (аналізу- ються 25 підприємств із 33, оскільки інші 7 належать до Лісостепу, як відомо Ніжинський район є перехідним) та Чаплинського райо- ну Херсонської області, типових представників своїх зон зокрема, та класичних представників аграрного сектору в цілому. Ситуація, що склалася в них характерна для всього сільського господарства України.  Об’єкт дослідження був обмежений цими трьома райо- нами в зв’язку з громіздкістю розрахунків та для забезпечення їх точності, об’єктивності й достовірності. Визначимо чи готові банки кредитувати агровиробника, а сільськогосподарські підприємства користуватися цими позиками, і відповідають чи ні взаємні бажання можливостям, також проведемо дослідження питання, що ж агро- промислові підприємства можуть запропонувати у заставу, та чи ці- каві ці об’єкти фінансово-кредитним установам, у якості предметів іпотеки.

Проаналізувавши роботи [26, с.228-233; 36, с.60-99; 37, с.282-

293, 347-366, 373-488; 138, с.31-46; 139, с.120-142; 184, с.76-92; 187, с.9-14; 200; 236, с.273-302; 393, с.61-63; 394, с.349-423] в яких опи- суються різні методики оцінки фінансового стану потенційного по- зичальника, вирішили в нашому дослідженні використати спеціаль- ну (лише для аграрних підприємств) методику, яку запропонувала Н.С.Кручок [187, с.9-14], як найбільш вдалу, на нашу думку, та таку, що відповідає сучасним реаліям в економіці сільського господарства, а також, для порівняння і більшої глибини аналізу, методику, яку рекомендує використовувати Національний банк України [257].

Фінансовий стан підприємства – це комплексне поняття, яке є результатом взаємодії всіх елементів систем фінансових відносин підприємства, визначається сукупністю  виробничо-господарських факторів і характеризується системою показників, що відобража- ють наявність, розміщення і використання фінансових ресурсів [394, с.349].

Оцінка фінансового стану, в свою чергу, полягає в аналізі всіх показників, що складають певний метод, їх відповідності еталону для конкретного випадку.

В  Додатку Ф (табл. Ф.1)  наведено господарства  Тетіївсько- го, Ніжинського  та Чаплинського районів, фінансовий стан яких є об’єктом нашого дослідження.

Таблиці 6.1 –  6.3 результат оцінки  фінансового стану сіль- ськогосподарських підприємств. Нижчі  показники за методикою Н.С.Кручок  пояснюються тим, що її методика розроблена спеці- ально для аграрних підприємств, при цьому вона розподіляє фі- нансовий стан на 6 класів, а методика Національного банку Укра- їни (НБУ) на 5, в свою чергу методика НБУ  є уніфікованою і не враховує специфіку та особливості сільського господарства, тому в результаті оцінки  за нею фінансовий стан досліджуваних під- приємств, у середньому, є на щабель вищим, що в принципі  не об’єктивно.

В 2003р. тільки по одному господарству кожного з досліджува- них районів відповідали класу А методики НБУ, та першому класу методики Н.С.Кручок,  плюс в Тетіївському районі було одне гос- подарство класу А офіційної методики НБУ  та другого класу мето- дики Н.С.Кручок. В 2006р. підприємств, що відповідали одночасно класам А та 1 в Тетіївському районі було вже три, в Ніжинському два, Чаплинському два та ще одне А-класу, якому відповідав дру- гий клас. Класу Б за методикою НБУ,  та другому класу методики Н.С.Кручок в 2003р. в Тетіївському районі відповідало одне госпо- дарство з двадцяти шести, в Ніжинському  два з двадцяти п’яти і в Чаплинському три з шістнадцяти. В 2006р. їх кількість не змінила- ся. Підприємств, що відповідали класу В методики НБУ, та 2-4 кла- сам методики Н.С.Кручок в 2003р. в Тетіївському районі було п’ять, в Ніжинському чотири, а в Чаплинському ні одного. В 2006р. їх вже було, відповідно, сім з двадцяти шести, шість з двадцяти трьох та жодного з чотирнадцяти. Вищевикладене дозволяє зробити висно- вок про загальне поліпшення фінансового стану агропідприємств, що продовжують здійснювати свою діяльність в 2006р. порівняно з 2003р., оскільки за аналізований період два підприємства  Ніжин- ського району та два Чаплинського завершили своє існування з при- чини банкрутства, на їх угіддях зараз організовуються та починають свою діяльність нові суб’єкти господарювання аграрної сфери (див табл. 6.1 – 6.3).

Таблиця 6.1

Результати оцінки фінансового стану сільськогосподарських під- приємств Тетіївського району Київської області в 2003-2006рр.

Таблиця 6.2

Результати оцінки фінансового стану сільськогосподарських під- приємств Ніжинського району Чернігівської області в 2003–2006 рр.

Таблиця 6.3

Результати оцінки фінансового стану сільськогосподарських під- приємств Чаплинського району Херсонської області в 2003–2006 рр.

На основі методики кафедри банківської справи Національного аграрного університету «Український лан» (Версія 1) ми експертно оцінили сільськогосподарські угіддя аграрних підприємств Тетіїв- ського, Ніжинського  та Чаплинського районів. Результати оцінки наведено в Додатку Ф (табл. Ф.2 – Ф.4).

Найдорожчі сільськогосподарські угіддя, з поміж аналізованих типових агропідприємств, оскільки  в ДПДІ  «Асканія-Нова» Ча- плинського району середня вартість 1га становить 4715,57грн, на-

лежать ПСП «Дзвеняче» Тетіївського району, в якому середня вар- тість 1га в 2006р. становила 4681,99грн. Найбільша загальна вартість сільськогосподарських угідь також була зафіксована в 2006р. у Теті- ївському районі – 16378667,71грн,  але вже в Д.Г. «Шевченківсько- му» (див. Додаток Ф таблиці Ф.2 – Ф.4), площа угідь якого в 2006р. досягла 4300,12га (див. Додаток Х таблиця Х.1). Отже, коли дане підприємство звернулося б до фінансово-кредитної установи за іпо- течним кредитом і та прийняла рішення надати цей кредит, при LTV на рівні 60\% дане господарство змогло б отримати 9707820,342грн,  а це вже кошти за рахунок яких можна вирішувати довгострокові за- вдання розвитку бізнесу. СТОВ «Нива» належать найменш вартісні сільськогосподарські угіддя, поміж досліджуваних господарств, се- редня вартість 1га яких становить 1703,16грн. Найнижча загальна вартість сільськогосподарських угідь, серед типових агропромисло- вих товаровиробників, у ТОВ «Так Агро» Тетіївського району, до- рівнює 360624,67грн, оскільки існують господарства такі, як ТОВ

«Ніжинська інкубаторна станція» площа земель якого всього 8,7га, отже і її вартість становить лише 29244,09грн (Додаток Ф таблиці Ф.2 – Ф.4).

Загальна вартість сільськогосподарських угідь, аграрних під- приємств  Тетіївського,  Ніжинського   та  Чаплинського  районів, які є об’єктами нашого дослідження, на 1 січня 2007р. становила

415949822,73грн. Припустимо, що LTV дорівнює 60\%, у нашому ви- падку сільськогосподарських угідь, то в такому разі підприємства змогли б загалом отримати іпотечних кредитів на суму 249569893грн, при LTV  – 70\% на суму 291164875,91грн, при LTV  – 80\% на суму

332759858,18грн,  але ні одне з шестидесяти семи аналізованих під- приємств Тетіївського, Ніжинського  та Чаплинського районів в

2003-2006рр. не зверталося і не отримувало іпотечних кредитів.

Середня вартість 1га сільськогосподарських угідь з 2003р. до

2006р. у середньому зросла на 605,98грн у Тетіївському районі, на

593,00грн в Ніжинському  та на 563,36грн у Чаплинському районі, тобто – відповідно на 19,95; 20,64 та 19,07\%. У середньому по трьох районах цей показник становитиме 19,87\%. На основі цього можемо передбачити, якщо умови розвитку та ведення бізнесу в даній сфері господарювання не зміняться, то за десять років вартість сільсько- господарських угідь підприємств аналізованих районів зросте в се- редньому на 49,67\%, за двадцять на 99,35\%, а за тридцять років на

149,05\%. За таких умов, фінансово-кредитним  установам, доцільно

рекомендувати надавати іпотечні кредити навіть на відмітці 100\% вартості предмета застави на момент оцінки, оскільки в Нідерлан- дах за певних умов LTV дорівнює навіть 125\%[182], в такому випад- ку сільськогосподарські підприємства Тетіївського, Ніжинського та Чаплинського районів змогли б отримати згідно з оцінкою угідь на 1 січня 2007р. іпотечних кредитів на суму 415949822,91грн  .

Найбільша середня вартість 1га сільськогосподарських угідь в ці- лому по району протягом 2003-2006рр. спостерігається в Тетіївсько- му районі – відповідно 3037,28грн, 3100,06; 3427,34 та 3643,26грн. Значення цього показника в Чаплинському районі протягом цих же років такі: 2953,76грн, 3085,54; 3325,15 та 3517,12грн. Найнижчі по- казники згідно з нашим аналізом у Ніжинського району: 2869,81грн,

3016,17; 3245,76 та 3462,81грн. Перевага, в даному показнику, Теті- ївського району пояснюється більш зручним місцезнаходженням та кращою якістю сільськогосподарських угідь.

Середня площа про аналізованих сільськогосподарських під- приємств Тетіївського району на 1 січня 2007р. становила 1579,81га, Ніжинського  1316,57, та Чаплинського району 3278,75га. Різниця в середніх розмірах господарств пояснюється історичною специ- фікою, оскільки  на півдні  в Степу де знаходиться Чаплинський район менше населених пунктів, звідси у нас шістнадцять об’єктів дослідження, а в Тетіївського та Ніжинського  районів – відповідно двадцять шість та двадцять п’ять, землі освоювалися пізніше ніж в Лісостепу та на Поліссі. Середня площа господарств Ніжинського району менша ніж  Тетіївського, тому що на його значній частині знаходяться території Державного лісового фонду. Слід також за- значити, що в Ніжинському  та Чаплинському районах порівняно з Тетіївським в 2003-2006рр. зменшилася середня площа сільськогос- подарських підприємств. В Тетіївському районі проходить зворот- ній процес, а розукрупнення господарств відбувалося на декілька років раніше. Це, на нашу думку, свідчить про швидший розвиток сільськогосподарських підприємств даного регіону порівняно з дво- ма іншими. Детально розміри сільськогосподарських угідь аграрних підприємств досліджуваних районів наведено в Додатку Х (табл. Х.1 – Х.3).

При  зазначених середніх площах сільськогосподарських під- приємств та середній вартості 1га сільськогосподарських угідь гос- подарства змогли б отримати необхідні їм кредитні ресурси, а їх кредитори мали б необхідну гарантію повернення своїх позик. На-

приклад при LTV -60\% підприємства Тетіївського, Ніжинського  та Чаплинського районів у середньому отримали б на 1 січня 2007р. – відповідно 3453395,15грн; 2735419,06 та 6919054,32грн.

Чому фінансово-кредитні установи не поспішають виходити на ринок аграрної іпотеки? Однією з основних причин є та, що 100\% земель, які  знаходяться у користуванні підприємств Тетіївського району є орендованими, схожа ситуація склалася в Ніжинському та Чаплинському районах, там даний показник становить 98\% та 99\% (дані автора).

Предметом аграрної іпотеки крім землі можуть бути споруди та бу- дівлі, власні та взяті в оренду сільськогосподарськими підприємствами. Власних будівель та споруд на 1 січня 2007р. у господарствах Тетіїв- ського району налічувалося на суму 29926,4грн, Ніжинського – 40265,8, а в Чаплинського – на суму 61609,8грн. Разом по трьох районах це

131802грн, тобто лише 3,17\% загальної вартості сільськогосподарських угідь досліджуваних районів. Отже, під заставу власних будівель та спо- руд сільськогосподарські підприємства Тетіївського, Ніжинського  та Чаплинського районів, при LTV-60\%, в цілому змогли б отримати іпо- течних кредитів на суму 79081,2грн. Зрозуміло що така довготермінова позика буде недостатньою навіть для вирішення завдань та досягнення цілей одного господарства, а якщо взяти до уваги, що три сільськогоспо- дарські підприємства Чаплинського району та по дванадцять Тетіївсько- го та Ніжинського районів мають у своєму розпорядженні нерухомості, окрім землі, на суми 1000 грн, стає очевидним той факт, що за ситуа- ції, яка склалася в сільському господарстві України, ефективно ринок аграрної іпотеки зможе розвиватися та функціонувати лише за умови, що основним предметом застави на ньому будуть сільськогосподарські угіддя – земля, а інша нерухомість аграрного сектору використовувати- меться як допоміжні та другорядні засоби. Детально вартість будинків та споруд, що належали сільськогосподарським підприємствам Тетіїв- ського, Ніжинського та Чаплинського районів в 2003-2006рр. наведено в Додатку Ц (табл. Ц.1 – Ц.3).

Підсумовуючи вищезазначене, слід відмітити, що у випадку якщо сільськогосподарське підприємство важає отримати іпотеч- ний кредит воно має повністю відповідати вищеописаним вимо- гам комерційних банків, а можливо ще й додатковим(залежить від банку), тобто ґрунтовно підготуватися у даних питаннях, оскільки банки і так з обережністю ставляться до АПК  і при найменших за- непокоєннях чи підозрілих аспектах відмовлять у наданні креди-

ту, тому що хоча і спостерігається покращення фінансового стану потенційних сільськогосподарських позичальників, їх кредито- та платоспроможності, проте до ідеалу ще надто далеко.

Проте, незважаючи на всі труднощі, з відміною мораторію на купівлю-продаж  земельних ділянок  сільськогосподарського при- значення з 1 січня 2008 року, з прийняттям Законів України «Про державний земельний кадастр» та «Про ринок землі» [282, 284], роз- почне свій розвиток та формування механізм залучення інвестицій в аграрний сектор за допомогою аграрної іпотеки.

Наголосимо, що  на 01.01.07р. площа сільськогосподарських угідь в Україні становила 41 675,9 тис га [469], при заставній ціні, наприклад, в середньому по Україні в 5 000грн, а це, в свою чергу, більше 200 млрд грн довгострокових фінансових ресурсів, які мо- жуть бути залучені в сільське господарство нашої держави.

Беручи до уваги те, що сільськогосподарське виробництво, за своєю суттю, є досить капітало-, фондо-, енерго- та людиномістким з переважно низьким рівнем окупності вкладених коштів. Також до специфічних особливостей аграрної сфери слід віднести те, що пе- реважна більшість машин та механізмів використовується декілька тижнів на сезон, а весь інший час перебуває в ангарах та на маши- нодворах, а техніки цієї, як зазначалось, потрібно багато, при цьому коштує вона в порівняні з продукцією комплексу АПК  непропо- рційно дорого. Єдиним реальним шляхом для їх купівлі у сільсько- господарських товаровиробників є довгострокові інвестиції, а їх без належного забезпечення, в таку ризикову та порівняно з іншими галузями народного господарства, низькоприбуткову сферу, фінан- сові установи не нададуть. Одним з найоптимальніших виходів з цього положення, на нашу думку, є іпотечне кредитування під за- ставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, його швидкий та ефективний розвиток в Україні, оскільки іншого вартіс- ного та значущого забезпечення для фінансових установ у сільсько- господарських підприємств, як в нашій державі, так і за кордоном нині немає. Розвиток аграрного іпотечного кредитування сприяти- ме в свою чергу формуванню і розвитку аграрного іпотечного рин- ку та аграрної іпотеки, механізми яких також будуть направлені на залучення додаткових інвестицій в агропромисловий комплекс, що позитивно позначиться як на його розвитку зокрема, так і всієї еко- номіки України  в цілому. Чітко  налагоджений, багатоступеневий, різнопрофільний та звичайно ефективно функціонуючий механізм

іпотечного рефінансування, для країн Східної Європи, економіки яких розвиваються (автор мав на увазі Чехію, Польшу, Угорщину, Словаччину, Болгарію початку 90-х років) здатний залучати у два рази більше коштів ніж  саме іпотечне кредитування [439, с.204]. Отже, якщо дотримуватись цього твердження, потенціал аграрного іпотечного ринку в Україні може перевищувати 600 млрд грн (200 млрд грн залучають іпотечні кредити під заставу земель сільсько- господарського призначення, як прогнозувалося вище та 400 млрд грн за допомогою рефінансування) в цінах на 01.01.08р., а про такі кошти український сільськогосподарський товаровиробник навіть не мріє.

Висновки до розділу 6

У формуванні інституціональної інфраструктури ринку іпотеч- ного кредитування під заставу земель сільськогосподарського при- значення ключове місце займає створення Державного земельного (іпотечного) банку. Законодавчого вирішення потребують питання чіткого визначення місця і функцій банку, видів його діяльності, за- безпечення фінансової стійкості, формування ресурсної бази для рефінансування іпотечних кредиторів та регіональної філійної ме- режі тощо.

Державний земельний (іпотечний)  банк слід розглядати як один з елементів інституціональної структури системи фінансово- кредитного забезпечення  аграрного сектору. Зазначена інститу- ція цілком успішно може функціонувати в сегменті кредитування аграрного сектору поряд з іншими фінансово-кредитними інститу- ціями, завдання яких є значно ширшими, аніж спеціалізованої іпо- течної інституції.

При формуванні філійної мережі Державного земельного (іпо- течного) банку слід виходити з необхідності забезпечення поетап- ного вирішення цього питання. У  першу чергу філії Державного земельного (іпотечного) банку логічно створювати в регіонах з ви- сокою концентрацією високоліквідної застави та господарюючих суб’єктів з позитивними виробничими і фінансовими показниками діяльності. Доцільність такого підходу обґрунтована з позицій за- безпечення високого попиту на іпотечні кредити.

Підвищення дієвості Державного земельного (іпотечного) бан- ку вбачається в тісній співпраці з мережею локальних кооператив- них земельних іпотечних банків, які могли б проводити політику

диференційованого підходу до потенційних позичальників залежно від їх кредитної історії та результативності господарювання. Коопе- ративна форма утворення спеціалізованих земельних банків спря- мована на розширення можливостей застосування низьколіквідних сільськогосподарських земель як предмета застави, що в багатьох регіонах стримує доступ в аграрний сектор іпотечних кредитів ве- ликих комерційних банків.

Державний земельний (іпотечний) банк зі своїми філіями, а та- кож спеціалізовані, в тому числі й створені на кооперативній основі, іпотечні земельні банки мають взяти на себе весь тягар можливих ризиків  у процесі становлення системи іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заставу сільськогос- подарських земель.

В системі аграрної іпотеки Державний земельний (іпотечний) банк повинен виконувати функцію спеціалізованої іпотечної уста- нови, основна функція якої зводиться до рефінансування іпотечних кредиторів.

Визначено, що основним предметом застави на ринку аграрної іпотеки повинні бути сільськогосподарські угіддя – земля, а інша нерухомість аграрного сектору використовуватиметься як допоміж- ні та другорядні засоби.

На основі проведених нами досліджень, наведено розроблені ре- комендації для комерційних банків щодо їхньої кредитної політики на ринку іпотечного кредитування.

Аналіз практики іпотечного кредитування показав, що нерухо- мість, яка надається в заставу має бути обов’язково застрахована на користь комерційного банку, який надає іпотечний кредит на тер- мін дії кредитного та іпотечного договорів. Крім предмету іпотеки, в процесі іпотеки, за наявності високих ризиків, необхідно по можли- вості застрахувати: безпосередньо іпотечну заборгованість; іпотечні цінні папери; якщо позичальником є фізична особа: життя, втрату працездатності тощо; страхування комерційного ризику банку, тоб- то банк який надає іпотечний кредит, може самостійно  без згоди або погодження з позичальником укласти договір страхування комер- ційного ризику із страховою компанією.

Здійснений нами аналіз показав, що основними причинами не- повернення іпотечних кредитів є низька платоспроможність і не- бажання позичальника акуратно здійснювати платежі. Головним орієнтиром при  визначенні платоспроможності має бути частка

платежів у доході потенційного позичальника. Цей показник визна- чають, як на момент видачі кредиту, так і на весь період кредитуван- ня.

Наведено рекомендації аграрним товаровиробникам щодо отри- мання іпотечних кредитів. Визначено, що комерційний банк прийме до розгляду заявку від аграрного підприємства лише за таких по- передніх умов: мінімальний площа ріллі в його розпорядженні буде становити 100-300га(умови залежить від банку), мінімальний обсяг реалізації продукції на 1га орних земель – 2000-5000грн (також за- лежить від банку), буде відсутньою негативна кредитна історія про- тягом двох – п’яти останніх років.

Визначено, що наявність достатнього забезпечення ще не є до- статньою підставою для надання іпотечного кредиту. Дуже важливе значення має фінансовий стан потенційного позичальника, якість бізнес-проекту, кредитна історія, ділова репутація та інші фактори. Позитивне рішення кредитний комітет (кредитний менеджер) при- йме тільки у випадку задовільної ситуації за всіма зазначеними ас- пектами, а нездовільна ситуація по них, що притаманна переважній більшості аграрних підприємств є ще одним чинником, що стримує розвиток аграрної іпотеки.

Запропоновано визначати розмір коефіцієнту LTV  за допомо- гою такої формули:

.

В результаті наших розрахунків, ми дійшли висновку, що потен- ційний об’єм аграрного іпотечного ринку може становити більше

600 млрд грн.