Проблеми цивільного права та процесу : матеріали міжнародної науково-практичної конференції, присвяченій пам’яті професора О. А. Пушкіна

Класифікація форм придбання нерухомості іноземцями в державах Європейського союзу

1. У сучасних умовах світової інтеграції, розвитку міжнародних стосунків окрім активної міграції та розвитку туризму все частіше спостерігається таке явище, як інвестування в іноземну нерухомість. Це обумовлене, в першу чергу, стабільною економікою, врегульованою законодавчою базою розвинених країн, а також престижем, постійним зростанням цін на житло та низькими кредитними ставками у цих країнах.

2. Правове регулювання придбання нерухомості іноземними громадянами за кордоном ускладнено наявністю іноземного елементу, а в цьому контексті дослідження саме порядку регулювання цих відносин іноземним законодавством є вкрай необхідним. Останнім часом виникає низка проблем, пов’язаних з тим, що громадяни України, перебуваючи на території іншої держави, підпорядковуються одночасно декільком правопорядкам. З одного боку – правопорядку держави громадянства, з іншого – держави перебування, до того ж регулювання додатково здійснюється колізійними нормами та нормами міжнародних договорів.

3. Мотивів, що спонукають українських громадян шукати нерухомість за межами Батьківщини може бути багато: інвестиції, отримання дозволу на проживання або громадянство, спекуляція нерухомістю тощо. Більшість українців, які вчасно оцінили прибутковість таких інвестицій, купують нерухомість на Кіпрі, в Іспанії, Італії, Франції та Болгарії, як правило, у курортних зонах. Користується попитом серед наших співвітчизників також нерухомість в європейських столицях, наприклад, Лондоні, та житлоплоща в США, одне ж з найбільш привабливих для українців міст — це Париж [ 1].

4. Відповідно до статті 31 Закону України «Про міжнародне приватне право» [2] форма правочину щодо нерухомого майна визначається відповідно до права держави, у якій знаходиться це майно, тобто будь – який договір щодо нерухомості, який буде укладатися громадянином України за кордоном, підпадає під регуляцію іноземного права.

5. Нажаль, останнім часом дедалі частіше виникають ситуації, коли наші співвітчизники не звертають уваги на чималу кількість юридичних нюансів місцевого законодавства, у результаті чого не завершують оформлення необхідних документів, а потім мають багато проблем технічного характеру, вирішення яких вимагає значної кількості грошей та часу. Попри різні правила та ставлення держав до іноземців, усі вони є майже однаковими. Іноземцям, аби повноправно володіти нерухомістю іншої країни, треба або працювати на території держави, тим самим поліпшуючи її економічне становище, або інвестувати велику суму грошей у її економіку [3. с. 4].

6. Інститут придбання нерухомості іноземцями є дуже спірним у законодавстві та доктринах більшості європейських держав, оскільки стосується не лише економічного, а й політичного аспекту. Європейська доктрина міжнародного приватного права, аналізуючи законодавства різних країн, визначає три основні форми правового регулювання державою цього питання: 1) повна заборона на придбання нерухомості іноземцями; 2) дозвіл на придбання при виконанні певних умов; 3) дозвіл на придбання без обмежень. [4, с. 155–157]

7. Друга форма є найбільш поширеною та охоплює собою більшість країн Європи (Австрія, Швейцарія, Україна, Чехія, Польща, ФРН тощо), а також постсоціалістичні країни Азії (Китай, Північна Корея). Характерною рисою цієї групи країн є те, що обмеження для придбання нерухомості в містах більш ліберальні, ніж у сільській місцевості, що пов'язано з бажанням законодавців залишити більшу частину земельного фонду у власності своїх громадян. Так, наприклад, у Болгарії, де купівля нерухомого майна нерезидентами дозволена, іноземцям заборонено купувати землю. Процедура придбання нерухомості в Греції не складна, але існують деякі обмеження, головним з яких є обов’язок отримати на це спеціальний дозвіл. У Чехії нерезидент має право купити нерухомість із застереженнями, що лише іноземці – власники або співзасновники чеської фірми – можуть купувати нерухомість без обмежень. У цьому разі щоб придбати квартиру або будинок, іноземному громадянинові необхідно реєструвати та утримувати фіктивну фірму. Законодавство Польщі також вводить різноманітні обмеження для іноземців в процесі придбання нерухомості. Головне обмеження, впроваджене польським законодавцем, стосується цивільно-правового принципу свободи договору, обмежуючи який польський законодавець забороняє вільне придбання й обіг нерухомості і віддає цю сферу під адміністративно-правове регулювання. Так, згідно ст. 1 Закону «Про придбання нерухомості іноземцями» від 24 березня 1920 р. (зі змінами) придбання нерухомості іноземними громадянами обумовлено видачею відповідного дозволу Міністерства внутрішніх справ і адміністрації РП. [5, с. 67–70]

8. Перша форма. Найсуворіші закони щодо придбання нерухомості іноземцями в Європі існують Латвії, де іноземцям взагалі не дозволено купувати нерухомість, а також Швейцарії, де на території всієї країни діє закон lex Friedrich, що забороняє іноземним громадянам, котрі не мають дозволу на постійне місце проживання, набувати нерухомість. Відповідно до нього визнається недійсною угода, за якою нерухомість для іноземця за його гроші набувають від свого імені громадяни Швейцарії [6, с. 139]. Україна також належить до цієї групи держав. Так, згідно зі ст. 11 Закону України «Про власність» та ст. ст. 80, 81 Земельного кодексу України іноземним громадянам та особам без громадянства земельні ділянки у власність не передаються. Земельним кодексом визначено, що право приватної власності на сільськогосподарські землі в Україні мають лише її громадяни, та безпосередньо вказано, що такі землі не можуть бути приватною власністю іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб.

9. Третя форма. Законодавство Німеччини не обмежує іноземців щодо купівлі нерухомості. Відповідно до законодавства Німеччини (Закон «Впровадження до Цивільного Уложення» від 25 липня 1986 року (Einfuerungsgesetz zum Buergerlichen Gesetzbuche) іноземцеві можна купувати як житлову, так і комерційну нерухомість, лише з однією умовою – придбання нерухомості не є підставою для одержання дозволу на проживання, проте стає вагомим аргументом для цього. [7, с. 98]. Процедура придбання нерухомості в Іспанії є однією з найпростіших у Європі. У 2007 році Іспанія запровадила привабливі інвестиційні умови для нерезидентів щодо купівлі нерухомості. Прийнятий парламентом Іспанії новий закон про оподаткування купівлі нерухомості нерезидентами встановив знижену ставку податку у розмірі 18\% (замість колишніх 35\%). Це одна із найнижчих ставок оподаткування нерухомості у Європі. Результатом цього стало вагоме збільшення кількості іноземних покупців, що зацікавлені в інвестуванні в нерухомість Іспанії.

Список літератури: 1. Гордій Н.В. Особливості національного полювання за іноземною нерухомістю. – За матеріалами NEWSru.com; 2. Закон України «Про міжнародне приватне право»// Відомості Верховної Ради (ВВР), 2005. – № 32. – С. 422; 3. Откуда будут расти ноги у частной собственности . – Голос України. – N 152, 15.09. 2003; 4. Bialocerkiewicz J. Status prawny cudzoziemca w świetle standardów międzynarodowych. – Toruń 1999. – str. 299; 5. Самойлов М.О. Умови придбання українськими громадянами нерухомості в Республіці Польща. – Тези наукових доповідей до конференції, присвяченої світлій пам’яті професора О.А.Пушкіна. – Х., 2001. – С. 67 – 70. 6. Skoczylas Józef Jan. Cywilnoprawny Obrót nieruchomościami przez cudzoziemców, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, Warszawa. – 2005 r. – str. 419; 7. Германское право. Часть I. Гражданское уложение: Пер. с нем./Серия: Современное зарубежное и международное частное право. — М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. – 552 с.