Тема 6. Іпотечне ІнвестицІйне кредитування

6.1. Методичні вказівки щодо вивчення теми

Розгляд теми доцільно розпочати з визначення змісту, характеристики та специфіки інвестиційного кредитування під заставу нерухомості (іпотечного інвестиційного кредитування).

Іпотечний інвестиційний кредит — це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестиційних заходів. Особливістю інвестиційного іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотеч­ного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий [3, с. 157—158; 4, с. 97—100; 6, с. 105—110; 7, с. 267—268].

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об’єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об’єкти іпотеки на користь позичальника.

Як предмет іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника і не є об’єктом застави за іншою угодою.

Характерні ознаки інвестиційного іпотечного кредитування:

середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;

тривалий строк користування кредитом (від 15 до 25— 30 років);

більший ризик, адже можливі зміни економічних умов, відсотків, стану здоров’я позичальника тощо,

при видачі кредиту під заставу більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан та вартість його майна — об’єкта кредитування;

під час прийняття рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.

Оцінюючи заявки на одержання іпотечних позичок, кредитори повинні враховувати такі моменти.

1. Співвідношення суми запланованого позичальником платежу та ціни покупки заставного майна. Чим вище відношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікавлений у дотриманні всіх умов договору, оскільки має менше майна у власності. Якщо застава до і більше відсотків від ціни покупки, то особливого значення набуває страхування застави. Тоді кредитор повинен особливо приділяти увагу оцінці характеру та відповідальності позичальника.

2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подальшому буде здійснювати в банку інші операції (вносити кошти на депозит тощо).

3. Стабільність залишків на депозитних рахунках — основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видаються банком.

4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщень) передбачає, що кредитний інспектор банку повинен уважно проаналізувати такі аспекти кредитної заяви:

а) розмір та стабільність доходу клієнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашення;

б) розмір заощаджень клієнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшує розмір заощаджень, то клієнт має меншу суму ліквідних активів;

в) відношення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігається, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у разі невиплати боргу;

г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);

д) динаміка відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під заставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.

Далі треба розглянути питання визначення принципів оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні.

Під час оцінки об’єктів нерухомості використовується ряд стандартів вартості, які застосовуються залежно від мети оцінки, а саме:

обґрунтована ринкова вартість — ціна, за якою власність може переходити з рук продавця, який бажає її продати, до рук покупця, який бажає її купити, тобто це стартова початкова ціна на ринку;

інвестиційна вартість — конкретна вартість об’єкта, що оцінюється, для конкретного інвестора, виходячи з його особистих інвестиційних цілей;

внутрішня, або фундаментальна, вартість — аналітична оцінка об’єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу. Розрахунок внутрішньої вартості можливий за наявності доступу до повної інформації про оцінюваний об’єкт;

ліквідаційна вартість — чиста сума, яка може бути виручена у разі ліквідації цієї фірми. Існує «впорядкована ліквідація», за якої процес продажу активів здійснюється протягом часу, що дає можливість одержати максимально можливу в цих випадках ціну нерухомості, та «примусова ліквідація», за якої активи продаються швидко в процесі одного аукціону, не враховуючи інтереси власника нерухомості;

балансова (бухгалтерська) вартість об’єкта — цей вид вар­тості визначається балансовим рахунком як сума його активів за мінусом зносу, а також сум короткострокових та довгострокових зобов’язань. При цьому основні фонди оцінюються з урахуванням останньої переоцінки за мінусом зносу та амортизації;

відновлена (поточна) вартість — балансова вартість з урахуванням переоцінки активів на дату оцінки вартості [5, с. 117—128].

Визначивши вартість нерухомості, далі здійснюють її оцінку. Оцінка нерухомості базується на певних принципах, які умовно поділяють на три групи.

До першої групи відносять принципи, які дають можливість покупцю отримати уявлення про цінність об’єкта нерухомості: принцип вигоди; принцип заміщення; принцип очікування.

До другої групи відносять принципи, що характеризують фактори, які безпосередньо впливають на оцінку землі, будівель та споруд: принцип оцінки залишкової продуктивності землі; принцип оцінки вкладу як величини приросту вартості об’єкта власності в результаті додаткових витрат; принцип визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об’єк­та власності; принцип оцінки збалансованості різних факторів виробництва; принцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об’єкта власності.

До третьої групи відносять принципи, які характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об’єктів нерухомості: принцип залежності; принцип відповідності; принцип попиту та пропонування; принцип конкуренції та принцип зміни вартості.

Синтезом усіх розглянутих вище принципів оцінки вартості об’єкта нерухомості є принцип найкращого та найбільш ефективного використання. Це такий варіант використання об’єкта, вибраного серед інших можливих законних варіантів, який є фізично здійсненним, достатньо обґрунтованим, має реальне фінансове забезпечення і приводить до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташовано об’єкт власності. Цей варіант використання забезпечує об’єкту власності найвищу поточну вартість на дату оцінки.

Далі варто зупинитися на методиках оцінки об’єктів нерухомості, які існують на практиці при іпотечному кредитуванні. Біль­шість з них об’єднані у три підходи: дохідний, порівняльний (рин­ковий), витратний майновий.

У рамках дохідного підходу існує метод валової ренти, який базується на прямій залежності між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду [5, с. 131—132].

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (GRM — gross rent multiplier), який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу. Як рент­ний дохід може використовуватися або потенційний валовий дохід, або дійсний валовий дохід. Наприклад, об’єкт нерухомості продали за 100 000 грн, а величина дійсного валового доходу становила 12 500 грн. Таким чином, величина мультиплікатора становитиме 100 000 : 12 500 = 8,0, а ставка валової дохідності — 12 500 : 100 000 = 0,125. Ставка валової дохідності та мультиплікатор рентних платежів — це взаємообернені величини (1 : 8 = 0,125). Отже, якщо є можливість одержати інформацію на ринку нерухомості за проведеними угодами стосовно подібних об’єктів (ціна продажу, дохідність операції, величина мультиплікатора або валова ставка дохідності), то використавши ці дані можна оцінити об’єкт, виставлений на продаж.

Приклад 6.1. На продаж виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 225 000 грн. За угодами з нерухомості, які раніше були укладені в цьому регіоні, одержали такі дані (див. табл. 6.1).

Таблиця 6.1

Для визначення вартості об’єкта спочатку вирахуємо середню ринкову ставку доходу:

Порівнюючи всі якісні параметри та місцезнаходження об’єктів, приймаємо рішення, що найкраще значення валової став­ки доходу — 13 \%. У цьому випадку вартість об’єкта, що продається, становитиме:

225 000 : 0,13 = 1 730 769 грн.

Цю величину можна одержати, якщо для оцінки застосовується мультиплікатор (множник). Скориставшись середньою ставкою доходу, визначимо значення мультиплікатора валових рентних платежів:

1 : 0,13 = 7,692307.

Далі визначимо вартість об’єкта нерухомості, що продається:

225 000 · 7,692307 =1 730 769 грн.

Даний метод оцінки нерухомості часто використовується під час її покупки. Однак необхідно зазначити, що він є дуже приблизним, оскільки не враховує різниці в операційних витратах різ­них об’єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливого перепродажу, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Для розрахунку вартості об’єкта нерухомості можна використовувати не тільки валову ставку доходу, а й загальну ставку доходу (overall rate of return — ОАR), яка визначається як співвідношення чистого операційного доходу до ціни продажу. Такий спосіб розрахунку має перевагу перед попереднім, бо тут враховуються операційні витрати. Його використання дає хороші результати під час оцінки об’єктів, які не обтяжені іпотечною забор­гованістю.

Наступний метод — це метод прямої капіталізації. У термінах оцінки нерухомості капіталізацію слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів і вигід, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості [5, с. 133—135].

Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість цього потоку, є оцінкою вартості об’єкта нерухомості. Використання методу капіталізації передбачає поділ доходу за один рік або середньорічного доходу за період на коефіцієнт капіталізації.

У рамках дохідного підходу вартість нерухомості визначається за формулою:

V = NOI : K , (6.1)

де V — вартість нерухомості; NОІ — чистий операційний дохід; К — коефіцієнт капіталізації.

Формула (6.1) є основою в оцінці нерухомості методом капіталізації.

Одним з найважчих питань у процесі оцінки дохідності нерухомості є розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Інвестуючи капітал у дохідну нерухомість, інвестор бажає отри­мати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тіль­ки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

К = М · і2 + (1 – М) · і1,       (6.2)

де К — коефіцієнт капіталізації; М — відношення величини кредиту до вартості нерухомості; і1 — відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал); і2 — відношення щоріч­них виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики.

Приклад 6.2. Інвестор планує одержати 20 \% доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80 \% від вартості цього об’єкта нерухомості під 12 \% річних. Визначимо ставку капіталізації і вартість об’єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід від нього становить 50 000 грн.

К = 0,8 · 0,12 + (1 – 0,8) · 0,2 = 0,136, звідки вартість об’єкта становить V = 50 000 : 0,136 = 367 647 грн.

Поряд з наведеним методом для визначення величини коефіцієнта капіталізації (відсоткової ставки) використовується також метод кумулятивної побудови [5, с. 134], за яким відсоткова став­ка є результатом додавання кількох величин. За основу приймається так звана безризикова ставка, тобто ставка, яка показує дохідність на найбільш надійні цінні папери. Наведемо приклад розрахунку відсоткової ставки кумулятивним методом:

ставка доходу по безризикових цінних паперах — 6,0 \%;

премія за ризик інвестування в даний об’єкт — 4,5 \%;

премія за політичний ризик — 2,5 \%;

премія за інші особливі ризики — 5,0 \%;

разом відсоткова ставка — 18,0 \%.

Коефіцієнт капіталізації не завжди використовується для оцін­ки об’єкта нерухомості. Так, наприклад, потоки доходів, надходження яких прогнозується рівними сумами протягом необмеженого часу, капіталізуються за ставкою відсотка (дисконту). Наприклад, ділянка землі дає щорічний дохід у розмірі 5000 грн, що за розрахунками власника ділянки становить 5 \% величини витрат на його придбання. У цьому разі вартість земельної ділянки становитиме 5000 : 0,05 = 100 000 грн. Визначення вартості об’єкта власності також здійснюється за ставкою відсотка (дисконту), якщо не передбачається зміна його вартості. У цьому разі відшкодування інвестиційних витрат здійснюється в момент перепродажу даного об’єкта. Таким чином, усю суму одержаних доходів можна розглядати як дохід на інвестиції (відшкодування інвестицій).

Наступний метод — це метод відшкодування інвестованого капіталу. Інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший інвестиційний проект, передбачає насамперед відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку [5. с. 135—140]. Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу:

прямолінійне відшкодування капіталу;

повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції;

повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою відсотковою ставкою.

Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга) передбачає, що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. У цьому разі розміри платежів за основною сумою інвестицій становитимуть:

D : n = R1 = R2 = … = Rk = Rn.

Залишок невідшкодованих інвестицій на початок кожного періоду становитиме:

Dk = D – R (k – 1),    (6.3)

де D — загальна сума інвестицій; k — номер розрахункового періоду; Dk — залишок невідшкодованих інвестицій у періоді k; R — сума, яка йде на погашення інвестицій.

Величина строкової виплати Uk у кожному періоді становить:

Uk = Dk і + R ,          (6.4)

де і — відсоткова ставка.

Приклад 6.3. Інвестор планує придбати нерухомість вартістю 250 тис. грн. За його розрахунками, володіння об’єктом нерухомості має принести щорічний дохід у розмірі 20 \%. Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі 250 тис. грн під 20 \% річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків — у кінці року.

Складемо план відшкодування інвестицій, тобто погашення одержаного кредиту.

R = 250 : 5 = 50 тис. грн — річна виплата основного боргу.

План погашення кредиту подано у табл. 6.2.

Таблиця 6.2

(тис. грн)

Важливою особливістю даного методу є щорічне зниження величини членів грошового потоку, який використовується для погашення боргу. Тому даний метод прямолінійної капіталізації не може застосовуватися для потоків з рівними доходами.

Наступний метод — це метод повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда). Цей метод ми розглянемо на такому прикладі.

Приклад 6.4. На продаж виставлено об’єкт нерухомості вартістю 50 тис. грн. Інвестор планує отримати дохід на вкладений капітал у розмірі 6 \% річних, вважаючи, що щорічний грошовий потік становитиме приблизно 14 тис. грн. Одночасно інвестор планує відшкодувати свої інвестиції за 4 роки.

Необхідно визначити коефіцієнт капіталізації, а також можливість відшкодування інвестицій за вказаний строк.

Розрахункові параметри:

D = 50 тис. грн; n = 4; i = 6 \%.

Фактор фонду відшкодування і : [(1 + і)n – 1] = 0,06 : (1,064 – – 1)= 0,2286.

Перший щорічний внесок, який передбачено на відшкодування інвестицій, становитиме:

R1 = D · {i : [(1 + i)n – 1]} = 50 · 0,2286= 11,4296 тис. грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації:

К = i(1 + i)n : [(1 + i)n–1] = 0,06 · 1,064 : (1,064 – 1) = 0,2886,

або К = 0,2286 + 0,06 = 0,2886.

Річна строкова виплата, яка забезпечує повернення інвестицій та одержання відсотків на вкладений капітал, становитиме:

U = 50 · 0,2886 = 14,4296 тис. грн (див. формулу (3.1)).

Перевірка правильності визначеного коефіцієнта капіталізації та можливості відшкодування інвестицій у визначений строк:

Y : K = D Þ 14,4296 : 0,2886 = 49,9986 (~ 50 тис. грн).

Розрахунок відшкодування інвестицій подамо у табл. 6.3.

Таблиця 6.3

(тис. грн)

Метод повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда) розглянемо на такому прикладі. Інвестиційна компанія вклала капітал у проект, який приносить прибуток 18 \% річних і розрахований на 3 роки, що значно більше середньої прибутковості по цій галузі. Таким чином, менеджмент компанії прийняв рішення: суми, які одержано в рахунок відшкодування інвестицій, знову вкласти в інший проект, життєвий цикл якого — 4 роки, безризикова ставка в розмірі 8 \%.

Оскільки 4-річний фактор фонду відшкодування при ставці 8 \% становить 0,08 : (1,084 – 1) = 0,222, то загальний коефіцієнт капіталізації становитиме 0,18 + 0,222 = 0,402.

Для визначення вартості 4-річного потоку доходів розділимо дохід за перший рік на коефіцієнт капіталізації. За перший рік дохід становить 1,5 млн грн, таким чином, вартість усього потоку дорівнюватиме: 1,5 : 0,402 = 3,73 млн грн. У річному доході віддача на вкладений капітал (відсотковий дохід) становитиме 3,73 ´ ´ 0,18 = 0,6714 млн грн, а повернення вкладеного капіталу — 3,73 · 0,222 = 0,82806 млн грн. Перевіримо цей розрахунок: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (~ 1,5 млн грн).

У тих випадках, коли в процесі угоди можлива втрата частини інвестованого капіталу (наприклад, знесення житлового будинку, зданого в оренду), поточний дохід слід розглядати і як відшкодування інвестицій, і як дохід на інвестиції. У подібних випадках коефіцієнт капіталізації повинен бути розрахований таким чином, щоб при оцінці вартості активів було забезпечено як повне відш­кодування інвестованого капіталу, так і отримання доходу по ньому. Для цього коефіцієнт капіталізації повинен бути збільшений.

Приклад 6.5. Власник будинку, початкова вартість якого 50 тис. грн, здає його в оренду на 10 років. Після закінчення терміну оренди дім втрачає свою початкову вартість на 20 \%. Визначимо: величину щорічного орендного платежу, що вноситься в кінці кожного року, який забезпечив би відшкодування частини втраченого капіталу і дохід на вкладений капітал в розмірі 10 \% річних; коефіцієнт капіталізації.

Розмір втраченого капіталу становить 50 · 0,2 = 10 тис. грн.

Фактор фонду відшкодування: і : [(1 + і)n – 1] = 0,1 : [(1 + + 0,1)10 – 1] = 0,0627454.

Відшкодування втраченого капіталу за 1 рік становить:

0,0627454 × 10 000 = 627,454 грн.

Сума річного орендного платежу повинна становити:

50 000 · 0,1 + 627,454 = 5627,454 грн.

Сума, отримана орендодавцем за весь строк оренди (сума аннуїтетів), становитиме:

5627,454 · [(1,110 – 1) : 0,1] = 5627,45 · 15,937425 = 89687,06 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації.

Відшкодування капіталу (інвестицій) з урахуванням їх втрати в розмірі 20 \% за аннуїтетного методу становитиме: 0,2 × [0,1 : : (1,110 – 1)] = 0,2 · 0,062745394 = 0,01254908.

Віддача (відсоткова ставка на вкладений капітал) — 10 \% (0,1). Коефіцієнт капіталізації становить: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Початкова (поточна) вартість інвестицій дорівнює: 5627,454 : : 0,11254908 = 50 000.

Прогнозуючи зростання вартості активів, весь поточний дохід і частину виручки, що отримана від перепродажу активів, можна розглядати як дохід на інвестиції. Залишок виручки від перепродажу активів забезпечує повернення інвестованого капіталу. Коефіцієнт капіталізації у подібних випадках може визначатися як різниця між ставкою дисконту та щорічним відсотком приросту капіталу.

Приклад 6.6. Земельна ділянка здається в оренду на 10 років за відсотковою ставкою у розмірі 12 \% річних. Поточний дохід залишається постійним і становить 9,6 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 25 \%. Визначити коефіцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.

Необхідна ставка віддачі: 0,12.

Приріст вартості: 0,25 · [(0,12 : (1,1210 – 1)] = 0,25 · 0,056984164 = = 0,014246041.

Коефіцієнт капіталізації: 0,12 – 0,014246041 = 0,105753959.

Поточна вартість ділянки: 9,6 : 0,105753959= 90,777 тис. грн.

Вартість на момент перепродажу: 90,777 × 1,25= 113,47 тис. грн.

Крім розглянутих методів розрахунку коефіцієнтів капіталізації та оцінки нерухомості, існують і інші методи, застосування яких обумовлено різницею у способах фінансування угод з об’єктами нерухомості. Далі розглянемо ці методи.

Світова практика угод з нерухомістю часто передбачає їх реалізацію із залученням іпотечного кредитування, тобто кредитування під заставу майна. У подібних випадках кажуть, що застосовується фінансовий левередж, або важіль (financial leverаge). Властивість фінансового левереджу (фінансового важеля) полягає в тому, що виникає можливість використати капітал, взятий у борг, для інвестицій, які приносять прибуток більший, ніж виплачений відсоток за одержаний кредит [5, с. 147—152].

Інвестиції в нерухомість у випадку залучення кредитів можуть бути представлені двома частинами: іпотечний кредит та власний капітал. Ставка капіталізації цих двох частин повинна задовольнити вимоги ринкового доходу з урахуванням ризику вкладень капіталу в інвестиції. Тому сама ставка капіталізації також включає в себе: іпотечну постійну та ставку капіталізації на власний капітал.

Іпотечна постійна — це відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту.

Ставка капіталізації на власний капітал — це відношення щорічних грошових надходжень (до виплати податків) до суми вкладених власних коштів інвестора.

У тих випадках, коли ставка щорічних фінансових вигід від нерухомості, яка придбавається із залученням позичкових коштів, перевищує відсоток за кредит, левередж є позитивним. Якщо дохідність по придбаній нерухомості не перевищує відсоток за залученими коштам, левередж є негативним. У випадках, коли нерухомість дає дохід, рівний відсотку за кредит, левередж є нейтральним.

Далі розглянемо розрахунок фінансового левереджу.

Сутність фінансового левереджу (важеля) полягає в тому, що виникає можливість використовувати капітал, взятий у борг під фіксований відсоток, для інвестицій, які дають прибуток більший ніж відсоток за кредит.

Ідею фінансового важеля формально можна подати за формулами, використавши такі економічні компоненти:

Пr                   — прибуток після виплати податків;

Е                     — власний капітал;

D                     — довгострокова заборгованість;

і                       — відсотки з довгострокової заборгованості;

R                                 — ставка дохідності власного капіталу;

r                      — ставка дохідності інвестованого капіталу (власний капітал + довгострокова заборгованість).

Далі визначимо ставку дохідності власного капіталу:

R = Пr : Е.      (6.5)

Чистий прибуток представимо через його складові:

Пr = (Е + D) r – D і,  (6.6)

де (Е + D) r — прибуток на всю суму інвестованого капіталу; D і — відсоткові платежі за непогашені частки довгострокового боргу з урахуванням податку.

Відповідно формулу ставки дохідності власного капіталу подамо у такому вигляді:

R = [(Е + D) r – D і ] : Е = r + (D : Е) (r – і).           (6.7)

Формула (6.7) показує ефект важеля, який представлений позитивною величиною — другим доданком, тобто відношенням позичкового капіталу та власного капіталу, помноженим на різницю між прибутком від чистих активів і вартістю оплачених відсотків по кредитах з урахуванням податку. Таким чином, зав­дяки залученим коштам (D) дохідність власного капіталу швидко зростає за умови, що r > і.

Розглянемо чотири варіанти використання фінансового важеля за умови, що і = 8 \%; r =12 \%.

D = 0; Е = 100 тис. грн; R = 12 + 0 : 100 · (12 – 8) = 12 \%.

D = 25 тис. грн; Е = 75 тис. грн; R = 12 + 25 : 75 · (12 – 8) = = 13,33 \%.

D = 50 тис. грн; Е = 50 тис. грн; R = 12 + 50 : 50 · (12 – 8) = 16 \%.

D = 75 тис. грн; Е = 25 тис. грн; R = 12 + 75 : 25 · (12 – 8) = 24 \%.

Як видно з прикладу, за вартості позичкового капіталу після виплати відсотків за кредит 8 \% та наявності реальної можливості за нормальних умов одержати 12 \% прибутку після виплати податків на інвестиційні чисті активи, ставка дохідності власного капіталу у першому випадку становила також 12 \%, оскільки бор­гу немає, то весь прибуток є власним капіталом.

Якщо частка боргу в структурі капіталу збільшується, то ставка дохідності власного капіталу зростає, бо в кожному випадку дохідність інвестицій перевищує вартість сплачених банку відсотків.

Для визначення вартості об’єкта нерухомості коефіцієнт капіталізації можна визначити як середньозважену величину з очікуваних ставок доходу на вкладення кожного учасника даного інвестиційного проекту (кредитора та інвестора). Такий метод одер­жав назву інвестиційної групи. При використанні цього методу передбачається, що відшкодування інвестованого капіталу не є обов’язковою умовою у сучасний момент, тому в даному разі враховується лише поточна дохідність і не беруться до уваги відрахування на амортизацію кредиту та відшкодування власного капіталу. Повернення всього інвестованого капіталу здійсниться під час його перепродажу через невизначений час у майбутньому.

Приклад 6.7. За виставлений на продаж об’єкт нерухомості очікується одержання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 72 000 грн. Для придбання об’єкта інвестор планує одержати іпотечний кредит у розмірі 75 \% вартості об’єкта під 12 \% річних. Інші 25 \% будуть представлені власним капіталом, на який інвестор бажає одержати 16 \% доходу. Відшкодування всіх інвестицій має відбутися у разі перепродажу об’єкта. Визначимо вартість об’єкта, скориставшись методом інвестиційної групи.

Зважена ставка за іпотечним кредитом: 0,75 · 0,12 = 0,09.

Зважена ставка на власний капітал: 0,25 · 0,16 = 0,04.

Ставка капіталізації на весь об’єкт власності: 0,09 + 0,04 = 0,13.

За методом прямої капіталізації вартість об’єкта становитиме: 72 000 : 0,13 = 553 846 грн.

При розрахунку вартості об’єкта нерухомості з урахуванням амортизації іпотечного боргу, тобто коли кредитору виплачуються не тільки відсотки, а й повертається капітал, одержаний у кредит, використовується метод інвестиційної групи з амортизацією. У даному методі коефіцієнт капіталізації також визначається як середньозважена величина із зважених ставок з іпотечного кредиту та власного капіталу. Разом з тим розрахунок коефіцієнта капіталізації для іпотечного кредиту проводиться не за відсотковою ставкою, яка передбачена кредитним договором, а за величиною іпотечної постійної.

Приклад 6.8. За виставлений на продаж об’єкт нерухомості очікується одержання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 72 000 грн. Інвестор має для покупки кошти в розмірі 150 000 грн, на які він бажає одержати 16 \% доходу. На решту суми — 450 000 грн (приблизно 75 \% вартості покупки) він одер­жує іпотечний кредит під 12 \% річних на 25 років з щомісячним погашенням боргу. Визначимо вартість об’єкта, використавши метод інвестиційної групи з амортизацією.

Оскільки щомісячний відсоток за кредит становилть 1 \% (12 : 12), а кількість місячних платежів за весь період дорівнює: 12 · 25 = = 300, то щомісячний платіж, який забезпечує повну амортизацію боргу, становитиме:

450 000 · (0,01 · 1,01300) : (1,01300 – 1) = 450 000 ´ ´ 0,001053224 = 4739,5 грн.

Величина річного платежу з іпотечного кредиту становить 4739,5 · 12 = =56 874 грн.

Величина іпотечної постійної: 56 874 : 450 000 = 0,126386666.

Зважена ставка з іпотечного кредиту: 0,75 · 0,1263866 = 0,09479.

Зважена ставка на власний капітал: 0,25 · 0,16 = 0,04.

Загальна ставка: 0,09479 + 0,04 =0,13479.

Оцінювальна вартість об’єкта: 72 000 : 0,13479 = 534164,26 грн.

Наступним питанням, на якому треба зупинитися в процесі вивчення теми, є традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу, який використовується під час оцінки нерухомості [5, c. 152—157]. Сутність цього методу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначають шляхом знаходження суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити. Після розрахун­ку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об’єкта, що оцінюється. Це можна подати у вигляді простого рівняння:

вартість нерухомості = власний капітал + іпотечний кредит.

Послідовність дій під час оцінки вартості нерухомості буде такою:

визначається прогнозний річний чистий операційний дохід (NOI);

у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу з обслуговування боргу (Y);

визначається річний платіж з обслуговування боргу (12 · Y);

визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною з обслуговування боргу (NOI – 12 · Y);

визначається поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості (NOI – 12 · Y) · , де  — коефіцієнт приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і1;

визначається залишок іпотечної заборгованості (Dk) на момент перепродажу. Залишок заборгованості визначається з використанням дохідної ставки кредитора і2, тобто ставки, за якою одержано іпотечний кредит;

знаходиться різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RР – Dk);

визначається поточна вартість величини, визначеної в п. 7, (RР – Dk)V k, де коефіцієнт приведення визначається за ставкою доходу на власний капітал, тобто V k= (1 + і1) – k, k — число років на момент перепродажу об’єкта нерухомості;

вартість власного капіталу визначається як сума величин, виз­начених у п. 5 та п. 8;

вартість оцінюваного об’єкта нерухомості визначається як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу (D).

У тому випадку, коли одержання чистого операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути вираженою формулою:

V = (NОI – 12Y) + (RР – Dk)V k + D.            (6.8)

Приклад 6.9. На продаж виставлено об’єкт, який, за прогнозом інвестора, може приносити щорічний операційний дохід у розмірі 72 000 грн, що має забезпечувати річну віддачу на власний капітал не менше 14 \%. Через 10 років передбачається продати цю власність за ціною 650 000 грн. Для придбання об’єкта власності інвестор може одержати кредит у розмірі 450 000 грн. на 25 років під 12 \% річних з умовою щомісячного погашення кредиту та виплатою відсотків по ньому. Визначимо вартість об’єкта на сучасний момент.

1) Щомісячний платіж з обслуговування боргу:

2) Річний платіж з обслуговування боргу:

4739,5 × 12= 56 874 грн.

3) Річні грошові надходження інвестора:

72 000 – 56 874= 15 126 грн.

4) Поточна вартість річних грошових надходжень за період володіння нерухомістю:

5) Залишок заборгованості з кредиту на момент перепродажу:

6) Кінцева виручка от перепродажу (ціна перепродажу мінус залишок заборгованості):

650 000 – 394 903 = 255 097 грн.

7) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу:

255 097 · 1,14–10 = 68 811,0 грн.

8) Вартість власного капіталу:

78 899 + 68 811= 147 710 грн.

9) Повна вартість об’єкта:

147 710 + 450 000= 597 710 грн.

Одержання річних чистих операційних доходів, які відрізняються за величиною, вплине на одержання різних за величиною річних грошових надходжень інвестора. У цьому випадку вартість нерухомості може бути визначена за формулою:

,           (6.9)

де 1 / (1 +і1)k — дисконтний множник у році k.

Останнім питанням розгляду теми має бути питання визначення особливостей оцінки землі при іпотечному кредитуванні.

Основною заставою при іпотечному кредитуванні є земля, тому і підприємець, і комерційний банк повинні правильно здійснювати її оцінку. Сьогодні на Україні грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин під час передачі землі у власність, спадщину, під заставу, у разі дарування, купівлі-про­дажу земельної ділянки та права оренди, під час визначення ставок земельного податку, ціноутворення, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначення розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів, відповідно до постанови Кабінету Міністрів від 23 березня 1995 р. № 213 «Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» [1].

Оцінка несільськогосподарських земель визначається відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 1050 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення». Згідно з цією Методикою здійснюється експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об’єк­ти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України [2].

Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється за такими методами: капіталізація чистого доходу; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці; грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525 і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, у частині оцінки земель населених пунктів; поєднання кількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди) [1, 2].

6.2. План семінарського заняття

1. Характеристика іпотечного інвестиційного кредитування.

2. Принципи оцінки об’єктів нерухомості при іпотечному кредитуванні.

3. Методи оцінки об’єктів нерухомості при іпотечному кредитуванні.

3.1. Метод валової ренти.

3.2. Метод прямої капіталізації.

3.3. Метод відшкодування інвестованого капіталу.

4. Використання фінансового левереджу та методу інвестиційної групи при іпотечному кредитуванні.

5. Традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу.

6. Особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні.

6.3. Контрольні запитання

Розкрийте зміст іпотеки та її роль у системі іпотечного кредитування.

Визначте характерні ознаки інвестиційного іпотечного кредиту.

Охарактеризуйте зміст, структуру та основні компоненти механізму іпотечного інвестиційного кредитування.

Які види вартості об’єктів власності використовуються під час оцінки нерухомості?

На яких принципах базується оцінка нерухомості?

Які методи оцінки об’єктів нерухомості використовуються при іпотечному інвестиційному кредитуванні?

Охарактеризуйте зміст дохідного підходу в оцінці нерухомості.

Розкрийте зміст методу валової ренти.

Що таке мультиплікатор валових рентних платежів?

Охарактеризуйте зміст методу капіталізації в оцінці нерухомості.

Що таке коефіцієнт капіталізації і як він визначається?

Охарактеризуйте зміст методу кумулятивної побудови в оцінці нерухомості.

Охарактеризуйте зміст методу відшкодування капіталу .

Що передбачає прямолінійне повернення капіталу, повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції, повернення капіталу по фонду відшкодування за безризикової ставки доходу на інвестиції ?

У чому необхідність використання фінансового левереджу при іпотечному інвестиційному кредитуванні?

Як визначається фінансовий левередж при іпотечному інвестиційному кредитуванні?

Що таке ставка дохідності власного капіталу і як вона визначається?

Охарактеризуйте зміст методу інвестиційної групи в оцінці нерухомості.

Розкрийте особливості методу інвестиційної групи з амортизацією.

Що таке амортизація іпотечного кредиту?

Охарактеризуйте зміст техніки іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості.

Як визначається вартість нерухомості при іпотечно-інвести­ційному аналізі?

Визначте особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні.

Як визначається грошова оцінка сільськогосподарських земель в Україні?

Як визначається диференційований рентний дохід у сільському господарстві?

Як визначається оцінка несільськогосподарських земель в Україні?

Як визначається оцінна вартість земельної ділянки при прямій та непрямій капіталізації?

Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?

В якій послідовності проводиться експертна грошова оцінка сільськогосподарської чи несільськогосподарської ділянки?

Оцініть перспективи розвитку іпотечного кредиту в Україні.

6.4. Термінологічний словник основних понять (категорій)

Балансова (бухгалтерська) вартість об’єкта — вид вартості, який визначається балансовим рахунком як сума його активів за мінусом зносу, а також сум короткострокових та довгострокових зобов’язань. При цьому основні фонди оцінюються з урахуванням останньої переоцінки за мінусом зносу та амортизації.

Відновлена (поточна) вартість — балансова вартість з урахуванням переоцінки активів на дату оцінки вартості.

Внутрішня, або фундаментальна, вартість — аналітична оцінка об’єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу. Розрахунок внутрішньої вартості можливий за наявності доступу до повної інформації про оцінювальний об’єкт.

Інвестиційна вартість — конкретна вартість об’єкта, що оцінюється, для конкретного інвестора, виходячи з його особистих інвестиційних цілей.

Іпотека — застава нерухомого майна для одержання позички.

Іпотечна постійна — відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту.

Капіталізація — визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигід, одержаних у результаті володіння об’єк­тами нерухомості.

Коефіцієнт капіталізації — показник, що характеризує відшкодування інвестованого капіталу, яке можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу.

Ліквідаційна вартість — чиста сума, яка може бути виручена при ліквідації фірми. Існує «впорядкована ліквідація», за якої процес продажу активів здійснюється протягом часу, який дає можливість одержати максимально можливу в цих випадках ціну нерухомості, та «примусова ліквідація», за якої активи продаються швидко в процесі одного аукціону, не враховуючи інтереси власника нерухомості.

Метод Інвуда — метод повернення капіталу по фонду відшкоду­вання за ставкою доходу на інвестиції.

Метод Ринга — метод прямолінійного повернення капіталу по фон­ду відшкодування.

Метод Хоскольда — метод повернення капіталу по фонду відш­кодування за безризикової ставки відсотка.

Мультиплікатор валових рентних платежів (GRM — gross rent multiplier) — показник, який визначається як відношення ціни покупки (продажу) об’єктів нерухомості до рентного доходу.

Обґрунтована ринкова вартість — ціна, за якою власність може переходити з рук продавця, який бажає її продати, до рук покупця, який бажає її купити, тобто це стартова початкова ціна на ринку.

Ставка капіталізації на власний капітал — відношення щорічних грошових надходжень (до виплати податків) до суми вкладених власних коштів інвестора.

Фінансовий левередж (важіль) — ефект, за якого виникає можливість використовувати капітал, взятий у борг під фіксований відсоток, для інвестицій, які приносять прибуток більший, ніж відсоток за кредит.

6.5. Навчальні завдання

Теми рефератів

Роль іпотечного кредитування у фінансуванні інвестиційних проектів.

Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні.

Методи оцінки об’єктів нерухомості, які використовуються при іпотечному інвестиційному кредитуванні.

Стан та перспективи розвитку ринку землі в Україні.

Питання для дискусії

Чому іпотечне кредитування в Україні розвивається повільними темпами?

За яких умов вітчизняні комерційні банки зможуть надавати інвестиційний кредит фермерам під заставу землі?

Визначте чинники, які впливають на методи оцінки об’єктів нерухомості при іпотечному інвестиційному кредитуванні.

Чому політико-правове поле не дає можливості розвиватися іпотечному кредитуванню в Україні?

6.6. Запитання та завдання для перевірки знань

Тести

Ціна, за якою власність може переходити з рук продавця, який бажає її продати, до рук покупця, який бажає її купити, — це:

а) обґрунтована ринкова вартість;

б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;

в) ліквідаційна вартість;

г) балансова (бухгалтерська) вартість;

д) відновлена поточна вартість;

е) інвестиційна вартість.

Конкретна вартість об’єкта, що оцінюється, для конкретного інвестора, виходячи з його особистих інвестиційних цілей, — це:

а) обґрунтована ринкова вартість;

б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;

в) ліквідаційна вартість;

г) балансова (бухгалтерська) вартість;

д) відновлена поточна вартість;

е) інвестиційна вартість.

Аналітична оцінка об’єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу, — це:

а) обґрунтована ринкова вартість;

б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;

в) ліквідаційна вартість;

г) балансова (бухгалтерська) вартість;

д) відновлена поточна вартість;

е) інвестиційна вартість.

Чиста сума вартості, яка може бути виручена у разі ліквідації фірми, — це:

а) обґрунтована ринкова вартість;

б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;

в) ліквідаційна вартість;

г) балансова (бухгалтерська) вартість;

д) відновлена поточна вартість;

е) інвестиційна вартість.

Вид вартості, що визначається балансовим рахунком як сума його активів за мінусом зносу, а також сум короткострокових та довгострокових зобов’язань, — це:

а) обґрунтована ринкова вартість;

б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;

в) ліквідаційна вартість;

г) балансова (бухгалтерська) вартість;

д) відновлена поточна вартість;

е) інвестиційна вартість.

Балансова вартість з урахуванням переоцінки активів на дату оцінки вартості, — це:

а) обґрунтована ринкова вартість;

б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;

в) ліквідаційна вартість;

г) балансова (бухгалтерська) вартість;

д) відновлена поточна вартість;

е) інвестиційна вартість.

Показник, що характеризує відшкодування інвестованого капіталу, яке можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу, — це:

а) капіталізація;

б) іпотечна постійна;

в) мультиплікатор валових рентних платежів;

г) коефіцієнт капіталізації;

д) ставка капіталізації на власний капітал.

Відношення щорічних грошових надходжень (до виплати податків) до суми вкладених власних коштів інвестора — це:

а) капіталізація;

б) іпотечна постійна;

в) мультиплікатор валових рентних платежів;

г) коефіцієнт капіталізації;

д) ставка капіталізації на власний капітал.

Показник, який визначається як відношення ціни покупки (продажу) об’єктів нерухомості до рентного доходу, — це:

а) капіталізація;

б) іпотечна постійна;

в) мультиплікатор валових рентних платежів;

г) коефіцієнт капіталізації;

д) ставка капіталізації на власний капітал.

Визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигід, одержаних у результаті володіння об’єк­тами нерухомості, — це:

а) капіталізація;

б) іпотечна постійна;

в) мультиплікатор валових рентних платежів;

г) коефіцієнт капіталізації;

д) ставка капіталізації на власний капітал.

Відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту — це:

а) капіталізація;

б) іпотечна постійна;

в) мультиплікатор валових рентних платежів;

г) коефіцієнт капіталізації;

д) ставка капіталізації на власний капітал.

Метод повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції — це:

а) метод Інвуда;

б) метод Ринга;

в) метод Хоскольда.

Метод прямолінійного повернення капіталу по фонду відшкодування — це:

а) метод Інвуда;

б) метод Ринга;

в) метод Хоскольда.

Метод повернення капіталу по фонду відшкодування за безризикової ставки відсотка — це:

а) метод Інвуда;

б) метод Ринга;

в) метод Хоскольда.

Задачі

1. На продаж виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 260 000 грн. За угодами з нерухомості, які раніше були укладені в цьому регіоні, одержали такі дані (див. таблицю).

Використовуючи мультиплікатор валових рентних платежів, визначити ринкову вартість об’єкта нерухомості.

2. Інвестор планує одержати 15 \% доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 70 \% вартості цього об’єкта нерухомості під 13 \% річних. Визначити ставку капіталізації та вартість об’єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід від нього становить 70 000 грн.

3. Інвестор планує придбати нерухомість вартістю 350 тис. грн. За його розрахунками володіння об’єктом нерухомості має принести щорічний дохід у розмірі 25 \%. Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі 250 тис. грн під 20 \% річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків — у кінці року. Скласти графік погашення одержаного іпотечного кредиту.

4. На продаж виставлено об’єкт нерухомості вартістю 70 тис. грн. Інвестор планує отримати дохід на вкладений капітал у розмірі 7 \% річних, вважаючи, що щорічний грошовий потік становитиме приблизно 18 тис. грн. Одночасно інвестор планує відшкодувати свої інвестиції за 4 роки. Необхідно визначити коефіцієнт капіталізації, а також можливість відшкодування інвестицій за вказаний строк.

5. Власник будинку, початкова вартість якого 60 тис. грн, здає його в оренду на 5 років. Після закінчення терміну оренди будинок втрачає свою початкову вартість на 10 \%. Визначити: величину щорічного орендного платежу, який вноситься в кінці кожного року, що забезпечив би відшкодування частини втраченого капіталу, та дохід на вкладений капітал у розмірі 8 \% річ­них; коефіцієнт капіталізації.

6. Земельна ділянка здається в оренду на 8 років за відсотковою ставкою у розмірі 13 \% річних. Поточний дохід залишається постійним і становить 12 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 16 \%. Визначити коефіцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.

7. Підприємство планує реалізувати інвестиційний кредит вартістю 135 тис. грн. Вартість позичкового капіталу після виплати відсотків за кредит становить 9 \%, а ставка дохідності інвестованого капіталу (власний капітал + довгострокова заборгованість) — 13 \%. Визначити ефект фінансового важеля, якщо частка боргу у структурі капіталу збільшиться з 40 до 60 \%.

8. За виставлений на продаж об’єкт нерухомості очікується одержання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 72 000 грн. Для придбання об’єкта інвестор планує одержати іпотечний кредит у розмірі 80 \% вартості об’єкта під 14 \% річних. Інші 20 \% будуть представлені власним капіталом, на який інвестор бажає одержати 17 \% доходу. Відшкодування всіх інвестицій має здійснитися під час перепродажу об’єкта. Визначити вартість об’єкта:

а) скориставшись методом інвестиційної групи;

б) скориставшись методом інвестиційної групи з амортизацією, якщо строк кредиту становить 5 років з щоквартальним погашенням боргу.

9. Визначити вартість об’єкта нерухомості, який буде продано через 11 років. Вартість перепродажу невідома, але прогнозується, що за період володіння вартість нерухомості збільшиться на 6 \%. Інші параметри угоди такі: річний чистий операційний дохід — 65 000 грн; основна сума іпотечного боргу — 470 000 грн, строк кредиту — 15 років, ставка — 10 \% річних.

10. Фермер бажає придбати ділянку землі, на якій середня врожайність зернових з гектара становить 32 центнера. Виробничі витрати на гектар землі становитимуть 38 грн. Визначити диференційний рентний дохід з орних земель, який одержить фермер, за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, якщо середня ринкова ціна реалізації центнера зерна становить 60 грн, а коефіцієнт норми рен­табельності — 8 \%.

11. Інвестор планує одержати 16 \% доходу на свої інвестиції в земельну ділянку. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 60 \% від вартості землі під 10 \% річних. Визначити ставку капіталізації та вартість землі за умови, якщо чистий операційний дохід від неї становить 68 000 грн.

6.7. Література

Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів: Постанова Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213.

Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення: Постанова Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 1050.

Банківські операції: Підручник / А. М. Мороз, М. І. Савлук, М. Ф. Пуховкіна та ін.; За ред. д-ра екон. наук, проф. А. М. Мороза. — К.: КНЕУ, 2000. — 384 с.

Лагутін В. Д. Кредитування: теорія і практика: Навч. посібник. — К.: Т-во «Знання», КОО, 2000. — 215 с. — (Вища освіта ХХІ століття).

Мелкумов Я. А. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2000. — 248 с.

Пересада А. А., Майорова Т. В. Інвестиційне кредитування: Навч. посібник. — К.: КНЕУ, 2002. — 271 с.

Роуз Питер С. Банковский менеджмент: Пер. с англ. со 2-го изд. — М.: Дело Лтд, 1995. — 768 с.